每(mei)經記者(zhe)｜陳榮浩    每(mei)經編輯(ji)｜魏文(wen)藝    

隨著去年以(yi)來各地“保交樓”舉措的加速(su)落地，不少停工樓盤(pan)項目被陸續盤(pan)活(huo)。

值得注(zhu)意的(de)是，代(dai)建(jian)企業在保交樓過程中起到了舉足輕重(zhong)的(de)作用。以藍綠(lv)雙(shuang)城(cheng)控股集團有限公司（以下(xia)簡稱(cheng)藍綠(lv)雙(shuang)城(cheng)）為例，這個由(you)宋衛平與曹舟南(nan)共(gong)同創立、以“共(gong)建(jian)”模式運營的(de)公司，2022年(nian)就頻繁(fan)地(di)出(chu)現在大眾(zhong)視野(ye)，在全國共(gong)簽約30余個項目。

近日(ri)(ri)，《每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記者實地探訪了(le)藍綠雙城位(wei)于(yu)大灣(wan)區接手的(de)部分(fen)(fen)項(xiang)目。如廣州增(zeng)城的(de)悅峰(feng)，目前已(yi)(yi)正常開盤，部分(fen)(fen)樓棟(dong)已(yi)(yi)進入封頂階段；位(wei)于(yu)增(zeng)城新(xin)塘的(de)曉風云(yun)著已(yi)(yi)完(wan)成(cheng)封頂，據現場工(gong)作人員介紹，首批房源預(yu)計3月(yue)30日(ri)(ri)交(jiao)房。

1月12日(ri)，藍(lan)綠雙城方面通過(guo)微信告(gao)訴記者：“公(gong)司一(yi)直在(zai)積極響應(ying)地(di)方政府號召，積極落實(shi)‘保交樓、穩民生’，過(guo)去(qu)一(yi)年通過(guo)與(yu)信托、銀行(xing)、AMC等金融機構合(he)作，與(yu)央企(qi)、地(di)方國企(qi)聯(lian)合(he)共建，在(zai)廣州(zhou)(zhou)增(zeng)(zeng)城、佛(fo)山南海、上海黃浦(pu)、杭州(zhou)(zhou)臨平(ping)、杭州(zhou)(zhou)余杭、溫州(zhou)(zhou)蒼南、溫州(zhou)(zhou)樂清等地(di)簽(qian)約30余個項(xiang)目(mu)。在(zai)研(yan)判、診斷1000余個項(xiang)目(mu)的基(ji)礎上，公(gong)司探索出了變(bian)量紓困、存量增(zeng)(zeng)值、增(zeng)(zeng)量發展的新路(lu)子(zi)。”

多個“變量”項目盤活

記(ji)者注意(yi)到(dao)，在藍綠(lv)雙(shuang)城(cheng)體系內，“爛尾”或(huo)“停工”項目被統(tong)稱(cheng)為(wei)“變量項目”，“這是對(dui)行(xing)業的尊重，也是對(dui)項目和市場的尊重”。

1月14日下午，記者(zhe)采訪了藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城(cheng)大灣(wan)區(qu)負責人趙中(zhong)光。他介(jie)紹：“集團在業(ye)務(wu)上專于共(gong)建(jian)(jian)(jian)，業(ye)務(wu)范圍(wei)包括小股共(gong)建(jian)(jian)(jian)、融資共(gong)建(jian)(jian)(jian)、委托共(gong)建(jian)(jian)(jian)、合作共(gong)建(jian)(jian)(jian)等多種(zhong)服(fu)(fu)務(wu)模式。此外，自己也(ye)在大灣(wan)區(qu)與多家企業(ye)洽(qia)談合作事宜，包括物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)、生活服(fu)(fu)務(wu)、城(cheng)市服(fu)(fu)務(wu)等，都是未來布局的重點方向。”

事實(shi)上，2022年(nian)藍綠雙(shuang)城在(zai)大灣(wan)區(qu)紓困(kun)了多個(ge)變量項目(mu)，包括廣(guang)州的(de)悅峰項目(mu)、曉風(feng)云著項目(mu)和佛山的(de)柏譽苑項目(mu)，目(mu)前都已成為項目(mu)的(de)實(shi)際(ji)操(cao)盤(pan)方(fang)。

在藍綠(lv)(lv)雙城(cheng)盤(pan)(pan)活的(de)項(xiang)目中，甚至有部分樓盤(pan)(pan)屬于該片區內(nei)的(de)“網紅”項(xiang)目。如位于廣州增城(cheng)的(de)悅峰項(xiang)目，在首次開盤(pan)(pan)時就已經是當地的(de)“網紅盤(pan)(pan)”，在原操盤(pan)(pan)房企(qi)出現流動(dong)性危機后(hou)進行了商業化重整，項(xiang)目由藍綠(lv)(lv)雙城(cheng)與光大信(xin)托(tuo)參(can)與聯合共建(jian)。

記者(zhe)1月14日在現(xian)場看(kan)到，悅峰項目(mu)(mu)招牌(pai)上共建商的(de)名字也已(yi)顯示為“藍綠(lv)雙城”。項目(mu)(mu)案(an)場工作人員向記者(zhe)透露：“項目(mu)(mu)較為核(he)心的(de)優勢還是教育和區位優勢，率先交(jiao)(jiao)付(fu)的(de)是1-4棟，第一批預計年底(di)交(jiao)(jiao)樓。”

而另一(yi)個位于(yu)廣州增城新塘的曉風(feng)云著(zhu)項(xiang)目(mu)整體(ti)體(ti)量并不算大，僅4棟住宅和1棟商業綜合(he)體(ti)。該項(xiang)目(mu)營銷(xiao)人員王斌告(gao)訴(su)記者：“目(mu)前項(xiang)目(mu)已接近準現房狀態了，第(di)一(yi)批房源交付時間為今年3月(yue)底，第(di)二批預計9月(yue)底交房。”

據王斌透(tou)露，曉風云著項(xiang)目原來(lai)由一家本(ben)地房(fang)企操盤，后(hou)來(lai)因(yin)其出現流動性危機，項(xiang)目曾停工超過4年(nian)。“現在項(xiang)目是由廣州市中(zhong)級(ji)人民法院主導的廣州市首例破(po)產(chan)預重整項(xiang)目，我們也是2021年(nian)年(nian)中(zhong)的時(shi)候參與(yu)立項(xiang)，10月份(fen)全面(mian)進場，目前這個項(xiang)目已經(jing)賣了(le)三分之一左(zuo)右。”

在(zai)接手該(gai)曉(xiao)風云著后(hou)，除了對營銷中心重新(xin)設(she)計(ji)裝修、對戶(hu)型重新(xin)進行優化、對主體結構重新(xin)調整(zheng)外，在(zai)王(wang)斌看來(lai)，較為核心的還是對債權的處(chu)理(li)(li)。“原來(lai)的債務怎(zen)么處(chu)理(li)(li)？債權人的利益訴求(qiu)是怎(zen)樣(yang)的？這些都是接盤后(hou)相(xiang)對來(lai)說比較復(fu)雜的事情。”

藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城方(fang)面向記者表示，參與這(zhe)類停工樓(lou)項目，資(zi)產持有人（包括金融機構和(he)投資(zi)人）愿意找藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城來做共建(jian)，主要也是因為公(gong)司的(de)品牌影(ying)響力和(he)專業服(fu)務力。

“對(dui)(dui)(dui)購房者來說(shuo)(shuo)，關注的(de)是品(pin)質和(he)(he)交付；對(dui)(dui)(dui)城市管(guan)理者來說(shuo)(shuo)，關注的(de)是‘保交付’和(he)(he)穩(wen)定；對(dui)(dui)(dui)投資(zi)(zi)人(ren)來說(shuo)(shuo)，關注的(de)是收益和(he)(he)退出。而藍綠雙城的(de)商(shang)業模式(shi)，就是以資(zi)(zi)產(chan)持有人(ren)為主要(yao)服(fu)(fu)務對(dui)(dui)(dui)象，在對(dui)(dui)(dui)標的(de)資(zi)(zi)產(chan)提供研判、監(jian)管(guan)、開發(fa)等基(ji)礎上，要(yao)做的(de)是保障(zhang)資(zi)(zi)產(chan)持有人(ren)、標的(de)資(zi)(zi)產(chan)合(he)作方、消(xiao)費(fei)者、服(fu)(fu)務商(shang)和(he)(he)城市管(guan)理者的(de)權益，實現(xian)共建(jian)共贏。”

“共建”模式助保交樓

事實上，在(zai)與(yu)藍綠雙城管理層以及各(ge)項目(mu)員工交(jiao)談過程(cheng)中(zhong)，對方提(ti)到最(zui)多(duo)的兩(liang)個詞就是“共建(jian)”新模(mo)式和“啄木鳥計(ji)劃(hua)”。

在與藍綠雙城項目現場工作人員交談中(zhong)，他們對于(yu)項目是(shi)(shi)屬于(yu)“存量(liang)”“增(zeng)量(liang)”還是(shi)(shi)“變量(liang)”有著基(ji)本一致(zhi)的認知。特別是(shi)(shi)“變量(liang)”一詞，是(shi)(shi)由藍綠雙城于(yu)2021年(nian)6月份首次(ci)提出。

王斌告(gao)訴(su)記者：“公司對于不(bu)同項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)處理方(fang)式不(bu)大一樣，有(you)的(de)(de)變量項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是通(tong)過商(shang)業重(zhong)整(zheng)，包括與(yu)投資人、債權人協商(shang)最終確定(ding)方(fang)案，藍(lan)綠雙城(cheng)扮演著共建商(shang)的(de)(de)角色(se)；而有(you)的(de)(de)接盤項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是原來的(de)(de)企(qi)業爆雷了(le)，肯定(ding)會(hui)對項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)品(pin)牌產(chan)生影響(xiang)，藍(lan)綠雙城(cheng)則會(hui)重(zhong)新(xin)規劃項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)品(pin)牌，重(zhong)新(xin)做定(ding)位規劃等(deng)。”

而在(zai)趙中光看(kan)來，共(gong)建的本質是在(zai)操(cao)盤團隊核心競爭力表(biao)現(xian)(xian)之下(xia)整(zheng)合(he)資源實現(xian)(xian)各方(fang)利益平衡，充分創造項目(mu)價值，共(gong)建共(gong)贏。

“比如存量項目通(tong)常指(zhi)那(nei)(nei)些各種指(zhi)標已經(jing)固定(ding)的(de)，政府(fu)那(nei)(nei)邊已經(jing)備(bei)案(an)，工程(cheng)進度已基(ji)本完(wan)成，對企業來說他們希望的(de)是(shi)幫他們兌現存量土(tu)地(di)、存量資產的(de)市場(chang)價值(zhi)。而(er)變(bian)量市場(chang)則需要多方(fang)(fang)參與(yu)，需要提供系統性的(de)解決方(fang)(fang)案(an)，包(bao)含從成本、營銷(xiao)、工程(cheng)、政策等全流(liu)程(cheng)。而(er)增量市場(chang)包(bao)括了(le)對地(di)方(fang)(fang)政府(fu)、地(di)方(fang)(fang)國(guo)企提供城(cheng)市規劃、用地(di)設(she)計等。特別是(shi)要與(yu)各主要金融機構(gou)、境(jing)內外投資者深入開展(zhan)‘資本共(gong)建(jian)’。”

藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城方面(mian)告訴(su)記(ji)者，2022年藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城在廣(guang)州(zhou)、佛山(shan)、上(shang)海、杭州(zhou)、溫(wen)州(zhou)等地新(xin)簽約(yue)30余(yu)個共(gong)建項(xiang)目(mu)。目(mu)前，藍(lan)綠(lv)雙(shuang)城已進駐(zhu)北京、上(shang)海、廣(guang)州(zhou)、深圳(zhen)、杭州(zhou)等40余(yu)個重點城市，簽約(yue)項(xiang)目(mu)超過100個。

據克而瑞發布的《2022年中國房地產企業(ye)代建綜合能力排行榜》，藍綠雙城位列TOP10，排在第七位。

記者查(cha)閱(yue)藍綠雙城官網(wang)發現，在提及自身的產品(pin)體(ti)系(xi)，主(zhu)要包含TOD、青(qing)年創業(ye)公寓、品(pin)質高層(ceng)住(zhu)區(qu)、高端(duan)低密住(zhu)區(qu)、城市綜合體(ti)、大型(xing)綜合社區(qu)和產業(ye)小鎮7大類別，代表(biao)項(xiang)目達(da)20余個。