每經(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)編輯｜程鵬 陳夢妤 蓋源(yuan)源(yuan)    

這(zhe)段(duan)時間，上海華僑(qiao)城(cheng)·純水岸這(zhe)個(ge)區域絕(jue)版地王(wang)項目的業(ye)主們投訴(su)意見不斷。

該樓盤多名業主眼看新房快要完工交付，卻發現“貨不對板”——前期宣傳時外立面為鋁板+玻璃幕墻，如今卻大面積更改為涂料，外觀“變臉”降低了顏值和品質，讓業主很是郁悶。

為此，業主們頓時炸開了鍋，紛紛質疑：開發商開盤前悄悄變更規劃，導致樓盤外觀“變臉”，品質和顏值大大降低，直接影響了消費者的權益。

2020年7月，上海土拍連破記錄，虹口區嘉興街道地塊溢(yi)價(jia)率超(chao)28%、楊浦區定海社區D5-1地塊溢價率近19%，浦東新區唐鎮鎮北社區PDP0-0404單元D-04-06地塊，在鏖戰200余輪后，被華僑城以樓板價4.4萬元/平方米、總價超50億元摘得，溢價率19.07%。此后，上海土拍規則鎖定10%溢價上限，該地塊也成為唐鎮絕版地王。

華僑(qiao)城·純(chun)水(shui)岸 每經記者 包晶(jing)晶(jing) 攝

地王曾經創下開盤售罄的驕人戰績，但自2023年初起，華僑城·純水岸業主就因外立面減配問題頻繁投訴，隨著工程不斷推進，業主們又發現了圍墻貨不對板、車庫粗糙、大門與原方案有出入等問題。上海電視臺新聞綜合頻道2023年1月16日曾對此進行報道，但截至目前，業主與項目公司仍未達成一致。

開發商華僑城方面回應《每日經濟新聞》記者表示：“浦東(dong)新區(qu)唐(tang)鎮項(xiang)目由上海唐(tang)僑(qiao)盈置業有限公司（下稱唐(tang)僑(qiao)盈置業）開發，在施工建設過程(cheng)中，部(bu)分(fen)客戶認為項(xiang)目外立面(mian)變更并(bing)向相(xiang)關政(zheng)府(fu)部(bu)門(men)進行投訴(su)，由相(xiang)關政(zheng)府(fu)部(bu)門(men)進行充分(fen)的核實調查后認定我司經(jing)營合規合法，我司也就此一(yi)直高度(du)重視并(bing)保(bao)持與(yu)客戶的密切溝通。”

以(yi)光污染為名

開盤前悄(qiao)然申報修(xiu)改方案(an)

有業主發現，1-14#北立面的樓梯井外立面，每棟均有鋁板被更換成了涂料，并且做成與鋁板形態一致的格子外觀，但因色差極大，業主認為這對建筑外觀造成了嚴重影響(xiang)。

據(ju)新民晚報(bao)，不滿(man)的業主開(kai)始向(xiang)相關部(bu)(bu)門(men)(men)投(tou)訴，得到的答復是：北側外(wai)立面局部(bu)(bu)由鋁板調整為涂料，是經過(guo)規劃(hua)部(bu)(bu)門(men)(men)批準的，“現場施(shi)工也是按照變更后(hou)的設計圖(tu)紙實施(shi)的”。

這樣的回復讓業主感到驚訝，隨后他們向相關部門調取資料，終于發現了其中的“奧秘”——原來，早在2021年9月，在辦理預售許可證之前，開發商就向浦東規劃部門提交了一份《情況說明》，申請將項目北外立面局部的鋁板材質改為涂料。

情況說明 圖片來源：新民晚報

記者看到，唐僑盈置業在《情況說明》中列出：“經過我司深化設計研究發現，原先設計的部分鋁塑板材質的外立面因材料材質將造成反光并產生光污染，我司擬對施工幢號為1-14#樓的局部北側外立面進行優化調整，將局部的鋁塑板替換為環保涂料，減少鋁塑板反光帶來的光污染，提升外立面安全系數和環保程度。”

唐僑盈(ying)置業也拿出了上海市浦東新區規劃和自然資源局“關于準予變更該項目1-14#住宅建筑單體北側立面局部調整”的文件，該文件落款日期為2021年10月15日。

 

開發商的效果圖 圖片來源：新民晚報

最讓業主們無法接受的是，開發商提出的變更申請，都是“背后”操作完成的，提出前和獲批后均沒有進行公示。而且明明申請在先、開盤在后，已經申請了更改，但變更期間的營銷推廣(guang)和售(shou)樓處沙(sha)盤展示，樓棟(dong)外立面均(jun)標識為鋁板，即(ji)便進入2021年(nian)12月22日-28日的認購期，開發商也未將此項變更以任何形式告知購房人。而(er)在(zai)業主簽署的(de)購房合(he)同中，對外立面(mian)的(de)表(biao)述為“鋁(lv)板、幕墻、涂料”等，較為籠(long)統，也沒有寫明具體構成比(bi)例。

2022年1月17日項目開盤，788組成功購入的幸運業主沉浸在喜悅之中，但隨后而來的“驚喜”令他們無法接受。

對于最具爭議的“外(wai)立面(mian)鋁板換涂料”問題，《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者6月3日(ri)下午來(lai)到項目(mu)現場，樓(lou)棟北(bei)側外立(li)面的(de)(de)確(que)使(shi)用了涂(tu)料，但項目(mu)北(bei)面緊鄰的(de)(de)德淳(chun)路(lu)為雙向兩車道，“紫金9號”小區(qu)一期(qi)2號樓(lou)、6號樓(lou)、8號樓(lou)緊鄰馬(ma)路(lu)，與華(hua)僑城·純水(shui)岸距離的(de)(de)確(que)非常近。

律師(shi)稱“開發商難以被認定為違(wei)約”

多(duo)次交涉未果之下，今(jin)年5月，雙方產生了沖突。

對此(ci)，5月25日，華僑城A董秘在(zai)投資(zi)者平臺回復(fu)時提到，這(zhe)次沖突是(shi)項(xiang)目在(zai)施工建設(she)過(guo)程中，部分客(ke)戶(hu)(hu)認(ren)為項(xiang)目外立面變更引起。公司一(yi)(yi)直保持(chi)高度(du)關(guan)注(zhu)，與客(ke)戶(hu)(hu)積極溝(gou)通，同(tong)步啟動客(ke)戶(hu)(hu)應(ying)答機(ji)制。持(chi)續在(zai)政府相關(guan)部門的(de)(de)監管指導下合(he)法合(he)規、坦率溝(gou)通、妥善處(chu)理客(ke)戶(hu)(hu)訴(su)求。我們非常理解客(ke)戶(hu)(hu)的(de)(de)訴(su)求，真誠希望與廣大(da)客(ke)戶(hu)(hu)一(yi)(yi)起構建開放包容的(de)(de)溝(gou)通機(ji)制，并愿(yuan)意(yi)在(zai)此(ci)基礎上進行(xing)有(you)益(yi)會談。

那么，對于(yu)已經獲(huo)得許(xu)可的(de)變更，業主是否(fou)有反對權？

“在預售(shou)前，我(wo)(wo)司為項(xiang)目單一產權人，可以單獨向相關(guan)部門申請調(diao)整；唐(tang)鎮華僑(qiao)城公(gong)眾號是我(wo)(wo)司唯一官方發(fa)布信息(xi)的(de)公(gong)眾平(ping)臺，未對項(xiang)目外立面有相關(guan)宣(xuan)傳。”華僑城方面認為(wei)。

從事建(jian)(jian)(jian)筑建(jian)(jian)(jian)造(zao)行業23年的(de)工程師江程對《每日經濟新聞》記者表示，外立面的(de)變更，由開發企業申請，符合(he)審(shen)批條件的(de)，相關部門審(shen)批通(tong)過即可進行施工。事實上在建(jian)(jian)(jian)筑行業，因客觀因素改變設計方案，是非常常見的(de)。

記(ji)者(zhe)向上海市(shi)光明律師事務所律師付永(yong)生、顧準咨詢時(shi)，獲(huo)得的(de)(de)答復是，“類似的(de)(de)局部變更非(fei)常多(duo)，只是廣大業主(zhu)(zhu)(zhu)沒(mei)有注意(yi)到(dao)，或者(zhe)注意(yi)到(dao)但沒(mei)有意(yi)愿、時(shi)間、能力、財力等種種原因維權(quan)(quan)。有的(de)(de)業主(zhu)(zhu)(zhu)完(wan)全不(bu)(bu)在意(yi)外立面的(de)(de)變更，有的(de)(de)業主(zhu)(zhu)(zhu)沒(mei)有時(shi)間參與，有的(de)(de)業主(zhu)(zhu)(zhu)不(bu)(bu)相(xiang)信(xin)維權(quan)(quan)成(cheng)功，也(ye)有很多(duo)業主(zhu)(zhu)(zhu)抱著(zhu)事不(bu)(bu)關己、高高掛(gua)起的(de)(de)態(tai)度。”

如果已(yi)經在宣傳(chuan)冊、公開資料、沙盤，售樓(lou)處介紹等(deng)明確了(le)項(xiang)目這一細節，后期再做更改，是否有(you)欺(qi)詐之嫌(xian)？

付永生、顧準兩位律師表示：“開發商難以被認定為違約，并且不可能被認定為欺詐。法律上的‘欺詐’屬于特殊的法律用語，和日常所說的‘欺詐’完全不同。”

2020年12月23日通過(guo)的(de)《最高人(ren)民(min)法院關于審理商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)糾紛案(an)件適用法律若(ruo)干問(wen)題(ti)的(de)解釋(shi)》第3條規定(ding)：“商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)銷售廣(guang)告(gao)和宣傳資料(liao)為(wei)要(yao)約(yue)邀請，但是出賣人(ren)就商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)開發規劃范(fan)圍內的(de)房(fang)(fang)(fang)屋及相(xiang)關設施所(suo)作的(de)說(shuo)(shuo)明(ming)和允(yun)諾(nuo)具體確(que)定(ding)，并對(dui)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)的(de)訂立以及房(fang)(fang)(fang)屋價(jia)格(ge)的(de)確(que)定(ding)有重大影(ying)響(xiang)的(de)，構成要(yao)約(yue)。該(gai)說(shuo)(shuo)明(ming)和允(yun)諾(nuo)即使未(wei)載入商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)，亦應當(dang)為(wei)合(he)(he)同(tong)內容，當(dang)事人(ren)違(wei)反的(de)，應當(dang)承(cheng)擔違(wei)約(yue)責任。

“想(xiang)獲得(de)賠償(chang)的可能性極低”

業(ye)主(zhu)(zhu)們的(de)訴求是(shi)，要(yao)求開發商(shang)與(yu)廣大業(ye)主(zhu)(zhu)達(da)成補救方案，恢復與(yu)宣(xuan)傳(chuan)物料一致(zhi)的(de)外立面(mian)鋁板材(cai)質、小區(qu)圍(wei)墻，降低業(ye)主(zhu)(zhu)因該虛(xu)假宣(xuan)傳(chuan)造成的(de)損(sun)失；刪改不公平格式(shi)條款，保障業(ye)主(zhu)(zhu)權益等。

據記者多方了解，業主訴求并未得到滿足，部分業主也尋求了法律人士的幫助，但被告知“打贏的機會不大”。

付(fu)永生、顧準兩(liang)位(wei)律師告訴(su)記者，“根據最高(gao)人民法(fa)院的(de)(de)(de)規(gui)定，廣(guang)告宣(xuan)傳資料，凡是沒有(you)(you)(you)寫(xie)進合同(tong)的(de)(de)(de)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)變(bian)更(geng)，都(dou)不(bu)(bu)算違(wei)約。除非對買賣(mai)有(you)(you)(you)重大影響(xiang)的(de)(de)(de)，即使不(bu)(bu)寫(xie)進合同(tong)，也算合同(tong)的(de)(de)(de)一部分，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)隨意變(bian)更(geng)，就構成違(wei)約，就要賠(pei)償(chang)(chang)。但(dan)如(ru)何(he)理(li)解‘重大影響(xiang)’”，眾(zhong)說紛紜。外立(li)面的(de)(de)(de)變(bian)更(geng)，有(you)(you)(you)可能(neng)被(bei)法(fa)院認定為一般影響(xiang)，就不(bu)(bu)算合同(tong)有(you)(you)(you)約定，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)行為不(bu)(bu)違(wei)約，不(bu)(bu)需(xu)要賠(pei)償(chang)(chang)。”

“通過民(min)事訴訟維(wei)權，更是難(nan)上(shang)加難(nan)。業主有權利維(wei)權，要求(qiu)開(kai)發(fa)商予以(yi)賠償，但(dan)是根據本案的具(ju)體情況(kuang)，獲勝(sheng)的可(ke)能性很(hen)低(di)，而且即(ji)使獲勝(sheng)，單戶業主賠償的金額極低(di)。”兩位律師(shi)表示(shi)。

事(shi)實上，記者從其他項目業主維權訴求中也獲(huo)知，買房(fang)人在交(jiao)易之(zhi)(zhi)前(qian)并(bing)不能(neng)(neng)預看合同(tong)，而(er)等到(dao)正式購(gou)房(fang)時(shi)，特別是紅盤需要(yao)搖號(hao)選(xuan)房(fang)，迅(xun)速(su)做決定，仔細審核購(gou)房(fang)合同(tong)的時(shi)間少之(zhi)(zhi)又(you)少，對(dui)于(yu)合同(tong)細節(jie)并(bing)沒有識別能(neng)(neng)力，而(er)維權之(zhi)(zhi)中的部分(fen)爭議焦(jiao)點，往往隱藏(zang)在合同(tong)的細枝末節(jie)里(li)。

那么，以“合同(tong)為(wei)(wei)準”“以實際交(jiao)付(fu)為(wei)(wei)準”，能否成(cheng)為(wei)(wei)開發商的擋箭牌？

“業主(zhu)可(ke)以聘請律師審(shen)核合(he)同(tong)，對(dui)于(yu)廣告宣傳、沙(sha)盤、銷售口頭介紹一一對(dui)比(bi)書面(mian)合(he)同(tong)，查(cha)漏補缺。對(dui)于(yu)業主(zhu)認為重要的(de)遺漏內容(rong)，和開發商協商寫到合(he)同(tong)中(zhong)的(de)補充(chong)條(tiao)款(kuan)中(zhong)。”

對(dui)于此事的(de)最新進展(zhan)，華(hua)僑城方面(mian)也回應稱：“唐鎮項目目前(qian)正處于施(shi)工階(jie)段，對(dui)于部分客戶反(fan)映的(de)相關問題(ti)，我(wo)司將(jiang)根據國家相關規范進行全面(mian)排(pai)查(cha)，確保早日將(jiang)項目建(jian)設完(wan)成。”

發(fa)(fa)稿(gao)前，據(ju)業主代表(biao)反饋，開(kai)發(fa)(fa)商方(fang)面已口(kou)頭答應恢復鋁板，但(dan)還要等正式的書面通知。對此(ci)記者也向華(hua)僑(qiao)城方(fang)面予以核實，但(dan)截至發(fa)(fa)稿(gao)尚未(wei)收到有效回復。

記者(zhe)|包晶晶

編(bian)輯|程(cheng)鵬(peng) 陳(chen)夢妤 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|段煉

封面圖片來源(yuan)：每(mei)經記者 包晶晶 攝

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