每經記者｜劉頌輝    每經編輯(ji)｜魏(wei)文(wen)藝    

皮之不存(cun)，毛(mao)將(jiang)焉(yan)附(fu)。這兩年，文創產(chan)業(ye)園行業(ye)及運(yun)營商面臨(lin)重重考(kao)驗，小微(wei)企業(ye)的租(zu)賃(lin)糾(jiu)紛逐漸(jian)增多。

近(jin)日，上海(hai)羋知(zhi)文化創意(yi)有限公(gong)(gong)司(si)（以(yi)下簡(jian)稱羋知(zhi)文化）創始人朱(zhu)瑞曉向每經(jing)房(fang)產微信后臺曝料稱，公(gong)(gong)司(si)在上海(hai)黃浦區德必外灘WE辦公(gong)(gong)期(qi)間，由于不(bu)同(tong)意(yi)搬(ban)到租金更(geng)貴的辦公(gong)(gong)室，就遭(zao)到運營(ying)方逼退。辦公(gong)(gong)環(huan)境突(tu)然惡化，還導致公(gong)(gong)司(si)數千萬元的融資計劃流產，員工無心(xin)上班(ban)，中(zhong)途不(bu)得不(bu)停產停業。

2023年1月15日，朱瑞曉(xiao)介紹，羋知文化(hua)已將德必(bi)(bi)(bi)外灘WE的運營商上(shang)海(hai)德必(bi)(bi)(bi)經典創意發展(zhan)有限(xian)公司（以(yi)下簡稱德必(bi)(bi)(bi)經典）告上(shang)法庭。

德必(bi)經(jing)典是上海(hai)德必(bi)文化(hua)創(chuang)意產業發展（集團(tuan)）股份有限(xian)公司(si)（SZ300947，股價12.85元，市(shi)值(zhi)19.74億元；以(yi)下簡稱德必(bi)集團(tuan)）的孫公司(si)，后(hou)者被譽(yu)為(wei)“中(zhong)國文創(chuang)園龍頭企業”。對于租戶申訴的情況，德必(bi)集團(tuan)公關負責人回應《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者，“是因(yin)為(wei)辦公室整體需要裝修調整，才(cai)與羋知(zhi)文化(hua)提前商討(tao)了置換和解(jie)約事宜。”

《每日經濟新聞》記者經過多日調(diao)查發現，與(yu)羋知文(wen)化有(you)同樣遭(zao)遇的小企業租戶不止一家，甚至有(you)公司花費數十萬元裝修辦公室后被“二(er)房(fang)東(dong)”突(tu)然漲租。

對此，專家建議，相(xiang)關部(bu)門應加強對產業園(yuan)“二房(fang)東”租賃合同(tong)監管，規范合同(tong)條款(kuan)，維護租戶的合法(fa)權益。

德必外灘WE文創園區外觀  每經記者 劉(liu)頌輝 攝

禍起外灘項目

據朱瑞曉介紹(shao)，其(qi)在2020年(nian)(nian)6月(yue)、2021年(nian)(nian)4月(yue)分別將羋知(zhi)文(wen)化等兩家(jia)公司(si)搬(ban)到德必外灘(tan)WE文(wen)創園區(qu)9樓辦(ban)公，建筑面積共191平方米，每月(yue)租(zu)金4.7萬元。按照(zhao)合同，租(zu)賃期到2022年(nian)(nian)5月(yue)份。

據其介紹，怎料(liao)，離租賃期(qi)滿(man)還有10個月時，德必經典的(de)(de)園區(qu)(qu)經理就提出，請羋知文化等(deng)兩家(jia)公司挪(nuo)移到6樓，總面積(ji)200平方米以上(shang)的(de)(de)新(xin)辦公室。原因是，“9樓部分區(qu)(qu)域需要(yao)進行經營重新(xin)規(gui)劃”，移動后(hou)“可滿(man)足客戶(hu)明年團隊擴張后(hou)的(de)(de)需求(qiu)”。

“一開始(shi)的置換方(fang)案(an)，租金(jin)(jin)(jin)要上漲(zhang)70%。溝通之后方(fang)案(an)做了調整(zheng)，租金(jin)(jin)(jin)還是(shi)漲(zhang)了50%。期間(jian)，園區總經理、城市運營負責人和集團(tuan)董事(shi)長(chang)辦(ban)公室等多人過來勸我(wo)。”朱(zhu)瑞曉推(tui)測(ce)道，德必經典并不(bu)是(shi)基于租戶(hu)來考慮，只是(shi)為(wei)了漲(zhang)租。“園區運營人員發信(xin)息說，是(shi)因為(wei)我(wo)們2019年簽的租賃合同，當(dang)時租金(jin)(jin)(jin)較低。”

德(de)必外灘(tan)WE文創園區(qu)位(wei)于(yu)黃浦區(qu)九江路(lu)(lu)上(shang)，距南京路(lu)(lu)步行街僅一(yi)街之隔，隔壁不遠是上(shang)海王寶和大(da)酒店。記者實地走訪(fang)了解到，該(gai)項目由優秀歷史(shi)建筑改造而來，它曾是中國歷史(shi)上(shang)第(di)一(yi)家證券(quan)交(jiao)易所——上(shang)海華(hua)商(shang)證券(quan)交(jiao)易所舊址。

由于不滿(man)漲租(zu)的方案，加(jia)之當(dang)時公(gong)司有(you)兩件(jian)重大(da)事情要安排，朱瑞(rui)曉(xiao)及公(gong)司沒有(you)同意置換(huan)辦公(gong)室，打算從德必外灘WE搬走，另尋辦公(gong)場(chang)地。

令朱(zhu)瑞(rui)(rui)曉意想不到(dao)的(de)(de)是(shi)，在其表示不同意置換方案(an)后，2021年8月17日(ri)晚上就收到(dao)德必經典(dian)的(de)(de)郵件，要求兩天內(nei)給(gei)予回(hui)復。第三天，朱(zhu)瑞(rui)(rui)曉和員(yuan)工(gong)們來(lai)上班時發現，辦公室大門上被張貼(tie)了德必經典(dian)出(chu)具(ju)的(de)(de)《通(tong)知》：“因經營戰略調整(zheng)需要，現正(zheng)式通(tong)知《租賃合(he)同》于2021年9月3日(ri)正(zheng)式解(jie)除，收回(hui)房屋。”

《通知(zhi)(zhi)》同(tong)時表示(shi)，如果羋知(zhi)(zhi)文化短期(qi)內無(wu)法選定(ding)合適(shi)辦(ban)公地點，愿(yuan)意在一(yi)定(ding)時間內免費提供(gong)同(tong)一(yi)辦(ban)公園區房屋供(gong)過(guo)渡使用。不過(guo)，朱(zhu)瑞曉(xiao)并沒(mei)有(you)接受這個“過(guo)渡”方案。

朱瑞曉提供的(de)現(xian)場圖片和視頻顯示，在這之后，德必(bi)經典將(jiang)9樓的(de)公共區(qu)域拆(chai)除并(bing)斷電，張(zhang)貼海報（2021年9月3日(ri)貼出公區(qu)改造函，9月9號開始裝修），走廊上(shang)隨意堆放建(jian)筑垃圾，現(xian)場還遺(yi)留(liu)裸露的(de)電線和未拔除的(de)長釘(ding)。

公(gong)開資料(liao)顯示，羋知文化是家專(zhuan)注文娛IP運作的文創公(gong)司，員工(gong)有約15人。

朱瑞曉提(ti)到(dao)的兩(liang)件大事之一(yi)是(shi)，據商務部官網2021年與7月披露的《關于公(gong)示(shi)2021~2022年度(du)國家(jia)文化出口(kou)重點企業和重點項(xiang)(xiang)目名(ming)單的通知》，羋知文化的一(yi)個原創IP正好是(shi)上海市13個入選項(xiang)(xiang)目之一(yi)。

“當時，投資人正準備到(dao)公(gong)司(si)盡調，但是期間9樓被拆得(de)一塌糊涂。”朱瑞曉稱，公(gong)司(si)努(nu)力促成的6000萬元融資計(ji)劃后來也(ye)無法推(tui)進下去，“以為我們經營不善交不起租金了”。

2022年1月，眼見著(zhu)9樓(lou)的(de)裝修區(qu)域沒有任何改造進展，朱瑞曉無奈地帶著(zhu)羋(mie)知文化搬離(li)德必外灘WE。隨后，采取法律途徑維權(quan)，要求(qiu)德必經典退還(huan)保證金6萬(wan)元(yuan)，賠償因惡(e)意(yi)改造導致公司停(ting)產(chan)停(ting)業等造成的(de)直接(jie)損(sun)失40萬(wan)元(yuan)。

上海(hai)市光明(ming)律(lv)師事(shi)務(wu)所律(lv)師付永生表(biao)(biao)(biao)示，《中華人(ren)民共和國民法典》規定，當事(shi)人(ren)一方不履(lv)行(xing)(xing)(xing)合(he)同義務(wu)或者履(lv)行(xing)(xing)(xing)合(he)同義務(wu)不符合(he)約定的，應(ying)當承擔(dan)繼續履(lv)行(xing)(xing)(xing)、采(cai)取補(bu)救(jiu)措施或者賠(pei)償損失等違(wei)(wei)約責任(ren)。當事(shi)人(ren)一方明(ming)確(que)表(biao)(biao)(biao)示或者以自己的行(xing)(xing)(xing)為表(biao)(biao)(biao)明(ming)不履(lv)行(xing)(xing)(xing)合(he)同義務(wu)的，對(dui)方可以在履(lv)行(xing)(xing)(xing)期限屆滿前請求其承擔(dan)違(wei)(wei)約責任(ren)。

付永生認為，德必經典在租戶(hu)的合同(tong)遠沒(mei)有(you)到(dao)期的情況下，提出漲租、置換(huan)要(yao)求，是不(bu)(bu)合理(li)行為。租戶(hu)不(bu)(bu)同(tong)意之下就停電，隨意堆放(fang)建筑垃(la)圾影響辦公環(huan)境(jing)，屬于“吃相太難看”。不(bu)(bu)過他坦率地(di)說，如果合同(tong)沒(mei)有(you)寫清楚違(wei)約金，租戶(hu)只能獲賠(pei)一般不(bu)(bu)超(chao)過3~6個月的租金。

岳軍(jun)是長(chang)三(san)角地區(qu)多個產業(ye)園的(de)運營負(fu)責人，其也認為，行(xing)業(ye)內一般是在合同期臨(lin)近一兩個月與租戶(hu)商談續租問題(ti)，像德必(bi)外灘WE項目提前(qian)10個月勸租的(de)現象較為少(shao)見(jian)。“相對(dui)于科技(ji)、物(wu)流和制(zhi)造業(ye)園區(qu)，文創產業(ye)園的(de)運營門檻低，招(zhao)商難(nan)度大，盈利(li)也更(geng)難(nan)。”岳軍(jun)向(xiang)記者介紹。

在記者獲取的一(yi)份德必集團的郵件(jian)中，董(dong)事長(chang)賈(jia)波寫道：“這個(ge)世(shi)界不僅(jin)僅(jin)只有幾十平方(fang)米(mi)大，也(ye)不僅(jin)僅(jin)只有幾百(bai)平方(fang)米(mi)大。如果肯抬頭看看，就會發(fa)現(xian)，世(shi)界真(zhen)的很大。”

德必外灘WE文(wen)創園區9樓(lou)辦公區改(gai)造現場(chang) 受訪者供(gong)圖

公司業績承壓

值得一提的(de)是，近日有(you)投(tou)資(zi)者(zhe)在德(de)必集團投(tou)資(zi)者(zhe)互動平臺提問：2023年2月1日執行的(de)《上(shang)海(hai)市(shi)住房(fang)租賃條(tiao)例》對“二房(fang)東”加大了(le)監管(guan)力度，條(tiao)例的(de)實(shi)施會給公司帶來哪(na)些影響？

1月6日，德必集(ji)團(tuan)在投(tou)資者互動平臺表示(shi)，《上(shang)海(hai)(hai)市(shi)住(zhu)房(fang)租(zu)賃條例》適用(yong)(yong)范(fan)圍(wei)為(wei)(wei)上(shang)海(hai)(hai)市(shi)行(xing)政區域內的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)租(zu)賃及(ji)其監督管(guan)理(li)，其目的(de)(de)(de)為(wei)(wei)規范(fan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃行(xing)為(wei)(wei)，保(bao)障住(zhu)房(fang)租(zu)賃當事人合法權(quan)益，促進(jin)住(zhu)房(fang)租(zu)賃市(shi)場健康發展。而其作為(wei)(wei)文科創(chuang)產業(ye)園(yuan)區的(de)(de)(de)運(yun)營服務商，主營業(ye)務為(wei)(wei)文科創(chuang)產業(ye)園(yuan)區的(de)(de)(de)定(ding)位、設計、改(gai)造(zao)、招商及(ji)運(yun)營管(guan)理(li)，為(wei)(wei)文科創(chuang)企業(ye)提供(gong)舒適的(de)(de)(de)辦公(gong)環境和深度的(de)(de)(de)專業(ye)化服務。公(gong)司(si)主營業(ye)務不屬(shu)于(yu)《上(shang)海(hai)(hai)市(shi)住(zhu)房(fang)租(zu)賃條例》的(de)(de)(de)適用(yong)(yong)范(fan)圍(wei)，條例的(de)(de)(de)實施不會(hui)對公(gong)司(si)產生影響。

遇(yu)到類似的文創園區辦公租賃糾紛(fen)不止羋知文化一例。

記者通過相關網絡平(ping)臺了解到，虹口德必運動(dong)LOFT國際(ji)體育產業園(yuan)、嘉定德必易園(yuan)等項(xiang)目也遭到多位小微企業投訴。

一位(wei)曾在虹口德必運動LOFT國際(ji)體育產(chan)業園辦(ban)(ban)公的(de)(de)小微企業主透露(lu)，自(zi)己租辦(ban)(ban)公室時，是純毛(mao)坯的(de)(de)廠房，鋼(gang)結構(gou)都(dou)沒有搭建，是項目最早(zao)一批租戶。等公司花費40余萬元(yuan)裝修好、辦(ban)(ban)公3年(nian)后，運營方在續租時突然漲價175%，一些花費百萬元(yuan)裝修的(de)(de)租戶只(zhi)能暗自(zi)接受，吃了啞巴虧(kui)。

據虹口區(qu)市(shi)場(chang)監(jian)督管理局2022年6月(yue)份出具的行(xing)政處罰決定書，該局2019年11月(yue)22日依法(fa)對上海虹口德必創意產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)有(you)限公司涉嫌價格違法(fa)的行(xing)為立(li)案調查(cha)。經(jing)調查(cha)查(cha)明，LOFT國(guo)際(ji)體(ti)育產(chan)業(ye)園對租戶(hu)安裝小電(dian)(dian)表(biao)并(bing)按月(yue)收(shou)取(qu)電(dian)(dian)費，每月(yue)收(shou)取(qu)的電(dian)(dian)費分別由用電(dian)(dian)量電(dian)(dian)費和契約(yue)電(dian)(dian)費組(zu)成。實際(ji)上，屬于重復收(shou)取(qu)電(dian)(dian)費，LOFT國(guo)際(ji)體(ti)育產(chan)業(ye)園自2018年4月(yue)至2019年9月(yue)期間(jian)向園區(qu)內(nei)租戶(hu)多收(shou)取(qu)的電(dian)(dian)費總計(ji)161.43萬元(yuan)。

“偷(tou)面積、偷(tou)電(dian)費、強(qiang)制漲價(jia)退租，是文(wen)創園區(qu)運(yun)營的(de)(de)通病。”億翰智庫(ku)產業研(yan)究院院長(chang)黃新(xin)云在接受記者(zhe)采訪時表(biao)示，文(wen)創園區(qu)大(da)多(duo)屬于老(lao)舊建筑改造項目，前(qian)(qian)幾(ji)年在政策支持(chi)下迅速發展，行業在2018年后逐(zhu)步規范(fan)化。“以前(qian)(qian)很(hen)多(duo)工業廠房附加文(wen)創創意的(de)(de)故事后轉為辦公樓，搭建后的(de)(de)出租規模比(bi)建筑面積大(da)很(hen)多(duo)。”

據德(de)必集(ji)團最新披露的(de)信息，公司主要采用“承租運(yun)營(ying)”“參股運(yun)營(ying)”“受托運(yun)營(ying)”三種方(fang)經營(ying)模(mo)式(shi)，70%~80%的(de)項目都是(shi)舊樓改造，不存在自持物業產(chan)權。截至2022年三季度末(mo)，據德(de)必集(ji)團在北、上、廣、深等(deng)多(duo)個(ge)城市，以及意大利、美國(guo)等(deng)地(di)運(yun)營(ying)管理67個(ge)文化創意產(chan)業園區，管理面積約117.27萬平(ping)方(fang)米。德(de)必外灘WE，產(chan)權方(fang)為國(guo)企上海王寶和大酒店有限(xian)公司。

事實(shi)上，產業園區屬于產業地(di)產范(fan)疇，相似于商業地(di)產，在這兩年遇到不小的運營挑戰(zhan)。

以上海為例，據仲量聯行1月(yue)10日發布的(de)(de)《2022年第(di)四季度(du)上海房地產(chan)(chan)市場回顧(gu)與(yu)展望(wang)》報告，2022年上海產(chan)(chan)業園區凈吸(xi)納量共計錄(lu)得26.9萬平(ping)方米，大部分(fen)租戶仍保持較(jiao)為謹慎的(de)(de)租賃策(ce)略，加之(zhi)疫情影(ying)響，致使(shi)(shi)其決策(ce)周期(qi)延長。新增供(gong)應持續入市，使(shi)(shi)得整體空置率上升至12.6%。

財報顯示(shi)，2019~2021年及(ji)2022年前三(san)季度，德必集團的營業收(shou)入(ru)和凈利潤波動較大。其中，2019~2021年的營業總收(shou)入(ru)分(fen)別為9.10億元(yuan)(yuan)、8.33億元(yuan)(yuan)、9.55億元(yuan)(yuan)；凈利潤分(fen)別為1.14億元(yuan)(yuan)、9840萬元(yuan)(yuan)、1.04億元(yuan)(yuan)。

截至2022年三季度(du)末，德必集團(tuan)的(de)營業(ye)總收(shou)入為(wei)(wei)5.89億元，同比下降(jiang)16.76%；歸母凈利潤為(wei)(wei)5887.21萬元，同比下降(jiang)26.18%；毛利率為(wei)(wei)46.62%，同比增長19.17%；凈利率為(wei)(wei)10.68%，同比減(jian)少(shao)11.67%；三費占(zhan)營收(shou)比32.64%，同比增長32.01%。

面對園區(qu)租戶(hu)的(de)質(zhi)疑(yi)，上(shang)述德(de)必集團公(gong)(gong)關負責人回應(ying)稱(cheng)，公(gong)(gong)司推進辦公(gong)(gong)室(shi)裝(zhuang)修(xiu)改造是正常的(de)運營行為，因為羋知文化租用的(de)是聯合辦公(gong)(gong)區(qu)域。公(gong)(gong)司后來調整方(fang)案，維持原租金不變來置(zhi)換(huan)辦公(gong)(gong)室(shi)。遺憾的(de)是，也沒能達成(cheng)一(yi)致(zhi)。

“辦公(gong)室(shi)的(de)租金都按照市(shi)場(chang)化(hua)機制，根據(ju)項目位置和周邊市(shi)場(chang)環境變(bian)化(hua)，在(zai)合理(li)區間里定價(jia)(jia)，不存在(zai)突然強制漲價(jia)(jia)的(de)情(qing)況。”上述德必集團公(gong)關負責人表示，相關的(de)訴訟還(huan)在(zai)法(fa)律(lv)程序中，一切(qie)以法(fa)院判(pan)決為準。“公(gong)司不會區別對待裝修過的(de)企業，大家都是(shi)(shi)雙向(xiang)選(xuan)擇，租戶在(zai)裝修之前也該提前研(yan)判(pan)是(shi)(shi)否(fou)值得。”

對(dui)于重復收電費的問題，其(qi)表示，事件發生后(hou)，集團規定各個項(xiang)目嚴格自查，及時掌握政策變動情況，調整(zheng)糾正運(yun)營誤(wu)區，按照(zhao)最新法規執行(xing)。

對(dui)此(ci)，黃新云認(ren)為，在市場不(bu)好時，產業園運營商更應該溫和對(dui)待退租事宜，不(bu)能忽視品牌(pai)管理。“早年德必很(hen)多(duo)園區很(hen)講道理的(de)(de)，公司上市之后，被資本‘綁(bang)架’了，對(dui)股價和收(shou)益(yi)的(de)(de)要求越(yue)來越(yue)高(gao)。增量項目獲取不(bu)到(dao)，只能從存量項目上摳利潤，一(yi)級一(yi)級傳達(da)到(dao)底層的(de)(de)時候，就容易出現上述問題。”