每(mei)(mei)經記者｜陳榮浩(hao)    每(mei)(mei)經編(bian)輯｜陳夢妤    

今(jin)年以(yi)來，“工業上樓”在深(shen)圳的熱(re)度居高不下。

日(ri)前，自(zi)然資(zi)源(yuan)部發布首批自(zi)然資(zi)源(yuan)節(jie)約集約示(shi)范縣（市(shi)）在(zai)土地(di)資(zi)源(yuan)方面的實踐(jian)探索，累計(ji)公布了258個自(zi)然資(zi)源(yuan)節(jie)約集約示(shi)范縣（市(shi)）。其(qi)中，深圳龍(long)崗區寶(bao)龍(long)科技(ji)城片(pian)(pian)區改革試點地(di)塊在(zai)列，其(qi)通(tong)過產業(ye)與商(shang)(shang)業(ye)用地(di)混(hun)合，綜(zong)合配置產業(ye)、商(shang)(shang)業(ye)、宿舍等(deng)相關配套(tao)服務設施，推動(dong)片(pian)(pian)區土地(di)功能利用效益最大化。

一個城市的發(fa)(fa)展能有多快，本質上(shang)(shang)取決于(yu)產(chan)業的發(fa)(fa)展。對深圳來(lai)說，卻(que)面臨(lin)著(zhu)想(xiang)要發(fa)(fa)展工業，但又用地不足的情況(kuang)。而(er)深圳給出的答案是，加速“工業上(shang)(shang)樓”。

2023年深(shen)圳市(shi)(shi)政府工作(zuo)報(bao)告(gao)在談到全年工作(zuo)重點(dian)時，第一條就提出(chu)要堅持把(ba)發展經(jing)濟(ji)的著力(li)點(dian)放在實(shi)體經(jing)濟(ji)上。深(shen)圳市(shi)(shi)委副(fu)書記、市(shi)(shi)長覃(tan)偉(wei)中表示，“要加快(kuai)(kuai)推進‘工業上樓(lou)’，新(xin)增2000萬平方米低成本、優質、定制化廠房空(kong)間(jian)，加快(kuai)(kuai)老(lao)舊工業區更新(xin)改(gai)造。”

4月25日下(xia)午，中集產(chan)城總建(jian)筑師高旭(xu)東向《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者介紹，“做產(chan)業(ye)園區，本質上是(shi)做空(kong)間運營。如(ru)何讓(rang)空(kong)間參(can)與者效率更(geng)高、品質更(geng)好(hao)、成本更(geng)低，是(shi)產(chan)業(ye)園區運營者必須思考的(de)事情。在深(shen)圳(zhen)熱度較高的(de)‘工業(ye)上樓’，相當于產(chan)業(ye)園的(de)另一種表現形式，是(shi)解決深(shen)圳(zhen)產(chan)業(ye)用地不足最(zui)直接的(de)方(fang)式，一定程度上可以讓(rang)深(shen)圳(zhen)的(de)城市產(chan)業(ye)空(kong)間，從‘存量’變到‘增量’。”

第一太平(ping)戴維斯深(shen)圳公司(si)董事總經(jing)理吳睿也(ye)向記(ji)者表達了類(lei)似觀(guan)點：“近年來，深(shen)圳深(shen)入實施創新驅動(dong)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)戰略，持續推進產(chan)業(ye)(ye)轉型升(sheng)(sheng)(sheng)級(ji)，提升(sheng)(sheng)(sheng)戰略性新興產(chan)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)規模。作為(wei)城市高質量發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)重要(yao)一環，產(chan)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)備受關注，‘工業(ye)(ye)上樓’政策的(de)提出(chu)亦使得產(chan)業(ye)(ye)空間升(sheng)(sheng)(sheng)級(ji)迎來全(quan)新變革。”

深圳光明中集智園，屬于典型(xing)的(de)衛星物聯網產業聚集地 每經記者 陳(chen)榮浩 攝

產業用地為上海40.2%

整體用地面積(ji)不夠，是深圳不得不“向天(tian)空借(jie)空間”的導火(huo)索(suo)。

官方數據(ju)顯示，2022年(nian)，深(shen)圳(zhen)規模以(yi)上工業總產值超(chao)4.5萬億(yi)元、增加值超(chao)1.1萬億(yi)元，實現全國城市(shi)的“雙第一”，連續兩年(nian)位列(lie)先(xian)進(jin)制造(zao)業百強市(shi)首位。而深(shen)圳(zhen)產業用(yong)地僅221平方千米，該值是(shi)上海的40.2%，蘇(su)州的28.8%。

據(ju)深圳(zhen)官方(fang)數據(ju)，目(mu)前全(quan)市(shi)共有72個“工(gong)業(ye)上樓”項目(mu)，用地面(mian)(mian)積854.8萬平方(fang)米，廠房面(mian)(mian)積2306.5萬平方(fang)米，平均容積率4.2。

其(qi)中，深圳(zhen)(zhen)各區(qu)中，工業上樓項(xiang)(xiang)目(mu)超(chao)過10個的片區(qu)有寶安區(qu)、龍(long)崗區(qu)、光明區(qu)和(he)深汕合作區(qu)。較為知名的項(xiang)(xiang)目(mu)包括(kuo)寶安新橋東先(xian)進制造(zao)業園區(qu)、深圳(zhen)(zhen)寶龍(long)專(zhuan)精特新產(chan)(chan)業園、新能源(yuan)汽車產(chan)(chan)業園、深汕工業互(hu)聯網制造(zao)業創(chuang)新產(chan)(chan)業園等。

近日，《每日經濟新聞(wen)》記者走(zou)訪了深圳光明(ming)、坪(ping)山等地多個(ge)“工(gong)業(ye)上(shang)(shang)樓”項(xiang)目，雖然很多項(xiang)目從外立面上(shang)(shang)看上(shang)(shang)去與一般的寫字樓并無(wu)兩(liang)樣，但“工(gong)業(ye)上(shang)(shang)樓”并非(fei)只是單純地將工(gong)業(ye)拉上(shang)(shang)樓。

記者注(zhu)(zhu)意到，多數“工業(ye)上樓(lou)”項(xiang)目(mu)更注(zhu)(zhu)重產(chan)(chan)業(ye)聚(ju)焦，有的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)園園區就是(shi)一個產(chan)(chan)業(ye)集(ji)群(qun)，有的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)園工作人員(yuan)稱在(zai)園內就可形成生成一部手機的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)(lian)閉(bi)環，可覆(fu)蓋產(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)(lian)生產(chan)(chan)場景。

比(bi)如位于光(guang)明的中集智(zhi)園(yuan)，就屬于典型(xing)的衛(wei)星(xing)(xing)物(wu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)產業(ye)聚集地(di)。據工作人(ren)員介(jie)紹，“當時我(wo)們整(zheng)合了一(yi)批(pi)衛(wei)星(xing)(xing)物(wu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)企業(ye)，串聯(lian)(lian)了產業(ye)上(shang)下(xia)游，成立了國內(nei)第一(yi)家(jia)衛(wei)星(xing)(xing)物(wu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)產業(ye)協會。目(mu)前園(yuan)區已引入(ru)80余家(jia)企業(ye)，構建覆(fu)蓋‘衛(wei)星(xing)(xing)發(fa)射—衛(wei)星(xing)(xing)研制(zhi)—衛(wei)星(xing)(xing)物(wu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)—終端應用(yong)—使用(yong)場(chang)景(jing)’的衛(wei)星(xing)(xing)應用(yong)產業(ye)鏈條。”

無論是做(zuo)產(chan)業園(yuan)，還是把“工廠(chang)”拉(la)上樓，都不(bu)是一件(jian)簡單的(de)事情。在高旭東看來，做(zuo)產(chan)業園(yuan)區，就應該不(bu)斷從客戶視(shi)角出發(fa)，幫入園(yuan)企業解決問題。

“貨柜車需(xu)要多寬的(de)(de)道路(lu)、多大(da)的(de)(de)轉(zhuan)彎半徑？企業(ye)的(de)(de)生(sheng)產(chan)設(she)備怎么(me)進(jin)電梯(ti)(ti)、進(jin)樓(lou)層、進(jin)車間(jian)？是否需(xu)要吊裝？每天原(yuan)材料進(jin)來、成品(pin)出去對貨梯(ti)(ti)有什么(me)要求(qiu)？這些都(dou)是很(hen)(hen)細小但(dan)又(you)很(hen)(hen)現實、很(hen)(hen)重要的(de)(de)需(xu)求(qiu)點。”高旭東認(ren)為(wei)，產(chan)業(ye)園的(de)(de)本質是做(zuo)空(kong)間(jian)，無論是建筑層高、客(ke)梯(ti)(ti)貨梯(ti)(ti)吊裝孔尺(chi)寸(cun)設(she)計等(deng)，都(dou)是從客(ke)戶視(shi)角出發去解決問題，園區運營方的(de)(de)核(he)心能(neng)力是要能(neng)匹配不同場(chang)景下企業(ye)的(de)(de)空(kong)間(jian)需(xu)求(qiu)。

高旭東(dong)提到，“我們對深圳20大產業(ye)集群做過(guo)‘工業(ye)上(shang)樓(lou)’的(de)可(ke)行性研究(jiu)，事(shi)實(shi)上(shang)，大部(bu)分企業(ye)‘工業(ye)上(shang)樓(lou)’并沒有想(xiang)象中難。這些(xie)企業(ye)大致(zhi)可(ke)分成(cheng)三(san)類(lei)(lei)，一(yi)(yi)類(lei)(lei)是通用型(xing)(xing)，完(wan)全可(ke)實(shi)現(xian)(xian)上(shang)樓(lou)，包括網絡(luo)與通訊(xun)、智能終端、現(xian)(xian)代時尚等(deng)(deng)行業(ye)；另一(yi)(yi)類(lei)(lei)是‘定制+通用型(xing)(xing)’，這一(yi)(yi)類(lei)(lei)需滿足一(yi)(yi)定條件，如智能機器人、精密(mi)儀器設(she)備等(deng)(deng)；還有一(yi)(yi)類(lei)(lei)是‘定制型(xing)(xing)’，對樓(lou)層空(kong)間的(de)定制要(yao)求(qiu)相對較高，如工業(ye)母機、海(hai)洋工程裝備和輔助(zhu)設(she)備等(deng)(deng)。”

《每(mei)日經濟新聞》記者梳理深(shen)(shen)圳(zhen)過往“工業(ye)上樓”項目(mu)發展歷程了(le)解(jie)到，深(shen)(shen)圳(zhen)最早一批(pi)“工業(ye)上樓”項目(mu)可(ke)追溯到2012年(nian)深(shen)(shen)圳(zhen)寶安區全至科技園，為約(yue)百(bai)米高(gao)度的工業(ye)大廈。到2022年(nian)，深(shen)(shen)圳(zhen)的“工業(ye)上樓”才迎(ying)來加速發展，相關(guan)政策頻發。

城市更新成為重要路徑

據記者(zhe)不完全統計，參與深(shen)圳“工(gong)業上樓”的企業，主要以央國(guo)企為主導，包(bao)括(kuo)中(zhong)集、深(shen)業、中(zhong)糧、華潤、深(shen)投控等。其中(zhong)，如(ru)中(zhong)集在深(shen)圳光(guang)(guang)明區政府(fu)旁打造(zao)(zao)了深(shen)圳中(zhong)集智(zhi)園(yuan)(yuan)(yuan)；深(shen)業在龍崗打造(zao)(zao)了光(guang)(guang)學(xue)智(zhi)造(zao)(zao)谷，在大鵬新區打造(zao)(zao)了壩(ba)光(guang)(guang)國(guo)際生(sheng)物(wu)谷；深(shen)投控聯手寶安區政府(fu)打造(zao)(zao)了深(shen)圳最大“工(gong)業上樓”試點園(yuan)(yuan)(yuan)區新橋東先(xian)進制造(zao)(zao)產業園(yuan)(yuan)(yuan)。

這也與過去政(zheng)策主導有一定(ding)關系。記者注(zhu)意到，深圳2021年制(zhi)定(ding)的(de)《深圳市(shi)優質(zhi)(zhi)產業(ye)空(kong)間供給試點改革方案(an)》提到，面向優質(zhi)(zhi)成(cheng)長(chang)型企業(ye)、上市(shi)及(ji)擬上市(shi)公司等，推出“低成(cheng)本(ben)開發+高質(zhi)(zhi)量(liang)建(jian)設(she)+準成(cheng)本(ben)提供”的(de)優質(zhi)(zhi)產業(ye)空(kong)間，采取(qu)“政(zheng)府主導、國企實施(shi)”模式。

不過到了2023年，《深圳市(shi)“工業(ye)上(shang)樓(lou)”項(xiang)目(mu)審批實(shi)(shi)施(shi)方案》提到，將大力實(shi)(shi)施(shi)“工業(ye)上(shang)樓(lou)”行動計劃的工作部(bu)署，同時，對(dui)轉為“工業(ye)上(shang)樓(lou)”項(xiang)目(mu)的標準作出了相關(guan)要求(qiu)。

據深圳(zhen)(zhen)市(shi)規劃和自然資源局(ju)，未(wei)來深圳(zhen)(zhen)工業上樓項目的(de)實施(shi)路徑主(zhu)要有四種，分別為城市(shi)更新、產業提容(rong)、新供應用地和土地整備。

“具(ju)體而言，涉及擬通過(guo)拆除重(zhong)建類(lei)城市更新路(lu)徑實(shi)施的(de)‘工(gong)業(ye)上樓(lou)(lou)’項目(mu)；已出(chu)讓產(chan)業(ye)用(yong)地擬申請(qing)提(ti)高容積率、增加建筑面積的(de)‘工(gong)業(ye)上樓(lou)(lou)’項目(mu)；新供應(ying)用(yong)地途(tu)徑下，通過(guo)掛牌出(chu)讓方式(shi)取(qu)得(de)用(yong)地建設可售的(de)優質產(chan)業(ye)空(kong)間的(de)‘工(gong)業(ye)上樓(lou)(lou)’項目(mu)，以及通過(guo)協議出(chu)讓方式(shi)取(qu)得(de)用(yong)地建設只(zhi)租不(bu)售的(de)創新型產(chan)業(ye)用(yong)房(fang)的(de)‘工(gong)業(ye)上樓(lou)(lou)’項目(mu)。”

記者注意(yi)到，今年以來(lai)，深圳已(yi)有不少城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)開(kai)始規劃(hua)為“工(gong)業上樓”試點(dian)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，比如位于龍(long)崗的(de)寶龍(long)街道龍(long)東社區(qu)盛鑫(xin)工(gong)業園城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單元(yuan)計劃(hua)（目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)已(yi)公(gong)示(shi)）；位于龍(long)華街道的(de)和平工(gong)業園城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單元(yuan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)（目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)已(yi)開(kai)工(gong)）；位于寶安區(qu)的(de)新(xin)橋東片(pian)區(qu)重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單元(yuan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)（目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)已(yi)公(gong)示(shi)）。

而(er)對入駐“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)上(shang)樓”的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)來說，也并非無利(li)可(ke)圖。根(gen)據記者了解，企(qi)業(ye)(ye)(ye)選擇(ze)“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)上(shang)樓”，起(qi)碼有三(san)大直接好處，一是(shi)可(ke)享受政府(fu)補貼，現在深(shen)圳不少(shao)“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)上(shang)樓”項目有租(zu)(zu)金補貼，比(bi)同地段(duan)廠房租(zu)(zu)金水平要(yao)低；二是(shi)業(ye)(ye)(ye)務的(de)聚焦度，通常來說，多數(shu)(shu)產業(ye)(ye)(ye)園、“工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)上(shang)樓”項目都有特定的(de)產業(ye)(ye)(ye)集群，易形(xing)(xing)成規模效(xiao)應；三(san)是(shi)多數(shu)(shu)產業(ye)(ye)(ye)園相比(bi)工(gong)(gong)(gong)廠或市面上(shang)的(de)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)園，整體氛圍(wei)感更好，有利(li)于提升園區(qu)內企(qi)業(ye)(ye)(ye)形(xing)(xing)象。

談及(ji)“工業(ye)上樓”在(zai)深圳(zhen)(zhen)未(wei)來的(de)(de)(de)發展(zhan)方(fang)向，第一太平戴維斯深圳(zhen)(zhen)產(chan)業(ye)及(ji)物流服務(wu)部(bu)負責人蔡子杰向《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示：“‘工業(ye)上樓’戰略計劃(hua)貫徹(che)了(le)(le)深圳(zhen)(zhen)最初的(de)(de)(de)發展(zhan)目標，重產(chan)業(ye)，重創(chuang)新(xin)，也順應了(le)(le)深圳(zhen)(zhen)未(wei)來10年甚至更長時間(jian)(jian)(jian)的(de)(de)(de)城(cheng)市空間(jian)(jian)(jian)戰略發展(zhan)計劃(hua)。不(bu)同(tong)時期的(de)(de)(de)工業(ye)化進(jin)展(zhan)決定了(le)(le)產(chan)業(ye)空間(jian)(jian)(jian)的(de)(de)(de)載體。隨(sui)著深圳(zhen)(zhen)本土制造業(ye)的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)升級(ji)(ji)，全球(qiu)頂級(ji)(ji)制造業(ye)的(de)(de)(de)持續加碼(ma)，相信深圳(zhen)(zhen)未(wei)來的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)以(yi)及(ji)產(chan)業(ye)空間(jian)(jian)(jian)市場會有很廣闊的(de)(de)(de)發展(zhan)空間(jian)(jian)(jian)。”