每(mei)經(jing)記者｜王佳(jia)飛    每(mei)經(jing)編輯｜魏(wei)文(wen)藝(yi)    

“今年京(jing)城最令人充滿期待的高端(duan)住宅項(xiang)目”“國貿稀世(shi)四居•時(shi)代偉大(da)作品”“2022年，北(bei)京(jing)如何尋找穩(wen)贏的塔尖資產？”……

近(jin)期，在寸土寸金的(de)北(bei)京(jing)國(guo)貿附近(jin)，“北(bei)京(jing)國(guo)貿新(xin)盤入(ru)市”的(de)廣告(gao)頗為惹眼，“新(xin)城國(guo)際23”項(xiang)目(mu)以近(jin)乎(hu)全網鋪開的(de)態勢(shi)在北(bei)京(jing)市場展開宣發，除(chu)了廣告(gao)宣傳中的(de)眾多溢(yi)美之詞，“被北(bei)京(jing)60%外(wai)(wai)資銀(yin)行分行和(he)80%外(wai)(wai)資金融(rong)公司擁在正中間(jian)，方圓1.5公里內，CCTV、人民(min)日報、北(bei)京(jing)電視臺(tai)……國(guo)家級(ji)媒(mei)體總部環伺在側(ce)，近(jin)在咫(zhi)尺”則成為其(qi)區(qu)位優勢(shi)的(de)上佳(jia)表征。

或(huo)許不少人會認為新(xin)(xin)(xin)城國(guo)際(ji)23是(shi)個嶄(zhan)新(xin)(xin)(xin)項(xiang)目(mu)(mu)，而實(shi)際(ji)上，該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)所在新(xin)(xin)(xin)城國(guo)際(ji)已竣工十余(yu)年，其中開發(fa)商當初自持的部(bu)分房源(yuan)經(jing)過重新(xin)(xin)(xin)包裝后(hou)又上市銷售，即現在的新(xin)(xin)(xin)城國(guo)際(ji)23。《每日(ri)(ri)經(jing)濟新(xin)(xin)(xin)聞》記(ji)者近日(ri)(ri)調查發(fa)現，該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)背后(hou)的一系列操作頗為“精(jing)彩”。

新城國際現場 每經記者 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新(xin)城國(guo)際(ji)23位于(yu)十余年(nian)前已經(jing)開發(fa)建(jian)成的(de)(de)(de)新(xin)城國(guo)際(ji)社區23號樓(lou)，此次(ci)銷(xiao)(xiao)售的(de)(de)(de)72套住宅占據了(le)該樓(lou)棟的(de)(de)(de)大部分房源。新(xin)城國(guo)際(ji)23其實是開發(fa)商將從前自(zi)持的(de)(de)(de)房源重新(xin)包(bao)裝后入市銷(xiao)(xiao)售而起的(de)(de)(de)新(xin)名字。

11月10日，記者(zhe)來(lai)到新(xin)城(cheng)國(guo)際23項目(mu)現場(chang)，其售(shou)樓處(chu)就位于新(xin)城(cheng)國(guo)際23號樓的一層商(shang)務(wu)中心。記者(zhe)注意(yi)到，售(shou)樓處(chu)現場(chang)的工作人(ren)員和看房人(ren)均比較(jiao)少，前臺工作人(ren)員甚至表示，“銷售(shou)人(ren)員不在，需要(yao)臨時趕(gan)回來(lai)。”

新城國際23售樓處 每經記者 王佳飛 攝

不(bu)久，銷售人員匆(cong)匆(cong)趕(gan)回，直接對記者說，“區(qu)域(yu)優勢不(bu)用特別介紹，我們是國(guo)貿一個(ge)新盤，也是國(guo)貿唯一一個(ge)帶園林綠(lv)化的小區(qu)。”

“我們(men)是民水民電(dian)(dian)帶燃(ran)氣。”銷售(shou)人員(yuan)強調，“我們(men)雖(sui)然叫公(gong)寓，但也(ye)是70年產(chan)權(quan)，落戶上(shang)學都(dou)沒問題，和(he)一般(ban)的(de)商品(pin)房也(ye)沒什么區別了。很(hen)多40年的(de)公(gong)寓是商水商電(dian)(dian)的(de)，也(ye)不能落戶。”

“現(xian)在的(de)均價是13萬(wan)至15萬(wan)元，價格比同一個(ge)小區里的(de)二手房略高一些，我們提供精裝（原來同小區的(de)公寓(yu)出售時只(zhi)是毛(mao)坯(pi)房），標準為(wei)每平米(mi)1.2萬(wan)元。戶型從136平米(mi)到276平米(mi)的(de)都有的(de)，總價是小2000萬(wan)元起。”

隨后，銷售人(ren)員又領著記者去(qu)看(kan)樣(yang)板間，“我們(men)裝修了一套房源(yuan)作為樣(yang)板間，就(jiu)是(shi)交付標準，您去(qu)看(kan)看(kan)就(jiu)了解了。”

樣板間就在(zai)23號樓(lou)中，還有進(jin)進(jin)出出的(de)住(zhu)戶(hu)，記者在(zai)電梯里(li)便能聽到樓(lou)棟(dong)里(li)一(yi)些(xie)住(zhu)戶(hu)正在(zai)裝(zhuang)修的(de)聲(sheng)音。

樣(yang)(yang)板間的裝修確實很豪華(hua)，滿眼流光溢彩，就像影視(shi)作(zuo)品中(zhong)豪宅的樣(yang)(yang)子。不僅如此，身(shen)處高(gao)(gao)層，國貿高(gao)(gao)樓林立的風景(jing)也是(shi)分外開闊。銷售(shou)人員表示，“小(xiao)戶型(xing)目前不多了，選(xuan)擇比(bi)較(jiao)多的就是(shi)大(da)戶型(xing)了。”

新城國際23售樓處展示的戶型圖 每經記者 王佳飛 攝

據記者(zhe)了解(jie)，新城國際(ji)23的房(fang)源總價在1700萬(wan)-4000萬(wan)元之間(jian)，單價在12萬(wan)-15萬(wan)元/平(ping)(ping)方米，其中136平(ping)(ping)方米兩居19套，138平(ping)(ping)方米一居10套，180平(ping)(ping)方米和275平(ping)(ping)方米各20套。

當(dang)記者詢問“購買這(zhe)里是(shi)否(fou)能按揭(jie)貸款”時，銷售人員頓了(le)一下說，“我們還(huan)是(shi)建(jian)議(yi)您全款，貸款也不是(shi)不行，只(zhi)是(shi)我們這(zhe)里的備案單價是(shi)5.8萬元，您如果(guo)貸款只(zhi)能以這(zhe)個(ge)價格(ge)為標準(zhun)，實際上貸不出多少錢(qian)。”

也就是說，如果購買136平(ping)方米的戶型，實際總價在1800萬(wan)(wan)元(yuan)以(yi)上，但只能以(yi)788萬(wan)(wan)元(yuan)的總價來(lai)按揭貸款，即按六成貸款只能貸到473萬(wan)(wan)元(yuan)左(zuo)右。

關于合(he)同的(de)簽訂(ding)，銷售人(ren)員告(gao)訴記者(zhe)，“咱們(men)簽兩份合(he)同，一份是購房合(he)同，按照單(dan)價5.8萬元走；另(ling)一份是裝修(xiu)合(he)同，把剩余(yu)的(de)錢算在這里(li)。”

記(ji)者還了解到，其他(ta)銷(xiao)售人員(yuan)的說法還有需(xu)要(yao)要(yao)簽三份合同(tong)，即購房合同(tong)、裝修(xiu)合同(tong)以(yi)及置業咨詢合同(tong)。

新城國際23現場的宣傳廣告  每經記者 王佳飛 攝

開發商去年已“易主”

“新(xin)城國際23”銷(xiao)售(shou)人員介紹的(de)“雙合(he)同”購房(fang)情(qing)況雖然在北(bei)京個(ge)別新(xin)盤中也存在，但(dan)一般情(qing)況下(xia)也不會有如此大的(de)價(jia)差。“裸房(fang)”價(jia)占(zhan)總房(fang)款還(huan)不到一半的(de)情(qing)況，表(biao)明該項目(mu)或另有隱情(qing)。

記者經過調(diao)查(cha)發現(xian)，新城國際項目是一個“有故(gu)事”的樓盤。

公開資(zi)料顯(xian)示(shi)，2001年(nian)，香(xiang)港置(zhi)地和萬(wan)(wan)通(tong)發展(SH600246，股價(jia)8.21元，市值168.63億元）聯合開發了新城國際(ji)項目(mu)。雙方合資(zi)成立(li)了北京萬(wan)(wan)置(zhi)房地產(chan)開發有限公司(si)（以下簡稱萬(wan)(wan)置(zhi)地產(chan)），企(qi)查查顯(xian)示(shi)，萬(wan)(wan)置(zhi)地產(chan)成立(li)于2001年(nian)5月(yue)(yue)22日，目(mu)前法定代表(biao)人為(wei)常(chang)海，2021年(nian)8月(yue)(yue)3日前為(wei)外商投資(zi)企(qi)業(ye)，2021年(nian)8月(yue)(yue)3日變更為(wei)內資(zi)企(qi)業(ye)。

此后(hou)，新城(cheng)國際正式開發，小區分為四(si)期(qi)，先后(hou)于2002年、2003年、2005年、2006年開盤(pan)，并分別于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

小(xiao)區總占地面積105000平(ping)方(fang)米，總建(jian)筑面積320000平(ping)方(fang)米，其中住宅面積300000平(ping)方(fang)米，公建(jian)配套20000平(ping)方(fang)米，綠地率(lv)42.7%，擁(yong)有完善的生(sheng)活配套。

新(xin)城國(guo)(guo)際項目(mu)的(de)區(qu)位優勢的(de)確突出，岀國(guo)(guo)貿地鐵站向北走(zou)5分鐘(zhong)左右便可達到(dao)達該項目(mu)。圓環(huan)(huan)形的(de)分布設計使得(de)小(xiao)區(qu)內外部區(qu)隔(ge)更加明顯，即使是(shi)身處繁華熱鬧的(de)國(guo)(guo)貿區(qu)域(yu)，走(zou)入(ru)新(xin)城國(guo)(guo)際后，立即切(qie)換(huan)為鮮花(hua)綠(lv)樹的(de)清幽環(huan)(huan)境，一(yi)些底商(shang)和帶(dai)娃的(de)老人(ren)使得(de)這里(li)充(chong)滿了(le)生活氣息。

新城國際23的戶外宣傳廣告 每經記者 王佳飛 攝

彼時(shi)，香港置地剛進(jin)入內地不久，必然(ran)希望(wang)項目能(neng)足夠(gou)國(guo)(guo)(guo)際化，產品(pin)與眾不同，且萬通發展方面也希望(wang)依托(tuo)香港置地的國(guo)(guo)(guo)際渠道，將住宅(zhai)銷(xiao)售給外(wai)國(guo)(guo)(guo)人(ren)。當年不少國(guo)(guo)(guo)外(wai)分銷(xiao)機構曾(ceng)重點推介過(guo)新城國(guo)(guo)(guo)際項目，媒體也報道稱，很多國(guo)(guo)(guo)際友人(ren)選擇購買新城國(guo)(guo)(guo)際項目。不過(guo)據記者了(le)解(jie)，歷時(shi)近20年后，如今住在新城國(guo)(guo)(guo)際的人(ren)慢慢都換成了(le)國(guo)(guo)(guo)內業主和(he)租戶。

由萬(wan)(wan)置(zhi)地產(chan)開(kai)發的新城國際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年前后該項(xiang)目的銷售單價為(wei)2萬(wan)(wan)元左右，市場(chang)反應和口碑俱佳。

然而，開發商(shang)并沒有乘(cheng)著(zhu)當時的熱(re)銷一口(kou)氣“售罄”，而是(shi)選(xuan)擇自持了23號樓的70余套公寓(yu)用于出租。這(zhe)一租就是(shi)十多(duo)年，直(zhi)到去(qu)年才收(shou)回(hui)停(ting)租。這(zhe)便是(shi)今天“新城國際23”項目(mu)的由來(lai)。

而此次出(chu)售“新城國際23”的持有企業雖然(ran)仍是萬置地產，卻早已物是人非。

2021年，萬(wan)通發展尋求轉讓自(zi)己所持有(you)(you)的萬(wan)置地產(chan)(chan)60%股份，根據資產(chan)(chan)評估報告，萬(wan)置地產(chan)(chan)旗下(xia)資產(chan)(chan)還有(you)(you)一期車(che)位184個(ge)(ge)、一期會所4套(tao)、二(er)期車(che)位2個(ge)(ge)、三(san)期車(che)位75個(ge)(ge)、三(san)期底商4套(tao)、三(san)期公(gong)寓(yu)72套(tao)，還有(you)(you)其他若(ruo)干資產(chan)(chan)。主要資產(chan)(chan)則(ze)為此次(ci)入(ru)市的72套(tao)公(gong)寓(yu)，共1.4萬(wan)平方米。

但轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)過程并不順利。2021年6月(yue)8日(ri)，萬(wan)通(tong)發展發布公告稱，以6.3億元(yuan)的價(jia)格(ge)將萬(wan)置(zhi)地產60%股權轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)給與開普方(fang)熙（北(bei)京）控股有限公司(si)，但僅僅到了當年的6月(yue)15日(ri)，萬(wan)通(tong)表示，“公司(si)在未按期(qi)(qi)分筆(bi)收到方(fang)熙控股支付(fu)的第(di)一期(qi)(qi)股權轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)價(jia)款”，并且已經(jing)單方(fang)面解(jie)除了合同。

而一周(zhou)后的2021年6月15日，萬通發(fa)展和湖(hu)州融(rong)(rong)匯嘉恒融(rong)(rong)資租賃(lin)有限公司(si)（以下(xia)簡稱(cheng)融(rong)(rong)匯嘉恒）簽署了(le)6.3億(yi)元的萬置(zhi)地產60%股權(quan)轉讓協議。

來源：萬通發展公告

據企查查，到(dao)了2021年8月3日(ri)，萬(wan)置地(di)產完成了股(gu)權變(bian)更，原(yuan)香港置地(di)方面的(de)(de)股(gu)份(fen)也(ye)一并撤出，目前萬(wan)置地(di)產的(de)(de)唯(wei)一股(gu)東(dong)便(bian)是融匯嘉(jia)恒。企查查顯示，融匯嘉(jia)恒隸屬于在資本市場上長(chang)袖善舞的(de)(de)中(zhong)植集團(tuan)。

中(zhong)植系入主后，選擇將新城國際剩余房源重新包裝出(chu)售(shou)，但不可能(neng)再(zai)按(an)十(shi)年前北京市住(zhu)建委(wei)批(pi)復的售(shou)價銷售(shou)，于(yu)是就有了上(shang)述銷售(shou)人(ren)員所說的“雙合(he)同(tong)”。

那么(me)，融(rong)匯(hui)嘉恒為何(he)不選(xuan)擇“光明正(zheng)大”的按(an)市場價賣房(fang)呢？

新城國際23的樣板間 每經記者 王佳飛 攝

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城國(guo)際(ji)(ji)以(yi)往的(de)(de)預(yu)(yu)售證。北京市住建委(wei)官網顯示，新城國(guo)際(ji)(ji)分(fen)別(bie)于2002年(nian)(nian)、2003年(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)和2006年(nian)(nian)取得(de)了5批(pi)次預(yu)(yu)售證，最近一(yi)次發預(yu)(yu)售證的(de)(de)日(ri)(ri)期為(wei)2007年(nian)(nian)9月18日(ri)(ri)，信息(xi)為(wei)X京房權證市涉(she)外(wai)字第(di)002579號，土(tu)地使(shi)用(yong)權證號京市朝涉(she)外(wai)國(guo)用(yong)（2004出）第(di)10339號。

如(ru)今，新城(cheng)國際(ji)23在各(ge)種宣傳(chuan)資(zi)料中使用的預售(shou)證(zheng)是(shi)京(jing)房(fang)(fang)售(shou)證(zheng)字(zi)(2005)702號(hao)，但(dan)如(ru)今這(zhe)份預售(shou)證(zheng)已經(jing)轉(zhuan)為現房(fang)(fang)銷售(shou)，產(chan)權(quan)證(zheng)號(hao)為X京(jing)房(fang)(fang)權(quan)證(zheng)市涉外字(zi)第018215號(hao)。

記(ji)者從(cong)北京市建委(wei)網站查詢發(fa)現，從(cong)2002年至2008年期間，新城國際項目先后多(duo)次取得預(yu)售證(zheng)，不同批次公(gong)寓的預(yu)售均(jun)價分別為1.46萬(wan)元/平(ping)方米(mi)、2.02萬(wan)元/平(ping)米(mi)及(ji)5.3萬(wan)元/平(ping)方米(mi)。

也(ye)就是說，開(kai)發(fa)商在此(ci)期間，按照施(shi)工進度分期分批(pi)申請預售,期間也(ye)逐漸(jian)提(ti)高了預售價格(ge)。到2008年時，該項目已全面完工，轉為(wei)現(xian)房。

北京市住建委網站顯示，新城(cheng)國際23號樓的72套公寓，其“擬(ni)售價”顯示為(wei)8萬元/平米，狀(zhuang)態為(wei)“正在銷售”，批準時間為(wei)2008年6月26日。

來源：北京市住建委官網

巧(qiao)合的是，10余年后重新以“新城(cheng)國際23”亮相的72套公(gong)寓(yu)也正好位于23號(hao)樓。根據北京市住建委官網(wang)信息，新城(cheng)國際23號(hao)樓72套公(gong)寓(yu)中，目前已售的有(you)24套，剩余48套尚(shang)未出(chu)售，目前公(gong)寓(yu)還沒有(you)顯(xian)示出(chu)網(wang)簽價格(ge)。

本月初(chu)，記者向相關政府(fu)部門工作人員詢問了(le)(le)老(lao)項目重新開(kai)盤上市可否(fou)調價的問題。對方解釋稱，“只要是(shi)進行了(le)(le)現房銷售(shou)備案，再根據周邊市場(chang)進行合理(li)定(ding)價，一(yi)般就沒什么問題。”

然(ran)而，稅務(wu)專業(ye)人士卻另有解(jie)釋，“如果再次申請的售價明顯提升的話，會(hui)涉及補繳土地增值稅的問題。”

北京此前也有(you)(you)銷售周期超過10年的大(da)盤，就是分期分批申請銷售許(xu)可(ke)證(zheng)，而售價(jia)也是逐年提升，有(you)(you)些甚至漲了好(hao)幾倍。這(zhe)中(zhong)間有(you)(you)一個(ge)不可(ke)回(hui)避的問題——土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)。根(gen)據《中(zhong)華人民(min)共和(he)國土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)暫行條例》，“轉讓國有(you)(you)土地(di)(di)(di)使用權、地(di)(di)(di)上的建筑(zhu)物(wu)及(ji)其附(fu)著物(wu)(以下(xia)簡稱轉讓房地(di)(di)(di)產(chan))并取得收入的單(dan)位(wei)和(he)個(ge)人，為土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)的納稅(shui)義務人，應當依照本(ben)條例繳納土地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)。”

此外，根據《關于房地產開(kai)發企業(ye)土地增值稅清算管理有關問題的(de)通知》，“整體(ti)轉(zhuan)讓未竣工決(jue)算房地產開(kai)發項目的(de)”，納稅人(ren)應進(jin)行土地增值稅的(de)清算。

某稅(shui)(shui)務(wu)師事務(wu)所合伙人鄭先生(sheng)12月14日通(tong)過微信告訴記者，“如(ru)果建成多年后才交(jiao)(jiao)易，增(zeng)值(zhi)的(de)(de)部(bu)分是需要繳納土(tu)(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)的(de)(de)。土(tu)(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)是上世紀90年代為了打壓炒房(fang)暴利(li)出臺的(de)(de)一個稅(shui)(shui)種(zhong)，主要是針對房(fang)地產交(jiao)(jiao)易的(de)(de)增(zeng)值(zhi)額（即(ji)房(fang)產交(jiao)(jiao)易的(de)(de)獲利(li)金額）進行征稅(shui)(shui)的(de)(de)一個稅(shui)(shui)種(zhong)。”

鄭先生表(biao)示，“其中很(hen)復(fu)雜，通俗地講，大概的邏輯就有(you)點(dian)(dian)像(xiang)常規理解的利潤，它(ta)有(you)兩個(ge)比較鮮明的特點(dian)(dian)。首先，它(ta)是一(yi)個(ge)超率(lv)(lv)累(lei)進的稅(shui)率(lv)(lv)，即增值率(lv)(lv)越高(gao)(gao)，稅(shui)率(lv)(lv)就越高(gao)(gao)，根據(ju)增值率(lv)(lv)的差異稅(shui)率(lv)(lv)在30%到60%之間(jian)。”

“第二，它可以在收入(ru)里扣除的(de)(de)(de)項(xiang)目要(yao)求與(yu)交易(yi)直接(jie)相關(guan)，不管(guan)是成(cheng)本、費(fei)(fei)用、稅金，與(yu)項(xiang)目不直接(jie)相關(guan)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)費(fei)(fei)用、財務(wu)費(fei)(fei)用、營(ying)銷(xiao)費(fei)(fei)用及營(ying)業外(wai)支出一(yi)般情況(kuang)下不予扣除。對于(yu)企(qi)業而言，如果不符合特(te)定的(de)(de)(de)免稅條件(jian)，只要(yao)交易(yi)的(de)(de)(de)房(fang)地產有增(zeng)值額，就需要(yao)繳(jiao)納(na)(na)土地增(zeng)值稅。具體到新(xin)城國際23這(zhe)種樓(lou)盤，也是需要(yao)繳(jiao)納(na)(na)土地增(zeng)值稅的(de)(de)(de)，而且稅率應該很高。”

此前做“超(chao)級大盤”的開(kai)(kai)發(fa)(fa)商，由于(yu)項目開(kai)(kai)發(fa)(fa)周期很長，其間雖然能夠(gou)獲得地價增(zeng)(zeng)值(zhi)的紅利，但要按(an)不(bu)同的售價繳納相(xiang)應(ying)的土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅。

關(guan)于新城國際(ji)23的售價(jia)“雙合同”和(he)土地增值稅問(wen)題(ti)，記(ji)者(zhe)曾兩次致電萬(wan)置地產，對方表示會轉(zhuan)達(da)相關(guan)負(fu)責人，但截至(zhi)記(ji)者(zhe)發稿未獲得對方回復。

記(ji)者在調查中發現(xian)(xian)，近期北京又出(chu)現(xian)(xian)多個(ge)“老(lao)(lao)盤(pan)新(xin)售”的(de)現(xian)(xian)象(xiang)。業內人(ren)士認為，這(zhe)是(shi)由于近期樓(lou)市波動(dong)較大，出(chu)現(xian)(xian)“多”、“空”博(bo)弈。既有些(xie)老(lao)(lao)開發商將(jiang)手(shou)中的(de)舊項(xiang)目(mu)清盤(pan)脫手(shou)，也有新(xin)資本(ben)方(fang)接盤(pan)入局(ju)。在這(zhe)個(ge)新(xin)老(lao)(lao)交替的(de)過程中，就會出(chu)現(xian)(xian)類似“新(xin)城國際23”的(de)情況。

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封面(mian)圖片(pian)來(lai)源(yuan)：每經(jing)記者 王佳(jia)飛 攝(she)