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“提前還了(le)(le)80萬房貸，利息(xi)少了(le)(le)111萬，這(zhe)不比理財賺錢？”

據海(hai)南特區報(bao)，記者(zhe)注意到，最近(jin)，不少人(ren)都在小(xiao)紅書、微博、抖音等社交平臺上，分(fen)享(xiang)自己提(ti)前還房貸的經歷。購房時利率高、還款壓(ya)力大、缺乏投資標的，是年輕人(ren)選(xuan)擇提(ti)前還貸的關鍵詞(ci)。

去年討論提前還貸時，大眾關注的焦點是“應不應該提前還貸”；但現在，更多人關注的焦點變為了“提前還貸難”，需要預約、排隊，還有銀(yin)行關閉(bi)直(zhi)接線上(shang)渠道。

據紅星新聞，有建設銀(yin)行(601939.SH)某分(fen)行的(de)工作人員向記(ji)者透露稱，建設銀(yin)行的(de)線上預約額(e)度已滿，需要線下預約、排隊等待，大部分貸款行的等待時間都在半年以上。

據北(bei)京日報，記者(zhe)近日咨(zi)詢北(bei)京多家銀行網點獲悉(xi)，提前(qian)(qian)還房(fang)貸(dai)正成(cheng)為不少人的選(xuan)擇(ze)，多數(shu)銀行都(dou)需(xu)要提前(qian)(qian)預約辦理，排隊時(shi)長至(zhi)少在一個月以上。

為何(he)人們(men)紛(fen)紛(fen)選擇提前(qian)還(huan)貸？提前(qian)還(huan)貸到(dao)底值不值？為何(he)銀行要“升高”還(huan)貸門檻(jian)？

 

圖片(pian)來源：視覺(jue)中(zhong)國

提前還款“省下90萬利息”

“利息(xi)太高了。”魏先生告訴貝殼財(cai)(cai)經記(ji)者，他肯定是(shi)要提前(qian)還(huan)房貸(dai)的，原來(lai)理財(cai)(cai)收(shou)益能覆蓋房貸(dai)，現在不(bu)能了，就想提前(qian)還(huan)了。

據魏先(xian)生(sheng)計(ji)算(suan)，其在(zai)河北(bei)的一處(chu)房產貸款(kuan)(kuan)金(jin)額70萬(wan)元，還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)期(qi)限為25年（已經還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)5年），如(ru)果現(xian)在(zai)提(ti)前20年還(huan)(huan)清，以5.2%的利(li)率(lv)、等額本息還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)方式計(ji)算(suan)，可以省下約37萬的利息。

據第(di)一(yi)財(cai)經報道(dao)，隨著(zhu)房貸(dai)利率不斷(duan)下(xia)行(xing)，吳(wu)逍分四次還完了90萬房貸(dai)。“最后銀行(xing)賬戶只剩下(xia)100多(duo)塊，月供1塊多(duo)，留(liu)著(zhu)抵扣個(ge)稅(shui)用。”他向記者(zhe)介紹自己的秘訣。

對于他(ta)來說，提前(qian)還(huan)貸(dai)省(sheng)下(xia)了一大筆。2021年購房(fang)時，首套房(fang)貸(dai)利(li)率為5.88%（30年期），利(li)息101萬，月供5300元左右。在他(ta)提前(qian)還(huan)款時，利(li)率基(ji)本在4.1%～4.5%區(qu)間，最終(zhong)2年提前(qian)還(huan)完(wan)，支付利(li)息僅為10萬左右，省下了90多萬。

像魏先生和吳逍一樣提前(qian)還(huan)貸的人不在少數(shu)，在各(ge)類(lei)社交(jiao)平(ping)臺上(shang)，介紹如何提前(qian)還(huan)房貸、計算利息減免幅度(du)的帖子層出不窮。其(qi)中主(zhu)要分為(wei)降低月供和縮短年(nian)限兩種方式。

程(cheng)序(xu)員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優方案”，他認為“最優”有兩種(zhong)解釋(shi)，一(yi)種(zhong)希望總利息最低，這種(zhong)情況(kuang)可以選擇等額本金(jin)+提(ti)(ti)前還(huan)款(kuan)減年限；另(ling)一(yi)種(zhong)“最優”是償還(huan)本金(jin)的(de)同時平衡(heng)風險，適(shi)合采用等額本息+提(ti)(ti)前還(huan)款(kuan)減月供。之后資金(jin)充裕時再繼續(xu)提(ti)(ti)前還(huan)款(kuan)。

面對(dui)利率(lv)的下調，有網友表(biao)示(shi)，自(zi)己的房貸利率(lv)實在太(tai)高(gao)。

甚至有網友曬圖(tu)表示，自己的房貸利率高達7.15%。

排隊幾個月、還有違約金

有銀行直接關閉app通道

“排隊還貸”，是近期“提(ti)前(qian)還貸潮”的縮影。

王女士對記(ji)者表(biao)示，她于近日在(zai)某國有大(da)行(xing)手機APP上申(shen)請(qing)(qing)提(ti)(ti)前還貸(dai)，提(ti)(ti)交申(shen)請(qing)(qing)后，下午收到銀行(xing)短信稱提(ti)(ti)前還款申(shen)請(qing)(qing)已審批通過(guo)，但還款的日期已排到了4月份。王女士(shi)向(xiang)記者無奈地攤了攤手，“沒想(xiang)到，現在怎么這么多人排(pai)隊還貸。”

記者曾(ceng)在去年(nian)對“提前(qian)還(huan)貸潮”進行過走(zou)訪調(diao)查。當時，互聯網從業者小金對記者表示，自己購房(fang)較(jiao)早，貸款(kuan)利率低，目(mu)前(qian)月供只有一千余元。“要是還(huan)進去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權衡后(hou)我打算將閑(xian)置資金用于理財。”

近(jin)期，小金的想法有(you)所改(gai)變(bian)，打算提前(qian)還(huan)(huan)一部(bu)分。然(ran)而當他打開(kai)手機銀行(xing)卻發現，提前(qian)還(huan)(huan)款需要審(shen)批(pi)，“最終結(jie)果以審(shen)批(pi)為(wei)準”。

購房者小金打開手機銀行(xing)發現提(ti)前還款需(xu)要審(shen)批 資料來源：受訪(fang)者提(ti)供

詢問銀行得知(zhi)，提前還款不僅需要排隊到4月，還有違約金。“過去，提前還款(kuan)的違約金基本(ben)可(ke)以協商(shang)免除；現在，提前還款(kuan)的違約金需要全額賠付，嚴格按合同來。”小金無奈地說(shuo)。

更有甚(shen)者，“某國有銀行提前還貸的業務已經排到今年十月份了”，一位該行員工(gong)表(biao)示，該行曾專門開會討論如何應對“還款激增”問題。

不止“排(pai)隊”，一(yi)些銀行的(de)手(shou)機銀行提前(qian)還(huan)款的(de)預約通道(dao)悄然關(guan)閉，也引起(qi)了廣(guang)大購(gou)房者熱議。有人(ren)表(biao)示這一(yi)功能的(de)下線(xian)帶來(lai)諸多不便，如異地工作人(ren)群想(xiang)要提前(qian)還(huan)款，則不得不前(qian)往貸款行所在地辦理。

小(xiao)林是一(yi)(yi)名金融從(cong)業人員，去年9月(yue)，眼(yan)見所投(tou)資(zi)的理(li)財產(chan)品收益率與“高高在上”的房貸(dai)利(li)率漸(jian)行漸(jian)遠，遂將(jiang)理(li)財資(zi)金贖回(hui)，提前還了一(yi)(yi)部分房貸(dai)。近期，當小(xiao)林想再還一(yi)(yi)部分房貸(dai)時，卻發現手機銀行上的“提前還款申請”選項已然無蹤。

一(yi)些手機銀行提前還款線上申請通道已關閉 資料(liao)來(lai)源：受訪者提供

“一(yi)些購(gou)房(fang)者(zhe)反映(ying)，部分銀行關閉了手機APP上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例(li)如(ru)，最高(gao)賠付6個(ge)月利息等(deng)。”小(xiao)林(lin)對記者表示。

提(ti)前還貸(dai)為何越來越難？某國有銀(yin)行(xing)人士(shi)向記(ji)者(zhe)透露，“我們總行(xing)在(zai)去年11月升級了系統(tong)，開始管控提前還款額度。以前是(shi)想(xiang)還就(jiu)還，現在是(shi)每個月給每個機構一(yi)個還款額度，然后預約排(pai)隊。”他(ta)表示，目前該類業(ye)務(wu)辦理都是(shi)“機控(kong)代(dai)替人控(kong)”的導向，“能系統(tong)控(kong)制絕(jue)不人工控(kong)制，降低操(cao)作風(feng)險(xian)。”

“銀行是不希望客戶提前還款的”

最近幾個月(yue)，浦(pu)發銀行深圳(zhen)某支行的(de)員(yuan)工劉(liu)琦明顯感覺(jue)到，提前(qian)還房貸的(de)客(ke)戶多了起來。不少來咨(zi)詢提前(qian)還貸的(de)客(ke)戶對劉(liu)琦說，閑錢沒(mei)有地方投資了。

劉琦(qi)告訴記者，部分銀行(xing)會(hui)規定(ding)一年(nian)內(nei)或幾(ji)年(nian)內(nei)提前還(huan)房(fang)貸有罰息。但罰息的(de)金(jin)額(e)并不高(gao)，一般為幾(ji)個月的(de)利息，很難阻擋客戶提前還(huan)貸的(de)想法。

記(ji)者注意到，不(bu)同(tong)銀行(xing)對罰息的(de)規定并不(bu)相(xiang)同(tong)。但(dan)也有一(yi)個共同(tong)點是，“一(yi)般而(er)言，銀行是不希望客戶提前還款的”，在廣發(fa)銀行上海某支行從事管理會計工作的陳瑞表示。

陳瑞解釋稱，對于(yu)銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時貸出去，后續的營收就會下降，會出現利率的再投資風險。但是，如果客戶本身出現(xian)較大(da)違約(yue)風險，或者整體系統(tong)性風險很(hen)高，為避免資產大(da)幅減值，會(hui)希望客戶提(ti)前還(huan)清(qing)。

由于國內宏觀經濟環(huan)境仍(reng)處于修復階(jie)段，實(shi)體經濟回暖尚需時(shi)日，銀行對外投(tou)資可(ke)選對象(xiang)減少。相較之下(xia)，房(fang)貸(dai)(dai)業(ye)務投(tou)資回報率更高，如果購房(fang)者提(ti)前(qian)還貸(dai)(dai)，將影響銀行包括利息(xi)在內的收(shou)(shou)入(ru)，同時(shi)提(ti)前(qian)收(shou)(shou)回房(fang)貸(dai)(dai)資金(jin)后，如果又沒有(you)更多同等(deng)優(you)質(zhi)的投(tou)資標的，可(ke)能就(jiu)會對購房(fang)者提(ti)前(qian)還貸(dai)(dai)軟抵制。

對于銀行來說，提前還(huan)房貸并不劃算，這在行業(ye)里(li)被稱作“存貸雙降”。

提前還貸，相當于縮短了(le)銀行(xing)這筆(bi)貸款的(de)盈利期限，減少了(le)銀行(xing)未來的(de)盈利預期。畢竟銀行的收入主要來自利(li)息。財報數(shu)據顯示，2022年前三季度(du)，國(guo)有六大行共計實現利息凈收入約2.13萬億元，同(tong)比(bi)增長5.4%，占整體營收的75.13%，較(jiao)上年同期小幅增長2.18個百分點。而(er)居民房貸業務，因為有房產抵押，貸款(kuan)期限長達20-30年(nian)，又是銀行最優質的、最穩定的利息收入來源之一。

央行(xing)日前公布數據顯(xian)示(shi)，2022年(nian)全年(nian)，個人(ren)(ren)住(zhu)房貸款的增速(su)出現回落。報告(gao)顯(xian)示(shi)，去年(nian)末(mo)個人(ren)(ren)住(zhu)房貸款余額38.8萬億元，同比增長僅1.2%，增速比上年末低了10個百分點(dian)。2021年末，個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)余額(e)為(wei)38.32萬(wan)(wan)億元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長(chang)(chang)11.3%，增(zeng)速(su)比上年末低3.3個(ge)百(bai)分點(dian)。2020年末，個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)余額(e)34.44萬(wan)(wan)億元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長(chang)(chang)14.6%，增(zeng)速(su)比上年末低2.1個(ge)百(bai)分點(dian)。

2022年新增個人房貸僅有0.48萬億(yi)元，較2021年的3.88萬億(yi)元下降(jiang)(jiang)了(le)3.4萬億(yi)元，降(jiang)(jiang)幅87.6%。

從2020年開(kai)始(shi)，居民新增房貸開(kai)始(shi)下(xia)降，而2022年更(geng)是出現斷崖式(shi)下(xia)滑，這已經對銀行的(de)利(li)息(xi)收入(ru)構成隱憂。而如果居民提前還貸，就不僅是減少銀行的預期利息收入，而是直接減少銀行當期的利息收入了。

一方面新增住房貸(dai)款斷崖式減少(shao)，已經減少(shao)了銀(yin)行(xing)的預(yu)期收(shou)(shou)入(ru)，如(ru)果居民提前還貸(dai)，還會減少(shao)現有業務的當期收(shou)(shou)入(ru)。依靠利差牟利的銀(yin)行(xing)，在(zai)扎堆提前還款的背景下，采取收(shou)(shou)取違約金(jin)(jin)、補償(chang)金(jin)(jin)等形式增加提前還款成本，以提前預(yu)約、長時間輪(lun)候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓(ya)力(li)，也就順(shun)理成章了。

對于(yu)銀(yin)行來說，房(fang)貸業務是風(feng)險較低、收益穩定的優質(zhi)長(chang)期資產，在經(jing)濟增長(chang)放緩的大環境(jing)下(xia)，更顯珍貴。加之‘提(ti)前還貸潮’使(shi)得銀行貸款增量和增速的考核(he)承壓，因此才有意提(ti)升了還貸“門檻(jian)”。

從個人的角度來看

提前還房貸是否劃算？

那么，從個人(ren)的角度(du)來看，提前還房貸是(shi)否劃算？

興(xing)業銀行首席經濟學(xue)家魯政委(wei)此(ci)前(qian)(qian)向紅(hong)星資本局表示，如(ru)果有一筆(bi)閑置資金，是否提(ti)前(qian)(qian)還房(fang)貸(dai)，還要看你能(neng)不(bu)能(neng)拿這筆(bi)資金賺到比(bi)房(fang)貸(dai)利(li)息更多(duo)的(de)錢，如(ru)果不(bu)能(neng)，提(ti)前(qian)(qian)還貸(dai)也是可(ke)以(yi)的(de)。

據每(mei)經網，對(dui)于購房(fang)者來說，也需要(yao)注意，并非(fei)所(suo)有(you)的提前(qian)還(huan)貸(dai)操作都能“薅羊(yang)毛(mao)”。對(dui)于購房(fang)者而言，這是(shi)一道“數學題”，要(yao)把握住(zhu)唯(wei)一金(jin)標準：房(fang)貸(dai)利率VS投(tou)資收益率，來判斷是(shi)否適(shi)合提前(qian)還(huan)貸(dai)。

具體(ti)來說，如果房貸利率(lv)居于高位達到5%甚至(zhi)6%的水平，而在(zai)自身風險承受(shou)能力和(he)偏好范圍內，沒(mei)有達到或超(chao)過(guo)房貸利率(lv)水平的理財方式(shi)，那么就(jiu)可以(yi)考慮提前還款。

反之，如(ru)果房貸(dai)利率(lv)較低，甚至(zhi)在(zai)LPR的(de)(de)基礎上(shang)下浮(fu)，有利率(lv)水平相(xiang)近的(de)(de)理(li)財方式可以(yi)(yi)選擇，或是想要留(liu)有一些閑置資金在(zai)手中，以(yi)(yi)備(bei)不時之需(xu)，“手有余糧，心中不慌(huang)”，還(huan)款(kuan)壓(ya)力也不大的(de)(de)話，則可以(yi)(yi)結合自身情況，理(li)性考(kao)慮是否提前還(huan)款(kuan)，而非“盲從”潮流。

“對個(ge)(ge)人(ren)來說，判斷是否(fou)需要提前償還(huan)個(ge)(ge)人(ren)貸(dai)款(kuan)，最直接(jie)的(de)方(fang)式(shi)是看投資(zi)(zi)收(shou)益是否(fou)可(ke)(ke)以(yi)覆蓋貸(dai)款(kuan)利息(xi)。如(ru)果投資(zi)(zi)收(shou)益率(lv)高(gao)于貸(dai)款(kuan)利率(lv)，則考慮將資(zi)(zi)金(jin)(jin)更多(duo)用(yong)于投資(zi)(zi)；反之則可(ke)(ke)以(yi)考慮部分或全部償還(huan)貸(dai)款(kuan)。當然(ran)，還(huan)需要為日常(chang)生(sheng)活支出與未來養老、醫療等留(liu)足資(zi)(zi)金(jin)(jin)。”招聯(lian)金(jin)(jin)融首席研究員董(dong)希淼說。

中原地產提(ti)示，不適合提(ti)前還(huan)款(kuan)的情況包括(kuo)房貸利率低、等(deng)額本息還(huan)款(kuan)已到(dao)還(huan)款(kuan)中期、等(deng)額本金還(huan)款(kuan)期已過1/3等(deng)。

易居研究院智庫中心(xin)研究總監嚴躍進則(ze)認為，利息(xi)(xi)支出太(tai)多(duo)，手上有閑(xian)錢的人(ren)可以選擇(ze)提前還款。此外，理論上來(lai)講，剛買房(fang)不久，剩余利息(xi)(xi)較多(duo)的購(gou)房(fang)者(zhe)也可以考慮。而還貸時間較長的購(gou)房(fang)者(zhe)已經還完大部分利息(xi)(xi)，此時再去選擇(ze)提前還款肯(ken)定是不合適的。

疫情三年(nian)，很多人收入(ru)受到影響，通過提前還貸可以降低每(mei)月還貸負擔，看起來也是誘惑滿(man)滿(man)。

但盲(mang)目跟風(feng)提(ti)前(qian)還貸并不可取。用機(ji)會成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機會。當然，短期(qi)看，多數(shu)人投資收益很(hen)難(nan)高于(yu)房貸，所以提前還(huan)貸更劃算。但去年資本市場表現不好，不代表今年也不好，所以(yi)長期來看，提前(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)，也會有(you)損失。

法律人士：可以投訴銀行

據北京青年報(bao)，對(dui)此，有法律(lv)人士分析，如果購房(fang)者能證明(ming)自(zi)身(shen)確實遭遇了(le)銀(yin)行(xing)故意拖延(yan)辦(ban)理提前(qian)還(huan)貸，可通過(guo)三種(zhong)渠道維(wei)護自(zi)身(shen)合法權益(yi)：可通過(guo)銀(yin)行(xing)方面的(de)救(jiu)濟渠道——向(xiang)貸款銀(yin)行(xing)總行(xing)進行(xing)投訴(su)；通過(guo)監(jian)管方面的(de)救(jiu)濟渠道，比如向(xiang)銀(yin)保監(jian)和政務部門進行(xing)投訴(su)；通過(guo)訴(su)訟方式的(de)救(jiu)濟渠道，即(ji)向(xiang)法院起(qi)訴(su)。這些辦(ban)法都值得一試(shi)。

鑒于目(mu)前(qian)提(ti)前(qian)還貸涉及的(de)(de)購房者人數(shu)較多，且排(pai)隊等待的(de)(de)時間越來越長，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)監管部門有必要(yao)(yao)介入調查，譬如，查一(yi)查某些銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)有沒有故(gu)意拖延，對故(gu)意拖延的(de)(de)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)要(yao)(yao)進行(xing)(xing)(xing)公開約(yue)談乃至處(chu)罰。還要(yao)(yao)采取相應的(de)(de)措施(shi)督(du)促銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)提(ti)高(gao)辦(ban)理效率，因為提(ti)前(qian)還貸不(bu)是借貸，不(bu)會增加銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)風險，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)審核沒必要(yao)(yao)過度嚴苛(ke)。

從根(gen)本(ben)上說，要(yao)避免銀行對購房人提前(qian)還(huan)房貸故意拖延(yan)，需要(yao)規(gui)范房貸合同，明確銀行對提前(qian)還(huan)貸的(de)辦結(jie)期限。

在此背景下，有網(wang)友在社交平臺上分享了(le)成(cheng)功提前(qian)還貸無需(xu)多加等待(dai)的經驗——撥打銀行保險消費者投訴維權熱線(12378)進行投訴。

2月(yue)3日，有發過提(ti)前還(huan)貸經驗貼的網(wang)友向紅(hong)星資(zi)本局確認，在撥通該電話并按照相關步驟操作后，她現在已經順利提前還貸。

編輯|段煉 蓋源源

校對|盧祥勇

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