每經(jing)記(ji)者｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

臨近年(nian)末(mo)，房(fang)企股(gu)權(quan)轉讓再掀高潮。

12月19日，上實發(fa)展（SH600748，股(gu)價(jia)3.60元，市(shi)值(zhi)66.40億元）發(fa)布(bu)公告(gao)稱，上市(shi)公司(si)與(yu)友邦(bang)人壽(shou)簽訂產(chan)(chan)權(quan)(quan)交易(yi)合同，后(hou)者投得上海實森(sen)90%股(gu)權(quan)(quan)以(yi)及其100%股(gu)東借款債權(quan)(quan)。交易(yi)完成(cheng)后(hou)，友邦(bang)人壽(shou)將控股(gu)上海實森(sen)，從而獲(huo)得上海北外灘89#地(di)塊地(di)產(chan)(chan)項目。據友邦(bang)人壽(shou)官(guan)網信息(xi)，此次交易(yi)合計人民幣約50.3億元。

此前的(de) 12 月 18 日，華(hua)南(nan)(nan)城(cheng)(HK01668，股價(jia)0.560港元(yuan)(yuan)，市值64.07億(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)）宣布(bu)擬以(yi)50億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)出售西安華(hua)南(nan)(nan)城(cheng)69.35%股權(quan)，認購方為(wei)深圳市深基壹號產業(ye)園區投資運營有(you)限公司；12月15日，遠洋(yang)集團(HK03377，股價(jia)1.020港元(yuan)(yuan)，市值77.68億(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)）聯合體(ti)宣布(bu)，以(yi)55.5億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)將(jiang)成(cheng)(cheng)都太(tai)古(gu)里(li)50%的(de)權(quan)益轉讓予(yu)太(tai)古(gu)地產，收購完成(cheng)(cheng)后太(tai)古(gu)地產對成(cheng)(cheng)都太(tai)古(gu)里(li)的(de)權(quan)益將(jiang)增至100%。

據(ju)《每日經濟新聞》記者不(bu)完全統計，近一(yi)個月以(yi)來(lai)，包(bao)括濟南(nan)高新、路(lu)勁、上實(shi)發展、朗詩、光(guang)明地(di)產、首開股(gu)份在內(nei)的十余家(jia)房(fang)企涉及(ji)股(gu)權轉讓(rang)。

年末企業轉讓項目較多

短短5天時(shi)間(jian)，就發生了3起交易(yi)額超50億(yi)元的房(fang)企股權轉讓。

12月19日，友邦人壽在(zai)官(guan)網(wang)宣(xuan)布，當日于上(shang)(shang)海(hai)聯(lian)合產(chan)(chan)權(quan)交易(yi)所簽訂(ding)產(chan)(chan)權(quan)交易(yi)合同，以合計人民幣約50.3億元(yuan)，投得上(shang)(shang)海(hai)實(shi)森(sen)90%股權(quan)以及其100%股東借款債權(quan)。上(shang)(shang)海(hai)實(shi)森(sen)僅擁有(you)上(shang)(shang)海(hai)市虹口區北外灘89街坊(fang)土(tu)地(di)(di)使用權(quan)，為該(gai)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)開發建(jian)設主體(ti)。交易(yi)完成后，友邦人壽將(jiang)控股上(shang)(shang)海(hai)實(shi)森(sen)，從而獲得上(shang)(shang)海(hai)北外灘89街坊(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)。

值(zhi)得一提的(de)是，此次(ci)項目是友邦人壽成立以來最大的(de)一次(ci)資產(chan)收(shou)購(gou)。友邦人壽表示，后(hou)續(xu)該項目將(jiang)(jiang)打造(zao)成具(ju)備(bei)“地產(chan)+商業+文化”優勢的(de)綜合(he)項目，將(jiang)(jiang)融合(he)辦公樓、商場(chang)、專(zhuan)業劇場(chang)及(ji)聶耳舊居綜合(he)業態(tai)，預計2023年上半年竣(jun)工，預計投資額不超過87億元。

從地(di)(di)理位(wei)置來(lai)看，上(shang)海(hai)北外灘89街坊地(di)(di)產(chan)項位(wei)于上(shang)海(hai)北外灘核心地(di)(di)塊(kuai)(kuai)，占地(di)(di)面積約為(wei)2.3萬平方(fang)米，業態為(wei)商業與辦(ban)公，地(di)(di)塊(kuai)(kuai)上(shang)所建項目名為(wei)“北外灘上(shang)實中(zhong)心”。

根據(ju)(ju)房(fang)天下數據(ju)(ju)，上(shang)實(shi)中(zhong)心周邊項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)銷售均價(jia)為11.78萬(wan)元(yuan)/平方米。如待售的(de)(de)(de)寫字樓有金茂HK322-01地塊(kuai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)、虹口區提(ti)籃橋街道(dao)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)和上(shang)海灘國際廣場，目(mu)(mu)前暫無(wu)價(jia)格；在(zai)售的(de)(de)(de)住宅項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)如中(zhong)皇·北岸(an)錦源項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，售價(jia)約1400萬(wan)元(yuan)/套。

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者注意到，近期房企股權轉讓中，涉及(ji)金額(e)較(jiao)大、關注度較(jiao)高的項目，還(huan)有西安華南(nan)城和成(cheng)都太古里項目。

12月18日，華(hua)南(nan)城(cheng)發(fa)布公(gong)告稱，公(gong)司擬以50億元出售西安華(hua)南(nan)城(cheng)69.35%股權，交易(yi)完成后，華(hua)南(nan)城(cheng)的(de)持股比例將從(cong)100%減少(shao)至約30.65%。認購方為(wei)深(shen)圳市(shi)深(shen)基壹號產業園區投資運(yun)營有限(xian)公(gong)司，為(wei)廣東深(shen)基華(hua)園的(de)直接非(fei)全資附屬公(gong)司。

公開資(zi)料顯(xian)示，西(xi)安(an)(an)華南城位于西(xi)安(an)(an)國際港(gang)務(wu)區港(gang)務(wu)大道8號，是一個(ge)大型綜合商貿物流園，總投(tou)資(zi)額在200億元以(yi)上(shang)，園區內已入駐紡織服裝、五金、化工、機(ji)電等12大行業門類。

華南城在公(gong)告中(zhong)表示(shi)：“此次交(jiao)易有利(li)于提高集(ji)團的資(zi)金流(liu)動性，并使公(gong)司獲得(de)額外的運營資(zi)金，將有利(li)于降低集(ji)團的資(zi)本(ben)負債比率。”

12月15日晚間，太古(gu)地產發布公告稱，將(jiang)從遠洋集團和遠洋服(fu)務處(chu)收(shou)購(gou)50%權(quan)益，交(jiao)易(yi)對價55.5億元。收(shou)購(gou)完成(cheng)后，太古(gu)地產對成(cheng)都太古(gu)里的權(quan)益將(jiang)增至(zhi)100%。

成(cheng)都(dou)(dou)(dou)太古(gu)(gu)(gu)里是(shi)成(cheng)都(dou)(dou)(dou)的(de)地標性(xing)商(shang)業項目(mu)，由遠洋集(ji)團和(he)太古(gu)(gu)(gu)地產(chan)合作打造(zao)，樓面(mian)面(mian)積約12.2萬平方米，主要包括一(yi)個(ge)開放式(shi)(shi)及(ji)街區式(shi)(shi)的(de)購(gou)物(wu)中(zhong)心及(ji)一(yi)間附(fu)設服務(wu)式(shi)(shi)住(zhu)宅的(de)精品酒店，于2015年4月正式(shi)(shi)開業。2019年，成(cheng)都(dou)(dou)(dou)太古(gu)(gu)(gu)里曾以超75億元銷(xiao)售額(e)成(cheng)為國(guo)內銷(xiao)售額(e)最高的(de)商(shang)業項目(mu)之一(yi)。

建(jian)誠(cheng)晟業(ye)總經理(li)苑承(cheng)建(jian)12月21日上午通過微信向(xiang)記者表(biao)示，在年末節點，企業(ye)轉讓(rang)(rang)項目會比較多，有的是為了回(hui)籠資金，有的國企為降低負債等。如果轉讓(rang)(rang)的是優質(zhi)項目股權(quan)，通常跟企業(ye)現金流有關，對轉讓(rang)(rang)股權(quan)的公(gong)司(si)而(er)言，通過出(chu)讓(rang)(rang)項目，一方面回(hui)籠資金用于解決年底債務問題，另(ling)一方面也可以借機減少公(gong)司(si)債務，緩解公(gong)司(si)壓力。

房企為何密集轉讓股權？

據(ju)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者不完(wan)全統計(ji)，最近一個月，至少包括濟南(nan)高新、路(lu)勁、上(shang)實發(fa)展(zhan)、遠洋集團、朗詩、招商蛇口、光明地產、首開股份在(zai)內的十余家(jia)上(shang)市房(fang)企(qi)發(fa)布相關公告，參與(yu)了(le)股權(quan)轉讓或收購事(shi)宜(yi)。

記者梳理(li)發(fa)(fa)現，近期轉讓、收(shou)購股權的(de)公司，多數(shu)企業與自身(shen)發(fa)(fa)展規劃有(you)關(guan)：有(you)的(de)為拓寬(kuan)自身(shen)現金(jin)流，有(you)的(de)則(ze)為尋找新的(de)發(fa)(fa)展方向，有(you)的(de)則(ze)為聚焦主業。

12月20日，濟(ji)南(nan)高新(xin)發布股權轉(zhuan)讓交易公(gong)告(gao)，以(yi)約1.02億元的價格將(jiang)濟(ji)南(nan)漢(han)谷70%股權轉(zhuan)讓給了關聯公(gong)司“舜正投資(zi)”。濟(ji)南(nan)高新(xin)稱此舉是為(wei)了更聚焦主業。

12月16日(ri)，朗詩綠色生活(huo)發布(bu)公(gong)告稱，擬以2.02億元(yuan)收購(gou)(gou)北海(hai)朗潤(run)全部股權，所(suo)收購(gou)(gou)的(de)公(gong)司為在(zai)“北上廣深(shen)”、南京(jing)、杭州、成都等城市經營(ying)多(duo)年(nian)的(de)長租公(gong)寓(yu)品牌。

同日(ri)，湖(hu)南(nan)發(fa)展發(fa)布公告(gao)稱，擬轉讓其持(chi)有的湖(hu)南(nan)發(fa)展養老82.50%股權(quan)。“該交易方案，是根據自(zi)身發(fa)展規劃以及湖(hu)南(nan)國(guo)資(zi)委提出(chu)的‘主業歸位’‘產(chan)業歸核’‘資(zi)產(chan)歸集’的改革方向而做出(chu)來的。”

針對年末房企(qi)股(gu)權轉(zhuan)讓(rang)加速(su)，苑承建認為(wei)：“對于機(ji)構投資者而(er)言還是有(you)不(bu)少機(ji)會(hui)的，比如部分(fen)商業辦(ban)類項目(mu)，項目(mu)成熟、經營穩定，價(jia)格(ge)也很合理，而(er)隨著房企(qi)整體資金情況逐步(bu)改善，這種機(ji)會(hui)也會(hui)逐漸減少。”

IPG中國區首席經濟學家柏(bo)文(wen)喜12月21日通過(guo)微信向記(ji)者表示(shi)，大部分(fen)轉讓股權的企業都跟(gen)維護自身現金(jin)流有(you)很大關系，也(ye)有(you)企業通過(guo)賣掉經營不佳(jia)的項目，可(ke)以(yi)(yi)回籠資(zi)金(jin)和改善報表。但對(dui)行業來(lai)說，有(you)“買(mai)”有(you)“賣”是好事，部分(fen)機構投資(zi)者可(ke)以(yi)(yi)趁低(di)吸納(na)部分(fen)優質(zhi)資(zi)產以(yi)(yi)獲取周(zhou)期性投資(zi)收益。