每(mei)經(jing)編輯｜畢陸名(ming)

日前，特斯拉CEO埃(ai)隆·馬(ma)斯克不僅頻頻敲響美國經(jing)濟(ji)警鐘(zhong)，對美國房地產(chan)市場(chang)也(ye)非常悲觀。在他看來，美國房地產(chan)市場(chang)正面臨一場(chang)可能走向崩盤(pan)的危(wei)機。

馬(ma)斯(si)克(ke)周二再次就(jiu)美國商(shang)業地產和(he)更大范圍的(de)房地產市(shi)場正在醞(yun)釀(niang)的(de)危機發出警(jing)告。

圖片來源：視頻截圖

“美國樓市正迅速崩盤”

據財聯社5月31日報道，馬斯(si)克好友(you)、PayPal前(qian)COO大衛·薩(sa)克斯(si)（David Sacks）周一轉(zhuan)發了(le)一條有(you)關洛杉(shan)磯商業(ye)地產危機的推(tui)文，該推(tui)文寫道：“洛杉(shan)磯的辦公(gong)大樓(lou)平(ping)均每(mei)英尺負債230美元(yuan)，今年(nian)唯一售出(chu)的大樓(lou)以每(mei)英尺154美元(yuan)的價格出(chu)售。虧了(le)很多(duo)錢。洛杉(shan)磯最大的房東，加拿大巨頭(tou)布(bu)魯(lu)克菲爾德(de)今年(nian)已(yi)拖欠了(le)超過(guo)10億美元(yuan)的貸款。”

薩克斯評論稱：“洛杉磯辦公大樓的售價比其背負的債務還低。舊金山和其它大城市也如此。”馬斯克回應薩克斯的推文稱：“商業地產正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價”。

最近幾個月(yue)(yue)，馬斯克(ke)已多次(ci)就美(mei)國商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產以(yi)及更廣(guang)泛的(de)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場前景發出警告。今年3月(yue)(yue)底(di)，馬斯克(ke)在(zai)回應(ying)一條有關美(mei)國商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)地(di)產債務的(de)推文(wen)時(shi)稱(cheng)，“這是(shi)目前最嚴重的(de)、迫在(zai)眉睫的(de)問題，抵押貸款也是(shi)如此。”上個月(yue)(yue)，馬斯克(ke)指(zhi)出，居家上班趨勢大幅減少了全球辦公大樓的(de)使用(yong)，對(dui)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產不是(shi)好兆頭(tou)，幾乎所有城市(shi)(shi)的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產空屋率都創下歷史新(xin)高，銀行業(ye)(ye)(ye)(ye)可(ke)能因此陷入危(wei)機。

根據標準普爾全球Case-Shiller綜合指數，3月美國20城房價在非季節調整后，環比下跌1.15%（略好于預期1.6%的跌幅），但是在季節性調整后環比上漲0.45%。

值得注意的是，在非季節調整后，美國房價創下2012年5月以來首次同比下降。

與此(ci)同時，不止一(yi)個行業數據顯示美國地產寒冬仍(reng)在繼續。上上周五，美國30年期按揭貸款利(li)率曾(ceng)升至6.9%，再度(du)逼(bi)近7%大關(guan)，刷(shua)新(xin)兩(liang)個多月來高位。

據第一財經(jing)4月9日報道，實際上(shang)，美(mei)國(guo)樓(lou)市呈“東(dong)升(sheng)西(xi)降(jiang)”的(de)兩極格局。美(mei)國(guo)金鷹房(fang)產投(tou)資公司執行合伙(huo)人陳躍武對(dui)第一財經(jing)記者表示(shi)，目前美(mei)國(guo)東(dong)南部(bu)地(di)區房(fang)價上(shang)升(sheng)10%，是(shi)全(quan)美(mei)最強(qiang)的(de)市場，西(xi)部(bu)地(di)區房(fang)價下降(jiang)2%，是(shi)全(quan)美(mei)最弱的(de)市場。

他表示(shi)：“市場預期美聯(lian)儲將在(zai)2023年(nian)年(nian)中停止升息，并在(zai)2024年(nian)開(kai)啟降息周期，屆時房貸利率(lv)將大幅(fu)下(xia)降，美國(guo)房產(chan)市場將恢(hui)復快速(su)增長，增長幅(fu)度將重新回(hui)到(dao)10%以上。”

“展望2023年，Zillow估計，2022年11月(yue)份到(dao)2023年11月(yue)份，美國平(ping)均(jun)地產價(jia)格將(jiang)小幅(fu)下(xia)跌1.1%。我們(men)認同Zillow的(de)預估。”陳躍武(wu)對第一財(cai)經(jing)記者表(biao)示，“我們(men)預測北卡羅來納州(zhou)、亞特(te)蘭大和(he)達(da)拉斯(si)等地區(qu)的(de)房(fang)(fang)價(jia)在2023年將(jiang)上(shang)漲大約(yue)0至5%左右。而西(xi)(xi)部的(de)舊金山、西(xi)(xi)雅圖、圣(sheng)迭戈等地區(qu)的(de)房(fang)(fang)價(jia)在2023年將(jiang)繼續(xu)下(xia)跌。”

不過他(ta)也認為，隨著美國通脹得到控制(zhi)以及美國經濟在高利率的打擊(ji)下進入衰退，美聯儲(chu)將停止升息(xi)，轉(zhuan)而開始降息(xi)，刺激經濟復蘇。“近期(qi)的美國銀行危機將加速這(zhe)一進程。”他(ta)表示。

美國商業地產“風雨飄搖”

據21世紀(ji)經濟報(bao)道3月24日報(bao)道，和住(zhu)宅市場相對具有韌性不同，在美聯儲大幅收緊貨幣政策(ce)后，商業(ye)地產成了(le)全(quan)球的(de)關鍵風(feng)險之一。

今年3月(yue)初，貸(dai)款(kuan)(kuan)服務機構Mount Street判定黑石(shi)集團有價(jia)值5.62億美元的(de)商業地(di)產(chan)(chan)抵(di)(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)支持證(zheng)券發生違(wei)約，黑石(shi)曾(ceng)向證(zheng)券化(hua)票據持有人(ren)尋(xun)求延期(qi)，以便有時間處置(zhi)資產(chan)(chan)和(he)償還債(zhai)務。但(dan)利率上升(sheng)引發的(de)市(shi)場波(bo)動(dong)中斷(duan)了出售過程，債(zhai)券持有人(ren)也投票反(fan)對進一(yi)步延期(qi)。此外，去年全(quan)年商業地(di)產(chan)(chan)抵(di)(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)支持證(zheng)券的(de)發行都跟(gen)隨商業地(di)產(chan)(chan)的(de)交易量下(xia)(xia)降而下(xia)(xia)行，一(yi)直處于低(di)迷狀態，這也導致商業地(di)產(chan)(chan)借款(kuan)(kuan)人(ren)的(de)信貸(dai)可(ke)用性遭受挑戰。

牛津經(jing)濟研(yan)究院(yuan)首席全(quan)球經(jing)濟學家Innes McFee對記(ji)者(zhe)(zhe)分析稱，美(mei)國商業地(di)(di)產價格對銀(yin)行貸款(kuan)條件的(de)(de)變(bian)化很敏(min)感(gan)，持續的(de)(de)市(shi)場(chang)調(diao)整、地(di)(di)區(qu)銀(yin)行在房(fang)地(di)(di)產融資(zi)中(zhong)的(de)(de)比重過高讓前景更加悲觀。現(xian)在，房(fang)地(di)(di)產投資(zi)者(zhe)(zhe)面臨的(de)(de)關鍵(jian)問題(ti)是，對流(liu)動性(xing)的(de)(de)擔憂將在多大程(cheng)度上影響(xiang)銀(yin)行貸款(kuan)條件。如果(guo)金融狀況(kuang)實質性(xing)惡(e)化，房(fang)地(di)(di)產會首當其沖地(di)(di)受(shou)到沖擊(ji)，在各(ge)個經(jing)濟部(bu)門中(zhong)，金融狀況(kuang)收緊(jin)對房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)影響(xiang)起(qi)效比較快。

“美國銀行業(ye)動(dong)蕩導致(zhi)商業(ye)地產(chan)貸款標準收緊，沖擊力(li)甚至超過(guo)我們(men)的(de)預期。”McFee預計，所有房地產(chan)資本價值將在(zai)2023年下降(jiang)10%，2024年下降(jiang)5%。

不(bu)過，居外(wai)IQI集團聯合創始人(ren)兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）告訴記者(zhe)，亞馬遜和迪士尼等大公司正(zheng)在發動員(yuan)工重返辦公室，一些議員(yuan)倡議取消政府部門人(ren)員(yuan)居家辦公。在不(bu)少美國城市，把商業(ye)寫字樓改造(zao)成住宅(zhai)的項目(mu)(mu)也正(zheng)在推進中，如紐約市就正(zheng)在進行大規模試(shi)驗(yan)，紐約市政府及其項目(mu)(mu)推動者(zhe)非(fei)常重視，將(jiang)其與當年紐約市制造(zao)業(ye)向高科技產業(ye)成功轉型相提并論(lun)，外(wai)界正(zheng)拭目(mu)(mu)以(yi)待。

每日經濟新(xin)聞綜合財聯社、21世(shi)紀經濟報道、第一財經

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