每經記(ji)者｜趙景致    每經編輯｜廖丹    

有媒(mei)體報道(dao)，2月11日(ri)，南寧多個樓盤對外宣稱“住房(fang)按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。

有(you)當地大(da)行(xing)工作人(ren)員對記者表示，目前僅有(you)部(bu)分(fen)銀行(xing)可以(yi)辦(ban)理。

除了南寧(ning)(ning)外，在(zai)放(fang)寬房(fang)貸年齡限制方面，北(bei)京、寧(ning)(ning)波、杭州等地也有個別銀行(xing)在(zai)行(xing)動。

中央財(cai)經大學證券期貨研究(jiu)所研究(jiu)員(yuan)、內蒙古銀行研究(jiu)發展部(bu)總經理(li)楊(yang)海平對記者表示，商(shang)業銀行辦理(li)按揭貸(dai)(dai)款(kuan)業務，一般要(yao)求(qiu)(qiu)按揭貸(dai)(dai)款(kuan)申請人在申請時的年齡加上貸(dai)(dai)款(kuan)期限不(bu)超過65歲(sui)或70歲(sui)，現(xian)在部(bu)分銀行要(yao)將這一限制(zhi)延遲至不(bu)超過80歲(sui)，其主要(yao)考慮是提升按揭貸(dai)(dai)款(kuan)規模，解決房地產需求(qiu)(qiu)端的問題(ti)。

一(yi)位資深銀(yin)行(xing)人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)，近(jin)期部分區域積(ji)極(ji)地(di)穩樓(lou)市，這確(que)實使銀(yin)行(xing)對房貸的(de)(de)要(yao)求(qiu)進一(yi)步放松了(le)，使得能滿足(zu)買房條件的(de)(de)群體擴大了(le)，主要(yao)是(shi)提振市場需求(qiu)，銀(yin)行(xing)也可(ke)以(yi)借此推(tui)廣業(ye)務，“但(dan)這樣(yang)也不可(ke)避免(mian)地(di)需要(yao)銀(yin)行(xing)適度放寬風控要(yao)求(qiu)，同時(shi)也可(ke)能會影(ying)響到退(tui)休(xiu)人(ren)員(yuan)的(de)(de)生(sheng)活質量(liang)，并對其他(ta)方面(mian)消費產生(sheng)一(yi)定(ding)的(de)(de)擠出效應(ying)。”

有銀行房貸年齡期限可延長至80歲

近(jin)日，“南寧房(fang)貸年(nian)齡期限可延長至(zhi)80歲”引發(fa)熱議。

據南寧當地媒體報道，2月11日，南寧多(duo)(duo)個樓盤對外宣稱“住(zhu)房按揭貸款年齡期限可(ke)延長至80歲(sui)”，多(duo)(duo)家銀行(xing)確認了(le)該消息，已有部分(fen)銀行(xing)開始(shi)執(zhi)行(xing)。

對此，當地有銀(yin)行工作(zuo)人員接受《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者(zhe)采(cai)訪時表(biao)示，目前僅有部分銀(yin)行可(ke)以辦(ban)理。

南寧(ning)地區一股份(fen)行工作人員告(gao)訴記者：“先看(kan)樓盤，再(zai)拿材料(liao)過來面簽，到時候(hou)具(ju)體看(kan)材料(liao)，材料(liao)需(xu)要(yao)本(ben)人的(de)收(shou)入證明、銀行流(liu)水、征(zheng)信報告(gao)、身份(fen)證、戶口(kou)本(ben)以及結(jie)婚證。”

此外，該(gai)工作人員提示，現(xian)在借(jie)款人年(nian)齡不能超過70歲。

據媒體報道，銀(yin)行(xing)業(ye)內人(ren)(ren)士(shi)稱(cheng)，80歲并非指貸(dai)(dai)款(kuan)人(ren)(ren)的年齡，而是貸(dai)(dai)款(kuan)人(ren)(ren)年齡與貸(dai)(dai)款(kuan)期(qi)限的總(zong)和。該負責(ze)人(ren)(ren)強調，“貸(dai)(dai)款(kuan)人(ren)(ren)年齡不超過70歲”這一規定并沒有改變(bian)，且相(xiang)關(guan)業(ye)務前提(ti)是銀(yin)行(xing)已經核(he)實貸(dai)(dai)款(kuan)人(ren)(ren)收(shou)入流水滿足貸(dai)(dai)款(kuan)要求。

另有媒體報道(dao)，除南(nan)寧(ning)外(wai)，北京也已有個(ge)別銀行(xing)將貸(dai)款者(zhe)年(nian)(nian)齡(ling)和(he)(he)貸(dai)款期限(xian)的總(zong)和(he)(he)放(fang)寬到(dao)80年(nian)(nian)；寧(ning)波已有2家(jia)銀行(xing)于近期調整房貸(dai)政策，將“年(nian)(nian)齡(ling)+年(nian)(nian)限(xian)”之和(he)(he)提升至(zhi)最(zui)高80周歲。另外(wai)，杭州(zhou)已有2家(jia)城商(shang)行(xing)延(yan)長貸(dai)款年(nian)(nian)齡(ling)至(zhi)75周歲。

寧波(bo)地區一股(gu)份行個貸(dai)經理對記者表示，按揭(jie)貸(dai)款(kuan)最高(gao)可以(yi)貸(dai)到30年(nian)，如果客戶按原先(xian)年(nian)齡規定，貸(dai)不(bu)到30年(nian)，銀行就可以(yi)按照(zhao)80歲(sui)的(de)年(nian)齡上限來(lai)算。

上海市(shi)光(guang)明律師事務所付永生律師表示(shi)，從短期看，除(chu)一線城(cheng)市(shi)外，多地(di)房價穩(wen)中(zhong)有降(jiang)，居民買(mai)房積極性不(bu)高。為了扶持(chi)樓市(shi)，部分地(di)區的個別銀行相關政策也相繼推出。

國家(jia)衛健委數據顯(xian)示(shi)，我(wo)國居民人均預期壽命已由(you)2020年的77.93歲，提高(gao)到2021年的78.2歲。

如(ru)果貸款人(ren)(ren)離世時(shi)未還(huan)完貸款怎么辦？付(fu)永生表(biao)示，從長(chang)(chang)期來看，房價一般都(dou)會(hui)隨著(zhu)物(wu)價和GDP增長(chang)(chang)而緩慢上(shang)漲。繼(ji)(ji)承(cheng)(cheng)人(ren)(ren)基(ji)本會(hui)選擇繼(ji)(ji)承(cheng)(cheng)遺產(chan)，同時(shi)也(ye)繼(ji)(ji)承(cheng)(cheng)了債(zhai)(zhai)務(wu)，要繼(ji)(ji)續(xu)還(huan)貸。《民法典》第1161條規定，繼(ji)(ji)承(cheng)(cheng)人(ren)(ren)以所得(de)遺產(chan)實際價值(zhi)為限(xian)清償(chang)被繼(ji)(ji)承(cheng)(cheng)人(ren)(ren)依法應當繳納(na)的稅款和債(zhai)(zhai)務(wu)。

“極(ji)端情(qing)況下，如(ru)果在房(fang)價(jia)最高點購買，房(fang)價(jia)暴跌，賣房(fang)總價(jia)不(bu)(bu)夠還(huan)銀行(xing)的貸款時，繼承(cheng)人會(hui)(hui)選擇放(fang)棄繼承(cheng)。銀行(xing)會(hui)(hui)將進(jin)行(xing)拍賣，用拍賣所得來(lai)抵償房(fang)貸，不(bu)(bu)足(zu)部分銀行(xing)也不(bu)(bu)能再追究。”

此(ci)(ci)措(cuo)(cuo)施影(ying)響如何？前(qian)述(shu)資深銀行人士表示，對(dui)銀行來講，銀行需要(yao)適度(du)讓渡、放(fang)寬風控方面的要(yao)求，對(dui)于老年群體購房(fang)者，有(you)可能導致生活(huo)質量有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)。此(ci)(ci)外，在消(xiao)(xiao)(xiao)費方面，房(fang)子雖然(ran)會(hui)(hui)對(dui)消(xiao)(xiao)(xiao)費和投資有(you)拉動作用，但同時也會(hui)(hui)擠出(chu)其(qi)他方面的消(xiao)(xiao)(xiao)費，“短期(qi)的話，會(hui)(hui)對(dui)房(fang)地產拉動很(hen)明顯(xian)，加快推(tui)動房(fang)地產平穩復蘇，但中長期(qi)來看，對(dui)此(ci)(ci)措(cuo)(cuo)施的評估就需要(yao)保持審慎(shen)。”

對于房貸(dai)年齡期限可延長(chang)至80歲，楊海(hai)平也(ye)認為：“商(shang)業(ye)銀(yin)行信(xin)貸(dai)風險審查最看重第一還款(kuan)(kuan)來源，對于大多數(shu)人而(er)言，65歲之后(hou)的收入很難(nan)保證。用(yong)放低風險標(biao)準來刺激買房需求，對商(shang)業(ye)銀(yin)行而(er)言勢必造成按(an)揭貸(dai)款(kuan)(kuan)資產質量(liang)隱憂(you)。”

有銀行可辦理接力貸

如果房貸(dai)(dai)(dai)借款(kuan)人年紀(ji)接近70歲(sui)，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)年限就會很短，加上月收入(ru)的約(yue)束(shu)，借款(kuan)人的貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)額度也會很低，如何解決？

某股份行寧波一支行個貸經(jing)理表示，增(zeng)加(jia)(jia)子(zi)女為共借人(ren)，可以增(zeng)加(jia)(jia)貸款(kuan)年限。“我(wo)們有接力(li)貸的(de)，可以按(an)照子(zi)女的(de)借款(kuan)年齡來走(zou)，主借人(ren)還是父母，房子(zi)在父母名下，共借人(ren)名下是否有按(an)揭貸款(kuan)沒有關(guan)系。”

另一股份(fen)行杭(hang)州(zhou)某支行工(gong)作人員表示，目前該行貸款人年(nian)紀還是65周歲，如果增加(jia)子女做擔保(bao)，貸款年(nian)限可以拉長。

據記者了解(jie)，所謂“接力(li)貸(dai)”，是指為延長貸(dai)款期限或增強還款能(neng)力(li)，借款人(ren)與親屬(父母(mu)、子女)中的任意一人(ren)，作為共同借款人(ren)向銀行申請貸(dai)款購買住房。

上述南寧地(di)區某股(gu)份行(xing)工(gong)作人員也表示，若父母還(huan)款(kuan)能力有限，可以進行(xing)共借，“具體要看是哪(na)個樓盤(pan)”。

“做(zuo)接力貸(dai)要綜合判(pan)定，要根據貸(dai)款年限、貸(dai)款金額，再根據月收入等判(pan)定。”一股(gu)份行(xing)(xing)杭州(zhou)建國(guo)支行(xing)(xing)工作(zuo)人員表(biao)示，“具體就是子女作(zuo)為保證人，一起償還房貸(dai)，但是具體還要綜合樓盤(pan)、貸(dai)款金額，包括還款能力等來評判(pan)。”

事(shi)實上，在該業務中，作為主借款人的父母(mu)若名下無房(fang)(fang)，無論(lun)子女(nv)名下是(shi)否有房(fang)(fang)，均可按照首(shou)套房(fang)(fang)標準辦理房(fang)(fang)貸，對部分家庭來講可以重獲“首(shou)套房(fang)(fang)”資格。據記(ji)者(zhe)了解，購買首(shou)套房(fang)(fang)優惠較(jiao)多，其首(shou)付比例、貸款利率等都(dou)會顯(xian)著(zhu)低(di)于二套房(fang)(fang)。

前述資(zi)深(shen)銀行人士(shi)表(biao)示，首先，這(zhe)種(zhong)貸(dai)款實際上會增加整(zheng)個家(jia)庭的負債；其(qi)次(ci)，接(jie)力貸(dai)容易導致(zhi)監管套利，導致(zhi)政策調控(kong)效果削弱(ruo)；最后(hou)，在(zai)子女(nv)較多(duo)的情況下，也可能(neng)會存在(zai)潛在(zai)的家(jia)庭產權(quan)糾紛隱患。

楊海平表示，在(zai)刺激購房需求的背景下(xia)，特(te)別是出(chu)現了按(an)揭(jie)貸款申請人在(zai)申請時的年齡加上貸款期限不超過80歲之后，部分銀(yin)行要求將子女作為擔保人或者共同借款人，事實(shi)上就(jiu)是之前(qian)被(bei)叫停的接力(li)貸產品(pin)。

楊海平(ping)認(ren)為，用接力貸形式刺激(ji)房地產需求可能帶來按揭貸款風(feng)險上升、住戶部門債(zhai)務過快增長、養老(lao)保(bao)障等諸(zhu)多經濟和社(she)會問題。

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