每經(jing)記者｜曾(ceng)劍    每經(jing)編輯｜陳俊杰    

1月末(mo)，格力地產(chan)(chan)（SH600185,股價(jia)10.32元，市值(zhi)194.53億元）一紙業(ye)績預(yu)告引起業(ye)界(jie)關(guan)注。公(gong)司(si)(si)預(yu)計去(qu)年的(de)凈利潤虧(kui)損23.86億元~28.63億元。公(gong)司(si)(si)巨虧(kui)的(de)主要原因在(zai)于對開發(fa)的(de)部(bu)分房(fang)產(chan)(chan)等計提(ti)資(zi)產(chan)(chan)減(jian)值(zhi)準備。對于公(gong)司(si)(si)業(ye)績的(de)變化，上(shang)交(jiao)所迅速下發(fa)了監管工作函。2月10日晚間，上(shang)市公(gong)司(si)(si)在(zai)回復公(gong)告中表示，其前期對部(bu)分存(cun)貨項(xiang)目的(de)經營預(yu)期與市場(chang)實際銷售(shou)價(jia)格情況(kuang)存(cun)在(zai)差異(yi)，擬將部(bu)分存(cun)貨項(xiang)目加速銷售(shou)去(qu)化。

《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者注意到(dao)，格力地產在上海開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)兩個(ge)項目出現“存(cun)貨的(de)(de)可(ke)變現凈值低(di)于賬面成(cheng)本”情形。其中，公司(si)在上海浦東開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)錦(jin)云江悅項目的(de)(de)預(yu)售均價(jia)達到(dao)12.98萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，但擋不住設(she)計、材料、資金(jin)成(cheng)本太高。

詳解計提存貨減值準備等原因

“基于房地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)情況及公(gong)司(si)(si)各項目銷(xiao)售(shou)計(ji)劃和(he)銷(xiao)售(shou)策略，公(gong)司(si)(si)2022年度預(yu)計(ji)計(ji)提(ti)存貨減值準備15.11~18.27億(yi)元，預(yu)計(ji)投資(zi)性房地產(chan)(chan)公(gong)允價(jia)值下(xia)降5.37~6.45億(yi)元。”格力地產(chan)(chan)在公(gong)告(gao)中表(biao)示。

格力地(di)產(chan)(chan)指出，其去(qu)(qu)年存(cun)(cun)貨減值主(zhu)要有四大原因：一(yi)(yi)是(shi)(shi)受(shou)新冠疫(yi)情及房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場持續下行影響，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場成(cheng)交(jiao)規模及成(cheng)交(jiao)價格均出現大幅同比下滑；二(er)是(shi)(shi)公(gong)司(si)前期(qi)對部分存(cun)(cun)貨項(xiang)目(mu)的經營預期(qi)與市場實際銷(xiao)售價格情況存(cun)(cun)在差(cha)異；三(san)是(shi)(shi)為加速(su)存(cun)(cun)貨去(qu)(qu)化，加快資(zi)(zi)金回籠，公(gong)司(si)新一(yi)(yi)屆(jie)管(guan)(guan)理層采取積極、靈(ling)活的營銷(xiao)策略，擬將部分存(cun)(cun)貨項(xiang)目(mu)加速(su)銷(xiao)售去(qu)(qu)化；四是(shi)(shi)為盤活公(gong)司(si)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，公(gong)司(si)新一(yi)(yi)屆(jie)管(guan)(guan)理層適時調整(zheng)項(xiang)目(mu)定(ding)位(wei)，部分存(cun)(cun)貨項(xiang)目(mu)處置方式(shi)發(fa)生(sheng)變化。

值得一提的是(shi)，格力地(di)產(chan)(chan)在去年10月回(hui)復上交所監管工作函時曾表示，公司開發產(chan)(chan)品主要分布于經濟發展(zhan)程度(du)較(jiao)高的城市， 具有較(jiao)高的市場溢價空間；部分項目(mu)用(yong)地(di)取得時間較(jiao)早，地(di)價成本較(jiao)低，去化良好，不存在明顯的減值跡象等。

對(dui)(dui)于(yu)前(qian)后(hou)(hou)判斷(duan)(duan)的(de)差(cha)異(yi)，上市(shi)公司解(jie)釋稱(cheng)：公司管(guan)理層(ceng)前(qian)期(qi)(qi)對(dui)(dui)于(yu)相關區域房(fang)地產銷售市(shi)場發(fa)展趨勢(shi)預(yu)期(qi)(qi)過(guo)高，未能充分結合(he)外部(bu)市(shi)場經營環境變化進行預(yu)判，經營策(ce)略調整(zheng)(zheng)不夠及(ji)時，導(dao)致對(dui)(dui)存貨(huo)減值的(de)預(yu)估較為保守，一定程(cheng)度上存在(zai)不夠謹(jin)慎的(de)情形。公司高管(guan)團隊于(yu)2022年10月底完成了換屆，新一屆管(guan)理層(ceng)在(zai)綜合(he)考慮(lv)外部(bu)市(shi)場經營環境的(de)不斷(duan)(duan)變化后(hou)(hou)，相應調整(zheng)(zheng)經營策(ce)略，因(yin)此(ci)對(dui)(dui)存貨(huo)減值的(de)相關判斷(duan)(duan)發(fa)生變化和差(cha)異(yi)。

對于2023年，格力地(di)產表示(shi)將加(jia)強(qiang)房地(di)產項目銷售(shou)的督導(dao)管(guan)理(li)，加(jia)大力度(du)去庫存、促回款，改善(shan)融資結構、加(jia)強(qiang)資金管(guan)理(li)，同時加(jia)快戰(zhan)略轉型，夯實(shi)健(jian)康發展(zhan)基(ji)礎。

預售均價近13萬元/平方米的浦東豪宅面臨虧本

《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者注意到(dao)，格力地產計提涉(she)及的(de)(de)地產項(xiang)目合計有8個(ge)，其中2個(ge)位(wei)于(yu)上(shang)海、1個(ge)位(wei)于(yu)重慶(qing)，其余項(xiang)目均位(wei)于(yu)珠(zhu)海。上(shang)海的(de)(de)兩個(ge)項(xiang)目均出現了“存貨(huo)的(de)(de)可變現凈值低(di)于(yu)賬面成本(ben)”的(de)(de)情況。

以錦云江悅項(xiang)目(mu)為(wei)(wei)(wei)例。該(gai)項(xiang)目(mu)總建(jian)筑面積約(yue)52000平(ping)方(fang)米，業(ye)態主(zhu)要以小高(gao)層住宅及高(gao)層住宅為(wei)(wei)(wei)主(zhu)。項(xiang)目(mu)于今年1月開始預售，預售均價為(wei)(wei)(wei)12.98 萬元/平(ping)方(fang)米；但(dan)即便如此，上市公司仍可能賺(zhuan)不到錢。

據悉，格力地(di)(di)產(chan)2014年取得錦云江悅項(xiang)目(mu)(mu)土地(di)(di)的樓面地(di)(di)價成本約6.58萬元/平方(fang)米。公(gong)司(si)計劃將(jiang)該項(xiang)目(mu)(mu)打(da)造成為(wei)(wei)國(guo)際化(hua)標桿住宅(zhai)項(xiang)目(mu)(mu)，因此請了英(ying)國(guo)著名設(she)計大(da)師、普利策建筑獎得主(zhu)理查(cha)德•羅杰斯親自主(zhu)筆設(she)計；基于公(gong)司(si)對該項(xiang)目(mu)(mu)的高(gao)(gao)(gao)端(duan)精品(pin)(pin)定位(wei)，項(xiang)目(mu)(mu)為(wei)(wei)全鋼(gang)結構(gou)、梁板一體化(hua)住宅(zhai)，并大(da)量(liang)采(cai)用大(da)面積(ji)開窗和(he)較高(gao)(gao)(gao)層高(gao)(gao)(gao)的做(zuo)法，為(wei)(wei)保(bao)證產(chan)品(pin)(pin)品(pin)(pin)質，采(cai)用國(guo)內外高(gao)(gao)(gao)端(duan)材料進行(xing)建造和(he)裝修。

“項目(mu)(mu)設計(ji)成(cheng)本較高、項目(mu)(mu)材(cai)料成(cheng)本較高”之(zhi)外，格力(li)地產還(huan)稱，基于公司(si)管理層對(dui)當地房地產市場中(zhong)長期趨(qu)勢較樂觀的(de)預判，錦(jin)云江悅項目(mu)(mu)取得土地至完成(cheng)竣工驗收預計(ji)超過9年(nian)，項目(mu)(mu)成(cheng)本中(zhong)包含每年(nian)的(de)資金利息(xi)成(cheng)本，樓面(mian)資金利息(xi)成(cheng)本約(yue)4.10萬元/平方米。

上(shang)海雅悅美筑項目的(de)情(qing)況也(ye)與之(zhi)相似。這個項目于(yu)2022年11月開始預售，預售均價為5.48萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。不過，項目樓(lou)面地價成(cheng)本(ben)約(yue)3.84萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，樓(lou)面資金利息成(cheng)本(ben)約(yue)0.74萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)；項目采用(yong)了國(guo)內外(wai)高(gao)端材料進行建筑和裝修，建造成(cheng)本(ben)較高(gao)。

對(dui)于上述(shu)項(xiang)目(mu)(mu)在前(qian)兩年未計(ji)提減值準備的原(yuan)因(yin)，格(ge)力地產(chan)解釋(shi)稱，根(gen)據項(xiang)目(mu)(mu)周邊樓盤的價格(ge)，公司(si)此前(qian)預(yu)計(ji)新盤售價將達到或超過二(er)手樓盤售價，銷售價格(ge)將不低于賬(zhang)面(mian)成本(ben)，“前(qian)期(qi)預(yu)判與實(shi)際(ji)情況存在差異(yi)”。

封面圖片(pian)來源：每日(ri)經(jing)濟新聞(wen) 劉(liu)國梅 攝