每(mei)(mei)經記者｜李蕾    每(mei)(mei)經編輯｜彭水萍

又有公(gong)募(mu)REITs出(chu)現上市(shi)首日破發的(de)情況(kuang)。

6月30日(ri)，中(zhong)金(jin)湖北科投(tou)光谷REIT在上(shang)交所上(shang)市，但開盤即破(po)發。Wind數據顯示，中(zhong)金(jin)湖北科投(tou)光谷REIT盤中(zhong)最大跌幅(fu)超17%，最后(hou)收跌6.29%，報2.46元，成為(wei)今年首只上(shang)市當(dang)天就破(po)發的公募REITs。

圖片來(lai)源：視覺中(zhong)國-VCG111332455580

去年11月，中金安徽交(jiao)控REIT成為首只開盤(pan)即破發的(de)(de)公募(mu)REITs；今(jin)年以來這類(lei)產品更是頻繁破發，引(yin)發行業(ye)和投資(zi)者的(de)(de)廣泛關(guan)注(zhu)。有(you)專業(ye)人士指出，自2月中旬(xun)以來REITs指數便持續(xu)下(xia)跌(die)，市(shi)場(chang)對于公募(mu)REITs二級市(shi)場(chang)定(ding)價(jia)仍存(cun)在較大分歧。

年內首只上市即破發的公募REITs出現

6月30日，中金湖北(bei)科投光谷REIT正式上市。

作為全國(guo)產業(ye)園區REIT基金的第(di)9單產品，也(ye)是武(wu)漢首支REIT基金，中(zhong)金湖北科投(tou)光谷REIT被相關各方寄予厚望。

在本月早些時候，中(zhong)金(jin)(jin)(jin)湖(hu)北科投光(guang)谷REIT僅向(xiang)公眾投資者發(fa)(fa)(fa)售(shou)(shou)(shou)一天就提前(qian)結束募集。根據(ju)公告，扣除戰略配(pei)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)部分之后，該基金(jin)(jin)(jin)網下發(fa)(fa)(fa)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)初始發(fa)(fa)(fa)售(shou)(shou)(shou)份(fen)(fen)(fen)(fen)額(e)為(wei)1.47億份(fen)(fen)(fen)(fen)，最終提交(jiao)的(de)(de)有(you)效認購基金(jin)(jin)(jin)份(fen)(fen)(fen)(fen)額(e)數(shu)量達(da)57.9億份(fen)(fen)(fen)(fen)，網下投資者配(pei)售(shou)(shou)(shou)比(bi)例(li)僅為(wei)2.54%；而在公眾發(fa)(fa)(fa)售(shou)(shou)(shou)部分，初始發(fa)(fa)(fa)售(shou)(shou)(shou)份(fen)(fen)(fen)(fen)額(e)為(wei)6300萬份(fen)(fen)(fen)(fen)，提交(jiao)的(de)(de)有(you)效認購基金(jin)(jin)(jin)份(fen)(fen)(fen)(fen)額(e)數(shu)量也達(da)到了10.61億份(fen)(fen)(fen)(fen)，最終公眾投資者配(pei)售(shou)(shou)(shou)比(bi)例(li)約為(wei)5.94%。

相(xiang)比之(zhi)下，此前(qian)較為火(huo)熱的(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs公(gong)(gong)(gong)(gong)眾投資者配售比例(li)幾乎(hu)都(dou)在1%以下，有(you)的(de)甚(shen)至僅有(you)0.23%。但在近期公(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs市場(chang)波動(dong)幅(fu)(fu)度加大(da)、部分項目(mu)跌幅(fu)(fu)較前(qian)期有(you)所擴大(da)的(de)背景(jing)下，這(zhe)樣的(de)配售比例(li)也顯示出(chu)公(gong)(gong)(gong)(gong)眾對(dui)于(yu)公(gong)(gong)(gong)(gong)募REITs這(zhe)類產(chan)品仍然有(you)著比較高的(de)熱情。

6月(yue)9日，中金湖北科投光谷REIT發布了合同生效公告，顯示該基金募集(ji)期間有效認購總戶數23025戶，有效認購份額(e)6億(yi)份，凈認購金額(e)15.75億(yi)元。

就在(zai)今天，中(zhong)金湖(hu)北科投光谷(gu)REIT正(zheng)式市(shi)場(chang)交易，不過開盤即出現破(po)發，并且在(zai)二級市(shi)場(chang)的交易價(jia)格(ge)一路下(xia)(xia)跌，最(zui)大(da)跌幅一度(du)超過17%。下(xia)(xia)午(wu)價(jia)格(ge)有所回升(sheng)，最(zui)后收跌6.29%，報(bao)2.46元(yuan)。整體(ti)來看，中(zhong)金湖(hu)北科投光谷(gu)REIT今日的成交額為1.56億(yi)元(yuan)，換手(shou)率31.18%。

由此，中金(jin)湖北科投光谷REIT成為年內首只上市當天就破發的公募REITs。

專業人士：當前REITs估值定價體系尚不明確

Wind數據顯示(shi)，截至6月30日，中(zhong)證(zheng)REITs收盤(pan)指數的(de)年內跌(die)幅已經超過(guo)了20%，可以說今年公募REITs在大類資產中(zhong)的(de)表現墊底(di)。

從這些產(chan)品(pin)二級市場的表(biao)現來(lai)看，除去(qu)今天上(shang)市的中(zhong)金湖北科投光(guang)谷(gu)REIT，其余產(chan)品(pin)今年以來(lai)收益(yi)全(quan)部(bu)為負。其中(zhong)年內(nei)跌幅超過20%的達到4只(zhi)，28只(zhi)已(yi)上(shang)市產(chan)品(pin)的平均(jun)回報為-12.21%。

去年11月22日，中金安(an)徽交控(kong)REIT正式上市交易，開盤(pan)就出現破發，盤(pan)中跌幅一度超過7%，當日收盤(pan)下(xia)跌4.5%，也使(shi)得(de)中金安(an)徽交控(kong)REIT成為(wei)首只開盤(pan)即破發的公募REITs。

而(er)從今(jin)年(nian)的情(qing)況來(lai)看，大面(mian)積破發(fa)已經成為公募REITs的常態，截至(zhi)6月30日已有13只產(chan)品出現破發(fa)。其中華夏中國交建高速REIT和平安(an)廣州交投(tou)廣河高速公路(lu)REIT在二級(ji)市場的最新(xin)交易(yi)價(jia)格相比發(fa)行價(jia)都下跌超30%，跌幅分(fen)別為37.32%和30.65%。

從不(bu)同資產(chan)類型(xing)來看，倉儲(chu)物流、能源(yuan)基(ji)礎(chu)設施、保障性租賃住房等類型(xing)的(de)(de)公(gong)募(mu)REITs在二級市場表現出穩(wen)定上漲的(de)(de)趨(qu)勢；交通基(ji)礎(chu)設施公(gong)募(mu)REITs則普遍破發，并且今年以來的(de)(de)收益情況也不(bu)理想。

產業園區(qu)(qu)REITs數量目前是所有(you)公募REITs中最(zui)多的，但在二級市(shi)場的表現(xian)也分化明顯。包括(kuo)國(guo)泰君安(an)臨港創(chuang)新產業園REIT、國(guo)泰君安(an)東(dong)久新經濟REIT、華安(an)張江(jiang)產業園REIT等在內(nei)(nei)的產業園區(qu)(qu)REITs相(xiang)比(bi)發(fa)行價格(ge)都(dou)有(you)著(zhu)不(bu)錯的收益，漲(zhang)跌(die)(die)幅(fu)分別達到21.38%、16.41%和13.18%，領跑(pao)市(shi)場。但也有(you)的園區(qu)(qu)REITs相(xiang)比(bi)發(fa)行價跌(die)(die)幅(fu)不(bu)輸(shu)交通基礎設施公募REITs，并且今年以來二級市(shi)場跌(die)(die)幅(fu)尤(you)其(qi)驚(jing)人，例如(ru)建信中關村產業園REIT年內(nei)(nei)已經下(xia)跌(die)(die)了(le)26.92%，是跌(die)(die)幅(fu)最(zui)大的產業園區(qu)(qu)REITs。

首創證(zheng)券分析師王(wang)嵩在(zai)近期的幾篇專(zhuan)題報告中(zhong)指出，公募REITs板塊(kuai)行情在(zai)近期加(jia)速下跌，各類型估值整體回落，交(jiao)投活(huo)躍度(du)同樣有所下降，市場(chang)流動性匱乏、投資者(zhe)行為趨同以及底層資產運(yun)營仍承壓等諸多因素強化了(le)市場(chang)悲觀預(yu)期。

在他看來，公募REITs市(shi)場發展初(chu)期流通規模(mo)較小，資(zi)(zi)金容納度有限；機構投(tou)資(zi)(zi)者占(zhan)比高，投(tou)資(zi)(zi)行為具有趨同性；底層資(zi)(zi)產運營仍承壓，基本面修復兌(dui)現存在不(bu)(bu)確定性；估值體系尚(shang)不(bu)(bu)完善，錨定標準存在分歧等(deng)等(deng)。

中信證券(quan)明明FICC研究(jiu)團隊(dui)也認為，短(duan)期來看，宏觀(guan)經濟面臨一(yi)(yi)定(ding)下行(xing)壓力(li)以及公募REITs市(shi)(shi)場(chang)(chang)買(mai)盤相(xiang)對有限(xian)，使(shi)得(de)投資(zi)者情緒偏(pian)冷，市(shi)(shi)場(chang)(chang)或仍處(chu)磨底階段。但中長期維度(du)下，部分個券(quan)因市(shi)(shi)場(chang)(chang)超(chao)跌(die)已具備估值優勢，一(yi)(yi)攬子穩增(zeng)長政策的漸(jian)行(xing)漸(jian)近或支撐底層(ceng)資(zi)產(chan)經營狀況的逐步修復，疊加市(shi)(shi)場(chang)(chang)機制逐步完善或吸(xi)引增(zeng)量資(zi)金入場(chang)(chang)，當前(qian)或是優質標的良(liang)好(hao)的配置時(shi)點。

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