每經(jing)記者｜包晶晶 陳榮浩    每經(jing)編輯｜陳夢妤 魏文藝    

2022年，是房地產業經歷的極不平凡的一年。市(shi)(shi)場(chang)低迷，房企(qi)(qi)承壓。多(duo)家(jia)房企(qi)(qi)債務(wu)違約或展期，甚至停牌(pai)。市(shi)(shi)場(chang)上出(chu)現(xian)交付難，維權多(duo)，糾紛多(duo)。而(er)另一方(fang)面，企(qi)(qi)業堅守，戮力同心，共克時(shi)艱。

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一路荊棘坎坷，走過(guo)跌宕起(qi)伏的一年(nian)。

從年(nian)中開始，政策端出現轉機(ji)。先是多(duo)地松綁限(xian)購(gou)限(xian)貸，繼而祭出保交樓紓困基(ji)金，至11月，監管層“三(san)箭(jian)齊發”，信貸、發債、股權融資(zi)全面利好房企。一時(shi)間，房企股價觸底反彈。

信(xin)心的回(hui)升，迎來憧(chong)憬與(yu)期待。《每日經濟新(xin)聞》評選出房地(di)產業十(shi)大新(xin)聞，為行業總結與(yu)反思。同時(shi)，鼓(gu)足(zu)勇氣，迎接全新(xin)的2023年。

推動房地產向新發展模式平穩過渡

12月16日，中(zhong)央(yang)經濟(ji)工作會議明(ming)確提出：要(yao)確保(bao)房地產(chan)(chan)市場平(ping)穩發展，扎實做好保(bao)交樓、保(bao)民(min)生、保(bao)穩定各項(xiang)工作，滿足行業合(he)理融資(zi)需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭(tou)部房企風(feng)險，改善資(zi)產(chan)(chan)負(fu)債狀況，同時要(yao)堅決依(yi)法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房(fang)需求，解決好新市民、青(qing)年(nian)人等(deng)住房(fang)問(wen)題，探索長租房(fang)市場建設。要堅(jian)持房(fang)子是用來(lai)住的、不是用來(lai)炒(chao)的定位(wei)，推動房(fang)地(di)產業向新發展模式平穩過渡。

2022年(nian)4月29日(ri)，中央政(zheng)治局召開會議明確(que)表態，“支持各(ge)地從當地實際出發(fa)完善房(fang)(fang)(fang)地產政(zheng)策(ce)，支持剛(gang)性和改善性住房(fang)(fang)(fang)需求，優化(hua)商品房(fang)(fang)(fang)預售資金監管，促進房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)平穩健康發(fa)展(zhan)。”此(ci)后，各(ge)地房(fang)(fang)(fang)地產政(zheng)策(ce)進入實質性寬松(song)期，政(zheng)策(ce)寬松(song)力度(du)明顯加(jia)大。

時隔12年房企恢復股權融資

2022年11月短短20天內，支持(chi)房(fang)企融資(zi)的“三支箭”連續射出：

11月11日(ri)(ri)，央(yang)行(xing)和銀(yin)保監會發(fa)(fa)出“金融(rong)(rong)16條”，明確將穩(wen)定(ding)房地產(chan)開發(fa)(fa)貸款(kuan)投放；11月23日(ri)(ri)，中國銀(yin)行(xing)間市(shi)場交易商協會發(fa)(fa)文表示繼續推進(jin)并(bing)擴(kuo)大(da)民(min)營企業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資支持(chi)(chi)工(gong)具，即由央(yang)行(xing)再(zai)貸款(kuan)提(ti)供資金支持(chi)(chi)，委托專業(ye)(ye)機構通過擔保增信、直接購買債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)等方(fang)式(shi)支持(chi)(chi)民(min)營企業(ye)(ye)發(fa)(fa)債(zhai)(zhai)(zhai)融(rong)(rong)資，預計(ji)可支持(chi)(chi)約2500億元民(min)營企業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資，后(hou)續可視(shi)情況進(jin)一(yi)步擴(kuo)容；11月28日(ri)(ri)，證監會決定(ding)在(zai)股權融(rong)(rong)資方(fang)面調整優化五項(xiang)措施，恢(hui)復2010年10月暫停的涉房上(shang)市(shi)公司并(bing)購重組及配(pei)套融(rong)(rong)資。

“保交樓”成為穩定房地產市場重要抓手

2022年7月28日，中共中央政(zheng)治(zhi)局會(hui)議指出，要穩定(ding)房地產(chan)市場(chang)，堅持“房住不炒”定(ding)位，因城施策用足用好政(zheng)策工(gong)具箱(xiang)，支持剛性和(he)改(gai)善性住房需求，壓實地方政(zheng)府責任，保交樓(lou)、穩民(min)生。這是“保交樓(lou)”首次被寫入政(zheng)治(zhi)局文件。

2022年3月(yue)(yue)16日，國務院(yuan)金(jin)融穩定發展委員(yuan)會就曾召開專題會議，對房(fang)(fang)地產企業及時研究和提(ti)出有力有效的(de)防(fang)范化解風(feng)險應對方案(an)，提(ti)出向新發展模(mo)式轉型的(de)配套(tao)措施。7月(yue)(yue)中旬，銀保(bao)(bao)監會提(ti)出“保(bao)(bao)交(jiao)(jiao)樓、保(bao)(bao)民生、保(bao)(bao)穩定”。8月(yue)(yue)起(qi)，南寧、湖州、石家莊、鄭州等(deng)多(duo)地陸續出臺“保(bao)(bao)交(jiao)(jiao)樓”的(de)相關舉措，內容包括(kuo)“一對一幫扶”、設立紓困基金(jin)、收(shou)購滯銷房(fang)(fang)作(zuo)為(wei)保(bao)(bao)障安置用房(fang)(fang)等(deng)。

千億房企數量接近“腰斬”

房企業績持續下滑，2022年前11月(yue)銷售(shou)額過(guo)千億房企僅19家(jia)(jia)，較2021年同期(qi)減少16家(jia)(jia)，接近(jin)“腰斬”。

同(tong)時，千億(yi)房企的業(ye)績(ji)分(fen)化明顯，排名前三甲(jia)的房企業(ye)績(ji)差(cha)距均(jun)衡，碧桂園完(wan)成銷(xiao)售4373.5億(yi)元(yuan)、保利發展(zhan)4001億(yi)元(yuan)、萬科3767億(yi)元(yuan)，同(tong)比分(fen)別下跌(die)40%、21%和(he)34%。

全國新房價格近7年來同比首跌

全國新(xin)房(fang)價(jia)格在2022年4月(yue)(yue)迎來“拐(guai)點”。國家統計局數據顯(xian)示，4月(yue)(yue)份全國70城市新(xin)建商品(pin)住宅價(jia)格指(zhi)數環比漲幅(fu)為(wei)-0.3%，同比漲幅(fu)為(wei)-0.1%，這也是自(zi)2015年12月(yue)(yue)份以來首次出現新(xin)房(fang)價(jia)格同比下跌(die)。

據中指研究院統計，今年(nian)1~11月(yue)重點100城(cheng)新建商品住宅(zhai)價(jia)格(ge)環比已連(lian)跌5個(ge)月(yue)，成交面(mian)積同(tong)比降幅近四成，絕對規(gui)模為2015年(nian)以來(lai)同(tong)期最低水平；百城(cheng)二手住宅(zhai)價(jia)格(ge)則累(lei)計下跌0.55%，環比連(lian)跌7個(ge)月(yue)。

首批房地產REITs試點發售

2022年8月(yue)16日，國(guo)內(nei)首批保障(zhang)(zhang)性租賃(lin)住房REITs正式公(gong)(gong)開發售(shou)，標(biao)志著我(wo)國(guo)住房租賃(lin)產業“投-融-建-管-退”的(de)閉(bi)環正式合攏。三只(zhi)產品分(fen)別為華夏(xia)北京(jing)保障(zhang)(zhang)房REIT、中金廈門安(an)居(ju)REIT和紅土(tu)深圳安(an)居(ju)REIT，其(qi)公(gong)(gong)眾投資者認購全部超(chao)(chao)募擬認購份額數量均超(chao)(chao)過100倍。

12月8日，證(zheng)監(jian)會副(fu)主(zhu)席李超表示，下一步證(zheng)監(jian)會將擴大REITs試(shi)點范(fan)圍(wei)，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dong)試(shi)點范(fan)圍(wei)拓展到市場化(hua)的長租房及(ji)商業不動(dong)產(chan)等領域。

多地推二手房“帶押過戶”新模式

為激活(huo)二手房市場(chang)，2022年8月份以來，超過20個城(cheng)市陸(lu)續(xu)宣布推(tui)出二手房“帶(dai)押過戶”的交(jiao)易模式(shi)，其中既有(you)深圳(zhen)、廣(guang)州(zhou)、西安、寧波(bo)、蘇(su)州(zhou)、無錫(xi)等熱點城(cheng)市，也有(you)中山、麗水(shui)、濰(wei)坊、淮安等三四線城(cheng)市。

與此同時(shi)，去年推出(chu)(chu)二手(shou)房指(zhi)(zhi)導(dao)價的(de)城市紛紛做出(chu)(chu)調整，如7月份西安成為首個明確取消二手(shou)房指(zhi)(zhi)導(dao)價的(de)城市，此后合肥等地跟進(jin)。目前，包括上海、廣州、合肥等在內的(de)13城二手(shou)房指(zhi)(zhi)導(dao)價已逐漸淡出(chu)(chu)。

全國土地供求規模創近10年新低

2022年1~11月，中指監測的(de)全國300城住宅用地推(tui)出和成交(jiao)面積同比(bi)分別下降37.6%和36.4%，絕(jue)對規模均(jun)處(chu)于近10年同期(qi)最低(di)水平。

在(zai)全國土拍市場整體低(di)迷下(xia)，各地政府推(tui)地傾向以主城(cheng)區優質(zhi)地塊為主，以提高房企參拍積(ji)極性，同(tong)時(shi)持續優化土拍規則、降低(di)配建及自(zi)持面積(ji)，但土拍情緒仍(reng)低(di)位徘徊(huai)，溢價率僅3.3%。與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，10月份以來，南(nan)昌和長沙均有意退(tui)出集中(zhong)供(gong)地城(cheng)市行列。此(ci)外，財政部下(xia)發通知，嚴禁地方城(cheng)投(tou)公司舉債拿地。

吳亞軍等近50位房企董事長隱退

2022年10日(ri)(ri)28日(ri)(ri)，龍湖(hu)集團官宣創始(shi)人吳亞軍(jun)因年齡及身體原因辭任龍湖(hu)集團執行董(dong)事、董(dong)事會主席，轉(zhuan)任公司戰略發展顧問。在(zai)此后(hou)的11月，包括迪(di)馬股(gu)份董(dong)事長羅韶穎、正(zheng)榮集團創始(shi)人歐宗榮、大唐房(fang)地產(chan)董(dong)事長吳迪(di)在(zai)內的多家房(fang)企董(dong)事長宣布(bu)離任。

據《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)不完全統計，今年以來共有(you)近50家(jia)房(fang)企(qi)的(de)董事長(chang)離任。與(yu)此相應的(de)是(shi)行業(ye)整體銷(xiao)售狀況大(da)幅(fu)下滑，房(fang)企(qi)銷(xiao)售業(ye)績面臨巨大(da)挑戰。

“萬物云”成港股年內最大IPO

2022年9月29日，萬科集團分拆旗下(xia)萬物云正式在(zai)港(gang)交所(suo)掛牌交易(yi)。在(zai)今年前10月港(gang)股市(shi)場慘淡的背景下(xia)，萬物云成為唯一一家全部(bu)由市(shi)場化(hua)長線知名基金(jin)做基石投(tou)資者的標的，也是年內港(gang)股最大IPO。

今年前10月，物業板(ban)塊(kuai)整體表現低迷(mi)，截至10月末(mo)，61家上市物企(qi)市盈率PE（LYR）均值(zhi)為8.6倍；截至11月末(mo)，61家上市物企(qi)總市值(zhi)為4138.3億元。

專家點評

58安居(ju)客房產研究院(yuan)(yuan)分院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長張波：

2022年(nian)是房地產的“政(zheng)策大年(nian)”。

融(rong)資(zi)(zi)政策三(san)箭齊發，尤其是第三(san)支箭，恢復上市房企的(de)股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)，是非常重要的(de)。塵封(feng)了(le)10多年的(de)股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)閘門(men)一開，預示(shi)著房企2023年在資(zi)(zi)金(jin)方面會有(you)比較好(hao)的(de)表現，也印證了(le)房地(di)產行業供給(gei)側基本上已經走出了(le)相對困難的(de)時期(qi)。

如果(guo)說哪項政(zheng)(zheng)策(ce)是(shi)把(ba)需(xu)求(qiu)和供給(gei)連接到(dao)(dao)一起(qi)的(de)，我認為(wei)是(shi)“保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)樓”政(zheng)(zheng)策(ce)，從開發商端來說，由于2022年的(de)資金(jin)受到(dao)(dao)很大(da)挑(tiao)戰，所以在交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)樓問題(ti)上的(de)壓力比較大(da)；另(ling)一方(fang)面，如果(guo)開發商不(bu)能把(ba)樓盤準時交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)付，那么對于購房者需(xu)求(qiu)側、對于整個市場的(de)信心(xin)會形成極大(da)打(da)擊。“保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)樓”作(zuo)為(wei)政(zheng)(zheng)策(ce)里一個重要抓手，無疑能夠(gou)排(pai)到(dao)(dao)前(qian)三(san)位(wei)。

對于行(xing)業來(lai)說，千億(yi)房企數(shu)量腰斬，看上去是數(shu)量的(de)減少，其實是代表(biao)整個房地產開發(fa)行(xing)業開發(fa)規(gui)模(mo)不斷縮小的(de)過程，今年商(shang)品房銷售(shou)總額可(ke)能要跌到13萬億(yi)元左右。

還(huan)有一(yi)些區(qu)域性(xing)的(de)亮點事件，比如“帶押過戶”，這就解決了很(hen)多人(ren)二手房(fang)換房(fang)過程當中(zhong)的(de)一(yi)些問題，西安(an)、廣州、寧波、蘇州這些城市去做一(yi)些試點，雖(sui)然沒有全面鋪開，但非常值得關注。

另(ling)外，房地(di)產租賃行(xing)業REITs的試(shi)點，大家(jia)搶購熱情還(huan)是(shi)比較高的，所以未來對(dui)此能不能擴展到更多的領域，這(zhe)也是(shi)非常(chang)值得大家(jia)關注(zhu)的重點。

2022年的樓市“月月有(you)亮點(dian)，周(zhou)周(zhou)有(you)大新聞”，可以看出今年市場受到的挑戰多(duo)，行(xing)業(ye)的變數多(duo)。

2023年，市場會走向更加穩健的發展(zhan)，2023年的房(fang)地產十大(da)新聞將更值得我們期待。

易(yi)居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴躍進：

《每(mei)日經濟新聞》評(ping)選的(de)年(nian)度十大(da)熱(re)點新聞，具(ju)有非(fei)(fei)常(chang)好的(de)代表性，反映出(chu)了(le)2022年(nian)房地產行業的(de)熱(re)點事件。例如四季度“第(di)三(san)支(zhi)箭”等(deng)政(zheng)策(ce)，站在開(kai)發(fa)商的(de)角(jiao)度，該(gai)政(zheng)策(ce)雪中(zhong)送(song)炭，影響非(fei)(fei)常(chang)大(da)。類(lei)似(si)“三(san)支(zhi)箭”的(de)政(zheng)策(ce)發(fa)揮了(le)非(fei)(fei)常(chang)好的(de)導(dao)向作用(yong)，表明今年(nian)除了(le)購房信(xin)貸政(zheng)策(ce)外，房地產領域融資端也(ye)出(chu)現了(le)實(shi)質性放松。

“保交(jiao)樓(lou)”入(ru)選十大新聞實至名歸。實際上(shang)今年(nian)“保交(jiao)樓(lou)”的影響(xiang)，甚至要大于許(xu)多其(qi)他(ta)政(zheng)策(ce)，“保交(jiao)樓(lou)”背后體現了今年(nian)市場(chang)的一些(xie)主要矛盾，特別(bie)是在民生方面(mian)(mian)，政(zheng)策(ce)層面(mian)(mian)給予積極的解決方式(shi)，這一點(dian)我認為具(ju)有非常好的導向。

總體上來講，除了“三(san)支箭”“保(bao)交樓”，還有“保(bao)障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs”，以及“二手房(fang)(fang)帶押過戶”等等，都充分體現(xian)了當前市場有矛盾(dun)，但是改革不停(ting)滯，房(fang)(fang)地產正逐(zhu)漸朝著(zhu)平穩健康發展。

這次的(de)(de)房地產年(nian)度十大新聞具有非(fei)常好(hao)的(de)(de)概括性(xing)，充分體現了今年(nian)房地產市(shi)場的(de)(de)新情(qing)況、新問(wen)(wen)題(ti)，也是熱點問(wen)(wen)題(ti)。這些問(wen)(wen)題(ti)對(dui)于我(wo)們能產生很好(hao)的(de)(de)啟發，對(dui)形成更好(hao)的(de)(de)市(shi)場應(ying)對(dui)策略具有積極作(zuo)用。

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