每(mei)經記者｜劉嘉魁    每(mei)經編輯｜廖丹(dan)    

近日，市場(chang)對于(yu)存量房貸(dai)利率調降的熱議不(bu)絕(jue)于(yu)耳。

日前，國(guo)(guo)新(xin)辦召開2023年上(shang)半年金融(rong)統(tong)計數據情況新(xin)聞發布(bu)會(hui)，中國(guo)(guo)人民銀行(xing)貨幣政策(ce)司(si)司(si)長鄒瀾(lan)提到(dao)：支持和鼓勵(li)商(shang)業銀行(xing)與借款人自主協商(shang)變更合(he)同(tong)約定，或者是(shi)新(xin)發放(fang)貸(dai)款置換(huan)原來的存量貸(dai)款。

同時，鄒瀾(lan)表示，提前(qian)還(huan)款客觀上對商(shang)業銀行的收益有一定的影響(xiang)。

每經記者陳榮浩攝

那么，若存量(liang)房貸(dai)利率得(de)以重定價，會對銀行的利息收入產生多大沖(chong)擊？是否有(you)可能(neng)掀(xian)起新一輪“息差保(bao)衛戰(zhan)”？

有存量房貸利率下調先例

鄒(zou)瀾表示(shi)，今年(nian)上半(ban)年(nian)，個人住(zhu)房(fang)貸款累計發(fa)放3.5萬億(yi)元(yuan)，較去年(nian)同期多發(fa)放超(chao)過5100億(yi)元(yuan)，對(dui)住(zhu)房(fang)銷售(shou)支持力(li)度明顯加大。但統計數據顯示(shi)個人住(zhu)房(fang)貸款余額總體略微減(jian)少，這主要是因為(wei)理財收益率(lv)、房(fang)貸利(li)率(lv)等(deng)價格關系已經發(fa)生(sheng)了變化，居民使用(yong)存款或者減(jian)少其(qi)他投資提前償還存量貸款的現象(xiang)大幅增(zeng)加。

鄒瀾(lan)提(ti)到，這(zhe)種現象(xiang)對住房需(xu)求并不構成影響，它是(shi)一個(ge)居(ju)民資產配(pei)置的(de)(de)(de)調整(zheng)。盡管貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)市場報(bao)價利率下行了0.45個(ge)百分(fen)點(dian)，但因(yin)為合同(tong)約定(ding)的(de)(de)(de)加(jia)點(dian)幅度(du)在(zai)合同(tong)期(qi)限內是(shi)固(gu)定(ding)不變的(de)(de)(de)，前(qian)些年(nian)發放的(de)(de)(de)存量(liang)房貸(dai)(dai)利率仍然(ran)處在(zai)相對較高的(de)(de)(de)水(shui)平上，這(zhe)與提(ti)前(qian)還款(kuan)(kuan)大(da)幅增加(jia)有比較大(da)的(de)(de)(de)關(guan)系。

“提(ti)前還款客觀上對商業銀(yin)行的收益也有一定的影響。按照(zhao)市場化、法(fa)治化原則，我們支持和鼓勵商業銀(yin)行與借(jie)款人自主協商變更(geng)合同(tong)約(yue)定，或者是新(xin)發放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾如(ru)是說道。

過去幾年間(jian)，房(fang)(fang)貸利(li)(li)率“水(shui)漲(zhang)船高”，尤其(qi)是(shi)2015年至(zhi)2019年之(zhi)間(jian)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)，有的(de)甚至(zhi)背負(fu)著6%以上的(de)利(li)(li)率。雖然現行房(fang)(fang)貸利(li)(li)率降(jiang)低(di)了，但按照契約(yue)精神，按揭(jie)貸款(kuan)合同是(shi)自(zi)愿(yuan)簽訂的(de)，那(nei)么高利(li)(li)率似乎只能“認栽(zai)”。存(cun)量房(fang)(fang)貸利(li)(li)率真的(de)會(hui)調整嗎(ma)？

回溯過(guo)(guo)往，實際上曾經(jing)還真(zhen)有過(guo)(guo)存量房貸利率調(diao)整的(de)先(xian)例。

2008年，為發揮房(fang)地產改(gai)善(shan)民生、擴(kuo)大內需的(de)作用，國家出臺相關政策，促進房(fang)地產市場健(jian)康發展(zhan)。央行(xing)自2008年9月(yue)起五次下調貸(dai)款基準利(li)率(lv)，并擴(kuo)大房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)下浮幅度(du)。

2008年10月(yue)22日(ri)，央行(xing)決定，自當年10月(yue)27日(ri)起，將商業(ye)性個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)利率(lv)下浮幅度由0.85倍(bei)下限(xian)擴大(da)為(wei)貸款(kuan)基準利率(lv)的0.7倍(bei)，最低首(shou)付款(kuan)比(bi)例調(diao)整為(wei)20%。同時(shi)，個(ge)人(ren)住(zhu)房公積金貸款(kuan)利率(lv)也宣布下調(diao)27bp。

如何確定已發放(fang)商業(ye)性個人(ren)(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)利(li)率(lv)呢(ni)？彼時，央行(xing)(xing)表示，“金融機構應按原貸(dai)(dai)款(kuan)合同約定條款(kuan)，在綜合評估風(feng)險的(de)基礎(chu)上，自主確定已發放(fang)商業(ye)性個人(ren)(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)尚未(wei)償還部分(fen)的(de)利(li)率(lv)水(shui)平”。但無明確強(qiang)制性對存量(liang)(liang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)調整(zheng)的(de)公開政(zheng)策，2009年初部分(fen)銀(yin)行(xing)(xing)在部分(fen)地(di)區對存量(liang)(liang)房(fang)貸(dai)(dai)進行(xing)(xing)利(li)率(lv)優惠。

隨后(hou)，央行在(zai)(zai)2008年四季度(du)《中國貨幣政策執(zhi)行報(bao)告》中表(biao)示，住房貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)率連(lian)續下調大大減輕(qing)了(le)居民住房按揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)息(xi)(xi)(xi)負擔：以一筆50萬元20年期按揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為例，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)率下限在(zai)(zai)降(jiang)息(xi)(xi)(xi)前(qian)為6.6555％（5年以上(shang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)基(ji)準利(li)率7.83％，0.85倍），降(jiang)息(xi)(xi)(xi)后(hou)為4.158%（5年以上(shang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)基(ji)準利(li)率5.94％，0.7倍），按等額本息(xi)(xi)(xi)方式還款(kuan)(kuan)(kuan)，降(jiang)息(xi)(xi)(xi)前(qian)月(yue)供為3773.78元，降(jiang)息(xi)(xi)(xi)后(hou)月(yue)供為3071.69元，減少702.09元，下降(jiang)18.6%。

從房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)調整效(xiao)果來(lai)看(kan)，2009年一季度(du)，受擴大商業性個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)下(xia)浮幅度(du)政策影響，降(jiang)息(xi)以來(lai)個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)下(xia)降(jiang)幅度(du)大于非金融性公司及其他部門貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)，3月(yue)份個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)加權平均利(li)率(lv)為4.45%。

中泰證券研究認(ren)為，2008~2009年享受存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)置換(huan)(huan)的比例(li)(li)預計(ji)小于(yu)6%。由于(yu)2008年貸(dai)(dai)款(kuan)基準下(xia)(xia)調幅(fu)(fu)度(du)189bp，而2009年上市(shi)銀行(xing)個貸(dai)(dai)加權平均(jun)利率(lv)較2008年下(xia)(xia)降(jiang)194bp，剔(ti)除(chu)基準下(xia)(xia)調沖擊、也就是房(fang)貸(dai)(dai)新發價格(ge)下(xia)(xia)行(xing)+存量(liang)置換(huan)(huan)對個貸(dai)(dai)利率(lv)的拖累程度(du)在5bp左右。2008年12月(yue)貸(dai)(dai)款(kuan)基準利率(lv)為5.94%，房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)下(xia)(xia)限幅(fu)(fu)度(du)從8.5折到7折，調降(jiang)約89bp，粗略看5bp/89bp=6%，約6%的客戶享受了存量(liang)置換(huan)(huan)。考(kao)慮(lv)新發價格(ge)下(xia)(xia)行(xing)，實際存量(liang)調整(zheng)比例(li)(li)預計(ji)低于(yu)6%。

提前還款推手是固定加點

“現在的利率好低(di)呀(ya)，真(zhen)是(shi)羨慕嫉妒恨！”隨著LPR利率屢次調(diao)降(jiang)，社交平(ping)臺上，不少“利率站崗(gang)”的購房人表達了對現行房貸利率的羨慕。

根據央(yang)行數據，去年(nian)(nian)12月新(xin)發(fa)放住房(fang)(fang)貸(dai)款利(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)4.26%，低于(yu)5年(nian)(nian)LPR利(li)率(lv)(lv)(lv)4bp，2023年(nian)(nian)3月新(xin)發(fa)放住房(fang)(fang)貸(dai)款利(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)4.14%，低于(yu)5年(nian)(nian)LPR利(li)率(lv)(lv)(lv)16bp，且新(xin)發(fa)放購房(fang)(fang)貸(dai)款利(li)率(lv)(lv)(lv)下限“放松”，部分(fen)城市的一(yi)手房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)甚至進入(ru)了“3”時代(dai)。

在測算房貸(dai)利率變化對(dui)銀行息差收入的影響之前(qian)，我們首先要明確現行房貸(dai)利率的構成。

對背(bei)負(fu)貸(dai)款的(de)(de)(de)購房人來講，有兩個(ge)值得關注的(de)(de)(de)重要日(ri)子。一(yi)個(ge)是(shi)每月(yue)20號(hao)，這天(tian)公(gong)布的(de)(de)(de)最新LPR報價(jia)，決定著(zhu)未來的(de)(de)(de)月(yue)供是(shi)升還是(shi)降。另一(yi)個(ge)則(ze)是(shi)每年的(de)(de)(de)房貸(dai)利率重定價(jia)日(ri)，一(yi)般為1月(yue)1日(ri)或(huo)者貸(dai)款發放日(ri)。

在房貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)由固定利(li)(li)率(lv)(lv)轉(zhuan)為LPR浮動利(li)(li)率(lv)(lv)之后，按照央(yang)行現行政策，新發放(fang)商業性個人住房貸(dai)款利(li)(li)率(lv)(lv)以最(zui)近一(yi)個月相應期(qi)限的貸(dai)款市(shi)場報價(jia)利(li)(li)率(lv)(lv)（LPR）為定價(jia)基準加(jia)點形成，也就是房貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)=LPR+固定加(jia)點。

因(yin)此，房貸利率若重定價，其(qi)變化(hua)(hua)也就由LPR變化(hua)(hua)和加點(dian)(dian)變化(hua)(hua)兩部分組成。即房貸利率變化(hua)(hua)=LPR變化(hua)(hua)+加點(dian)(dian)變化(hua)(hua)。

今年6月20日，五年期以上LPR下調至4.2%，下調10個基(ji)點。

LPR的上一次調(diao)降是在去(qu)年8月(yue)，之后一直按(an)兵不動。2021年底至今，五年期以上LPR已累計下降45個點(dian)。

2019年買(mai)房的王先生，承擔著高達(da)5.72%的房貸利率，歷(li)經LPR數次調降，至今利率降為5.3%。雖有一定(ding)降幅，但(dan)仍(reng)比現行利率高出許多。

由此可見(jian)，雖(sui)然(ran)LPR的變(bian)化(hua)牽(qian)動(dong)人心，但(dan)提前還(huan)款(kuan)的幕后推手(shou)，主要還(huan)是“固定加點”。

若銀行制定(ding)存量(liang)貸款(kuan)置換的(de)相關政策，與(yu)購房人(ren)重新簽訂(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)，從貸款(kuan)合(he)(he)同(tong)(tong)約定(ding)的(de)角度來看，LPR變化本就(jiu)在原合(he)(he)同(tong)(tong)約定(ding)范圍內，不(bu)需要更(geng)新條款(kuan)，因此不(bu)在“新”合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)影響(xiang)范疇內，那么，矛頭對準(zhun)的(de)也就(jiu)是“固定(ding)加點(dian)”了(le)。

需要注意的(de)是，房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)是簽貸(dai)款合同時點的(de)LPR和(he)固定加(jia)點共同組成(cheng)，根據前述公式，固定加(jia)點=房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)-LPR，那么“新舊”合同的(de)加(jia)點變(bian)化，取決于不(bu)同時期(qi)(qi)房(fang)貸(dai)平(ping)(ping)(ping)均利(li)(li)率(lv)與當期(qi)(qi)LPR之(zhi)間(jian)的(de)浮動變(bian)化，即重簽合同平(ping)(ping)(ping)均加(jia)點變(bian)化=（當期(qi)(qi)房(fang)貸(dai)平(ping)(ping)(ping)均利(li)(li)率(lv)-當期(qi)(qi)LPR）-（基(ji)期(qi)(qi)房(fang)貸(dai)平(ping)(ping)(ping)均利(li)(li)率(lv)-基(ji)期(qi)(qi)LPR）。

以王先生購房的時點為例，2019年四季度，個人住房貸款加權平(ping)均(jun)利率為5.62%。今年一(yi)季度，這一(yi)數(shu)據為4.14%。

根據(ju)央行數據(ju)，2019年12月(yue)，5年期(qi)以上(shang)LPR為4.80%；2023年3月(yue)，5年期(qi)以上(shang)LPR為4.30%。

由此(ci)可(ke)見，2019年末，存量房貸平均固定加點為(wei)82個BP（5.62%~4.8%），而(er)今年一季(ji)度，新發(fa)放貸款利率已經低于LPR利率，下浮16個BP。

若(ruo)不考(kao)慮其他因素，那么假設此時銀(yin)行與購房(fang)人(ren)重新(xin)簽訂合同，則固定加點(dian)變(bian)化(hua)=-16BP-82BP=-98BP。

將近1%的(de)利率差距(ju)，不可謂不大(da)。

利率調降實際影響或有限

如前所述(shu)，“利率站崗”的情形多為2015年至2019年之間發放的貸(dai)款，根(gen)據央行披露，2019年末(mo)，個人住房貸(dai)款余(yu)額(e)30.07萬(wan)億元(yuan)。我們(men)假設(she)存(cun)量(liang)按(an)揭貸(dai)款每年約有10%的本金被償還，那么(me)截至今年一季度末(mo)，粗略估計容(rong)易(yi)受到(dao)存(cun)量(liang)按(an)揭重定(ding)價影響的貸(dai)款總額(e)為21.37萬(wan)億元(yuan)（30.07×0.9×0.9×0.9×0.975）。

以此為(wei)基數(shu)，我們來建立模型(xing)測算銀行利(li)息收入(ru)受(shou)到的(de)影響。假定(ding)其中有10%、50%、80%的(de)貸款(kuan)能(neng)夠重定(ding)價，固(gu)定(ding)加點(dian)下調幅度(du)為(wei)98個(ge)BP，那么在三(san)種情形下，對銀行一年的(de)利(li)息收入(ru)影響如何？

相關計算可見，三(san)種情形下對應這部分存量(liang)貸款利息收入分別減少(shao)0.02萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元、0.1萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元、0.17萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元。考慮到25%的(de)企(qi)業(ye)所得稅，會(hui)分別造成銀行0.015萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元、0.075萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元、0.13萬(wan)億(yi)(yi)(yi)元的(de)凈利潤減少(shao)。

根據原(yuan)銀(yin)保監會(hui)披露，2022年全(quan)年，我(wo)國(guo)商(shang)業銀(yin)行累計(ji)實現(xian)凈利潤2.3萬億(yi)元。

在(zai)極端假設模型下，我們看(kan)到，不同比(bi)例(li)的存量貸款重定價，會對(dui)銀行業利息收入、凈利潤產生一定沖(chong)擊。然而，結(jie)合實際情況來看(kan)，影響程度或許大打折扣(kou)。

據(ju)中(zhong)泰(tai)證券分(fen)析，存量房貸利率下調雖然有其合(he)理性支撐，但全面下調的可(ke)能性較低，具體還要等(deng)待政(zheng)策落地。

具(ju)體來(lai)看，目前住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)規模(mo)體量與當年(nian)差距大，影響范圍廣。目前國(guo)內(nei)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)規模(mo)是2008年(nian)的(de)13倍，上(shang)市銀(yin)行按揭(jie)占比(bi)總貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)提升10個(ge)點至25%，是銀(yin)行資產穩(wen)固的(de)基本盤。此外，“因城施策(ce)”到(dao)“一(yi)城一(yi)策(ce)”，統一(yi)調整的(de)難度較大。

同時，央(yang)行首(shou)先(xian)說明(ming)了提前還款(kuan)對(dui)銀行經營(ying)帶(dai)來的壓力(li)，然后再引出存量(liang)貸款(kuan)調整(zheng)思路(lu)，其目的之一(yi)是為了緩解(jie)提前還款(kuan)而(er)為銀行提供了可行的路(lu)徑。優(you)質客(ke)戶低風(feng)險相對(dui)應低收益的差異化定價，不具備提前還款(kuan)能(neng)力(li)的客(ke)戶在博弈中不占優(you)。

綜上，中泰(tai)證券認(ren)為，預計存(cun)量(liang)全面下調的可能(neng)性較低，具體要等待監管(guan)或商業(ye)銀行細則出(chu)臺。

是否會掀“息差保衛戰”？

在存量房(fang)貸利率引(yin)起熱議之前，銀(yin)行業(ye)剛(gang)經歷了(le)一番“存款降息潮”。

6月(yue)初，六大(da)行(xing)打(da)響本輪銀(yin)行(xing)存(cun)款(kuan)降息潮的第(di)一槍(qiang)，股份行(xing)、地方性銀(yin)行(xing)而后相繼跟隨，定存(cun)正式告別“3”時(shi)代(dai)。

在此前貸款利率持(chi)續調降(jiang)的(de)(de)(de)背景下(xia)，業內更(geng)多(duo)地把這輪(lun)存(cun)款降(jiang)息(xi)(xi)看作(zuo)是銀行“息(xi)(xi)差保衛戰”的(de)(de)(de)一環。但降(jiang)息(xi)(xi)之(zhi)下(xia)，銀行的(de)(de)(de)攬存(cun)壓力驟(zou)升，也成了新的(de)(de)(de)難題(ti)。

“貸(dai)款(kuan)利(li)率調降，倒逼存(cun)款(kuan)降息(xi)(xi)，二者(zhe)本(ben)就相生，而按(an)揭貸(dai)款(kuan)作(zuo)為銀(yin)行核心優質資(zi)產(chan)(chan)，若存(cun)量利(li)率按(an)照(zhao)現(xian)行水平重定價，或許會引發(fa)銀(yin)行新一(yi)輪(lun)的(de)(de)‘息(xi)(xi)差保衛自救(jiu)’。”一(yi)位資(zi)深業內人士(shi)對(dui)(dui)記者(zhe)分析道，從資(zi)產(chan)(chan)端來看，按(an)揭貸(dai)款(kuan)是(shi)各家銀(yin)行都(dou)重視的(de)(de)優質資(zi)產(chan)(chan)，動了這塊(kuai)“奶酪”，那么負(fu)債端相應承(cheng)壓，高息(xi)(xi)存(cun)款(kuan)對(dui)(dui)銀(yin)行的(de)(de)成本(ben)壓力更大，理論上銀(yin)行對(dui)(dui)于存(cun)款(kuan)降息(xi)(xi)的(de)(de)動機也(ye)就更大。

該(gai)人士指出，不同(tong)于攬存，國有(you)銀行與中小銀行呈現(xian)出松弛(chi)與緊張的(de)不同(tong)姿(zi)態，按揭(jie)貸款是(shi)(shi)“兵家必爭之(zhi)地(di)”。“往往在按揭(jie)樓盤準入這類業(ye)務(wu)上(shang)，國有(you)銀行會不惜放下身段，下場爭奪(duo)，大(da)多數(shu)樓盤都是(shi)(shi)幾家銀行共同(tong)‘分蛋糕(gao)’，而不是(shi)(shi)獨家合作，因(yin)此(ci)國有(you)銀行雖然也(ye)占上(shang)風，但相(xiang)對優勢(shi)不像攬存那么明顯(xian)。”

“不(bu)(bu)過，參照存(cun)款降息下的(de)市場反(fan)應，在(zai)攬存(cun)壓力(li)(li)下，許多銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)利率(lv)尚且在(zai)允許的(de)范圍內上(shang)浮一定(ding)BP，不(bu)(bu)會一降到底，因此(ci)負債端對資(zi)產端的(de)聯動(dong)影響還要(yao)看不(bu)(bu)同銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)業務結構和承壓情況，不(bu)(bu)會一蹴而(er)就，也不(bu)(bu)可一概而(er)論。”該人士認(ren)為，不(bu)(bu)同銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)按揭貸款占比不(bu)(bu)同，因此(ci)傳導至資(zi)產端的(de)壓力(li)(li)也不(bu)(bu)盡相同，存(cun)量(liang)房貸利率(lv)調(diao)降還處于(yu)理(li)論階(jie)段，倒逼新一輪“息差保(bao)衛戰”尚無(wu)直接依據(ju)。

封(feng)面圖片(pian)來源(yuan)：每(mei)經記者陳榮浩攝