每經記者｜陳利 包晶(jing)晶(jing)    每經編(bian)輯｜陳夢妤     

226234套，重慶正(zheng)成為當前(qian)全(quan)國二手房掛牌規模最(zui)大的城市。

82%，上海正成為當前全國二手房掛牌規模增幅最(zui)大的城市(shi)。

全國二手房(fang)市場復蘇之路跌宕起伏(fu)，2023年前兩個季度，掛牌(pai)量(liang)逐步高企、成交價格重回下(xia)跌區(qu)間(jian)。

上海易居研究院監測(ce)的全國13個重點城市，二手房掛牌量在(zai)6月初攀上199萬套，相(xiang)比今年初的159萬套，增幅達(da)到25%。

“從(cong)歷史長周期角度(du)看，過去二(er)(er)手(shou)房(fang)總體處(chu)于‘不愁賣(mai)’階段，而現在二(er)(er)手(shou)房(fang)開(kai)始(shi)步入‘愁賣(mai)’階段，意味著二(er)(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)已經(jing)從(cong)賣(mai)方市(shi)場(chang)開(kai)始(shi)悄然變為買(mai)方市(shi)場(chang)。”易居研究院認(ren)為。

《每日經濟(ji)新聞》記者調查發(fa)現，今年(nian)3月12日，重慶的(de)二手(shou)房掛牌量才(cai)首次(ci)突破19萬大(da)關(guan)，3個月時間新增(zeng)掛牌房源(yuan)(yuan)超(chao)過3萬套；武漢超(chao)過80%的(de)二手(shou)房均在降價(jia)，今年(nian)已經有超(chao)1000家(jia)中(zhong)介門(men)店關(guan)門(men)；上海個別門(men)店店東則(ze)為置換(huan)房源(yuan)(yuan)的(de)客(ke)戶用(yong)火鍋(guo)券充抵(di)了10萬元中(zhong)介費，一些中(zhong)介門(men)店則(ze)虧錢運營。

重慶掛牌價不及兩年前

張(zhang)程（化名）后悔了：兩年前，曾有買(mai)家出價132萬元，要(yao)買(mai)自己一套位(wei)于(yu)渝北區北岸新(xin)洲(zhou)的套二(er)，“當時覺得價格(ge)上還能再漲點，也(ye)不急著出手。”

然而兩年(nian)過(guo)去了，當時能(neng)賣132萬(wan)(wan)元的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)，如(ru)今(jin)連120萬(wan)(wan)元都賣不(bu)(bu)到了。據張(zhang)(zhang)程(cheng)(cheng)介(jie)紹，這套房(fang)(fang)(fang)子(zi)是2018年(nian)花98萬(wan)(wan)元買的(de)二手房(fang)(fang)(fang)，91平方(fang)米，單價(jia)剛過(guo)10000元，“如(ru)果以現(xian)在這個價(jia)格(ge)出(chu)(chu)售，除了貸款(kuan)利(li)息(xi)和之前入住時的(de)翻修，可能(neng)只(zhi)保證剛好(hao)不(bu)(bu)虧錢(qian)。”張(zhang)(zhang)程(cheng)(cheng)告訴記者(zhe)，現(xian)在他暫時不(bu)(bu)降(jiang)價(jia)出(chu)(chu)售，“再穩(wen)穩(wen)”，“萬(wan)(wan)一之后價(jia)格(ge)又能(neng)有所(suo)上漲呢？”

“現在(zai)(zai)這(zhe)(zhe)個小區(qu)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)價格跟前兩年(nian)比都有所下降，現在(zai)(zai)我們門店還掛(gua)牌了一(yi)(yi)套同小區(qu)、同等面積的房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，掛(gua)牌價格只有90多萬元。”重慶德(de)佑冉家(jia)壩商圈一(yi)(yi)門店經紀(ji)人于洋(yang)（化(hua)名(ming)）在(zai)(zai)電話中告訴《每日經濟新聞》記者，不(bu)(bu)過這(zhe)(zhe)套房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)是在(zai)(zai)二(er)樓，特殊樓層價格參考價值不(bu)(bu)大(da)。

記者在貝(bei)殼找(zhao)房(fang)了(le)解到，目前北岸新(xin)洲(zhou)掛(gua)牌(pai)房(fang)源有(you)41套(tao)，掛(gua)牌(pai)單(dan)價(jia)12657元/平方米，這一(yi)價(jia)格(ge)環比(bi)上月下降了(le)1.69%；在售房(fang)源中大多是最近兩(liang)年才掛(gua)牌(pai)出售的(de)，9成以(yi)上先后降價(jia)，其(qi)中一(yi)套(tao)實際使用(yong)面積超過200平方米的(de)房(fang)源，2019年5月掛(gua)牌(pai)時為280萬元，但(dan)最新(xin)的(de)掛(gua)牌(pai)價(jia)格(ge)是230萬元。

“如(ru)果有意向(xiang)購買，這個(ge)價格是還可以再談(tan)的(de)。”于(yu)洋表示，目前重慶二手房(fang)屬于(yu)買方市場。

對(dui)于當前絕大部分(fen)房(fang)源的調價行為，于洋直言，除了(le)市(shi)場下行和(he)業主急(ji)于出售等(deng)原(yuan)因外(wai)，還有中介主動議價行為。“這與我(wo)們的業績相關(guan)聯(lian)。”

他舉例道，如果一套房源(yuan)(yuan)的(de)成交價格(ge)和其初(chu)始掛(gua)牌價基本一致，就證明我們對(dui)房源(yuan)(yuan)的(de)維護(hu)沒有(you)花費(fei)多少精力(li)，我們的(de)業績就會少一點(dian)，工資相應也會減少，因此在沒有(you)帶(dai)客看房的(de)時候，大家都會主動與房東議價，以加速房源(yuan)(yuan)的(de)掛(gua)牌、成交周期(qi)。

多種因素作用(yong)下，好(hao)不容易止跌的(de)重慶二手房價格，又降下來了。

中指研究院(yuan)提供的(de)數據顯示，2022年(nian)8月~2023年(nian)5月，重慶(qing)市二手住宅成(cheng)交(jiao)均價環比(bi)連續10個月下降，其中2023年(nian)5月成(cheng)交(jiao)均價為13477元/平方米(mi)，環比(bi)下跌0.50%，環比(bi)跌幅(fu)繼續擴大，這一價格同比(bi)2022年(nian)5月的(de)14054元/平方米(mi)已下跌4.1個百分(fen)點(dian)。

國(guo)家統計(ji)局數據也顯示(shi)，自2022年8月(yue)(yue)以來，重(zhong)慶市二(er)手住宅銷售價格指數同環比(bi)已連(lian)續(xu)6個月(yue)(yue)下跌，直至(zhi)2023年2月(yue)(yue)環比(bi)止跌回升(sheng)，升(sheng)幅(fu)為0.3%，同比(bi)仍(reng)下降(jiang)2.8%，在隨(sui)后的3、4月(yue)(yue)環比(bi)價格持續(xu)上漲，截至(zhi)4月(yue)(yue)同比(bi)下降(jiang)幅(fu)度已縮(suo)小(xiao)至(zhi)2.6%；但到了5月(yue)(yue)，重(zhong)慶二(er)手房價格又(you)再次進入下跌通(tong)道(dao)，環比(bi)再次下跌0.5%。

而與下行價格相(xiang)反(fan)的，則是持續(xu)上漲的掛牌(pai)量。

據(ju)鏈家官(guan)網，截至6月(yue)27日，重慶(qing)二手房(fang)掛牌量已經來到了226234套，而今年3月(yue)12日才首次突破19萬大(da)關，3個月(yue)時間新增掛牌房(fang)源超(chao)過(guo)3萬套。但交(jiao)易量上，銳理(li)數據(ju)顯(xian)示(shi)，5月(yue)重慶(qing)主城二手房(fang)僅9115套成交(jiao)。

“一方面(mian)，重慶新房(fang)滿兩年才(cai)能上市交易，這也導致(zhi)部分(fen)業主在(zai)限(xian)售期滿后掛牌出售，特別是(shi)部分(fen)投資客；另(ling)一方面(mian)，前兩年疫(yi)情，生意經營(ying)困難的需要賣房(fang)還(huan)債或(huo)者(zhe)(zhe)持續投資。”于洋告訴記者(zhe)(zhe)，其(qi)所在(zai)的中介行業，這兩年也有部分(fen)個(ge)人(ren)門店因經營(ying)困難而關門的。

武漢超八成二手房降價

“截至目前，6月(yue)這個(ge)小區（中建大(da)公館）一(yi)套成交都沒有(you)！”武漢德佑格林(lin)東郡(jun)江門(men)店經(jing)紀(ji)人(ren)張強（化名）無奈地說，在當(dang)前二手房(fang)業務成交量不佳的情況下，門(men)店只能(neng)靠租賃與銷售新(xin)房(fang)支撐業績。

公(gong)開(kai)信息(xi)顯示，位于(yu)東湖高新區的中建大公(gong)館總(zong)占地面積(ji)22.4萬(wan)平方(fang)(fang)米，一期于(yu)2017年12月(yue)首次開(kai)盤，彼時(shi)毛坯均價22000元/平方(fang)(fang)米，小(xiao)區附(fu)近集合了光谷實驗小(xiao)學、光谷第十小(xiao)學、光谷實驗中學等多所知名公(gong)立(li)學校(xiao)。

不過(guo)盡管如此，貝殼(ke)二手房平臺數(shu)據顯示，截至6月(yue)27日，中(zhong)建大公館(guan)一期掛(gua)牌房源(yuan)已有128套，其中(zhong)6月(yue)新增10套掛(gua)牌房源(yuan)，最近一次成交還要追溯至兩個月(yue)前的4月(yue)13日。

成(cheng)交信息顯(xian)示，該套(tao)房源為面積(ji)108.26平方米套(tao)三戶型，初始掛牌價(jia)為282萬元，成(cheng)交周期達到533天，調價(jia)18次。

“成交價肯定是低于這個掛牌價的，按照(zhao)近期(qi)區域市(shi)場成交情況來看，降價10萬(wan)~20萬(wan)元都是正常的。”

記者(zhe)梳理(li)該小區目前掛牌(pai)(pai)房(fang)(fang)源情況看到，超(chao)九成(cheng)房(fang)(fang)源存(cun)在降價(jia)(jia)情況，甚至(zhi)有的(de)房(fang)(fang)源一次性(xing)降價(jia)(jia)40萬元，有的(de)房(fang)(fang)源掛牌(pai)(pai)一年內調(diao)(diao)價(jia)(jia)就(jiu)超(chao)過15次。“有些房(fang)(fang)東急于回(hui)收(shou)資金，不(bu)得不(bu)下調(diao)(diao)掛牌(pai)(pai)價(jia)(jia)；也有些大戶型掛牌(pai)(pai)價(jia)(jia)下調(diao)(diao)幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成(cheng)本，有的(de)房(fang)(fang)源價(jia)(jia)格房(fang)(fang)東是不(bu)賺(zhuan)錢的(de)，甚至(zhi)會虧本賣。”張強告訴《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)。

不(bu)只是東(dong)(dong)湖高新區(qu)(qu)(qu)。記(ji)者調查(cha)發現，武漢(han)(han)主(zhu)要區(qu)(qu)(qu)域代表樓盤如(ru)江(jiang)岸區(qu)(qu)(qu)旭秀星匯君泊、硚口區(qu)(qu)(qu)時代新世界、東(dong)(dong)湖高新區(qu)(qu)(qu)保利(li)時代北區(qu)(qu)(qu)、武昌區(qu)(qu)(qu)復地東(dong)(dong)湖國際(ji)等二(er)手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格均有不(bu)同幅(fu)度的回落下調，“基(ji)本上全武漢(han)(han)的二(er)手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格都(dou)在(zai)降(jiang)。”

諸葛(ge)找房(fang)(fang)(fang)數(shu)(shu)據研(yan)究中(zhong)心報告(gao)顯示(shi)，5月(yue)熱(re)點城(cheng)市二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)掛牌房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，調價(jia)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)中(zhong)降(jiang)價(jia)比(bi)例(li)超(chao)過80%，其中(zhong)武漢的二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)掛牌量(liang)降(jiang)價(jia)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)同(tong)樣(yang)超(chao)過80%。中(zhong)指研(yan)究院(yuan)監控數(shu)(shu)據也顯示(shi)，5月(yue)，武漢二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格環比(bi)4月(yue)下跌0.54%，連續15個月(yue)環比(bi)下跌。

而(er)截至6月27日，武(wu)(wu)漢(han)市房地產經紀(ji)服務(wu)平臺顯示，武(wu)(wu)漢(han)市二手房掛牌(pai)量已經來(lai)到了176407套。

在(zai)成(cheng)交價格持續下跌、掛(gua)牌量攀(pan)升的同時，武漢二(er)手房的成(cheng)交量卻在(zai)沖高后迅速回落。

《每日(ri)經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者通過貝(bei)殼(ke)平臺(tai)跟(gen)蹤梳理發現，今年2~3月(yue)，貝(bei)殼(ke)平臺(tai)武漢(han)二手房每日(ri)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量約200套(tao)(tao)，最高單(dan)日(ri)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量超300套(tao)(tao)。5月(yue)，武漢(han)貝(bei)殼(ke)平臺(tai)新(xin)增(zeng)掛牌(pai)量約24000套(tao)(tao)，而全月(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量僅3183套(tao)(tao)，平均每天(tian)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)僅約100套(tao)(tao)，到了6月(yue)，這一數據(ju)還在持續(xu)走低(di)，市(shi)場明顯已經(jing)(jing)呈現乏(fa)力(li)走弱態(tai)勢(shi)。

“今年初二(er)手房(fang)(fang)市場有(you)一(yi)(yi)段短(duan)暫的(de)復(fu)蘇，但(dan)沒想到這波行(xing)情4月就開始(shi)衰減了。”江岸區中環地產一(yi)(yi)門店經紀人鄧(deng)瑤（化名）告訴記者(zhe)，就算是(shi)以前(qian)熱(re)門的(de)學區房(fang)(fang)，近期(qi)不僅價(jia)格(ge)有(you)松動(dong)，成(cheng)交量也在走(zou)低，“部分(fen)房(fang)(fang)東看不到短(duan)期(qi)內價(jia)格(ge)有(you)回升的(de)希望，整個市場預(yu)期(qi)沒有(you)好(hao)轉，就只希望能趕緊(jin)出手。”

據武漢樓市(shi)一知情(qing)人士透露，今(jin)年4月后，由于市(shi)場業務量的下(xia)(xia)滑，貝(bei)殼(ke)在武漢關(guan)閉或合并了一些實(shi)體門店，目前武漢的線下(xia)(xia)實(shi)體門店已從3月的超3000家，下(xia)(xia)降至如今(jin)的不(bu)足1700家。

“我(wo)們門店(dian)就有一(yi)部分人選擇了(le)離職、轉行(xing)。”鄧瑤透露，這些離職人員中很大一(yi)部分是(shi)剛進入(ru)這個行(xing)業(ye)不(bu)久的“新(xin)人”，“老員工還(huan)是(shi)比較固定(ding)。”

上海二手房掛牌增速第一

“這樣的現金券(quan)一共有1000張(zhang)。”據《每(mei)日經濟新聞》此(ci)前(qian)報道，李小憶是上海(hai)21世紀不動產某(mou)門店(dian)店(dian)東(dong)，他拿出(chu)了幾疊火(huo)鍋(guo)(guo)店(dian)抵用券(quan)，向記者聲稱，為了維(wei)護客(ke)(ke)戶關系，他經營的中介(jie)門店(dian)在為一個開火(huo)鍋(guo)(guo)店(dian)的老客(ke)(ke)戶置(zhi)換千萬級房(fang)屋后(hou)，用火(huo)鍋(guo)(guo)券(quan)充抵了10萬元中介(jie)費。

上(shang)半年(nian)(nian)著(zhu)急買房(fang)的(de)宋(song)女(nv)士(shi)，在(zai)3、4月看過十幾(ji)套房(fang)源后，已經暫(zan)緩了看房(fang)計劃(hua)。“我們準(zhun)備一(yi)直看到(dao)今年(nian)(nian)年(nian)(nian)底，原先(xian)300萬元出(chu)頭只能買一(yi)室一(yi)廳，但現在(zai)好好挑挑也許(xu)能買到(dao)二室一(yi)廳呢。”

今年(nian)2月(yue)以(yi)來，上(shang)海二手房掛(gua)牌量持續走(zou)高。易(yi)居研(yan)究院報告(gao)顯示，截至6月(yue)初，在13個(ge)重點監測城市中，上(shang)海二手房掛(gua)牌規模(mo)比年(nian)初增(zeng)加82%，增(zeng)幅(fu)全國(guo)第一，掛(gua)牌套(tao)數達到18萬套(tao)。

5月二(er)手房的交(jiao)易數據是1.53萬套，剛過“榮枯線”，但(dan)相(xiang)比(bi)4月的成交(jiao)量縮水約13%。

上(shang)海中原(yuan)地產市場(chang)分析師盧文曦表示，“一(yi)般來說，大部分市場(chang)交(jiao)易是(shi)通過中介成(cheng)交(jiao)的(de)，差不(bu)多占八成(cheng)；通過手拉(la)手交(jiao)易的(de)（繞過中介的(de)二手房交(jiao)易）可能占兩(liang)成(cheng)左右(you)，但5月(yue)手拉(la)手交(jiao)易比(bi)值上(shang)升(sheng)到(dao)了26%。”

手(shou)拉手(shou)，意味(wei)著該筆(bi)交易可能(neng)是為(wei)了打新(xin)，需要(yao)騰(teng)出購(gou)房資格，而房子一時半(ban)會賣不掉，只能(neng)進行親友之(zhi)間的(de)更名操作。

“也就(jiu)說，經紀人的‘體(ti)感’更(geng)差(cha)。”盧文(wen)曦(xi)指(zhi)出。“在這(zhe)樣(yang)的情(qing)況下，6月市(shi)場上真正愿(yuan)意自己去做一(yi)些交易買賣的，或許收縮得更(geng)明顯，全月市(shi)場很有可能直(zhi)接到達(da)‘地板量’——成交1.3萬~1.4萬套(tao)。”

21世紀不(bu)(bu)動產另一(yi)(yi)位店長韓新志向(xiang)記者證實了(le)這(zhe)一(yi)(yi)感受，“預期不(bu)(bu)好，現在很(hen)多客戶(hu)暫(zan)緩了(le)買房計(ji)劃(hua)，先把錢(qian)(qian)袋(dai)捂(wu)緊(jin)，觀望市場。但不(bu)(bu)管是(shi)剛需上車還是(shi)置換(huan)(huan)，這(zhe)些客戶(hu)肯定是(shi)有需求(qiu)的(de)。庫存這(zhe)么大，置換(huan)(huan)需求(qiu)還是(shi)主流(liu)，有些人繼續(xu)置換(huan)(huan)周邊二手房，有些是(shi)拿錢(qian)(qian)買新房，純套現的(de)少。”

事實上(shang)，各大(da)中介品牌前期加速擴張、搶(qiang)占市(shi)場份額(e)，但在市(shi)場下行(xing)期壓力陡然增大(da)。

“現在大家都進入了洗牌期，很(hen)多店(dian)目前是虧錢的(de)，勉強還開著(zhu)的(de)門(men)店(dian)也基本上靠硬撐著(zhu)。“韓新志坦(tan)言。

像他們這樣18人左(zuo)右規模的門店，目前每個月成交1單到(dao)1.5單。

但這個行業(ye)整體表現又有所割裂(lie)：一邊是(shi)(shi)成交量粥少僧多，門店(dian)(dian)過剩；另一邊則(ze)是(shi)(shi)每家(jia)都缺人(ren)，都在招(zhao)人(ren)。割裂(lie)的(de)背后(hou)，韓新志(zhi)透(tou)露，門店(dian)(dian)規(gui)模和(he)員工人(ren)數(shu)仍是(shi)(shi)競爭(zheng)的(de)重要抓手，市場向好時的(de)收入(ru)(ru)情況(kuang)，再(zai)加上前期投入(ru)(ru)的(de)經(jing)營(ying)成本(ben)，也(ye)是(shi)(shi)各(ge)家(jia)門店(dian)(dian)繼續堅持的(de)動力。“不過，如果沒(mei)有刺(ci)激政策利好二手房的(de)話，可能7、8月又要關(guan)掉一批店(dian)(dian)了。”

而在銷(xiao)售端未出(chu)現(xian)重大反彈的(de)情況下，供應端的(de)大規模增長必然帶來去化周期的(de)延長。統計顯示，今年(nian)一季度，全國13城二(er)手住(zhu)宅(zhai)去化周期為10個月，而二(er)季度該指標為15個月，出(chu)現(xian)明顯增長。

另一方面(mian)，二(er)手住宅價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數也開(kai)始大(da)面(mian)積下行。國(guo)家統計局最新(xin)公布(bu)的70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)市二(er)手房價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數顯示(shi)，5月僅15個(ge)城(cheng)市價(jia)(jia)格(ge)上漲，而在4月上漲城(cheng)市數量還高達36個(ge)。

此(ci)外，5月一二(er)三線城市(shi)(shi)的房價環比(bi)漲跌分別(bie)(bie)為(wei)(wei)-0.4%、-0.3%和-0.2%，同比(bi)分別(bie)(bie)為(wei)(wei)0.4%、-2.1%和-3.3%。“三類城市(shi)(shi)二(er)手(shou)房都重新(xin)進(jin)入(ru)下(xia)跌區間，說明市(shi)(shi)場壓力具有普遍性。”嚴(yan)躍進(jin)說。

無論掛(gua)牌(pai)數量(liang)、成交數量(liang)，還是(shi)價格指(zhi)數，都共同(tong)指(zhi)向——二手(shou)房供求關(guan)系明顯(xian)緊張。