每經(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)編輯｜魏文藝     

剛(gang)剛(gang)過(guo)去的2022年，住(zhu)宅租賃市場表現如(ru)何？

據中指研(yan)究院統(tong)計，2022年全國重點50城(cheng)住宅平均租(zu)金(jin)累計下跌2.50%。一線城(cheng)市中，北(bei)京月平均租(zu)金(jin)最(zui)高(gao)并(bing)且較為抗(kang)跌，跌幅小于(yu)1%；溫州、南(nan)寧等7個城(cheng)市跌幅超5%。

值得注(zhu)意的是，保(bao)租(zu)房(fang)在政策支持下發展(zhan)迅(xun)速(su)，2022年中央及地方累計出(chu)臺(tai)相關政策160余次(ci)，近(jin)30個省市(shi)發布了加快保(bao)租(zu)房(fang)發展(zhan)的實施方案(an)。此外，2022年四只保(bao)租(zu)房(fang)公募REITs成功上市(shi)，二(er)級(ji)市(shi)場表現穩健。

中指研究院指數事業部(bu)研究副總(zong)監徐躍進1月12日通(tong)過(guo)微信向(xiang)《每日經濟新聞》記者表(biao)示(shi)，“2022年住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)相(xiang)關政策密集出臺，住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)發展支(zhi)持(chi)(chi)力度持(chi)(chi)續加大。一方面(mian)(mian)，中央和地方持(chi)(chi)續出臺支(zhi)持(chi)(chi)政策；另一方面(mian)(mian)，各城市(shi)(shi)(shi)積極出臺租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)監管政策，如(ru)北(bei)京(jing)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)條例(li)正式(shi)施行，上海亦跟進發布相(xiang)關條例(li)，通(tong)過(guo)地方立法進一步(bu)規范住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)，營造良好(hao)的租(zu)房(fang)(fang)環(huan)境(jing)。”

50城租金全部回落

從全(quan)年漲跌幅來看，50個重點城(cheng)市租金全(quan)部回落。

具體來看，溫州、南寧等(deng)(deng)7個城市跌(die)幅超5%，徐州、貴陽(yang)等(deng)(deng)18個城市下跌(die)3%-5%，呼和浩特、泉(quan)州等(deng)(deng)19個城市下跌(die)1%-3%，青島、北(bei)京(jing)等(deng)(deng)6個城市跌(die)幅在1.0%以內。

從城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)水平(ping)看，北京、深圳、上海(hai)租(zu)(zu)金(jin)(jin)水平(ping)明顯(xian)領先(xian)，多(duo)數(shu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)介(jie)于20-40元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)。2022年12月(yue)，北京、深圳、上海(hai)住宅(zhai)平(ping)均租(zu)(zu)金(jin)(jin)在(zai)80元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)以(yi)上，明顯(xian)高(gao)于全國(guo)其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。其中北京以(yi)90.3元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)的平(ping)均租(zu)(zu)金(jin)(jin)居各城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)之(zhi)首，杭州(zhou)、廣州(zhou)等5個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)在(zai)40-60元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)，福州(zhou)、珠海(hai)等37個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)在(zai)20-40元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)；太原、徐州(zhou)等5個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)在(zai)20元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)/月(yue)以(yi)下。

“2022年有(you)7個月(yue)租金環比下(xia)跌(die)(die)，年內50個重點城市租金累計全部下(xia)跌(die)(die)。”徐躍進指出。

具體來(lai)看，租金走勢(shi)具有明顯(xian)的(de)季節性(xing)，同(tong)時(shi)受疫情影響同(tong)樣(yang)較(jiao)為明顯(xian)。

據中(zhong)指(zhi)研究院分析，2022年1-2月，租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)處于傳統淡(dan)季(ji)，50城住宅平均租(zu)(zu)金(jin)環(huan)比(bi)連(lian)續(xu)下(xia)跌(die)；3-4月，隨著外來(lai)務(wu)工人(ren)員返城、節后“換崗季(ji)”到(dao)來(lai)，租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)行(xing)情略(lve)有(you)升(sheng)溫(wen)，租(zu)(zu)金(jin)環(huan)比(bi)連(lian)續(xu)上漲(zhang)；5-6月，受多(duo)個城市疫情暴發影響，人(ren)口流動受限(xian)，住房租(zu)(zu)賃(lin)需求有(you)所減(jian)弱，住宅平均租(zu)(zu)金(jin)有(you)所回落(luo)；7-9月，受高校畢業生入市、中(zhong)小(xiao)學開學季(ji)等(deng)因素(su)影響，租(zu)(zu)金(jin)出現小(xiao)幅回升(sheng)；10-12月，租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)再次進入傳統淡(dan)季(ji)，租(zu)(zu)金(jin)水平持續(xu)下(xia)行(xing)。

各地保租房迅猛發展

在政(zheng)策(ce)的(de)支持下，2022年(nian)保租房按(an)下了發(fa)展“加速鍵(jian)”。

住建(jian)部統計(ji)數據(ju)顯示，2022年1-10月，全(quan)國保租房已開工建(jian)設(she)和籌集233.6萬(wan)套，占年度(du)計(ji)劃的98.8%，多省市已提前或超(chao)額(e)完成2022年預定目標。

“一方(fang)面，各城市(shi)積極完成保(bao)租(zu)房(fang)籌(chou)集任務。2022年全國計劃(hua)籌(chou)集保(bao)租(zu)房(fang)240萬套，杭州、沈陽、武(wu)漢、鄭州等多個城市(shi)提前完成了(le)保(bao)租(zu)房(fang)籌(chou)集的年度目標。另一方(fang)面，保(bao)租(zu)房(fang)公募REITs快速推(tui)進并落(luo)地(di)，目前已有4只保(bao)租(zu)房(fang)公募REITs正(zheng)式上市(shi)，保(bao)租(zu)房(fang)公募REITs提供了(le)寶貴(gui)的融(rong)(rong)資(zi)退出(chu)渠道(dao)，保(bao)租(zu)房(fang)‘融(rong)(rong)投管退’的商業(ye)閉環得(de)以形成。”徐躍(yue)進表示。

值(zhi)得(de)一提(ti)的是(shi)，2022年(nian)首批3只(zhi)保障(zhang)性租賃住房(fang)公募REITs項目——紅土深(shen)圳安居(ju)REIT、中金廈門安居(ju)REIT和華(hua)夏北京保障(zhang)房(fang)REIT發售火爆，均提(ti)前結束募集。

如首(shou)只房(fang)企(qi)保(bao)租(zu)房(fang)公募(mu)REITs花落(luo)華(hua)潤有(you)(you)巢(chao)，公開(kai)資料顯示，華(hua)潤有(you)(you)巢(chao)REIT底層資產為位于上海松江區的(de)兩(liang)處保(bao)障性租(zu)賃住房(fang)項目(mu)——有(you)(you)巢(chao)泗涇項目(mu)和有(you)(you)巢(chao)東(dong)部經(jing)開(kai)區項目(mu)。華(hua)潤置地間接持有(you)(you)泗涇項目(mu)公司及東(dong)經(jing)濟區項目(mu)公司的(de)100%股權(quan)。市場多(duo)方均認為，房(fang)企(qi)身份的(de)華(hua)潤有(you)(you)巢(chao)先(xian)行先(xian)試，在某(mou)種程度上推進了保(bao)租(zu)房(fang)公募(mu)REITs的(de)常態化發行。

據不(bu)完全統計，2022年中央及地方累計出(chu)臺住房租賃(lin)相關政策160余次，近30個省市發(fa)布了加快保租房發(fa)展的實施(shi)方案，年內(nei)保租房公募REITs快速推進(jin)并(bing)實現(xian)落(luo)地。

30歲以下租客占比近5成

為(wei)充分反映居民的租房狀況(kuang)，中指研究院2022年(nian)12月組織了全國租戶(hu)年(nian)終問卷(juan)調(diao)查，并從租客基本特(te)征(zheng)(zheng)、租賃(lin)行為(wei)特(te)征(zheng)(zheng)和租房偏(pian)好(hao)與(yu)觀念三大方面對租客畫(hua)像進(jin)行了描(miao)摹。

調查發現，租(zu)賃市場仍以(yi)整租(zu)為主流(liu)，超六(liu)成租(zu)房面積在(zai)60平方米以(yi)下；租(zu)客更關(guan)注(zhu)通勤(qin)距離與配套條件，中青年(nian)仍然(ran)傾向未來在(zai)本地(di)置業。

從(cong)調查數(shu)據來(lai)看(kan)(kan)，租(zu)(zu)客基(ji)本以(yi)畢業五年以(yi)內的高學歷青年群(qun)體(ti)為主(zhu)，高能級城市的租(zu)(zu)客群(qun)體(ti)更趨年輕化。主(zhu)力(li)租(zu)(zu)客群(qun)體(ti)年齡集中(zhong)分布在25-34歲，其(qi)中(zhong)30-34歲租(zu)(zu)客群(qun)體(ti)占(zhan)比(bi)最高，達24.6%，其(qi)次為25-29歲，占(zhan)比(bi)23.8%。分城市來(lai)看(kan)(kan)，一(yi)線城市中(zhong)，30歲以(yi)下人群(qun)比(bi)例(li)最高，達到(dao)59.3%；普通(tong)二線城市低(di)于20歲的年輕租(zu)(zu)客比(bi)例(li)最低(di)，僅為3.4%；24歲以(yi)下的年輕租(zu)(zu)客僅占(zhan)比(bi)15%。

從家庭月(yue)收(shou)入(ru)情況來看，超過(guo)60%的(de)租(zu)客(ke)家庭月(yue)收(shou)入(ru)低(di)于(yu)萬元(yuan)，其中家庭月(yue)收(shou)入(ru)在5001-10000元(yuan)的(de)租(zu)客(ke)群體占比(bi)最高(gao)，為(wei)37.2%，合計26.4%的(de)受(shou)訪租(zu)客(ke)家庭收(shou)入(ru)不足5000元(yuan)，收(shou)入(ru)在10001-15000元(yuan)的(de)租(zu)客(ke)占比(bi)24.3%，家庭收(shou)入(ru)超20000元(yuan)的(de)占比(bi)不及5%。

在(zai)受(shou)訪租(zu)客(ke)群(qun)體中，本(ben)科學(xue)歷(li)占比(bi)最(zui)高，達48.6%，其(qi)次為大專，占比(bi)23.7%；近15%的(de)租(zu)客(ke)群(qun)體學(xue)歷(li)在(zai)碩士及(ji)以上，13.2%的(de)租(zu)客(ke)學(xue)歷(li)在(zai)高中及(ji)以下，整體來看63%租(zu)客(ke)學(xue)歷(li)在(zai)本(ben)科及(ji)以上。

在租金水平分布上，月(yue)租金主要集中分布在1001-5000元(yuan)區間，合計占(zhan)比近八成，其(qi)中2001-3000元(yuan)占(zhan)比最(zui)高，達30.4%；其(qi)次為(wei)(wei)1001-2000元(yuan)區間段，占(zhan)比為(wei)(wei)24.0%；3001-5000元(yuan)區間段占(zhan)比為(wei)(wei)21.5%。

調(diao)查結果顯示，73.5%的受訪租(zu)(zu)客選擇(ze)了整租(zu)(zu)，五成以上(shang)整租(zu)(zu)租(zu)(zu)客租(zu)(zu)賃(lin)了兩居室(shi)。26.5%的租(zu)(zu)客選擇(ze)了合(he)租(zu)(zu)，并(bing)優先選擇(ze)與朋友、同(tong)事(shi)、同(tong)學(xue)一起合(he)租(zu)(zu)，對陌生人（僅16.5%）合(he)租(zu)(zu)較(jiao)為抵(di)觸。

對于年輕人(ren)而言(yan)，通(tong)勤距(ju)離位居(ju)關(guan)注(zhu)(zhu)(zhu)點首位；商場、醫院等(deng)配(pei)套也(ye)是(shi)四成以上租(zu)(zu)客租(zu)(zu)房(fang)時(shi)的(de)聚焦點。另外，租(zu)(zu)客對地鐵(tie)的(de)便利性(xing)、小區環境、租(zu)(zu)金水平、物業服務(wu)的(de)關(guan)注(zhu)(zhu)(zhu)度也(ye)較高。值(zhi)得注(zhu)(zhu)(zhu)意的(de)是(shi)，在女性(xing)租(zu)(zu)客視角中，相比通(tong)勤距(ju)離，小區配(pei)套是(shi)其租(zu)(zu)房(fang)時(shi)更關(guan)注(zhu)(zhu)(zhu)的(de)因(yin)素；且女性(xing)租(zu)(zu)客對于配(pei)套情況、室內裝修/家(jia)具條件、租(zu)(zu)金水平等(deng)方(fang)面(mian)因(yin)素的(de)關(guan)注(zhu)(zhu)(zhu)相對突出。

在租(zu)(zu)房過程中(zhong)，三成以上的(de)(de)租(zu)(zu)客將租(zu)(zu)房痛點指(zhi)向了房東(dong)不(bu)好(hao)相(xiang)處、房屋質量差(cha)、室友不(bu)好(hao)相(xiang)處、房東(dong)或(huo)中(zhong)介(jie)哄抬租(zu)(zu)金等，此外，黑中(zhong)介(jie)、維(wei)修(xiu)責任無人(ren)承擔也是部(bu)分(fen)租(zu)(zu)客的(de)(de)痛點。從調研結果來看，目前(qian)租(zu)(zu)賃市場中(zhong)哄抬租(zu)(zu)金等不(bu)規范行為或(huo)仍突出，市場監(jian)管仍有待(dai)進(jin)一(yi)步加強。

盡(jin)管租(zu)房日益靈活(huo)便捷，但仍有五成以上租(zu)客傾向攢夠首付后在本地置業，近三成租(zu)客計劃(hua)長期租(zu)房，僅12.1%的租(zu)客選擇回(hui)老(lao)家或房價更低的城市購房。

徐躍進預測，“2023年住房租賃市(shi)場預計(ji)將繼續(xu)保(bao)持(chi)較快(kuai)增(zeng)長。政(zheng)(zheng)策端，支(zhi)持(chi)政(zheng)(zheng)策仍將持(chi)續(xu)，保(bao)租房公(gong)募(mu)REITs有(you)望(wang)進一步擴(kuo)圍。需求端，隨(sui)著疫情防控政(zheng)(zheng)策持(chi)續(xu)優化、社會經濟逐(zhu)漸復蘇，住房租賃需求有(you)望(wang)恢(hui)復增(zeng)長。供給端，目(mu)前部分城(cheng)市(shi)已公(gong)布2023年保(bao)租房籌集計(ji)劃，總體規模預計(ji)仍將維持(chi)在較高水(shui)平。”

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