每經(jing)記者(zhe)｜甄(zhen)素靜    每經(jing)編輯｜魏文藝    

深圳開年首個取證樓盤(pan)即(ji)將(jiang)選房。

按照銷售(shou)方案(an)，1月13日，2023年深圳第(di)一個取得(de)預售(shou)證(zheng)的(de)住(zhu)宅項目萬豐海岸城瀚(han)府，公布(bu)了意向登記(ji)客戶名冊，入圍并完(wan)成(cheng)意向登記(ji)保(bao)證(zheng)金凍結(jie)的(de)客戶總數(shu)為552批。

基于2022年第四季(ji)度(du)大多數新(xin)房項目銷售(shou)低迷的市(shi)場環(huan)境，萬(wan)豐海岸城該次在認籌登(deng)記過程中(zhong)明顯加強了與市(shi)場互動，相較過往幾次開盤，不僅首次開放(fang)了樣(yang)板間(jian)，還(huan)公布了項目實(shi)時登(deng)記認籌動態，傳遞(di)出暖(nuan)意(yi)信號，也(ye)引(yin)發市(shi)場熱議關注。

1月(yue)5日，萬(wan)豐海(hai)岸城瀚府取得預(yu)售證，深圳市房(fang)地(di)產(chan)信息平(ping)臺顯示，海(hai)岸城瀚府1棟、2棟有(you)570套(tao)房(fang)源(yuan)，除4套(tao)房(fang)源(yuan)作為展(zhan)示儲備外，此(ci)次推售共計(ji)566套(tao)住(zhu)宅(zhai)，戶型建面約(yue)100-122平(ping)方米，備案均(jun)價(jia)為5.75萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米，價(jia)格區間約(yue)4.64萬(wan)-6.14萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米，總價(jia)約(yue)463萬(wan)-743萬(wan)元(yuan)/套(tao)，均(jun)為精裝(zhuang)交付，將于1月(yue)15日線(xian)上(shang)正(zheng)式選(xuan)房(fang)。

該(gai)項(xiang)目(mu)之(zhi)所以引(yin)發市場(chang)高度關(guan)注(zhu)，與(yu)其為新年(nian)深圳(zhen)首(shou)盤有關(guan)，還與(yu)其過往屢(lv)次開盤便“日光”的(de)高光經(jing)歷和項(xiang)目(mu)存在的(de)爭議有關(guan)。

來(lai)源(yuan)：萬豐海岸城官微

超1200組意向登記與552批凍資

萬豐海岸城項目位于寶安區沙(sha)井區域(yu)，由海岸集團和萬豐股份聯合(he)開發(fa)，共有6個地塊，總(zong)建筑面積約120萬平方米(mi)，將建設為(wei)集住(zhu)宅、商業(ye)、產業(ye)研發(fa)等(deng)多種業(ye)態(tai)為(wei)一體的產業(ye)綜合(he)體。

《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者此前在實(shi)地(di)走訪中(zhong)了(le)解到，雖然項目(mu)周邊(bian)有(you)(you)大量(liang)自(zi)建(jian)房和(he)工廠(chang)，城(cheng)市(shi)界面(mian)相對復雜，但該項目(mu)最(zui)大優(you)勢是交通，距離深(shen)圳地(di)鐵11號線馬安山站僅約500米，且有(you)(you)名校深(shen)圳外國(guo)語寶(bao)安學(xue)校加持（建(jian)設中(zhong)），周邊(bian)還有(you)(you)大鐘山公園和(he)新(xin)橋市(shi)民廣場。

萬豐海岸城瀚府公(gong)(gong)布(bu)銷售方(fang)案后，比起以往(wang)幾期開盤，此次項目(mu)加(jia)強(qiang)了(le)與外界互動(dong)并(bing)實時公(gong)(gong)布(bu)了(le)客(ke)戶動(dong)態登記(ji)信息。1月10日，項目(mu)官(guan)方(fang)公(gong)(gong)眾號發布(bu)消息稱，官(guan)方(fang)平臺“i深(shen)圳”APP上意向登記(ji)超1000組(zu)；1月11日，意向登記(ji)超1200組(zu)。1月13日，項目(mu)公(gong)(gong)布(bu)最終入圍并(bing)完成保證(zheng)金(jin)的客(ke)戶總(zong)數，為552批。

萬豐海岸城項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

對(dui)于項目認籌過程中實時公布的意向登記超過1200組和(he)最后入圍凍資的552批 ，一(yi)位(wei)資深地產人士1月13日在接受記者電話采訪(fang)時表示(shi)，“是(shi)少了一(yi)點(dian)，對(dui)比(bi)過往新盤情況(kuang)，兩組數據間有(you)落差。”

實際上(shang)，自1月5日公布銷售方案后，市(shi)場關于萬豐海岸城瀚府的討(tao)論就不斷，主要聚(ju)焦在(zai)(zai)兩個(ge)方面(mian)：一方面(mian)是(shi)在(zai)(zai)新(xin)房交易處在(zai)(zai)低(di)位(wei)的當下，該項目能否延(yan)續過(guo)往暢銷勢頭，保持開盤(pan)就售罄的紀錄。

過往(wang)火熱(re)的市場和名校加持產品屬性等因素，給了萬(wan)豐海(hai)岸城(cheng)足夠熱(re)度，被市場稱為(wei)頂流紅盤或頭牌。據(ju)克爾(er)瑞(rui)深圳(zhen)統計，2021年1月，萬(wan)豐海(hai)岸城(cheng)錦(jin)園/璽園開盤，推售(shou)717套(tao)房源(yuan)，備(bei)(bei)案(an)均價(jia)(jia)5.75萬(wan)元/平方(fang)米，入(ru)圍2114批，當(dang)(dang)天即(ji)售(shou)罄(qing)(qing)。2021年10月，萬(wan)豐海(hai)岸城(cheng)瑧園開盤，推售(shou)1025套(tao)房源(yuan)，備(bei)(bei)案(an)均價(jia)(jia)5.75萬(wan)元/平方(fang)米，2760批入(ru)圍，當(dang)(dang)天售(shou)罄(qing)(qing)。

而在當時火熱的市場下，萬豐海岸城達到3倍(bei)認籌，購(gou)房者需(xu)要約60分的積分才能成功入圍。彼時搖號(hao)結(jie)果出來后，有搖到800多號(hao)的購(gou)房者，被嘆可惜(xi)。

1月14日，一位曾代售(shou)萬豐海(hai)岸(an)城項(xiang)目的中介人員在接(jie)受記者咨(zi)詢(xun)時(shi)表示，“之前(qian)已售(shou)項(xiang)目還有房源(yuan)。”而對于此次新(xin)開盤項(xiang)目，他表示，“這(zhe)個年后開發商(shang)會(hui)先(xian)賣，到時(shi)候看貨源(yuan)情況。”

熱(re)議(yi)的(de)(de)另一方面(mian)則(ze)是，前(qian)期(qi)購買該項目(mu)(mu)的(de)(de)業主關于(yu)項目(mu)(mu)本身產品的(de)(de)投訴(su)維權(quan)訴(su)求(qiu)，是否會影(ying)響當下潛在購房(fang)者的(de)(de)認(ren)籌和(he)決策。

在萬豐海(hai)(hai)岸城(cheng)(cheng)再次推(tui)售期間，有(you)網友在當地購房(fang)(fang)群內再次討論(lun)起該(gai)項目(mu)的(de)產品維權問題。此前(qian)有(you)深圳萬豐海(hai)(hai)岸城(cheng)(cheng)業主(zhu)向(xiang)記者(zhe)曝料，認為(wei)自己購買的(de)房(fang)(fang)子與(yu)海(hai)(hai)岸城(cheng)(cheng)實(shi)際(ji)宣(xuan)傳(chuan)存在很大出(chu)入(ru)，認為(wei)開發商把戶(hu)型(xing)圖放反了，且(qie)實(shi)際(ji)戶(hu)型(xing)與(yu)宣(xuan)傳(chuan)戶(hu)型(xing)不(bu)一致。也(ye)有(you)購房(fang)(fang)者(zhe)后(hou)來向(xiang)記者(zhe)透露(lu)，通(tong)過(guo)多次交涉之后(hou)，由律師朋友幫其溝通(tong)處理了。

美聯物業全(quan)國研究中(zhong)心總監何倩茹在(zai)1月13日在(zai)接受(shou)記(ji)者電話(hua)采訪(fang)時表示，當前(qian)市場下行(xing)，各房(fang)企(qi)資金緊張，要(yao)(yao)么(me)通(tong)過(guo)節衣縮(suo)食(shi)來(lai)儲備過(guo)冬糧，要(yao)(yao)么(me)通(tong)過(guo)“以(yi)價換量”來(lai)謀求生路，“保(bao)交(jiao)樓(lou)”已成(cheng)為(wei)主旋律，在(zai)一定(ding)程度減緩了延期(qi)、爛尾的(de)維權(quan)。但同時，“控成(cheng)本(ben)(ben)、保(bao)利(li)潤(run)”已成(cheng)為(wei)企(qi)業生存關鍵，在(zai)極度的(de)成(cheng)本(ben)(ben)壓縮(suo)之(zhi)下，虛假宣傳(chuan)和貨不對(dui)板(ban)更是成(cheng)為(wei)維權(quan)重災區(qu)。只要(yao)(yao)企(qi)業的(de)利(li)潤(run)無法得到保(bao)障，新房(fang)維權(quan)將(jiang)難以(yi)解決。

建設中的萬豐海岸城項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

“政策難言大幅度放松”

對于萬豐海岸城(cheng)瀚(han)府今年首(shou)開的認籌情況，何倩茹認為，首(shou)先，目(mu)(mu)前深圳市場只是出(chu)現了轉暖跡象，但并無(wu)實際行動(dong)；其次，該項目(mu)(mu)此次的備案(an)價(jia)格在市場預(yu)期下行的階(jie)段超出(chu)了部分置業者的預(yu)期，雙層壓力之下，置業者對于真正出(chu)手購買(mai)，還差(cha)一點動(dong)力。

實(shi)際上，“日光盤(pan)”光景(jing)不再，與過去(qu)一年較(jiao)為冷寂的市(shi)(shi)場環境不無關(guan)系。據第一太平(ping)戴(dai)維斯(si)統計(ji)，2022年深(shen)圳全(quan)市(shi)(shi)年度(du)(du)供應面(mian)(mian)積(ji)達516.5萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)22.5%。在市(shi)(shi)場情緒持續低(di)迷(mi)的背景(jing)下，全(quan)市(shi)(shi)年度(du)(du)成(cheng)交面(mian)(mian)積(ji)同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)31.5%至(zhi)388.7萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。其中，第四季(ji)度(du)(du)全(quan)市(shi)(shi)成(cheng)交面(mian)(mian)積(ji)環比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)11.4%至(zhi)97.4萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

而(er)相較(jiao)前兩年(nian)不(bu)少樓(lou)盤開盤就日光的熱銷場(chang)景，在行(xing)業(ye)深(shen)(shen)度調(diao)整的環境(jing)下，2022年(nian)不(bu)少新(xin)房項目(mu)開盤不(bu)得不(bu)祭出(chu)超值(zhi)折(zhe)扣，但依(yi)舊難(nan)賣。如深(shen)(shen)圳西部有(you)項目(mu)開盤幾月(yue)網簽僅幾套，甚至過往被萬人熱捧的“日光”網紅盤，也(ye)少有(you)能再續高光時刻。

美聯物業(ye)統計數(shu)據(ju)顯(xian)示，2022 年深圳(zhen)開盤(pan)日光(guang)盤(pan)顯(xian)著減少，占比(bi)僅十分之一左右，非日光(guang)盤(pan)的去化率均(jun)(jun)不盡如(ru) 人意，大多數(shu)在5成(cheng)以下(xia)。2022年深圳(zhen)新房(fang)住宅成(cheng)交量價(jia)齊跌，全年共計成(cheng)交34441套， 同(tong)比(bi)下(xia)跌34.3%；成(cheng)交均(jun)(jun)價(jia)57380 元/平方(fang)米，同(tong)比(bi)下(xia)跌2.3%。

來源：安居客

中原地(di)產華南區(qu)總(zong)裁兼深圳中原總(zong)經(jing)理鄭叔(shu)倫在1月12日在接受記者(zhe)電話采訪時表示，新(xin)房成交雖然(ran)依然(ran)高(gao)于(yu)二手，但(dan)成交也呈(cheng)下滑走勢，開盤(pan)(pan)去化(hua)率持(chi)續走低(di)，日光盤(pan)(pan)難(nan)現，開發商(shang)折扣(kou)越來越普遍，折扣(kou)力度越來越大，但(dan)去化(hua)仍不理想。

鄭叔倫舉(ju)例道，去年萬科前(qian)海新盤(pan)打出(chu)92折(zhe)(zhe)，天健前(qian)海項(xiang)目滯銷。作為(wei)熱度最高的(de)區域，前(qian)海項(xiang)目一(yi)直都(dou)是(shi)日光為(wei)主，卻(que)也大(da)幅打折(zhe)(zhe)，一(yi)方面說明房企確(que)實艱難；另一(yi)方面是(shi)繼中低端市(shi)場難賣之后(hou)，高端市(shi)場也出(chu)現分化(hua)，市(shi)場極度低迷。

第(di)一(yi)太平戴維斯深(shen)圳公司董事總經理吳睿認為(wei)，2023年隨(sui)著“金融16條”相關政策(ce)的逐步(bu)落實(shi)，預計(ji)(ji)新(xin)批預售速度將繼(ji)續加快，供求失(shi)衡狀況有望進一(yi)步(bu)改善(shan)。但因深(shen)圳住宅銷(xiao)售市場情緒持(chi)續疲軟，加大促(cu)銷(xiao)活動及優惠(hui)力度仍將為(wei)開發商主要銷(xiao)售策(ce)略之一(yi)，深(shen)圳一(yi)手住宅成交均(jun)價2023年預計(ji)(ji)保持(chi)小幅下降(jiang)趨(qu)勢。

何倩茹表示(shi)，2023年(nian)(nian)深圳房地產市場政策亦難言(yan)大幅度放松，樓市大概率(lv)會呈現“前高(gao)后(hou)低”走勢，上半(ban)年(nian)(nian)延續調整，下半(ban)年(nian)(nian)企穩(wen)并回升(sheng)，預計成(cheng)交量(liang)(liang)會率(lv)先回升(sheng)。2023年(nian)(nian)深圳一手住宅成(cheng)交量(liang)(liang)或上漲10%，剛性和改善性住房需求將成(cheng)為擴內需的重要抓手。

值得(de)一(yi)提的(de)是，近日深(shen)圳住建局發布了2023年一(yi)季度(du)計劃入市新(xin)盤清單，待入市項(xiang)目(mu)(mu)共有23個，其(qi)中(zhong)住宅新(xin)盤共有16個（含深(shen)汕(shan)合(he)作區），7802套。其(qi)中(zhong)龍崗(gang)區待入市項(xiang)目(mu)(mu)最大(da)，有6個新(xin)盤計劃入市，福田、寶安(an)、龍華各2個。

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封面圖片來源：每經記者 甄(zhen)素靜 攝