每經(jing)編輯｜畢(bi)陸名(ming)

隨(sui)著(zhu)房屋(wu)建筑逐步(bu)老化，一項突出的問題，就是(shi)外墻(qiang)脫落(luo)。伴隨(sui)著(zhu)近(jin)期高溫和暴雨等極(ji)端天氣，外墻(qiang)脫落(luo)事件發生(sheng)頻率加(jia)大，不僅嚴(yan)重干擾(rao)了居民的正常生(sheng)活，也給公共安全造成嚴(yan)重威脅。

那么(me)，外墻脫落誰該(gai)擔責？

有(you)律師在接受采(cai)訪時表示，無論是開發商(shang)、業主或者是物業公司，要舉(ju)證來(lai)證明自己在外墻脫落這(zhe)個事(shi)情上沒有(you)責任(ren)，他才能夠免(mian)責。

多地高層住宅屢現外墻脫落

據南國(guo)早(zao)報(bao)7月8日報(bao)道，7月6日中午12時許，湖南婁底新化(hua)縣天河新村小(xiao)區一(yi)(yi)棟20多層的(de)(de)高樓(lou)外墻(qiang)瓷磚掉(diao)落(luo)，造成4人受傷。網傳視(shi)頻顯示，一(yi)(yi)輛搭(da)著孩子(zi)的(de)(de)電(dian)(dian)動自行車駛過(guo)，突然間一(yi)(yi)塊巨大的(de)(de)瓷磚掉(diao)落(luo)，一(yi)(yi)聲巨響(xiang)后，地(di)上一(yi)(yi)片狼藉。電(dian)(dian)動自行車駕駛者(zhe)、孩子(zi)均倒(dao)地(di)，還有幾名(ming)(ming)賣(mai)菜的(de)(de)小(xiao)攤(tan)販(fan)也被掉(diao)落(luo)的(de)(de)瓷磚砸(za)到。一(yi)(yi)名(ming)(ming)目擊者(zhe)說，“現場就像爆炸過(guo)一(yi)(yi)樣。”

今(jin)年來，此類高層(ceng)建筑外墻(qiang)脫落的情(qing)況，在各(ge)地(di)都有出現。

7月6日(ri)，據九派(pai)新(xin)聞視(shi)頻(pin)報道，7月5日(ri)，在黑(hei)龍江哈(ha)爾濱(bin)，有(you)網友發布視(shi)頻(pin)稱，哈(ha)爾濱(bin)松北區(qu)一(yi)小區(qu)出現墻皮(pi)脫落(luo)的(de)情況。7月6日(ri)，九派(pai)新(xin)聞聯(lian)系到(dao)視(shi)頻(pin)發布者，其稱，涉事棟樓(lou)是回遷樓(lou)，幸好(hao)墻皮(pi)脫落(luo)沒(mei)有(you)砸(za)到(dao)人(ren)，“有(you)幾(ji)個大(da)爺大(da)媽一(yi)直在樓(lou)上喊，否則路過的(de)車都看(kan)不見，感覺十分危險，希望有(you)關部(bu)門看(kan)到(dao)視(shi)頻(pin)后能夠介入解決(jue)”。

7月6日中午12時(shi)10分(fen)左右，新化縣楓林街(jie)道天(tian)河新村小區4棟1單元(yuan)25—27層西(xi)側部分(fen)外墻瓷磚意(yi)外脫落，致路過行(xing)人(ren)4人(ren)受傷(shang)，其中2人(ren)輕微劃傷(shang)，到醫院(yuan)檢查(cha)后已(yi)自行(xing)回(hui)家(jia)，另外2人(ren)因軟(ruan)組織損傷(shang)正(zheng)在(zai)醫院(yuan)留院(yuan)觀察。

據新京報7月5日(ri)報道(dao)，近日(ri)，西(xi)安(an)市蓮湖區(qu)(qu)華(hua)蘭佳園(yuan)小(xiao)區(qu)(qu)多位(wei)(wei)業主(zhu)向記者(zhe)反映稱，從2013年入(ru)住開(kai)始，小(xiao)區(qu)(qu)就開(kai)始出(chu)現(xian)(xian)外墻面墻磚(zhuan)(zhuan)脫落現(xian)(xian)象，至今未(wei)能(neng)解決。在購房之初，開(kai)發商就與業主(zhu)約定，相(xiang)關樓棟(dong)外墻使用(yong)權歸開(kai)發商所有(you)；而小(xiao)區(qu)(qu)至今沒有(you)竣工驗收(shou)、施工許(xu)可證(zheng)等(deng)證(zheng)件(jian)。小(xiao)區(qu)(qu)幾(ji)棟(dong)樓的(de)外墻上，瓷磚(zhuan)(zhuan)脫落留(liu)下的(de)大大小(xiao)小(xiao)痕跡目測至少有(you)幾(ji)十處。小(xiao)區(qu)(qu)業主(zhu)告(gao)訴記者(zhe)，這(zhe)些(xie)年，多位(wei)(wei)居(ju)民、行人(ren)乃至停放的(de)車(che)輛，都被瓷磚(zhuan)(zhuan)砸過。

圖片(pian)來源：視(shi)頻(pin)截圖

建(jian)筑外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)脫落(luo)事件為何(he)頻發？是什(shen)么原因導(dao)致建(jian)筑外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)脫落(luo)？據央(yang)視財經報道，專家分(fen)析說，外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)脫落(luo)，主要發生(sheng)在(zai)(zai)兩種形式的建(jian)筑外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)立面中(zhong)。一(yi)是2000年左右，在(zai)(zai)住宅(zhai)建(jian)筑中(zhong)常見的瓷(ci)磚(zhuan)外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)。專家告訴(su)記者，從2000年開(kai)始，江蘇、上海、廈門、西安(an)等地已相(xiang)繼推出相(xiang)關規(gui)定(ding)，限(xian)制或禁止(zhi)在(zai)(zai)高(gao)層(ceng)建(jian)筑中(zhong)使用外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)瓷(ci)磚(zhuan)。住建(jian)部也從2022年9月(yue)14日起，明令禁用現(xian)場水泥(ni)拌砂漿(jiang)粘貼(tie)外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)飾面磚(zhuan)。但在(zai)(zai)相(xiang)關規(gui)定(ding)生(sheng)效前，已有大量建(jian)筑采用瓷(ci)磚(zhuan)外(wai)(wai)(wai)(wai)(wai)墻(qiang)工藝。

圖片(pian)來源：視頻截圖

另(ling)外(wai)一種(zhong)外(wai)墻脫落頻發的，是近些(xie)年常見的粘(zhan)錨(mao)外(wai)墻結構。這種(zhong)外(wai)墻形式用水泥(ni)砂漿把保溫板(ban)材(cai)料(liao)(liao)粘(zhan)接到基(ji)墻，再用錨(mao)釘固定，最外(wai)層刷涂(tu)料(liao)(liao)。常用的保溫材(cai)料(liao)(liao)，如聚氨酯，時間長(chang)了容易老(lao)化(hua)變形，巖(yan)棉(mian)材(cai)料(liao)(liao)在吸水后容易塌縮。真石漆等外(wai)層涂(tu)料(liao)(liao)，在常年日曬雨淋后也(ye)容易老(lao)化(hua)。施工(gong)過程(cheng)中，作業條件也(ye)存在很多限制。

專家表示，當高(gao)溫(wen)、大風、降雨、冰雹等極端(duan)天氣出現，也可能(neng)加速房屋(wu)外墻老(lao)化，從而出現脫(tuo)落。

外墻脫落責任難追究

據(ju)央視財經報道，陜西(xi)西(xi)安華(hua)蘭佳園小(xiao)區業主告訴記(ji)者，6月(yue)份(fen)，砸傷居民的(de)(de)瓷磚是從(cong)小(xiao)區里(li)一棟(dong)酒店的(de)(de)外墻上脫落下來的(de)(de)。依據(ju)《民法典》相關規定，住宅外立面墻體脫落造成的(de)(de)財產損失或(huo)者人(ren)身傷害，由建筑(zhu)物所(suo)有權人(ren)、管理(li)人(ren)或(huo)者使用(yong)人(ren)來承(cheng)擔責(ze)任。

小(xiao)區業(ye)主(zhu)提供給記者的一份政府信息公開告(gao)知書(shu)顯示，該小(xiao)區開發(fa)(fa)商在2013年9月組織了(le)勘察、設計、施工(gong)(gong)和監理單位對工(gong)(gong)程(cheng)進行竣(jun)工(gong)(gong)驗收(shou)，但小(xiao)區的建設工(gong)(gong)程(cheng)竣(jun)工(gong)(gong)驗收(shou)備案(an)表(biao)、驗收(shou)報告(gao)等材料(liao)并不(bu)存在。業(ye)主(zhu)們(men)認為，沒(mei)有完(wan)整的竣(jun)工(gong)(gong)驗收(shou)備案(an)手續，就(jiu)不(bu)能以房屋(wu)交付(fu)日期起算(suan)5年的房屋(wu)質保期，開發(fa)(fa)商不(bu)能以質保期已(yi)過(guo)為由，拒絕承擔責任。

據新京報報道，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師認為，外墻面脫落由誰維修需要分情況來看，如果外墻未過5年質保期，那出現脫落的問題，維修費用應由開發商承擔；如果過了質保期，出現外墻脫落，在范圍比較小的情況下，應從物業費中撥出資金維修，如果外墻脫落較多、需要大面積維修，達到了公共維修資金的啟動標準的，物業公司可以經過業主大會同意后，申請使用公共維修資金維修。由于申請公共維修基金需要時間，物業應當在等待維修期間，在小區內做好風險提示和風險防范。否則一旦出現問題物業公司也需要承擔責任。

圖片來源：視頻截圖

據央視財經報道，北京市京師律師事務所律師王琮瑋：無論是開發商、業主或者是物業公司，要舉證來證明自己在外墻脫落這個事情上沒有責任，他才能夠免責。

業(ye)主(zhu)(zhu)們(men)表(biao)示，目前，拉警戒線、設(she)防護網并(bing)不能(neng)從根本上解決問題，還嚴重影響居民正常生活。但小區并(bing)沒有設(she)立業(ye)主(zhu)(zhu)大會或選(xuan)舉業(ye)主(zhu)(zhu)委員會，即便動(dong)(dong)用(yong)小區專項維修資金進行(xing)外墻修繕也(ye)(ye)無人牽頭。律師也(ye)(ye)表(biao)示，業(ye)主(zhu)(zhu)們(men)需(xu)要(yao)通過相應程序，達到一定門(men)檻后(hou)，才能(neng)動(dong)(dong)用(yong)這筆(bi)錢(qian)。

北(bei)京市(shi)京師(shi)律(lv)師(shi)事務所(suo)律(lv)師(shi)王琮瑋(wei)：比如小區里面有幾棟樓，其(qi)中有一棟樓存在(zai)外立面脫落，其(qi)他的(de)樓棟不(bu)涉及，他們可能就不(bu)愿意出專項維修(xiu)基金。在(zai)使用(yong)的(de)時(shi)候(hou)，協調起來其(qi)實有一定難度。

專家表示(shi)，除了外墻脫落，房(fang)(fang)屋建筑老化后需要(yao)修繕、提(ti)升的地方(fang)還有很多(duo)。為此(ci)，住房(fang)(fang)和城鄉建設部今(jin)年提(ti)出，研(yan)究(jiu)建立(li)房(fang)(fang)屋體檢、養(yang)老、保險三項制度，為房(fang)(fang)屋提(ti)供全生(sheng)命(ming)周期(qi)安(an)全保障(zhang)。

住建部：探索建立房屋養老金制度

據中國房(fang)地產報6月28日(ri)報道，6月26日(ri)下午(wu)，住(zhu)(zhu)建部(bu)部(bu)長(chang)倪虹會(hui)見中國銀(yin)行董(dong)事長(chang)葛海蛟一行，就(jiu)深化(hua)政銀(yin)合作、推動住(zhu)(zhu)房(fang)和(he)城鄉建設事業高質量發(fa)展進行交流時提出要為人民(min)群眾(zhong)建造好房(fang)子，提高住(zhu)(zhu)房(fang)品質，探索(suo)建立房(fang)屋養老金制度，為房(fang)屋提供全生(sheng)命周(zhou)期安全保(bao)障(zhang)。

“房(fang)屋養(yang)老金”又被稱為“住(zhu)宅專項維(wei)(wei)修資(zi)金”，是(shi)(shi)購(gou)房(fang)款之外(wai)，由購(gou)房(fang)人(ren)按規定標準(zhun)繳納的(de)、專項用(yong)(yong)于(yu)住(zhu)宅樓房(fang)和小(xiao)區共(gong)用(yong)(yong)部位(wei)共(gong)用(yong)(yong)設施設備維(wei)(wei)修養(yang)護的(de)資(zi)金，用(yong)(yong)于(yu)房(fang)屋共(gong)用(yong)(yong)部位(wei)、共(gong)用(yong)(yong)設施設備保修期滿后的(de)維(wei)(wei)修、更新(xin)和改造的(de)資(zi)金。房(fang)屋養(yang)老金制度正是(shi)(shi)以此為基(ji)礎，探索實現保障居民住(zhu)房(fang)安全，完善住(zhu)房(fang)設施的(de)制度化和規劃化。

諸葛(ge)數據研(yan)究中心(xin)高級分析師陳霄認(ren)為，探(tan)索建立房(fang)(fang)屋養老(lao)金(jin)制度(du)具有重要的(de)風向標意(yi)義，意(yi)味(wei)著對(dui)房(fang)(fang)屋安全的(de)關注度(du)正在(zai)提升，也(ye)是中央一次明確的(de)發聲表態，是房(fang)(fang)地(di)產行業新(xin)模式(shi)的(de)重要探(tan)索。

“對于房屋養老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關系。”易居研究院研究總監嚴躍進介紹，包括當前小區的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都涉及房屋管理內容，此類內容都會涉及各類資金問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來源和融資內容。

廣東省(sheng)城鄉規劃院(yuan)住房(fang)政策研究(jiu)中(zhong)心首(shou)席研究(jiu)員(yuan)李宇(yu)嘉告訴(su)記者(zhe)，大(da)量的房(fang)子開始(shi)進入“中(zhong)老(lao)年”了，房(fang)子質量問(wen)題、維(wei)護問(wen)題開始(shi)顯現。但目前既有住宅養老(lao)金可能不足，比如很多小(xiao)區物(wu)業(ye)維(wei)修(xiu)基金不足，需要金融資源進一步支持。

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