每(mei)經記(ji)者｜王(wang)佳飛    每(mei)經編輯｜陳夢妤 孫志成    

2022年12月23日，北(bei)京市朝陽(yang)區(qu)繡菊園21號樓1層106室的一套房(fang)源完成(cheng)了司法拍賣(mai)，根(gen)據成(cheng)交確認書(shu)，陸(lu)某以(yi)375萬元拍得。

這(zhe)本是一樁再(zai)正(zheng)常不(bu)過的(de)(de)法拍房交易，但幾(ji)則微信(xin)公眾號的(de)(de)推送暴露了背后并(bing)不(bu)簡單的(de)(de)故事。

來源：京(jing)東法拍(pai)

5人(ren)眾(zhong)籌375萬

2022年(nian)12月19日，一個(ge)(ge)名(ming)為“康(kang)老師(shi)(shi)**”的賬號在網(wang)上發布了(le)一條消息，表示有一個(ge)(ge)名(ming)為“0元置業平臺”的機構，組織報(bao)名(ming)競拍(pai)(pai)上述朝陽區繡(xiu)菊園房產，“共有十多人報(bao)名(ming)，最(zui)終5名(ming)資金審核通過的投資者聯合(he)組團拍(pai)(pai)下該套房產”，“本次眾籌的5名(ming)投資者是(shi)康(kang)老師(shi)(shi)、丁老師(shi)(shi)、葉(xie)老師(shi)(shi)、安老師(shi)(shi)、苗老師(shi)(shi)”。

“康老師(shi)**”發(fa)布的參與(yu)競拍消息

根據京東法(fa)拍，該房源建筑(zhu)面(mian)積為111.21平方(fang)米，規劃用(yong)途(tu)為商業(ye)，評估總價421.47萬(wan)元(yuan)(yuan)，起拍價為295萬(wan)元(yuan)(yuan)。

最終的結果是，“經(jing)過三(san)人(ren)報名(ming)81輪競價，最終以375萬元被眾籌合伙代持人陸老師競價獲得”。記者(zhe)從(cong)京(jing)東法(fa)拍的成交確認書看到(dao)，最(zui)終競買人確實是陸某(mou)，最(zui)終交易(yi)金(jin)額也和該(gai)推(tui)送消息一致。

來(lai)源：京東法拍(pai)

如果真的如“康(kang)老(lao)(lao)師(shi)**”所言，“陸(lu)老(lao)(lao)師(shi)”是合伙代(dai)持，“康(kang)老(lao)(lao)師(shi)、丁(ding)老(lao)(lao)師(shi)、葉老(lao)(lao)師(shi)、安老(lao)(lao)師(shi)，苗(miao)老(lao)(lao)師(shi)”眾籌投資，那么這就有一點問題在其中(zhong)了。

上海易居(ju)房(fang)(fang)地(di)產研究院(yuan)智庫總監嚴躍(yue)進2022年12月28日(ri)通過微信(xin)告訴(su)《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)：“如(ru)果是(shi)普通住宅，這(zhe)種眾籌模式是(shi)有(you)比較(jiao)大風險的(de)。但法拍房(fang)(fang)不是(shi)一種主(zhu)流的(de)房(fang)(fang)屋買(mai)賣模式，從他(ta)們的(de)行文本身看還(huan)不至于(yu)有(you)太多問題。”

但(dan)嚴(yan)躍進同時表示(shi)：“這(zhe)種行為明顯具有投(tou)資(zi)(zi)屬性，涉及資(zi)(zi)金眾籌，也涉及投(tou)資(zi)(zi)回報率問題，普通(tong)自住房(fang)屋很(hen)少(shao)采取這(zhe)種方式。具體到這(zhe)套(tao)房(fang)源，375萬元并不能算絕對價格很(hen)高，這(zhe)5人(ren)利用了杠桿，客觀上降低了交易成本。但(dan)這(zhe)么操作背(bei)后的(de)(de)(de)風險(xian)點還是很(hen)大(da)的(de)(de)(de)，5人(ren)中(zhong)如果出現了投(tou)資(zi)(zi)理念(nian)分歧，也會(hui)影響后續的(de)(de)(de)房(fang)屋分割，處(chu)理起來(lai)也會(hui)特(te)別麻煩(fan)，很(hen)容易出現糾紛。”

“總(zong)之，不建(jian)議去(qu)這樣(yang)操作。”

在“康老師**”的介紹中，這一(yi)房源的“年化租金回報率(lv)5%以上”，很明顯是引導大家沖著投資(zi)房地產盈利的角(jiao)度去的。

兜售所謂“看漲期權(quan)”

《每日經濟新聞》記者(zhe)查詢(xun)了(le)“0元置業(ye)平(ping)臺”，發現這件事的(de)背后(hou)推手(shou)并不止(zhi)“康老(lao)師”一(yi)(yi)人(ren)，還有一(yi)(yi)個名為“樓市投資**”的(de)公眾號也在發布一(yi)(yi)模一(yi)(yi)樣的(de)內容(rong)，作者(zhe)叫康輝。

在另一篇(pian)文章《0元置業(ye)的(de)成交邏輯和(he)案例》（2022年12月22日(ri)更(geng)新）中(zhong)，康輝詳細地講述了(le)自己設計的(de)另一套商(shang)業(ye)模(mo)式。

此(ci)人認為(wei)，房屋的(de)(de)所(suo)有(you)權由占有(you)、使用、處(chu)分(fen)(fen)(fen)、收益(yi)構成(cheng)，而占有(you)和使用部分(fen)(fen)(fen)是(shi)房屋的(de)(de)使用權，處(chu)分(fen)(fen)(fen)和收益(yi)部分(fen)(fen)(fen)是(shi)房屋的(de)(de)看漲期權，兩者應(ying)當分(fen)(fen)(fen)開討論。

然后(hou)此(ci)人舉了一個自己利用所謂“看漲期權”大(da)筆獲利的故事：

“一套北京(jing)朝陽(yang)區青年路小區的70年住宅(zhai)一居室，業主著急出(chu)售，同意(yi)210萬元(yuan)(yuan)，205萬元(yuan)(yuan)也可(ke)以，我出(chu)價210萬元(yuan)(yuan)。”

“我出(chu)(chu)資50萬元購買了看漲(zhang)(zhang)期權，以210萬元作(zuo)為(wei)成交最低價(jia)，跟業(ye)主簽(qian)委(wei)托出(chu)(chu)售協議，約定(ding)兩年(nian)內該房(fang)屋出(chu)(chu)售權屬于看漲(zhang)(zhang)期權人。觀察期內如果房(fang)價(jia)漲(zhang)(zhang)了，漲(zhang)(zhang)幅(fu)的80%屬于看漲(zhang)(zhang)期權人，20%屬于業(ye)主。”

“觀察(cha)期(qi)內，如果沒有賣出(chu)去，那么看(kan)漲(zhang)(zhang)期(qi)權人(ren)放棄(qi)50萬(wan)元(yuan)(yuan)，業主獲利50萬(wan)元(yuan)(yuan)。當房(fang)價下跌50萬(wan)元(yuan)(yuan)以內，損失由看(kan)漲(zhang)(zhang)期(qi)權人(ren)承擔；下跌超過50萬(wan)元(yuan)(yuan)，業主開始受(shou)損，此時50萬(wan)元(yuan)(yuan)相當于(yu)下跌保險(xian)。觀察(cha)期(qi)內，房(fang)產出(chu)租中租金收益屬于(yu)業主，抵(di)押權屬于(yu)看(kan)漲(zhang)(zhang)期(qi)權人(ren)。”

“最終，該套房(fang)在2017年初迎來(lai)大(da)風，以310萬元(yuan)成功出售，看(kan)漲期權人獲利100萬元(yuan)的80%，共(gong)80萬元(yuan)，投資收(shou)益率(lv)160%！”

雖然(ran)這個故事(shi)細節上還有模糊的(de)地方，但大致(zhi)意思(si)是(shi)明確的(de)，就是(shi)說康輝拿出50萬元給想要賣房的人，約定一定時間之后賣出，漲價的部分雙方按比例分成，如果房(fang)價(jia)下跌(die)，康輝承擔50萬元以內的(de)跌(die)值。并(bing)且，房(fang)子的(de)抵押權(quan)是康輝的(de)，這期間他(ta)會利用抵押權(quan)進行操作(zuo)，但(dan)怎(zen)么操作(zuo)，文(wen)中并(bing)沒有交代。

就在12月28日，“樓市投資(zi)**”再次發文《無(wu)需購房資(zi)格貸款和資(zi)格，可以0首付(fu)買海南(nan)住(zhu)宅嗎？》，其中(zhong)稱“我推出的看(kan)漲(zhang)期(qi)(qi)權方(fang)案目前正在環京區域被廣泛采用，很多投資(zi)者用看(kan)漲(zhang)期(qi)(qi)權收購了多套環京的房產”，現在康輝想把“成交方(fang)案轉嫁到海南(nan)房產上”。

來源(yuan)：公眾號(hao)“樓市投資**”

和(he)上(shang)文青年路小區(qu)的(de)操作一樣，此(ci)人表示，海南省萬寧(ning)市石梅灣旅(lv)游度假區(qu)華(hua)潤石梅灣九里一期某房源(yuan)“可(ke)以(yi)總價(jia)220萬元整(zheng)體(ti)購(gou)買(mai)，也(ye)可(ke)以(yi)單獨購(gou)買(mai)20年的(de)看漲期權(quan)，僅僅每月(yue)月(yue)供4000元，買(mai)斷(duan)房價(jia)上(shang)漲收益(yi)的(de)80%獲利權(quan)。”

當然(ran)，這些所(suo)有的(de)操作都建立在房(fang)價(jia)上漲的(de)前提(ti)下，如果房(fang)價(jia)下跌，投資(zi)者(zhe)的(de)損(sun)失(shi)就是必然(ran)。

記(ji)者以購房人的名(ming)義(yi)加(jia)(jia)入了(le)“樓市投資**”提(ti)供的群，隨后(hou)添(tian)加(jia)(jia)了(le)“康老(lao)師”的微信(xin)。“康老(lao)師”沒有(you)否(fou)認對眾籌法拍房的操(cao)作，并表示(shi)群里(li)和其朋友圈中都有(you)操(cao)作明細，讓記(ji)者先行學習。

從此人的朋友圈(quan)看(kan)，“眾籌競得朝陽區繡菊園(yuan)”“杭州聯合收購”“0首付買(mai)海南住(zhu)宅”等內容赫然在列。

被(bei)限高的幕后

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者發(fa)現，從(cong)“樓(lou)市投資**”的(de)認(ren)證信息看(kan)，該帳(zhang)號屬(shu)于北(bei)京美(mei)房(fang)網(wang)科(ke)技(ji)有限公(gong)司(si)，是海(hai)南美(mei)房(fang)網(wang)科(ke)技(ji)股份有限公(gong)司(si)的(de)子公(gong)司(si)，而(er)該公(gong)司(si)創(chuang)建了“美(mei)房(fang)網(wang)”品(pin)牌。

據美(mei)房網官方介紹，海(hai)南美(mei)房網科技(ji)股份有限公司成立于2011年(nian)，經過11年(nian)多的(de)(de)(de)發展，建立了一支(zhi)1000多人的(de)(de)(de)專業人才(cai)隊伍，在北京、天津、上海(hai)、深圳等多地均(jun)開設(she)有分公司。2015年(nian)5月獲得(de)(de)北京松柏資本等多家(jia)風投基金數千萬元(yuan)，是(shi)公司注(zhu)冊所在地首家(jia)獲得(de)(de)風險(xian)投資的(de)(de)(de)互聯網公司。

據其披露，美房(fang)網(wang)年銷售(shou)額從(cong)2015年的(de)4000萬元，增至2022年的(de)60億元，代理業績(ji)實現百倍(bei)增長。在美房(fang)網公(gong)示的合作伙伴中，10余(yu)家(jia)頭部房(fang)企名列其(qi)中。

官網(wang)(wang)顯示，美房(fang)網(wang)(wang)創始人(ren)勞家(jia)(jia)博，海南省臨高縣人(ren)，1976年生，“身為第(di)一代互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)人(ren)，參與(yu)創始了多(duo)家(jia)(jia)互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)企業(ye)，其中空(kong)中網(wang)(wang)與(yu)搜狐網(wang)(wang)均(jun)在美國納斯(si)達(da)克上市(shi)。官網(wang)(wang)介紹(shao)，勞家(jia)(jia)博“從2011年起，沉淀(dian)房(fang)地產行業(ye)，利(li)用(yong)互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)思維，顛覆售樓處，曾與(yu)北京萬(wan)科城市(shi)之光(guang)等多(duo)家(jia)(jia)地產項目策劃實(shi)施包樓戰略，期間(jian)成功實(shi)現多(duo)個(ge)項目整棟售空(kong)”。

上文提及的(de)(de)康輝為(wei)美房(fang)(fang)網投資(zi)俱(ju)樂部首席分析師，“是北京最(zui)早投資(zi)房(fang)(fang)產(chan)和(he)(he)進行(xing)房(fang)(fang)產(chan)抵押理財(cai)的(de)(de)資(zi)深(shen)投資(zi)人，擅長捕(bu)捉國家(jia)政策變(bian)化(hua)和(he)(he)宏觀經濟周(zhou)期給房(fang)(fang)產(chan)帶(dai)來的(de)(de)財(cai)富(fu)性機會(hui)，始終堅持自己先投會(hui)員跟投的(de)(de)投資(zi)理念，在(zai)全國擁(yong)有數十(shi)套(tao)不動產(chan)，擁(yong)有多家(jia)上市房(fang)(fang)地產(chan)公司(si)股(gu)票(piao)”。

美房網在介紹(shao)康(kang)輝時還(huan)附上了(le)他的(de)(de)一些言論，比(bi)如，“房產投資就(jiu)是參與國家(jia)(jia)建設并分享國家(jia)(jia)快速發展帶來(lai)(lai)的(de)(de)紅利機(ji)會(hui)”，“投資房產就(jiu)是對(dui)房產周邊確定性(xing)的(de)(de)國家(jia)(jia)配(pei)套資源做(zuo)提前介入(ru)的(de)(de)手段(duan)，就(jiu)是捕捉未來(lai)(lai)城(cheng)市公共配(pei)套設施的(de)(de)增加帶來(lai)(lai)的(de)(de)財富性(xing)機(ji)會(hui)”。

不過(guo)，據企查(cha)查(cha)，今年9月，北京美(mei)房網科技有(you)限(xian)公(gong)司(si)及法定(ding)代表人王(wang)建海因未履(lv)行法定(ding)義務被限(xian)制(zhi)高消(xiao)費，其中便包括不得“購(gou)買不動產或者新建、擴(kuo)建、高(gao)檔(dang)裝(zhuang)修(xiu)房(fang)屋”。

來源：企查查

記者|王佳飛?編輯|陳夢(meng)妤(yu) 孫志成?杜波(bo)

校對|盧祥勇

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