每經記(ji)者｜陳榮浩(hao)  ;  每經編(bian)輯｜魏(wei)文(wen)藝(yi) 易啟江    

2023年5月9日，每日經(jing)濟新聞(wen)與清(qing)華大學中國(guo)企業(ye)研究(jiu)中心聯(lian)合在(zai)北京(jing)舉(ju)行“2023第七屆中國(guo)上(shang)市公(gong)司品牌價值榜發布會”，招商蛇口(kou)位列“2023中國(guo)上(shang)市公(gong)司品牌價值榜”第85名，較去年提(ti)升4位。

這是招商蛇口作為(wei)招商局集團旗下(xia)城(cheng)市綜合開(kai)發運營(ying)(ying)板塊的旗艦企(qi)業，堅持(chi)以“產(chan)融(rong)創(chuang)新，低碳(tan)先鋒，經營(ying)(ying)穩健”為(wei)特(te)色，致力于成為(wei)“美好生活承載者”而鑄就的品牌價值(zhi)和企(qi)業實力的體現。

圖據招商蛇口官微

在(zai)房地產行(xing)業逐(zhu)步回歸理性發(fa)展的當(dang)下，房地產企(qi)業該(gai)如何適應行(xing)業新(xin)的發(fa)展模式？尤(you)其作為頭部(bu)房企(qi)的招商(shang)蛇(she)口(kou)，近(jin)年來為實現有高質量發(fa)展進行(xing)了怎(zen)樣的探索和實踐？

近日(ri)，招(zhao)(zhao)商(shang)蛇口董事長許永(yong)軍(jun)在接受《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時，闡述了招(zhao)(zhao)商(shang)蛇口“跑贏(ying)大市”“好于同行(xing)(xing)(xing)”的解題之道(dao)。談到房(fang)(fang)地產行(xing)(xing)(xing)業(ye)目前的變化，許永(yong)軍(jun)認為，“房(fang)(fang)地產行(xing)(xing)(xing)業(ye)的發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)邏(luo)(luo)輯(ji)與過往相比，已發(fa)(fa)(fa)生(sheng)(sheng)顯(xian)著變化，企業(ye)需(xu)要不(bu)斷(duan)適應行(xing)(xing)(xing)業(ye)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)邏(luo)(luo)輯(ji)的變化。當前行(xing)(xing)(xing)業(ye)的運營邏(luo)(luo)輯(ji)已發(fa)(fa)(fa)生(sheng)(sheng)根本改(gai)變，‘三新(xin)一高’（即新(xin)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)階段、新(xin)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)理念、新(xin)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)格局及推進高質量發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)）將(jiang)成為房(fang)(fang)地產行(xing)(xing)(xing)業(ye)新(xin)的發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)方向(xiang)。”

許永軍表示(shi)，“‘安得廣廈千(qian)萬間(jian)，大庇天下(xia)寒士俱歡顏’，這種訴求(qiu)一直沒有變(bian)過。對于致力成為‘美(mei)好生活(huo)承載者(zhe)’的(de)招(zhao)商蛇口而言，仍(reng)有向(xiang)上的(de)巨大空間(jian)和良好發展(zhan)基礎。”

歷經44載風雨“蓄勢蝶變”

對(dui)招商蛇口來說，歷經(jing)44載(zai)風雨，如今(jin)正蓄勢蝶變(bian)。

招商(shang)局(ju)是中(zhong)國(guo)民(min)族(zu)工(gong)商(shang)業(ye)的(de)先驅(qu)，創立于1872年洋務(wu)運動(dong)時期。同(tong)時，招商(shang)局(ju)也是中(zhong)國(guo)近(jin)代(dai)第(di)一家股份制公(gong)司，曾(ceng)組建了(le)中(zhong)國(guo)近(jin)代(dai)第(di)一支商(shang)船(chuan)隊，開(kai)辦(ban)了(le)中(zhong)國(guo)第(di)一家銀(yin)行、第(di)一家保險公(gong)司等(deng)，開(kai)創了(le)中(zhong)國(guo)近(jin)代(dai)民(min)族(zu)航運業(ye)，帶動(dong)了(le)其他許多近(jin)代(dai)產業(ye)的(de)發展(zhan)，在中(zhong)國(guo)近(jin)現代(dai)經(jing)濟史(shi)和社會發展(zhan)史(shi)上具有重(zhong)要地位。

招商(shang)蛇(she)口(kou)(kou)作(zuo)為招商(shang)局旗(qi)下城市和(he)園區綜合開(kai)發運(yun)營板塊的旗(qi)艦企業，前身(shen)可追溯至1979年創立的蛇(she)口(kou)(kou)工業區。

彼時，蛇口工業區作為中(zhong)國(guo)改革開放的(de)(de)試(shi)驗田，打響了改革開放“第一炮”，“空談誤國(guo)，實干興邦(bang)”“敢(gan)為天下先(xian)”以及(ji)誕生于此的(de)(de)“時間就是金錢，效率就是生命”等(deng)口號都由此風行(xing)全(quan)國(guo)。

誕生于這片土地上的招商蛇(she)口發展(zhan)至(zhi)今(jin)，已經(jing)成為一家集開發業務、資產運營、城市服務三大(da)類業務的綜合(he)發展(zhan)企業。從行(xing)業銷售規模來看，招商蛇(she)口2022年以2926.02億元的銷售金額(e)位居行(xing)業第六。

許(xu)永(yong)軍(jun)是近年(nian)來招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)(kou)發展壯大的(de)見證者。2015年(nian)，許(xu)永(yong)軍(jun)通過公(gong)開選聘從招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)局物流(liu)調(diao)任招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)(kou)，成為蛇(she)口(kou)(kou)工業區吸收合并招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)地產“重大無先例重組(zu)”上市的(de)招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)(kou)首任總經(jing)理；2019年(nian)，許(xu)永(yong)軍(jun)任招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)(kou)董(dong)事(shi)長。

在3月21日招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)召開(kai)的(de)2022年業績發布會現場(chang)，許永軍與(yu)(yu)投資者及(ji)媒體代(dai)表相(xiang)聊甚(shen)歡。他表示(shi)，“招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)的(de)管理(li)層十分愿意跟大家(jia)進行充(chong)分交流(liu)(liu)，也(ye)(ye)十分珍惜每年與(yu)(yu)大家(jia)的(de)交流(liu)(liu)機會，未來招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)也(ye)(ye)不會辜負投資人的(de)期望。”

行業發展邏輯已明顯改變

在(zai)現階段，行業內(nei)提到(dao)較多的(de)(de)一個詞是(shi)“有質(zhi)量的(de)(de)增長(chang)”。但如何才算(suan)有質(zhi)量的(de)(de)增長(chang)，從當下的(de)(de)需求來看，“運(yun)營(ying)”能(neng)力成為(wei)貫穿所有環節中(zhong)的(de)(de)“必選項”，而這一點恰恰是(shi)過(guo)去二十(shi)年的(de)(de)城(cheng)市化進程(cheng)中(zhong)最為(wei)稀(xi)缺的(de)(de)，高杠桿、快周轉稀(xi)釋了(le)行業“精益管理(li)”的(de)(de)密度(du)與濃(nong)度(du)。

“房地產行業的(de)發(fa)展(zhan)邏輯(ji)正發(fa)生明顯改變，未(wei)來(lai)‘三新一高(gao)’將(jiang)成(cheng)為(wei)房地產行業新的(de)發(fa)展(zhan)方向，這也將(jiang)成(cheng)為(wei)招商(shang)蛇口未(wei)來(lai)3到5年(nian)決策的(de)依據。”

在許(xu)永軍看來，雖然房地產行業發展邏輯(ji)已變化，但是以美(mei)好生(sheng)活作(zuo)為目標、尤(you)其(qi)是空間生(sheng)活的市場期(qi)望，需求(qiu)量非(fei)常大(da)。“上千年來‘安得廣廈千萬間，大(da)庇天下(xia)寒士(shi)俱歡(huan)顏(yan)’這種訴求(qiu)一直(zhi)沒有(you)變過。”

為了(le)適應行(xing)業(ye)(ye)變(bian)化，招商蛇口適時進行(xing)了(le)戰略調(diao)整。許(xu)永(yong)軍(jun)提到，招商蛇口通過(guo)(guo)系統(tong)復盤(pan)，對過(guo)(guo)往業(ye)(ye)務(wu)進行(xing)了(le)重新劃分，歸納(na)出(chu)了(le)三大(da)類核心業(ye)(ye)務(wu)，包(bao)括開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)、資產(chan)經(jing)營(ying)和城(cheng)市(shi)(shi)服務(wu)。其中，開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)是以住宅(zhai)為主(zhu)的可售型產(chan)品，資產(chan)運營(ying)包(bao)括商業(ye)(ye)辦公、公寓等持(chi)有物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)與資產(chan)管(guan)理(li)，而城(cheng)市(shi)(shi)服務(wu)包(bao)括物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)、會展、郵輪(lun)、康養等城(cheng)市(shi)(shi)運營(ying)服務(wu)。

除了在(zai)業(ye)(ye)務(wu)上進行(xing)劃分外，招商蛇(she)口也(ye)在(zai)持續推動“133341”戰略的(de)落(luo)地，做強(qiang)開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)的(de)基本盤，為非(fei)開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)轉型培育提供資(zi)源支持。同時，充分利(li)用REITS盤活(huo)存量資(zi)產(chan)(chan)，形成(cheng)商業(ye)(ye)邏輯的(de)閉環，助(zhu)力(li)資(zi)產(chan)(chan)運營和(he)城市服務(wu)業(ye)(ye)務(wu)發(fa)展壯大(da)，引領行(xing)業(ye)(ye)新發(fa)展模式。

年報顯示，開發業(ye)務層面，招商蛇口(kou)去年銷(xiao)售面積1194萬平方米，銷(xiao)售金(jin)額(e)2926.02億(yi)元，銷(xiao)售金(jin)額(e)排行業(ye)第(di)六位。資產(chan)運(yun)營(ying)業(ye)務方面（包括集中商業(ye)、寫字樓(lou)、產(chan)業(ye)園、長租(zu)公寓和酒店），招商蛇口(kou)2022年實現(xian)全口(kou)徑資產(chan)運(yun)營(ying)收(shou)入(ru)（未扣除(chu)租(zu)金(jin)減免(mian)金(jin)額(e)）57.1億(yi)元，實現(xian)EBITDA 30.4億(yi)元，分別同比增(zeng)6.2%和6.9%。

除在業務(wu)上更為聚焦(jiao)核心業務(wu)外，招商蛇口在內部包括管理、組織架構等方面也迎來(lai)新的調(diao)整(zheng)。

“除了在業(ye)(ye)務(wu)劃分上進行(xing)調整外，招(zhao)商蛇(she)口在業(ye)(ye)務(wu)聚(ju)焦上也發生了改變(bian)。所謂的四個聚(ju)焦，是指區域聚(ju)焦、業(ye)(ye)務(wu)聚(ju)焦、管理聚(ju)焦和風(feng)控聚(ju)焦。”

許永(yong)軍(jun)表示，業(ye)務和區域(yu)聚焦，是(shi)為了積(ji)極(ji)把握空間布(bu)局的(de)結構(gou)機會，把資(zi)源投向重點(dian)城市，在國家(jia)戰略重點(dian)區域(yu)聚焦，積(ji)極(ji)為產業(ye)集聚，以市場導向實(shi)現效(xiao)益提升。而管(guan)理(li)聚焦就是(shi)聚焦核心區域(yu)核心業(ye)務，進行人(ren)力資(zi)源、組織架構(gou)、激勵機制的(de)優化調配，提升內部效(xiao)率。

作為央企，招商蛇(she)(she)口一(yi)貫注重風(feng)險控制。市場給予招商蛇(she)(she)口最大的(de)(de)評價就(jiu)是(shi)一(yi)個“穩”字，這也是(shi)招商蛇(she)(she)口好于(yu)同行、優(you)于(yu)大勢(shi)的(de)(de)重要原因。而防風(feng)險的(de)(de)核心是(shi)從資產和(he)負(fu)債兩端(duan)入手，嚴(yan)防流(liu)動(dong)性風(feng)險，負(fu)債端(duan)嚴(yan)守“三道紅線(xian)”。

房地產市場將持續分化

作(zuo)為(wei)(wei)頭(tou)部房企，如何(he)看待(dai)未來房地產行業的發展？許永軍認為(wei)(wei)，2023年仍是(shi)房地產行業長效機制不斷完(wan)善的一年，市場的發展格局將(jiang)進一步分化。

“如果(guo)從房(fang)地產行(xing)業的(de)(de)(de)體量來(lai)(lai)看(kan)，這仍然(ran)是一個10萬億級以(yi)上的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)，行(xing)業的(de)(de)(de)馬太效應(ying)依然(ran)明顯，頭部(bu)企業的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)機會也更(geng)強勁。尤其(qi)是在政(zheng)策不斷(duan)加碼的(de)(de)(de)背景下(xia)，政(zheng)策底(di)開始(shi)逐步顯現(xian)。從宏(hong)觀趨(qu)勢來(lai)(lai)看(kan)，行(xing)業將在新模式的(de)(de)(de)引導下(xia)逐步回(hui)歸健康理(li)性(xing)，而(er)且還能走得長遠(yuan)。”

許永軍表示，從行(xing)業(ye)(ye)發展格局來看(kan)，2023年(nian)是(shi)充滿希望(wang)的(de)。政府重申(shen)了房地(di)產(chan)仍是(shi)支柱產(chan)業(ye)(ye)，各(ge)地(di)的(de)利好政策也(ye)(ye)在(zai)頻(pin)頻(pin)出臺，正逐(zhu)步(bu)推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)從高(gao)杠桿、高(gao)負債、高(gao)周(zhou)轉的(de)模(mo)式向新發展模(mo)式平(ping)穩(wen)過渡，這對行(xing)業(ye)(ye)來說也(ye)(ye)是(shi)一件好事(shi)。從現在(zai)房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)的(de)情況來看(kan)，最(zui)艱難(nan)的(de)階段已經過去。

在(zai)(zai)過去(qu)一年，招(zhao)商蛇口在(zai)(zai)不少城市(shi)的市(shi)占率逐步攀升，比(bi)如在(zai)(zai)上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市(shi)場占有率超10%；在(zai)(zai)上海、蘇州、合肥、南通排名(ming)TOP1；在(zai)(zai)深(shen)圳、南京、徐州則(ze)進(jin)入TOP3。

與此(ci)同(tong)時(shi)，招(zhao)商蛇口(kou)的拿地投資力度(du)也沒有放松。年報顯(xian)示，2022年招(zhao)商蛇口(kou)在熱點城市累計獲取地塊56宗(zong)，總計容建筑面積約726萬平方(fang)米，總地價約1279億(yi)元。

在(zai)(zai)(zai)中指研(yan)究(jiu)院公布的2022年房企新增(zeng)貨值TOP100榜上，招商蛇口以(yi)1584億(yi)元的全口徑新增(zeng)貨值排在(zai)(zai)(zai)第(di)三位；以(yi)1117億(yi)元的權益新增(zeng)貨值排在(zai)(zai)(zai)第(di)四(si)位。

“我們對行業、對公司的未(wei)來發(fa)展充(chong)滿了信心。招商蛇口也(ye)將(jiang)繼續抓實經營管理，努力(li)為股東創(chuang)造價值。”

此外，對于(yu)行業關注度較高的(de)ESG領(ling)域(yu)，許永軍(jun)提到，“ESG領(ling)域(yu)同樣是招商蛇口關注的(de)重要(yao)方向。”

首先在內(nei)部結構調整(zheng)上，為了(le)完善可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展治理架構，招商(shang)蛇口(kou)將“董事(shi)會(hui)戰(zhan)略委員(yuan)會(hui)”變更(geng)為“董事(shi)會(hui)戰(zhan)略與可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展委員(yuan)會(hui)”，強化董事(shi)會(hui)對可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展事(shi)務(wu)的(de)(de)決策權；成立(li)(li)橫向組(zu)織(zhi)“可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展領(ling)導小(xiao)組(zu)”，統籌管理ESG三個維度的(de)(de)可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展事(shi)務(wu)；在“可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展領(ling)導小(xiao)組(zu)”之下，設立(li)(li)“可(ke)(ke)持(chi)(chi)(chi)續(xu)發(fa)(fa)展工作(zuo)(zuo)小(xiao)組(zu)”，牽頭落實各項ESG工作(zuo)(zuo)要求。

在具體實施方面(mian)，包括舉(ju)行招(zhao)商(shang)蛇口業績發布(bu)會等重要活(huo)動和推進裝(zhuang)配式(shi)建筑等舉(ju)措(cuo)，都是按照低碳(tan)或者零碳(tan)的(de)標準在執(zhi)行的(de)。圍繞健康人居需(xu)求，招(zhao)商(shang)蛇口還研發并打造“4+X”健康科技住宅體系(xi)，對健康人居環境的(de)持續(xu)探索。

年報顯示，截至2022年末，招(zhao)商蛇口累計建設綠(lv)色建筑認證項目(mu)431個，其中高星級綠(lv)色建筑占比達到(dao)66.82%。

開發業務是招商蛇口的基本盤

不(bu)同(tong)發展時期，對(dui)企(qi)業(ye)來說也有不(bu)同(tong)使命和目(mu)標。

在許永(yong)軍看(kan)來(lai)，開發業(ye)務是招商蛇(she)口(kou)的基(ji)本(ben)盤，是規模(mo)和利潤的主要(yao)保障。當下招商蛇(she)口(kou)需要(yao)做的是穩固基(ji)本(ben)盤，為(wei)”第二增(zeng)長曲(qu)線“的培育(yu)提供緩沖和支持。

“我(wo)們(men)的社區(qu)開發業務必須要穩住營收規模，提升(sheng)(sheng)利潤水平。將繼續(xu)堅(jian)持以銷定(ding)(ding)產，保持區(qu)域聚焦、城市(shi)生根，堅(jian)定(ding)(ding)執行以市(shi)場為導(dao)向，牽(qian)引公司資源的優化配置，持續(xu)提升(sheng)(sheng)我(wo)們(men)在重(zhong)點城市(shi)的市(shi)場份(fen)額。”

為(wei)此，2023年(nian)招商蛇口(kou)提出“計(ji)劃實現3300億(yi)銷售(shou)金額”的目標。

此外(wai)，對于(yu)招(zhao)商蛇口(kou)在資(zi)產運(yun)營方向的(de)側重點，許永軍表(biao)示，資(zi)產運(yun)營業務作為招(zhao)商蛇口(kou)重要的(de)新動能和業務之一，將堅持雙百(bai)戰(zhan)略，持續推進業務聚焦有(you)進有(you)退和主輔有(you)別、輕重并舉(ju)的(de)發展策(ce)略，堅定(ding)不移(yi)地實(shi)現百(bai)億經營收入(ru)目標。

“其中(zhong)，集(ji)中(zhong)商業(ye)、產(chan)業(ye)園區、長(chang)租公寓(yu)是招商蛇口資(zi)產(chan)運營的(de)三個重(zhong)要(yao)賽道，集(ji)中(zhong)商業(ye)以能力提升(sheng)為前提，聚焦核(he)心(xin)市場，完(wan)成集(ji)中(zhong)商業(ye)城(cheng)市布(bu)局(ju)，夯(hang)實核(he)心(xin)資(zi)產(chan)培育。”

而對于目前行業內盛行的(de)(de)“數字化(hua)”，許(xu)永軍也(ye)表達了自己的(de)(de)看法(fa)：“數字化(hua)也(ye)是(shi)(shi)順應時(shi)勢的(de)(de)一種舉(ju)動(dong)，主要是(shi)(shi)為了提高內部的(de)(de)管理效(xiao)率和提升(sheng)優化(hua)客戶體驗。招商(shang)蛇口現(xian)在也(ye)在積極推動(dong)園區、商(shang)業、公寓、文旅(lv)、健康等領域的(de)(de)產(chan)業數字化(hua)轉型。”

這種數字化(hua)轉型，并(bing)非只是一(yi)種單純的(de)技術(shu)工(gong)具(ju)，而是通(tong)過數字化(hua)技術(shu)的(de)應用和(he)創新來(lai)(lai)為(wei)業務賦能，從房地產(chan)開發延(yan)伸至(zhi)園區、商業辦公、公寓、健康(kang)等(deng)多個(ge)領域，通(tong)過數字化(hua)及資源整合的(de)方式將上下游的(de)不同(tong)元素串聯起來(lai)(lai)，最(zui)終形成一(yi)個(ge)閉環運(yun)營的(de)“產(chan)業數字化(hua)生(sheng)態圈”。

將充分利用REITS盤活存量資產

除了在發展策(ce)略上迎來調整(zheng)，《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者還注意(yi)到，招商蛇口(kou)還走在了公(gong)募REITs前列，招商蛇口(kou)同(tong)時擁有(you)境內外兩(liang)個上市REITs平(ping)臺：蛇口(kou)產園REIT和招商局商業房托基金。

2021年(nian)(nian)6月21日(ri)，蛇(she)口(kou)產(chan)園REIT正式于(yu)深(shen)圳(zhen)(zhen)證券交易所上市(shi)，首發資產(chan)為位于(yu)深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)南(nan)山區蛇(she)口(kou)網谷產(chan)業(ye)園的萬融大廈(sha)及萬海大廈(sha)。2022年(nian)(nian)9月28日(ri)，蛇(she)口(kou)產(chan)園REIT正式申報擴募并新購入基礎設施項目，擬購入資產(chan)為位于(yu)深(shen)圳(zhen)(zhen)光(guang)明(ming)區招商(shang)局智慧城的加速器二期(qi)資產(chan)。

談及招商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)在公(gong)募REITs的(de)發展經驗(yan)，許永軍提到，“近期(qi)，我們與清(qing)華(hua)金(jin)融(rong)五道口(kou)聯(lian)合推出《構建(jian)不動產金(jin)融(rong)大循環》專著，主要是講中國REITs的(de)實(shi)踐與探討(tao)，這也(ye)是招商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)在REITs方面(mian)的(de)實(shi)踐總結(jie)。”

在行(xing)業重大變局時期，招商蛇(she)口再次秉承先(xian)行(xing)先(xian)試的改革精神積極響(xiang)應國家號召，身(shen)體力行(xing)REITs實踐，構建“投(tou)(tou)(tou)、融(rong)、建、管、退”全生命(ming)周期發展模式與投(tou)(tou)(tou)融(rong)資(zi)機制，以存量帶增量、以融(rong)資(zi)促投(tou)(tou)(tou)資(zi)，提高投(tou)(tou)(tou)資(zi)效率(lv)和(he)投(tou)(tou)(tou)資(zi)水平，最終實現良(liang)性循環。

在新發展階段，走(zou)在高質量發展道(dao)路上(shang)的招商蛇口(kou)，正(zheng)在穩行(xing)蓄勢，蝶變(bian)可期。

封面圖(tu)片來(lai)源：圖(tu)據招商蛇口官微