每經記者(zhe)｜黃婉(wan)銀(yin)    每經編(bian)輯｜段煉 魏文(wen)藝    

3月(yue)8日，萬科在深圳召開2023年第一次臨時股(gu)東大會(hui)會(hui)議(yi)上。本次股(gu)東大會(hui)包(bao)括提(ti)請股(gu)東大會(hui)關于公司符合(he)非公開發行A股(gu)股(gu)票條件、方(fang)案、預案的議(yi)案，以及募(mu)集資金(jin)投資項目可(ke)行性研究報告的議(yi)案。

對于本(ben)次萬(wan)(wan)(wan)科在A股(gu)的定(ding)增，市場關注的是萬(wan)(wan)(wan)科未在定(ding)價基(ji)準(zhun)中明(ming)確(que)增發價格的定(ding)價是否會高(gao)于每(mei)股(gu)凈資產。萬(wan)(wan)(wan)科企業(ye)（HK02202，12.800港元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，市值1489億港元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)）在近期折價配售3億新股(gu)時，股(gu)價正處(chu)于“破(po)凈”狀態。萬(wan)(wan)(wan)科A(SZ000002，16.09元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，市值1871億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)）亦是如此，截(jie)至3月8日報收(shou)每(mei)股(gu)16.09元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，而每(mei)股(gu)凈資產為(wei)20.73元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。

在股(gu)東大會現場，萬科總裁祝九勝回應“破凈”配股(gu)時表示，以破凈價格在H股融資，不是因為缺錢。發H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相(xiang)對而言H股拿到的資金使用(yong)上更靈(ling)活一些(xie)。另外(wai)，選擇這個時機發H股也是希望償還部分境(jing)外(wai)債務性融(rong)資，降(jiang)低財務費用(yong)。

萬科董事會主席(xi)郁亮在(zai)談(tan)及(ji)萬科與建行聯合成立(li)百億規模住房(fang)租(zu)賃投(tou)資基金時指出(chu)，萬科希望給(gei)泊寓的資產找(zhao)到解題思(si)路。做長租(zu)業(ye)務(wu)、做經營(ying)性業(ye)務(wu)最大的苦惱(nao)是不能(neng)夠(gou)光(guang)有(you)投(tou)入而沒有(you)退出(chu)渠道(dao)，這個基金安排提供了一種(zhong)退出(chu)渠道(dao)，未來基金不排除(chu)也(ye)會收購(gou)非萬科的項目。

圖片來源：每經(jing)記者(zhe) 黃婉銀 攝(she)

“破凈”配股意在資金靈活性

3月2日，萬科(ke)企業發布3億(yi)股(gu)(gu)(gu)新H股(gu)(gu)(gu)擬配售公(gong)告，配售價(jia)為(wei)每(mei)股(gu)(gu)(gu)H股(gu)(gu)(gu)13.05港元，配售價(jia)較3月1日(即(ji)配售協議日期前一日)聯交所(suo)所(suo)報收(shou)市(shi)價(jia)每(mei)股(gu)(gu)(gu)H股(gu)(gu)(gu)13.90港元折讓約(yue)6.12%。配售所(suo)得(de)款(kuan)項總額預計(ji)約(yue)為(wei)39.15億(yi)港元，配售所(suo)得(de)款(kuan)項凈額總額(扣減所(suo)有(you)相(xiang)關成(cheng)本及費(fei)用)預計(ji)約(yue)為(wei)39.03億(yi)港元。

來源：萬科(ke)A公告

在(zai)本次臨時股(gu)東大會上，有(you)投資者提問(wen)萬科為(wei)何在(zai)破(po)凈(jing)的(de)情況(kuang)(kuang)下增(zeng)發H股(gu)，A股(gu)定增(zeng)方案落地時是否也(ye)會出(chu)現類似的(de)情況(kuang)(kuang)。

“我(wo)們在做這(zhe)個(ge)決(jue)定(ding)之前，內(nei)部(bu)也經(jing)過(guo)多輪討論(lun)，也非常糾結(jie)。”祝(zhu)九勝回應(ying)道，萬(wan)科不是因(yin)為缺(que)錢而發(fa)的(de)(de)(de)H股。一方面，去(qu)年‘三支(zhi)箭’的(de)(de)(de)政(zheng)策出(chu)來對行業信心(xin)起到了提(ti)振，部(bu)分一二線(xian)城(cheng)市出(chu)現(xian)了結(jie)構性的(de)(de)(de)機會(hui)，萬(wan)科也想把(ba)握這(zhe)個(ge)機會(hui)。另一方面，A股增發(fa)資(zi)金的(de)(de)(de)用(yong)途主要用(yong)于(yu)現(xian)有(you)的(de)(de)(de)項目，就(jiu)是保(bao)交付，多余的(de)(de)(de)部(bu)分用(yong)于(yu)補(bu)流(liu)。發H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另(ling)外，選擇(ze)這個時機發H股也是希望償還部分境外債務(wu)性融資，降低(di)財務(wu)費用。

對于(yu)A股(gu)的增(zeng)發定價(jia)(jia)情況，祝九勝進一步表示，萬(wan)科會以更(geng)慎重的態度在(zai)價(jia)(jia)格、時機上反(fan)復(fu)權(quan)衡，希望能讓股(gu)東滿意。短期大家(jia)可能關注(zhu)價(jia)(jia)格和攤薄，長期還(huan)是(shi)看能不能創造價(jia)(jia)值。

根據《上(shang)市公司證券(quan)發(fa)行(xing)注冊管理辦法》規(gui)定，只有控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東或(huo)實際控(kong)制(zhi)人(ren)、或(huo)者(zhe)(zhe)通過(guo)參與增發(fa)能(neng)夠成為(wei)公司控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東或(huo)戰略投資者(zhe)(zhe)的人(ren)士才可以提(ti)前確(que)定為(wei)增發(fa)對象。因此萬科第一大股(gu)(gu)東深鐵，無(wu)法在(zai)預案階段明確(que)將其作為(wei)萬科本次非公開發(fa)行(xing)的發(fa)行(xing)對象。

至于后(hou)續深(shen)鐵集團(tuan)會(hui)不會(hui)在(zai)競價階(jie)段參與此次(ci)發行，萬科(ke)董(dong)秘朱旭(xu)表示，這需要由(you)深(shen)鐵集團(tuan)根(gen)據中國證監會(hui)、香港聯交所，特別是最近剛剛出臺的(de)(de)注冊制新規的(de)(de)要求，結合其自(zi)身的(de)(de)情(qing)況進行綜合研判。

未來或收購非萬科的租賃項目

在本次臨時股東大會上，郁(yu)亮發言較少(shao)，大部分時間都是祝九(jiu)勝(sheng)在回應相關(guan)問(wen)題(ti)。

去年(nian)12月(yue)，萬科集團發文，經總裁祝九勝提議(yi)，張(zhang)海(hai)、朱(zhu)保全出任(ren)公司聯(lian)席總裁，協助(zhu)祝九勝負責萬科開發經營(ying)(ying)業(ye)(ye)務(wu)和經營(ying)(ying)服務(wu)業(ye)(ye)務(wu)的經營(ying)(ying)管理。

祝九(jiu)勝也在(zai)股(gu)東(dong)大會上(shang)回應設立聯席總裁一事，“第一大原因(yin)是(shi)基于我本人的(de)(de)經歷、以及(ji)時間(jian)精力(li)非(fei)常有(you)限(xian)，我干了(le)(le)20多年的(de)(de)銀(yin)行(xing)，中間(jian)經過(guo)一年的(de)(de)空檔后(hou)入職萬(wan)科，我這種背景對(dui)不(bu)動產(chan)方(fang)方(fang)面(mian)面(mian)的(de)(de)認知、能力(li)、技能是(shi)有(you)不(bu)足的(de)(de)，好(hao)在(zai)身(shen)邊的(de)(de)其他合伙(huo)人能夠(gou)相互補位、相互補臺。這個安排一方(fang)面(mian)是(shi)讓公司經營管理(li)能夠(gou)更好(hao)，事人能夠(gou)更匹配；另外(wai)一方(fang)面(mian)也是(shi)我個人有(you)點(dian)小(xiao)私心，確實管不(bu)過(guo)來(lai)，時間(jian)精力(li)不(bu)許可，這是(shi)基本的(de)(de)考慮。在(zai)對(dui)外(wai)正式宣(xuan)布之前，我們內部(bu)按這個分(fen)工已經試運行(xing)了(le)(le)超過(guo)一年，效(xiao)果很好(hao)。”

郁(yu)亮僅回(hui)答了萬(wan)科(ke)與(yu)建行聯合設(she)立(li)百億規模住房(fang)(fang)租賃投資基金一事(shi)。今年(nian)1月(yue)，萬(wan)科(ke)宣布(bu)與(yu)建行合作(zuo)設(she)立(li)建萬(wan)住房(fang)(fang)租賃基金，募集規模為人民幣100億元，堅(jian)持(chi)(chi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)住(zhu)房租(zu)賃基本定(ding)位，主要投(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)公(gong)司(si)及其(qi)下屬(shu)子公(gong)司(si)（以下簡稱萬(wan)科集團）及其(qi)關聯方持(chi)(chi)有(you)的自持(chi)(chi)住(zhu)宅(zhai)、存(cun)量(liang)商辦物業(ye)等存(cun)量(liang)資(zi)(zi)(zi)產，同(tong)時投(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)其(qi)他房企持(chi)(chi)有(you)的具(ju)有(you)投(tou)資(zi)(zi)(zi)價(jia)值的自持(chi)(chi)住(zhu)宅(zhai)、存(cun)量(liang)商辦物業(ye)等存(cun)量(liang)資(zi)(zi)(zi)產，用于(yu)租(zu)賃住(zhu)房。

“我(wo)們(men)希望給(gei)泊(bo)寓的資產找(zhao)到解題(ti)思路。我(wo)們(men)做(zuo)長租業務、做(zuo)經營(ying)性業務最(zui)大(da)的苦惱是不能(neng)光(guang)有投入而沒有退出渠道(dao)，這個基金(jin)安排提供了一種(zhong)退出渠道(dao)。”

郁亮指出，從行業來(lai)說(shuo)，未來(lai)房(fang)(fang)地產要進入(ru)新(xin)的(de)(de)發展(zhan)階段(duan)，新(xin)的(de)(de)發展(zhan)階段(duan)一定會有(you)租(zu)購并(bing)舉，這也(ye)是(shi)(shi)區別于上一個發展(zhan)階段(duan)很(hen)重要的(de)(de)特點。未來(lai)基(ji)金不排除也(ye)會收購非萬科的(de)(de)項目，萬科的(de)(de)經(jing)營(ying)能(neng)力和服務能(neng)力是(shi)(shi)足夠的(de)(de)，可以支持把經(jing)營(ying)業務做得更大。和建行合作成立的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃投資基(ji)金，無論是(shi)(shi)對于萬科發展(zhan)長租(zu)公寓(yu)，還是(shi)(shi)對租(zu)購并(bing)舉時(shi)代(dai)探索房(fang)(fang)地產發展(zhan)新(xin)模式都是(shi)(shi)意義(yi)很(hen)大的(de)(de)。

記者|黃婉銀(yin)

編輯|段煉 魏(wei)文藝 杜波

校對|程鵬(peng)

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