每經(jing)記者｜王(wang)佳飛  ;  每經(jing)編輯｜王(wang)月龍 陳夢妤 易(yi)啟江    

2022年12月30日(ri)(ri)，本(ben)年度最(zui)后一個工(gong)作日(ri)(ri)，長沙市2022年第四批(pi)次(ci)集(ji)中供地(di)結(jie)束，13宗(zong)地塊全部成交，其中2宗(zong)溢價，11宗(zong)底價，成交(jiao)總價78.4億(yi)元，成交(jiao)規劃建筑面積198.1萬平方米。

縱觀2022全(quan)年(nian)，中(zhong)指研究院統(tong)計(ji)的22個集中(zhong)供地城市本級范圍內累計(ji)土拍出讓金約1.77萬億元。雖然相(xiang)較于2021年(nian)同比下降超3成，但值得注(zhu)意(yi)的是，11月以來房企拿地(di)積極(ji)性出現(xian)改(gai)善傾向(xiang)，預計2023年各地(di)土拍規則將(jiang)保(bao)持寬松，房企(qi)仍需重點(dian)關注(zhu)市場風險、聚焦核心城市和板塊、捕(bu)捉點(dian)狀的投資機會(hui)。

年末翹(qiao)尾

中指研究院土地事業部負責人張凱12月30日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“盡管今年自年初起房地產市場表現較為冷淡，但房企對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在一批次土拍之際表現相對積極。從數據來看，今年一批次39%的地塊溢價成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優于去年的第二、第三批次。”

據張凱介紹，自第二批次開始(shi)，受(shou)到房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場期(qi)房(fang)(fang)爛尾擔憂、居民收入預期(qi)悲觀、房(fang)(fang)價上漲(zhang)預期(qi)轉弱三重影響，房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場在大(da)量救市(shi)政策下并(bing)無顯著改善，房(fang)(fang)企拿地(di)積極性迅速減(jian)弱。數據層面的反映(ying)，是溢價(jia)成(cheng)交地塊占比(bi)直線(xian)下降，五、六批次該比(bi)例已降至7%，也就是(shi)超9成(cheng)地塊底價(jia)成(cheng)交。

不過根據諸葛找房的(de)統計，在支持政策的(de)接(jie)連推出下(xia)，房企資金端的(de)利(li)好直(zhi)接(jie)傳導至(zhi)拿(na)地市場，年底出現翹尾趨勢。11月(yue)底以來，房企(qi)拿地積極性(xing)出現一定的(de)(de)改(gai)善傾向。例如11月(yue)29日之后完成(cheng)的(de)(de)北(bei)京、杭州、上(shang)海(hai)、福州、成(cheng)都、廈(sha)門第(di)四(si)輪土(tu)(tu)拍(pai)及(ji)蘇州、武漢第(di)五輪土(tu)(tu)拍(pai)等，土(tu)(tu)地市場熱度均(jun)較此前有一定回升(sheng)。北(bei)京第(di)四(si)批(pi)(pi)(pi)次土(tu)(tu)地溢價率(lv)為(wei)10.02%，較三(san)批(pi)(pi)(pi)次上(shang)升(sheng)3.96個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)；杭州第(di)四(si)批(pi)(pi)(pi)次溢價率(lv)為(wei)8.44%，較第(di)三(san)批(pi)(pi)(pi)次上(shang)升(sheng)3.31個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。

合(he)肥超額50%

沈(shen)陽、長春(chun)等完成(cheng)率不足3成(cheng)

根據(ju)諸葛找房統計，分(fen)(fen)等級城市(shi)來看，2022年一線城市(shi)平(ping)均(jun)溢價率(lv)4.09%，較(jiao)去(qu)年下(xia)降0.39個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)；二線城市(shi)平(ping)均(jun)溢價率(lv)3.22%，較(jiao)去(qu)年下(xia)降7.65個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)；三四線城市(shi)3.74%，較(jiao)去(qu)年下(xia)降10.67個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)。

可(ke)以(yi)看出，一線城(cheng)市憑借位(wei)置佳、樓(lou)市穩等優勢，土拍(pai)熱(re)度領先(xian)，且(qie)降(jiang)幅(fu)最小；三四線城市溢價(jia)率降(jiang)幅最大，今年(nian)在整體市場下(xia)(xia)行(xing)的背景下(xia)(xia)，房企在三四線城市拿地更為謹慎。

與此同時，一二(er)線城(cheng)(cheng)市的(de)流(liu)拍率也在(zai)不斷降低。2022年(nian)(nian)一線城(cheng)(cheng)市平均流(liu)拍率4.11%，較(jiao)去年(nian)(nian)下降1.78個百(bai)分點；二(er)線城(cheng)(cheng)市流(liu)拍率10.23%，較(jiao)去年(nian)(nian)下降0.52個百(bai)分點；三四線流(liu)拍率達(da)到20.39%，較(jiao)去年(nian)(nian)上升(sheng)0.77個百(bai)分點。整(zheng)體來看(kan)，三四線城市(shi)流拍最為嚴重，一(yi)二線城市(shi)流拍現象有所減少。諸葛找房(fang)認為：“由于房(fang)企資(zi)金承(cheng)壓，因此在地塊的選擇(ze)上愈加謹(jin)慎嚴苛，對三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的布局(ju)青(qing)睞度相(xiang)對較低”。

此外，一些(xie)重點(dian)城市(shi)在2022年(nian)中表現得尤其(qi)亮眼。中指研(yan)究院報告(gao)表示(shi)，2022年(nian)諸多房企(qi)聚(ju)焦的(de)僅僅是北京、上(shang)海(hai)、深(shen)圳、杭州(zhou)、廈(sha)門和(he)合肥。這其(qi)中北上(shang)深(shen)杭因城市(shi)經濟基本面優勢(shi)明(ming)顯，新(xin)房購買力(li)仍然較強。廈(sha)門特別是島內地(di)塊的(de)稀缺性(xing)，以及廈(sha)門對于全福(fu)建高收入人群(qun)的(de)吸附(fu)能力(li)，讓其(qi)走出相對獨立的(de)市(shi)場(chang)行情。而合肥則是因年(nian)初新(xin)房庫存不足，房企(qi)紛紛希望補(bu)倉，“使其(qi)今年(nian)超額(e)50%完成了全年(nian)宅(zhai)地(di)的(de)供地(di)計(ji)劃”。

而反(fan)觀(guan)長春、沈陽等城市(shi)，至今尚未(wei)能推(tui)出第三批次集中供地，全(quan)年(nian)宅(zhai)地供地計劃(hua)完成(cheng)率(lv)不足3成(cheng)。

房企利潤空間充足

中指研究院認為，與去年(nian)(nian)一批次的薄利(li)(li)搶地(di)形(xing)成鮮明對比，今年(nian)(nian)地(di)塊利(li)(li)潤空(kong)間(jian)更為充足，特別(bie)是一線城(cheng)市，地塊利潤空(kong)間普遍在10%以上。

不(bu)(bu)過，房企對(dui)于利(li)潤(run)空間的(de)反饋在邊(bian)際減弱，這主要(yao)是(shi)由(you)于部分地塊的(de)利(li)潤(run)空間“看得見摸(mo)不(bu)(bu)著”，有利(li)潤(run)而(er)沒(mei)去化，一些項(xiang)目不(bu)(bu)得不(bu)(bu)低于限(xian)價銷售。反而(er)是(shi)部分薄利(li)的(de)安(an)置房回購項目(mu)因其去化有明確(que)保障(zhang)，而受到房企追捧。

張凱表示：“當前房企的投資邏輯中，對于去化速度的考量明顯優先于利潤空間，部分城市推出的個別限價倒掛的地塊也因此受到房企青睞。”

對于2023，張凱(kai)表示，明年的(de)土拍市場或將延續全國低迷(mi)、城(cheng)市分化的(de)走勢，各地土拍規則將保持寬(kuan)松。為完成土地財政(zheng)收入(ru)目標，弱(ruo)能(neng)(neng)級城市實際(ji)地價有(you)進一步下(xia)調(diao)的可(ke)能(neng)(neng)性。房企仍需重點(dian)關注(zhu)市場風險、聚焦(jiao)核心城市和板塊、捕(bu)捉點(dian)狀的投(tou)資機會。

記(ji)者|王佳(jia)飛

編輯|王月龍 陳夢妤 易啟江

校對|段煉

封面圖片來源：視(shi)覺中國

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