每經記者(zhe)｜黃婉(wan)銀    每經編(bian)輯｜程鵬(peng) 陳夢妤 蓋源源  ;   

“XX退場，合生進場”“合生346億元拿(na)下最大舊(jiu)改項目”……

過去這兩年，廣州(zhou)舊(jiu)改市場的大主(zhu)角可能只(zhi)有一個。

2021年-2022年，當(dang)其余絕大(da)多數民(min)營房(fang)企由于內外因(yin)素(su)紛(fen)紛(fen)退出或(huo)暫停廣州舊(jiu)(jiu)(jiu)改時(shi)，合生創展選擇大(da)手筆掃貨，進入多個舊(jiu)(jiu)(jiu)改項(xiang)目。據不完全統計，目前合生創展在(zai)廣州已經攬下十余個舊(jiu)(jiu)(jiu)改項(xiang)目。

合(he)生(sheng)創展手(shou)握的大(da)部分都(dou)是好地，長期(qi)以(yi)來給市(shi)場的印象是“隱形地主”，但“開發緩(huan)慢”。同理，舊改(gai)的A面是高(gao)利潤率、高(gao)貨值，B面則是進(jin)程(cheng)緩(huan)慢、周期(qi)漫(man)長。

《每日經濟新聞》記者調查(cha)合(he)生創展位于廣州的(de)舊(jiu)改(gai)項目發(fa)現，合(he)生創展在財務(wu)報表上有體(ti)現的(de)（即已確權）項目多數進(jin)度不及預期。比(bi)如，廣州海珠(zhu)區前進(jin)路項目，從2012年確認合(he)作主體(ti)為合(he)生創展至今，目前依舊(jiu)停滯于簽約階段。

記者2019年也(ye)曾實(shi)地(di)走訪(fang)過前(qian)進路改造項目，將近3年過去，區域內并沒有(you)多少變化，大部分居民仍(reng)在正(zheng)常居住，商鋪有(you)些關閉(bi)了(le)，有(you)些還(huan)在正(zheng)常運營(ying)，只是催促簽約的紅色(se)標語多了(le)起來(lai)，“疫情后舊(jiu)改提檔加(jia)速”“前(qian)進路改造，火力全開”……

耗(hao)時8年后，簽約(yue)7成(cheng)多

在廣州(zhou)市海珠外國(guo)語實驗中學對面(mian)，從(cong)一個沒(mei)(mei)有(you)(you)路(lu)牌、沒(mei)(mei)有(you)(you)門牌的(de)(de)水泥門往里(li)走幾分鐘(zhong)，就能看到前進路(lu)項目改(gai)造工作(zuo)組(zu)辦公室(shi)。這(zhe)里(li)不(bu)是城中村，但因房屋年代久(jiu)遠，這(zhe)個叫云桂(gui)村的(de)(de)地方絕(jue)大多數房屋都(dou)較(jiao)為破舊，還有(you)(you)不(bu)少磚房。

前進(jin)路（云桂(gui)村）改造項(xiang)目范圍為(wei)廣州市(shi)海珠區前進(jin)路以(yi)(yi)南、聚龍大街以(yi)(yi)北、南園新村以(yi)(yi)東、云桂(gui)大街以(yi)(yi)西地段，用地面積約5.43萬(wan)平方米(mi)，用地性質為(wei)住宅(zhai)用地。

在廣(guang)州鋪開的(de)舊改版(ban)圖中(zhong)，前進(jin)(jin)路項目(mu)是合生創展為數(shu)不多(duo)在年報上有所體現(xian)的(de)城(cheng)市更新項目(mu)。2012年8月，合生創展成為這一項目(mu)的(de)合作企業，2015年正式進(jin)(jin)入(ru)拆(chai)遷補償(chang)協議簽訂階段。

近期，記者(zhe)以(yi)購房者(zhe)身份從前進路項(xiang)目改造工作組辦公(gong)室相(xiang)關工作人員處(chu)了解到(dao)，現(xian)在(zai)整體簽約率(lv)(lv)大概有7成多，項(xiang)目分為5個(ge)片區，具體到(dao)每個(ge)片區的簽約率(lv)(lv)各有不同。

據廣州市(shi)2021年7月(yue)發布的(de)《廣州市(shi)城市(shi)更(geng)新(xin)條例(li)（征求意見稿(gao)）》，簽訂房屋(wu)(wu)搬遷補償安置(zhi)協(xie)議的(de)權(quan)利主(zhu)(zhu)體(ti)達到80%以上的(de)，實(shi)施主(zhu)(zhu)體(ti)方可啟動(dong)房屋(wu)(wu)拆(chai)除工作。

記者從現場(chang)了解到，合生創展方面為了推動(dong)簽(qian)約，也拿出(chu)了各種獎勵(li)，“即時簽(qian)約獎2萬(wan)元，搬遷獎勵(li)5萬(wan)元；后續若所在片區戶數總(zong)簽(qian)約率(lv)達70%，對(dui)片區符(fu)合條件的(de)居民再發(fa)放1000元/平方米整體(ti)簽(qian)約獎勵(li)。”

貨(huo)幣補(bu)償(chang)(chang)最高可補(bu)到5萬元/平方(fang)米，對比2015年的(de)初始(shi)賠償(chang)(chang)標(biao)準幾乎翻2倍。此(ci)外，除原址(zhi)回遷之(zhi)外，合生創(chuang)(chuang)展(zhan)目前還提供了異地永遷的(de)選(xuan)擇，均(jun)為合生創(chuang)(chuang)展(zhan)的(de)項(xiang)目，但都是黃埔、增城的(de)住(zhu)宅，距離主(zhu)城區較遠(yuan)，或是海(hai)珠區的(de)公寓。

云桂村居民(min)陳發（化名(ming)）告訴(su)記者，他們家(jia)的(de)(de)房子建成已(yi)經(jing)有50多(duo)年了，家(jia)里人(ren)一(yi)直住(zhu)在(zai)(zai)(zai)這里，很多(duo)居民(min)跟(gen)他一(yi)樣(yang)都不愿意搬走。他們家(jia)一(yi)套(tao)60平(ping)(ping)(ping)方米(mi)的(de)(de)房子是幾個兄(xiong)弟姐(jie)妹共有的(de)(de)，拆(chai)遷的(de)(de)話他只(zhi)能分到十(shi)幾平(ping)(ping)(ping)方米(mi)，按5萬(wan)元/平(ping)(ping)(ping)方米(mi)的(de)(de)補償標準他一(yi)共只(zhi)能獲賠幾十(shi)萬(wan)元，這樣(yang)的(de)(de)賠償額(e)很難在(zai)(zai)(zai)廣州再買(mai)一(yi)套(tao)新房，更(geng)不用(yong)說是在(zai)(zai)(zai)海珠區(qu)。

記者從周邊中(zhong)介了解到(dao)，前進路(lu)附近區(qu)域的二手房掛牌均價多在2.5萬元(yuan)-4萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，加裝(zhuang)電梯的老小區(qu)總(zong)價最便(bian)宜大(da)約也要100萬元(yuan)起。

熟悉前進路改造項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的人士曾告訴《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者，這(zhe)一(yi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)之所以推進緩慢，是(shi)這(zhe)一(yi)片區有平房(fang)超過百年(nian)歷史(shi)且(qie)屋主已(yi)經出國聯系不上；部(bu)分物業確權較(jiao)難，也對(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)推進造成了(le)影響。

這與(yu)記者在現場(chang)了(le)解(jie)到的情況一致(zhi)，項目房(fang)屋歸屬(shu)類型復雜，有華(hua)僑房(fang)屋、無(wu)主房(fang)、無(wu)產(chan)權房(fang)等等。

900億(yi)的(de)誘惑

合生創展(zhan)2022年(nian)年(nian)報顯(xian)示，前進路項目從(cong)2023年(nian)-2025年(nian)都無預計(ji)完(wan)工面(mian)積，2026年(nian)預計(ji)完(wan)工面(mian)積為208,863平方米(mi)，較2021年(nian)年(nian)報的(de)預計(ji)時間又(you)再推遲了一年(nian)。

今年(nian)3月，海(hai)珠(zhu)區(qu)(qu)(qu)公布(bu)2023年(nian)重點(dian)建(jian)設項目(mu)(mu)計劃，58個區(qu)(qu)(qu)重點(dian)建(jian)設項目(mu)(mu)均已列(lie)入《廣州市2023年(nian)“攻城拔寨(zhai)”項目(mu)(mu)計劃》，年(nian)度計劃投資(zi)約180億(yi)元。在城市更新項目(mu)(mu)中，前(qian)(qian)進路項目(mu)(mu)還處(chu)于(yu)前(qian)(qian)期(qi)階段(duan)；廣州第一染(ran)織廠(chang)有限公司(si)的海(hai)珠(zhu)產(chan)城融合(he)智(zhi)能示(shi)(shi)范(fan)區(qu)(qu)(qu)（即(ji)合(he)生?TIT數字(zi)智(zhi)能生活示(shi)(shi)范(fan)區(qu)(qu)(qu)），目(mu)(mu)前(qian)(qian)為續建(jian)階段(duan)。

海珠產城融合(he)智能(neng)示范區是TIT科貿園改造(zao)項目中的(de)一部分，由合(he)生創展(zhan)與廣州紡織工貿集團共(gong)同開發，合(he)生創展(zhan)占(zhan)比65%。

項(xiang)目于2020年3月宣布動工，但建設(she)進(jin)度也較為緩(huan)慢。記者(zhe)發現，今年2月，該項(xiang)目的建設(she)用地規劃許可證(zheng)核(he)發及變更(geng)（協議出讓）才剛(gang)剛(gang)公示(shi)。

合生創展年(nian)(nian)報(bao)也顯示(shi)，TIT科貿園總面(mian)積(ji)(ji)為(wei)904,692平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，未完(wan)工面(mian)積(ji)(ji)為(wei)904,692平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)。預(yu)(yu)計(ji)2024年(nian)(nian)完(wan)工面(mian)積(ji)(ji)249,321平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，2025年(nian)(nian)完(wan)工655,371平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，而2023年(nian)(nian)暫無預(yu)(yu)計(ji)完(wan)工面(mian)積(ji)(ji)。

海珠(zhu)產(chan)城融合智能示范區(qu)也占(zhan)據地理優勢，與“小(xiao)蠻腰(yao)”廣州塔直線距離1.1公里(li)，距離珠(zhu)江新城約2.4公里(li)，臨近合生開發(fa)的豪(hao)宅項目珠(zhu)江帝景。

2021年(nian)，合(he)生創展還拿下廣(guang)州目(mu)(mu)前(qian)投資(zi)總額最大的舊改(gai)項目(mu)(mu)——鳳和(he)（康樂村、鷺江村）更新改(gai)造(zao)(zao)項目(mu)(mu)，改(gai)造(zao)(zao)范圍內總建筑(zhu)面(mian)積335.94萬平方米(mi)，改(gai)造(zao)(zao)投資(zi)總金額約為346.67億元，其中，復(fu)建安(an)置資(zi)金約250.77億元。

去年11月，廣東(dong)省委辦(ban)公廳信息綜合(he)室(shi)在回復(fu)“康樂村(cun)、鷺(lu)江村(cun)舊改是(shi)否(fou)繼(ji)續”的留言時表示(shi)，經(jing)廣州市核查(cha)，海珠區正開展片區策劃方案編制等前期研究工作，相(xiang)關事項將依(yi)(yi)法依(yi)(yi)規(gui)及時向社會公布(bu)。

今年(nian)1月，鳳陽(yang)街(jie)道辦(ban)事處發布《致康樂(le)鷺(lu)(lu)(lu)江居民朋友的一封信》表(biao)示，康樂(le)鷺(lu)(lu)(lu)江片區正按照“拆、治(zhi)、興”要求穩步推(tui)進綜合提升(sheng)工作。在片區人居環境治(zhi)理提升(sheng)方(fang)面(mian)，以(yi)拆除違法(fa)建(jian)設(she)為重(zhong)點(dian)，持續開展安(an)全(quan)消防(fang)整治(zhi)；在片區整體規(gui)劃建(jian)設(she)方(fang)面(mian)，有(you)序推(tui)進城中村更新改造(zao)，徹底解決城中村基礎設(she)施破舊環境臟(zang)亂差、隱患叢(cong)生等頑疾。目前(qian)，康樂(le)鷺(lu)(lu)(lu)江的整治(zhi)和產業轉移已(yi)進入全(quan)面(mian)實施階(jie)段。

據(ju)合生創展官方今年披露(lu)的(de)信息，其預(yu)計(ji)鳳和（康樂(le)村、鷺江村）的(de)貨(huo)(huo)值(zhi)在900億元(yuan)以上(shang)，前進路項目預(yu)計(ji)貨(huo)(huo)值(zhi)120億元(yuan)以上(shang)，TIT科貿園預(yu)計(ji)貨(huo)(huo)值(zhi)500億元(yuan)以上(shang)。

毫無疑問，合(he)生創展(zhan)是有著(zhu)優質資源(yuan)的，但項目的推進卻很難。

在廣(guang)州擁(yong)有舊(jiu)(jiu)改項目的一名(ming)華南本土(tu)房企人士也(ye)(ye)曾告訴記者，2021年(nian)底，公司就已經裁掉了(le)大部分舊(jiu)(jiu)改方面的人員(yuan)，“幾個舊(jiu)(jiu)改項目前期(qi)即使投入了(le)很多(duo)，也(ye)(ye)都(dou)放(fang)棄了(le)。”

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)就廣州舊改項目進度(du)、推進情況等(deng)等(deng)相關問題，向(xiang)合生創(chuang)展方面(mian)發(fa)送(song)采訪函(han)，對(dui)方確認(ren)已(yi)收悉，截(jie)至發(fa)稿未(wei)收到回復。

記者|黃婉銀(yin)

編輯|程鵬?陳夢(meng)妤?杜波 蓋(gai)源源

校(xiao)對|段煉

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