每經特約評論員 陳(chen)憲 何(he)雨(yu)霖

多種跡象(xiang)表明，今(jin)年一季度(du)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行業回暖主要是(shi)受到積(ji)(ji)壓需求集中(zhong)釋放(fang)(fang)的影響。進(jin)(jin)入4月(yue)(yue)，行業恢復節奏放(fang)(fang)緩了(le)，1~4月(yue)(yue)商品(pin)房(fang)(fang)銷售面積(ji)(ji)累計增(zeng)速改善(shan)1.4個百(bai)分(fen)點，而1~3月(yue)(yue)改善(shan)了(le)1.8個百(bai)分(fen)點。5月(yue)(yue)，30個大中(zhong)城市商品(pin)房(fang)(fang)成交的高頻數(shu)據(ju)也顯(xian)示復蘇進(jin)(jin)度(du)放(fang)(fang)緩，后續房(fang)(fang)屋成交的持續性尚待觀察。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發投(tou)資增(zeng)速也進(jin)(jin)一步下(xia)滑(hua)(hua)。1~4月(yue)(yue)全(quan)國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發投(tou)資同(tong)比下(xia)降(jiang)6.2%（1~3月(yue)(yue)為下(xia)降(jiang)5.8%）；施工和(he)新(xin)開工面積(ji)(ji)累計增(zeng)速繼續下(xia)滑(hua)(hua)，分(fen)別為下(xia)滑(hua)(hua)5.6%和(he)下(xia)滑(hua)(hua)21.2%（前值分(fen)別為下(xia)滑(hua)(hua)5.2%和(he)下(xia)滑(hua)(hua)19.2%）。

中(zhong)國房地產經(jing)歷(li)了近40年的(de)快速發展(zhan)，成為(wei)經(jing)濟(ji)增長(chang)的(de)重(zhong)要(yao)支(zhi)柱之一(yi)(yi)，同(tong)時成為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)民生(sheng)關切。然而，在新(xin)的(de)發展(zhan)背景下，中(zhong)國房地產正面臨嚴峻挑戰。隨著政(zheng)策(ce)調整和社會經(jing)濟(ji)環境變(bian)化(hua)，房地產發展(zhan)的(de)底層邏(luo)輯——政(zheng)策(ce)、人口及行為(wei)和城鎮(zhen)化(hua)等(deng)，正在發生(sheng)變(bian)化(hua)。前文提及的(de)一(yi)(yi)系列(lie)數據在一(yi)(yi)定(ding)程(cheng)度上支(zhi)持這一(yi)(yi)判(pan)斷。

市(shi)場分析(xi)認(ren)為(wei)，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)低(di)迷有(you)兩個原因：一是(shi)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)銷(xiao)售恢復(fu)(fu)的(de)(de)(de)力(li)度(du)(du)還不(bu)夠，“銷(xiao)售回款(kuan)-拿地(di)(di)-開工-交付-銷(xiao)售回款(kuan)”的(de)(de)(de)良(liang)性循環不(bu)暢通，房企的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)負債表沒(mei)充分修復(fu)(fu)，流動性依然偏緊(jin)。而且，在人(ren)口負增長、“房住不(bu)炒”政策的(de)(de)(de)背景下，房企對未(wei)來的(de)(de)(de)預期也偏謹慎(shen)，拿地(di)(di)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)能(neng)(neng)力(li)和意(yi)愿不(bu)強。二(er)是(shi)從土(tu)地(di)(di)成交數據(ju)來看(kan)，地(di)(di)域分化度(du)(du)高，高能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)市(shi)場景氣(qi)度(du)(du)高，但低(di)能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)遇冷，考慮到低(di)能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)占比更高，低(di)能(neng)(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)繼續下行(xing)拖(tuo)累(lei)了(le)整(zheng)體增速。

筆者認為，如(ru)今的房地產(chan)市場，底層邏輯已(yi)經(jing)出(chu)現較(jiao)大變化(hua)，行業(ye)內外需正視這些(xie)(xie)變化(hua)，并根據這些(xie)(xie)變化(hua)采取相應的策略。這些(xie)(xie)變化(hua)主(zhu)要體現在以下(xia)方面(mian)：

當(dang)下的年輕人(ren)更加注重(zhong)房屋的質(zhi)量和特色。圖為在深圳市龍華(hua)區(qu)元芬村(cun)，青年公寓住戶在社區(qu)增設(she)的自習室工(gong)作(zuo)學習 新(xin)華(hua)社圖

變化一：投資價值不復存在

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)不再具(ju)有(you)像過(guo)(guo)去那樣(yang)的(de)(de)投資(zi)價值。過(guo)(guo)去較長(chang)時(shi)期，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)一(yi)直處于(yu)高速(su)增長(chang)態勢(shi)，且投資(zi)門(men)檻很低(di)，進(jin)而吸引了(le)(le)大量的(de)(de)投資(zi)者(zhe)。為了(le)(le)抑制過(guo)(guo)熱的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)，保證城鎮居民的(de)(de)住(zhu)房(fang)需求，中央(yang)政府提出了(le)(le)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調控的(de)(de)總原則“房(fang)住(zhu)不炒”，各級地(di)(di)方(fang)政府也出臺限(xian)購、限(xian)貸、限(xian)售等政策措(cuo)施。同時(shi)，政府加大對于(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)監(jian)管力度，對于(yu)一(yi)些不規(gui)范的(de)(de)開發商進(jin)行整頓。隨著時(shi)間(jian)的(de)(de)推移(yi)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)增長(chang)速(su)度大幅度減(jian)緩，投資(zi)回報率(lv)顯著降低(di)。

房(fang)地產(chan)“存量(liang)(liang)過大(da)”，內部風險積累加(jia)劇。隨著房(fang)地產(chan)的不(bu)斷(duan)發(fa)展，開(kai)發(fa)商為了(le)快(kuai)速獲取收益，不(bu)斷(duan)增(zeng)加(jia)供(gong)應量(liang)(liang)，導致(zhi)市場(chang)供(gong)需關(guan)系失衡(heng)。同時，企業不(bu)斷(duan)貸(dai)款拿地，導致(zhi)自身(shen)杠(gang)桿和經營風險增(zeng)加(jia)，個別房(fang)企資(zi)金鏈(lian)斷(duan)裂直接使最終“交樓”環節出現困難。這些(xie)因素均(jun)加(jia)大(da)了(le)市場(chang)風險，使得投資(zi)者開(kai)始審慎對(dui)待房(fang)地產(chan)。

變化二：購房意愿逐步下降

相關調(diao)查表(biao)明，城鎮居民尤其(qi)是(shi)青年(nian)(nian)人購(gou)房(fang)(fang)(fang)意(yi)愿正(zheng)在(zai)(zai)發生(sheng)(sheng)方向性變化。越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的(de)年(nian)(nian)輕人希望有更(geng)(geng)多的(de)選擇和自由，而(er)不是(shi)像(xiang)他們的(de)父母(mu)那(nei)樣追(zhui)求(qiu)所謂的(de)“房(fang)(fang)(fang)子夢”。最(zui)近，北(bei)京(jing)航空航天大學(xue)公共管理學(xue)院的(de)一項針對(dui)北(bei)京(jing)地區青年(nian)(nian)租房(fang)(fang)(fang)問題的(de)調(diao)研引發熱議。調(diao)查數據顯示(shi)，五年(nian)(nian)內在(zai)(zai)北(bei)京(jing)保(bao)持(chi)租賃現狀的(de)青年(nian)(nian)比例(li)最(zui)高，為32.04%，其(qi)次(ci)是(shi)在(zai)(zai)京(jing)購(gou)買商品房(fang)(fang)(fang)的(de)青年(nian)(nian)群體，占比為23.94%。調(diao)查結果(guo)還顯示(shi)，37.68%的(de)青年(nian)(nian)租賃住房(fang)(fang)(fang)群體表(biao)示(shi)接受終身(shen)租房(fang)(fang)(fang)。這(zhe)些結果(guo)表(biao)明，越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的(de)年(nian)(nian)輕人更(geng)(geng)希望租房(fang)(fang)(fang)而(er)非買房(fang)(fang)(fang)，這(zhe)樣可以(yi)更(geng)(geng)靈活地應對(dui)自己的(de)職業和生(sheng)(sheng)活變化。

與此同時，當(dang)下的年(nian)(nian)輕人(ren)更(geng)加(jia)(jia)注重房屋(wu)的質量和(he)特色，不再滿(man)足于(yu)普通的住宅(zhai)空間。他(ta)們(men)更(geng)加(jia)(jia)注重社(she)區環境、公共(gong)設施(shi)和(he)交通便利性等因素，同時也更(geng)加(jia)(jia)注重房屋(wu)的設計、風(feng)格和(he)品質。因此，傳(chuan)統住宅(zhai)已經不能滿(man)足他(ta)們(men)的需求。相比較(jiao)而言(yan)，更(geng)加(jia)(jia)輕奢或者(zhe)轉換成本更(geng)低的租房項(xiang)目越來(lai)越受到年(nian)(nian)輕人(ren)的青睞。

青年(nian)人的生活方式和價值觀發生了變(bian)化(hua)。隨(sui)著經濟(ji)發展和社(she)會進步，現代青年(nian)人更加注重個(ge)人自由和多元化(hua)，更加愿意(yi)嘗試不同的生活方式和工(gong)作(zuo)方式。他們不再將房子看作(zuo)是穩定和固定的投資(zi)方式，而(er)是將其視(shi)為一種(zhong)生活方式的選擇，買房的意(yi)愿也逐(zhu)漸下降。

青年人的(de)(de)購房能(neng)力和(he)(he)資格受到了(le)限(xian)制。隨著房價(jia)的(de)(de)上漲和(he)(he)政(zheng)府對于(yu)房地產的(de)(de)政(zheng)策(ce)調控，青年人的(de)(de)購房能(neng)力受到較(jiao)大(da)影響。大(da)多數青年人面臨高房價(jia)和(he)(he)高貸款壓力，加(jia)之職業和(he)(he)收入不夠穩定，導致(zhi)他們(men)購買(mai)房產的(de)(de)壓力加(jia)大(da)。再(zai)者，在一(yi)些大(da)城市中(zhong)，年輕(qing)人因為戶籍問(wen)題(ti)可(ke)能(neng)沒有購房資格，這也大(da)大(da)削(xue)弱(ruo)了(le)他們(men)的(de)(de)購買(mai)意愿。

變化三：城鎮化速度似在放緩

數據顯示(shi)，我國2022年城鎮(zhen)化(hua)率為65.22%。與2021年相比，城鎮(zhen)化(hua)率的增長速度為0.5個(ge)百分點，較(jiao)前兩年明顯回落。

可能(neng)(neng)的(de)(de)原因(yin)是，鄉村(cun)振(zhen)興戰略成效初顯，鄉村(cun)留住了原本(ben)計劃流入城(cheng)市(shi)的(de)(de)部分人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)，并吸(xi)引(yin)在外打工者(zhe)返鄉發展。鄉村(cun)振(zhen)興戰略的(de)(de)實施(shi)，推動了城(cheng)鄉之間的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)互補，提振(zhen)了鄉村(cun)經濟(ji)的(de)(de)活(huo)力。從近期各省市(shi)公布的(de)(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)數據來(lai)看，一(yi)線城(cheng)市(shi)及天(tian)津人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)全部負增(zeng)長(chang)，其(qi)中上(shang)海2022年(nian)常住人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)減少達13.5萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)。二線城(cheng)市(shi)中，發展迅猛，被稱(cheng)為“新一(yi)線”的(de)(de)城(cheng)市(shi)，也基本(ben)都出現(xian)了人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)增(zeng)幅斷崖式下降。杭州2022年(nian)末(mo)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)增(zeng)量17.2萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，相(xiang)比(bi)上(shang)年(nian)少增(zeng)6.7萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)；成都2022年(nian)末(mo)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)增(zeng)量7.6萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，相(xiang)比(bi)上(shang)年(nian)少增(zeng)16.9萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)；南京、蘇(su)州、廈(sha)門等(deng)城(cheng)市(shi)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)增(zeng)量均(jun)出現(xian)不同程度回落。

城鎮化(hua)的放緩，客觀上會(hui)減少人口流(liu)動，進而熨平住房(fang)需求的增長曲線(xian)。人口的凈流(liu)出(chu)導致(zhi)房(fang)地(di)產的供需關(guan)系(xi)發生變化(hua)，對于(yu)城市(shi)的房(fang)價，尤(you)其是一(yi)、二線(xian)城市(shi)，會(hui)產生較大的影響。

變化四：人口出現負增長

根據《2022年(nian)國(guo)(guo)民經(jing)濟和(he)社會(hui)發(fa)展統計公報》，2022年(nian)末全國(guo)(guo)人口約(yue)14億人，比(bi)上年(nian)末減少85萬人，出生率(lv)為(wei)(wei)6.77‰，死亡率(lv)為(wei)(wei)7.37‰，這意味著我國(guo)(guo)人口自1962年(nian)以來（近61年(nian)來）首次出現負增長(chang)。此外(wai)，我國(guo)(guo)生育(yu)率(lv)已(yi)經(jing)連續(xu)多年(nian)下跌。據聯合國(guo)(guo)發(fa)布的(de)(de)(de)(de)《2022年(nian)世界人口展望(wang)》，2022年(nian)，中國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)生育(yu)率(lv)只(zhi)有(you)1.175%。生育(yu)率(lv)的(de)(de)(de)(de)下降會(hui)帶來家(jia)庭(ting)規模和(he)住房(fang)需(xu)求的(de)(de)(de)(de)根本變化(hua)。過去，中國(guo)(guo)家(jia)庭(ting)規模普遍較大，需(xu)要更大的(de)(de)(de)(de)住房(fang)空(kong)間(jian)適應家(jia)庭(ting)成員的(de)(de)(de)(de)數量。如(ru)今，隨著家(jia)庭(ting)規模的(de)(de)(de)(de)縮小(xiao)和(he)家(jia)庭(ting)結構的(de)(de)(de)(de)變化(hua)，人們更加注重舒適度和(he)品(pin)質，對于房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)需(xu)求更加注重個性(xing)化(hua)和(he)多元化(hua)，而非單純(chun)追求購(gou)房(fang)面積(ji)的(de)(de)(de)(de)大小(xiao)。

同時，中(zhong)國人(ren)口結(jie)構也(ye)在發生變化，人(ren)口老齡化的(de)問(wen)題越(yue)(yue)來越(yue)(yue)嚴(yan)重(zhong)，這對于(yu)住(zhu)房的(de)需(xu)求(qiu)也(ye)會(hui)帶來影響。未來，人(ren)們需(xu)要更多的(de)是適合老年人(ren)居住(zhu)的(de)住(zhu)房，對于(yu)養老服務和房屋安全(quan)設(she)計的(de)需(xu)求(qiu)會(hui)進一步增加，更加注重(zhong)的(de)是社區服務設(she)施(shi)和小(xiao)區品質等，而(er)不是房屋的(de)面積。

綜上所述(shu)，中國房(fang)地(di)產(chan)市場正(zheng)面對(dui)影(ying)響深遠的挑戰，亟需(xu)(xu)通過改革與(yu)轉(zhuan)(zhuan)型以(yi)適應新(xin)(xin)的市場需(xu)(xu)求。這種轉(zhuan)(zhuan)型需(xu)(xu)要考(kao)慮(lv)到房(fang)地(di)產(chan)不再(zai)具有投資價(jia)值、青年人(ren)買房(fang)意愿的變(bian)化以(yi)及生育(yu)率下降(jiang)等(deng)多(duo)重因素。未(wei)來(lai)，房(fang)地(di)產(chan)市場應提供更(geng)加(jia)多(duo)樣化和個性化的產(chan)品，以(yi)滿(man)足(zu)不同消費人(ren)群的需(xu)(xu)求。房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)則需(xu)(xu)要進行結構調整(zheng)和業(ye)(ye)(ye)務(wu)創新(xin)(xin)，尋找新(xin)(xin)的增長點。中國經濟深度(du)依賴房(fang)地(di)產(chan)的局面正(zheng)在(zai)成為過去，政府在(zai)推動(dong)傳(chuan)統產(chan)業(ye)(ye)(ye)升(sheng)級(ji)和新(xin)(xin)興產(chan)業(ye)(ye)(ye)創新(xin)(xin)發展的同時，更(geng)需(xu)(xu)要關注房(fang)地(di)產(chan)底層邏(luo)輯的變(bian)化，在(zai)更(geng)加(jia)廣闊的范圍尋求產(chan)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)型與(yu)發展。

（作者分別系(xi)上(shang)海(hai)交通(tong)大學安泰經濟與(yu)管(guan)理學院教授、上(shang)海(hai)黃金(jin)交易所博(bo)士(shi)后）

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