每經評論員 薛暉

2022年，房地產業經歷了極不平(ping)凡的(de)一(yi)年。市場(chang)低(di)迷，房企承壓。多家房企債(zhai)務違約或展期，甚至(zhi)停牌。市場(chang)上出現(xian)交付難(nan)，維(wei)權多，糾紛(fen)多。而(er)另一(yi)方面，企業堅(jian)守，戮力同心(xin)，共克時(shi)艱(jian)。

一路荊棘(ji)坎坷，走過跌宕起伏的一年。

從年中開始，政策端(duan)出現轉機。先是多地松綁限購限貸，繼(ji)而祭出保交樓紓困基金，至(zhi)11月，監管層“三箭齊發(fa)(fa)”，信貸、發(fa)(fa)債、股(gu)(gu)權融資全面利好房企。一時間，房企股(gu)(gu)價觸(chu)底反彈。

信心的回升，迎(ying)來憧憬(jing)與期待。絕處(chu)逢生，感(gan)慨良多！

時值年終歲末之際(ji)，《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》推(tui)出(chu)《堅守與憧憬》特刊(kan)，為行業總結與反思。同(tong)時，鼓足勇(yong)氣(qi)，繼往開來，再譜新(xin)篇。

醞釀反攻

2022年(nian)的冬(dong)天(tian)有點冷(leng)。對(dui)地產圈來(lai)說，這也許是1998年(nian)以來(lai)最冷(leng)的一個冬(dong)天(tian)。

據(ju)國家(jia)統計(ji)局(ju)數據(ju)，今年1~11月房(fang)地產(chan)開發(fa)投(tou)資(zi)增速為-9.8%，降(jiang)幅繼續擴大；商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)面積同(tong)比下降(jiang)23.3%，商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)額下降(jiang)26.6%；土地購置面積下降(jiang)53.8%；商(shang)品(pin)住宅(zhai)銷售(shou)價格環比總體延續降(jiang)勢。

市場的寒意早(zao)就傳到了企(qi)業。

據(ju)中指研究院統計，TOP100房企前11個(ge)月(yue)銷(xiao)售總額(e)67268.1億元，同比下滑42.1%。其(qi)中銷(xiao)售額(e)超千億的(de)房企只有19家，較去(qu)年同期(qi)減少16家。

從市場和企業兩(liang)端數據看，整個行(xing)業仍在探底。

但房企沒有躺平。

逆市(shi)中，最忙碌的(de)營(ying)銷(xiao)(xiao)開(kai)始了。從(cong)“五一(yi)”“十一(yi)”傳統節(jie)日(ri)營(ying)銷(xiao)(xiao)，到(dao)“618”“雙11”電商(shang)營(ying)銷(xiao)(xiao)，幾乎貫(guan)穿全年(nian)。從(cong)折(zhe)扣力度上看，一(yi)季(ji)度項(xiang)目(mu)(mu)最大折(zhe)扣普遍在(zai)9折(zhe)，五六月時已經(jing)到(dao)8折(zhe)左右。到(dao)了三季(ji)度，折(zhe)扣讓利在(zai)7-8.5折(zhe)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)增多(duo)。

除了降(jiang)價，送車位、送物(wu)業費(fei)、分期首付……花(hua)樣翻新。

絕地反攻，是為(wei)了活下去。

只要活(huo)著，就要守住底(di)線。

房子雖不好賣，但企業沒(mei)有因(yin)此消極(ji)怠工。保交付、保民生、保穩定是企業的另一個必答題。

因此，可以看到(dao)，在(zai)全國商品房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)積和(he)(he)金(jin)額分別(bie)下(xia)降23%和(he)(he)26%的情況下(xia)，住宅竣工面(mian)積下(xia)降18%。這個成績難能可貴。

而(er)且(qie)，下半年房企竣工(gong)交付比(bi)例明顯(xian)回升。

尤其是頭部品牌房(fang)(fang)企，率(lv)先垂范。例如(ru)(ru)碧(bi)桂(gui)園，前(qian)三季度(du)累計(ji)交(jiao)(jiao)付45萬套，第四季度(du)碧(bi)桂(gui)園預計(ji)還(huan)將交(jiao)(jiao)付約(yue)(yue)28萬套，全年預計(ji)共交(jiao)(jiao)付約(yue)(yue)73萬套房(fang)(fang)屋。龍(long)湖(hu)前(qian)11月(yue)共交(jiao)(jiao)付約(yue)(yue)7.6萬套，100%如(ru)(ru)期交(jiao)(jiao)付。萬科則(ze)推出“交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)即(ji)交(jiao)(jiao)證(zheng)”，讓業(ye)主收樓的同時可以一手拿鑰匙、一手拿房(fang)(fang)本。

改頭換面

這(zhe)一年(nian)，房地產(chan)業(ye)在逆境中迎來了呼喚已久(jiu)的改(gai)變。

持續了20余年由開發(fa)商(shang)主導的(de)行業格局(ju)正在改變，多元(yuan)跨界格局(ju)初露眉目。

以往的(de)房(fang)地產開發，拿地、融資、設計、施工、銷售、物管(guan)，均由開發商(shang)一條(tiao)龍服務。此(ci)種模式，逐漸將房(fang)企推(tui)向了追求規模，尋(xun)求壟斷，甚至陷入高(gao)周轉、高(gao)負(fu)債(zhai)、高(gao)杠桿的(de)怪圈。行業的(de)困境，與(yu)房(fang)企的(de)僵化模式不無關系(xi)。

市場調整引發(fa)行業洗(xi)牌，一批巨型(xing)開發(fa)商倒下。

于是，一鯨落(luo)，萬(wan)物生。

一(yi)個舊模式的終結，預示新格局的開始。

一曲行(xing)業的悲歌(ge)，也(ye)是(shi)新的序(xu)曲。

千(qian)帆競發的房地產格局初具規模。

一些名不(bu)見經傳的中小企(qi)業(ye)(ye)乘勢而上，還有跨界企(qi)業(ye)(ye)彎(wan)道超車。城(cheng)投公司(si)、代建(jian)公司(si)、資(zi)產(chan)管理(li)公司(si)，得以大施拳腳。商業(ye)(ye)地(di)產(chan)、產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)、物流(liu)地(di)產(chan)、物業(ye)(ye)管理(li)，成(cheng)為資(zi)本新寵。隨著(zhu)國家倡(chang)導“租(zu)(zu)保并舉”之策，前些年奄(yan)奄(yan)一息的部分長租(zu)(zu)公寓企(qi)業(ye)(ye)也迎來新機。

新(xin)面孔和新(xin)玩家(jia)的出(chu)現，不斷增(zeng)添的新(xin)模(mo)式(shi)、新(xin)手(shou)段、新(xin)資本，亦分散了風險。房地(di)產(chan)行(xing)業，不再是(shi)雞蛋在一個籃子(zi)里的危(wei)險行(xing)業。

這也正是(shi)近年來(lai)調控的(de)深意。

雪中送炭

下半年的政策頻(pin)出，就是雪中送(song)炭。

8月(yue)，住建部、財政(zheng)部及央行明確要通過(guo)政(zheng)策性銀行專(zhuan)項借(jie)款(kuan)方(fang)式支(zhi)持(chi)已售逾期難交(jiao)付(fu)住宅(zhai)項目建設交(jiao)付(fu)。9月(yue)，全國(guo)2000億元專(zhuan)項借(jie)款(kuan)資金(jin)啟(qi)動(dong)，保(bao)交(jiao)樓資金(jin)進入實質性落(luo)地階段(duan)。

11月以(yi)來，央行(xing)、銀保監(jian)會(hui)、證監(jian)會(hui)連續出(chu)手(shou)，“三箭齊發”改善房企融(rong)資環境。

臨近年底兩個月，保交樓(lou)專項貸款(kuan)也增至4000億(yi)元，銀行授(shou)信(xin)額度超過3萬億(yi)元。

守得云開見月明。

房企迎來了久違的轉機。而且，更多的利好預期將不久兌現。其中(zhong)包(bao)括(kuo)，對(dui)一線(xian)城市合(he)理性購房需求(qiu)的進一步(bu)放松；房地產(chan)REITs的擴容與(yu)新試(shi)點；融資成(cheng)本的進一步(bu)下(xia)調……

也許，房地產業最艱難的日子或將成為過去。

再提“支柱”

12月(yue)，高層釋意(yi)，時隔近20年再次重(zhong)提“房(fang)地產(chan)(chan)是國民經(jing)濟支柱產(chan)(chan)業”。

這(zhe)無疑是對行業信心的(de)重大提振(zhen)。

然而(er)，房(fang)企也應重新(xin)領會支柱產(chan)業的(de)新(xin)含義。國家對(dui)房(fang)地產(chan)的(de)新(xin)期待已在中(zhong)央經濟工作會議中(zhong)表達，即防(fang)范重大(da)金融風險，支持和改(gai)善住房(fang)需求，堅持“房(fang)住不炒”。也就是說，部(bu)分從業者所希望的(de)以房(fang)價(jia)單(dan)邊上(shang)漲為基(ji)礎的(de)市場回暖并不被(bei)認可(ke)。

重(zhong)提(ti)“房地產是國民經濟支柱產業”，并不(bu)意(yi)味(wei)著要回到野蠻生長(chang)的“老(lao)路(lu)上”。

高層(ceng)已表現出(chu)對這個行業(ye)足(zu)夠的(de)重視與(yu)期待。而房(fang)地產要(yao)真正(zheng)不負眾望，需要(yao)切實(shi)改(gai)變增(zeng)長方(fang)式，真正(zheng)服務于(yu)居住，服務于(yu)長期穩定、健(jian)康(kang)發展(zhan)的(de)大局。雖然這樣會慢一(yi)點，但會更(geng)穩一(yi)點。這樣的(de)房(fang)地產業(ye)，才是符(fu)合廣大人民群(qun)眾根本利益的(de)支柱產業(ye)。

2022年走了，房地產業會記(ji)住這一年的(de)艱難(nan)坎坷。

2023年來了，滿載(zai)著行業的(de)憧憬和信心！

封面圖(tu)片來源：攝(she)圖(tu)網