每(mei)經記(ji)者｜黃婉銀    每(mei)經編輯｜魏文藝(yi)    

在剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)過去的2022年，廣州樓市供求量均降至(zhi)近(jin)10年內低位水平，一二(er)手房成交創近(jin)年新低，庫存去化(hua)周(zhou)期已攀(pan)升至(zhi)21.2個月。

克而瑞(rui)廣(guang)(guang)佛區域(yu)統計顯示，廣(guang)(guang)州(zhou)2022年(nian)(nian)上下(xia)半(ban)(ban)年(nian)(nian)成交情況出現(xian)鮮明對(dui)比：上半(ban)(ban)年(nian)(nian)政策(ce)邊際(ji)放寬、房企(qi)借(jie)力年(nian)(nian)中沖刺(ci)節點，需求動能緩慢釋放，尤其是6月(yue)份，房企(qi)加大(da)折(zhe)扣幅(fu)度(du)，成交量出現(xian)小高峰；下(xia)半(ban)(ban)年(nian)(nian)開始，疫(yi)情、郊區價(jia)格跳水等(deng)現(xian)象頻出，加劇市場觀(guan)望氣氛(fen)，對(dui)供(gong)需兩端均有影響。

多位(wei)業內專(zhuan)家在(zai)接受《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示，2022年(nian)廣州(zhou)一(yi)二手房成(cheng)交體現出(chu)整體脆弱和局部亮點兩個特點，開(kai)盤/加推平均去化率僅(jin)約25%，在(zai)需求端仍需時間(jian)培育的(de)情況(kuang)下，必須制定合理(li)的(de)營銷策略搶奪有限的(de)客源，去庫存(cun)依然是2023年(nian)廣州(zhou)樓市(shi)的(de)主(zhu)題。

一二手房成交量 均創下近年新低

1月9日，有市場(chang)消息(xi)傳出，廣州(zhou)個別(bie)銀(yin)行(xing)可以執行(xing)“認房不認貸”，限購區(qu)無(wu)住宅，有房貸記錄但已結清，首付可以從四成降至三成，取消144平方米豪宅界定(ding)。但隨(sui)后，銀(yin)行(xing)方面(mian)否認了相關(guan)消息(xi)，房貸政策沒(mei)有變化。

自從(cong)佛山、東莞(guan)近(jin)期全面放開限購政(zheng)策后，市場亦在熱議廣州(zhou)是否會(hui)有(you)更新的放松政(zheng)策跟進(jin)，這也(ye)是基于(yu)廣州(zhou)2022年較為低迷的樓市情況所致。

據(ju)廣州(zhou)中原(yuan)研究(jiu)發展(zhan)部數(shu)據(ju)，2022年(nian)廣州(zhou)一手住宅網簽成交72936宗，同比下(xia)跌34%；成交面積786.2萬平方(fang)米，同比下(xia)跌33%。2022年(nian)一手房成交量(liang)回調至2018、2019年(nian)“7萬宗+”的水平。

與網(wang)簽成交情況類似，2022年(nian)廣州全市整體首日去(qu)化(hua)率表現低迷，年(nian)平均(jun)首日去(qu)化(hua)率為29%；推售貨量、去(qu)化(hua)率均(jun)與2021年(nian)存在較明顯差(cha)距。

二(er)手(shou)房市場方(fang)面，廣州2022年二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)共成交82739套，同(tong)比下(xia)降(jiang)29.3%。同(tong)時(shi)，二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)網簽均價(jia)(jia)為27491元/平方(fang)米，同(tong)比下(xia)跌(die)7.85%，以“買(mai)方(fang)市場”為主(zhu)，多個優質盤源降(jiang)價(jia)(jia)促(cu)成交，致使價(jia)(jia)格(ge)趨(qu)勢在(zai)近(jin)5年內首次下(xia)降(jiang)。

貝殼(ke)研(yan)究(jiu)院(yuan)廣(guang)州分(fen)院(yuan)院(yuan)長李(li)茂喆(zhe)1月9日接受記者微(wei)信采訪(fang)時表(biao)示，2022年(nian)廣(guang)州一(yi)二(er)手房成交體現出兩個(ge)特點：一(yi)是(shi)脆弱(ruo)，二(er)是(shi)局部亮點。脆弱(ruo)體現在全(quan)年(nian)成交同比大(da)幅下(xia)(xia)滑(hua)，市(shi)(shi)場需求觀望情(qing)緒濃厚，疫情(qing)的反復(fu)沖(chong)擊使(shi)得市(shi)(shi)場難(nan)以持(chi)(chi)續(xu)回(hui)溫，甚至一(yi)些極端天(tian)氣如(ru)6月份的持(chi)(chi)續(xu)雨(yu)季都能使(shi)得成交大(da)幅下(xia)(xia)滑(hua)，這體現了市(shi)(shi)場的恢復(fu)力度不強，更無可持(chi)(chi)續(xu)性。

“而(er)局部亮點體現(xian)(xian)在兩個(ge)方面，一方面是在今年(nian)的一些核心(xin)節點，如(ru)3月小(xiao)陽春、五一、端午、6月半年(nian)沖刺、‘十一’黃金(jin)周等(deng)節點，其實(shi)廣州一二手房市場表現(xian)(xian)還(huan)算不錯，體現(xian)(xian)了(le)在有(you)一定折扣優惠(hui)、營銷活(huo)動的刺激下(xia)，市場還(huan)是具備一定的購房需求的。”

但與(yu)此(ci)同時，廣(guang)州(zhou)全市(shi)的新房(fang)均價卻同比(bi)(bi)增長14%至37823元/平(ping)方米，這當中(zhong)也(ye)主要受天河(he)、海珠等(deng)核心區(qu)域高(gao)價樓盤成交占比(bi)(bi)提(ti)升影響，但也(ye)展現出(chu)廣(guang)州(zhou)市(shi)場的韌性(xing)。

“2022年廣州(zhou)(zhou)高端市場表現相對不錯，其實從2021年12月降準開始，2022年廣州(zhou)(zhou)千萬級高端項(xiang)目、二手房源成(cheng)交占(zhan)比就在持續提高，說明高端客戶保值增(zeng)值的需求(qiu)強烈。”李茂喆補充道。

全市庫存去化周期 已經升至21.2個月

2022年，廣州(zhou)市場(chang)降價(jia)走(zou)量的(de)現象十分明顯，不(bu)少樓盤都已經(jing)探底(di)區域(yu)新(xin)低，尤其在南沙、增城、花都等(deng)遠郊區域(yu)降價(jia)幅(fu)度(du)都較大。

克而瑞廣佛區(qu)域首席分析師(shi)肖文曉1月9日通(tong)過(guo)(guo)微信向記者指出，2022年(nian)廣州樓市(shi)行(xing)情轉淡(dan)，全年(nian)庫(ku)存規(gui)模(mo)及去(qu)化周期步入新(xin)一輪上行(xing)周期，尤其(qi)是年(nian)底因新(xin)冠疫情來(lai)襲(xi)，使得成交放緩，整體庫(ku)存規(gui)模(mo)跳(tiao)增(zeng)，去(qu)化現狀嚴峻。從區(qu)域來(lai)看，增(zeng)城、番禺、南(nan)沙貨量充裕，去(qu)化壓力最大，黃(huang)埔、海(hai)珠供(gong)求相對平衡，其(qi)余區(qu)域遭遇新(xin)房市(shi)場供(gong)過(guo)(guo)于求。

據廣州(zhou)中(zhong)(zhong)原研究(jiu)發展部統計，截至2022年12月底，廣州(zhou)全市庫(ku)存(cun)消(xiao)化周期已(yi)(yi)攀升至21.2個月。其中(zhong)(zhong)存(cun)在一(yi)定疫情影響成交(jiao)等客觀原因，但目前(qian)外(wai)圍五區(qu)庫(ku)存(cun)量均已(yi)(yi)超過20個月（本統計為狹義庫(ku)存(cun)）。假如算上各區(qu)潛在舊改、拿地未取(qu)證項目，庫(ku)存(cun)量將(jiang)進一(yi)步增(zeng)加。

“可(ke)能在(zai)2023年初期類(lei)似降價(jia)走(zou)量(liang)(liang)現(xian)(xian)象還有出現(xian)(xian)的可(ke)能，不過在(zai)政(zheng)策利(li)好、市場信心逐(zhu)漸回升(sheng)的情況下，預計隨著今年二三季度成交量(liang)(liang)的回升(sheng)，該(gai)趨勢將會越來越弱(ruo)。”李茂喆認為。

廣州黃埔一位購房者(zhe)1月9日告訴記(ji)者(zhe)，他近(jin)期認購了(le)黃埔一個新(xin)樓盤(pan)并交(jiao)付了(le)誠意金，但(dan)還(huan)在(zai)猶豫是(shi)否要交(jiao)首付，近(jin)期銷售人員一直在(zai)催促他。“樓盤(pan)均價較之前高位已經回落了(le)不少，但(dan)同(tong)時裝修也有所減配(pei)。”

克(ke)而瑞廣佛區域指出，廣州(zhou)全(quan)市(shi)一手住宅證載存量超過1300萬平方(fang)米，開盤/加推平均去(qu)化率(lv)僅(jin)約25%，在(zai)需(xu)求端仍需(xu)時間培育的(de)情況下，必須制定合理的(de)營銷策(ce)略搶奪有(you)限(xian)的(de)客源，去(qu)庫存依然是2023年(nian)廣州(zhou)樓市(shi)的(de)主題。鑒于目前全(quan)國樓市(shi)政策(ce)大環境不斷轉好，首套剛需(xu)及改善(shan)置業得到鼓勵，廣州(zhou)仍有(you)望在(zai)2023年(nian)兌現部分(fen)暖市(shi)利(li)好傳聞(wen)，但對力度不可(ke)期望太(tai)高。

廣州(zhou)中原研究發展(zhan)部(bu)也認(ren)為，2023年廣州(zhou)樓市(shi)政策面出現大調整(zheng)的可能(neng)性仍較(jiao)低，但房貸審(shen)批、備案價等(deng)已(yi)“應松盡(jin)松”。加上防(fang)疫放開，買家信心重建速度(du)加快，預計將比(bi)2022年成交量增加25%~30%。雖然今年利好樓市(shi)的積極因(yin)素(su)增多，但整(zheng)體經濟環境復(fu)蘇尚需(xu)時(shi)間。另外，增城、南(nan)沙等(deng)成交基(ji)數較(jiao)大的區域(yu)面臨(lin)不少挑戰，因(yin)此(ci)維(wei)持“審(shen)慎樂觀”的研判態(tai)度(du)。