每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤 何小桃(tao) 易啟江    

從2009年(nian)關(guan)門停業至今，荒廢14年(nian)的廣州“初代”主(zhu)題樂園(yuan)——世界大觀將迎來重生。而在多年(nian)未變的樂園(yuan)周邊，地價房價已(yi)經一路走高，住宅最高均價已(yi)突破10萬元/平方(fang)米。

近日，在政府收儲后，廣州市規劃和自然資源局掛牌世界大觀AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊，起始價(jia)(jia)總價(jia)(jia)63.92億元，折合樓面價(jia)(jia)約4.69萬(wan)元/平方(fang)米，這一價(jia)(jia)格(ge)已可躋身廣州樓面價(jia)(jia)TOP9。按照原先規劃，這宗宅地容積率預計在2.2左右。

7月19日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者實地(di)(di)走訪世界大觀看到，整(zheng)個樂園圍繞中心的(de)(de)兩個小湖泊，絕大部分都已被茂密的(de)(de)植(zhi)被覆(fu)蓋(gai)，只有(you)零星幾座早已破敗的(de)(de)異國風情建筑，還(huan)殘(can)留著(zhu)曾(ceng)經(jing)的(de)(de)世界大觀氣息。本(ben)次掛(gua)牌的(de)(de)AT1003011、AT1003072地(di)(di)塊(kuai)還(huan)未進行土地(di)(di)平整(zheng)。

合富研(yan)究院(yuan)高(gao)級(ji)分析師吳(wu)智杰在接受記者采訪(fang)時表(biao)示，雖然總價比較(jiao)高(gao)，但地(di)塊自身具備豐富的(de)山、林、湖、園資(zi)源，且(qie)容積率(lv)低，這些都十分稀缺，比較(jiao)適合產品(pin)打造能力強的(de)企業，預(yu)計房企參(can)拍意愿較(jiao)強。

主題樂園(yuan)荒廢(fei)十余年被收(shou)儲(chu)

公(gong)開資(zi)料顯示(shi)，作(zuo)為廣州“初代”主題樂園(yuan)，位于廣州天(tian)河東(dong)圃的世界大(da)(da)觀自1995年10月(yue)開業(ye)后(hou)就十分(fen)火熱，是不少廣州人(ren)的童年記憶，還(huan)是曾經(jing)的“羊城十大(da)(da)美景(jing)”之一。

世(shi)界大觀匯集(ji)了世(shi)界上100多個國家(jia)的建筑(zhu)雕塑，基本都是按1:1比(bi)例還原(yuan)，設有時(shi)代廣場、巴黎歌劇(ju)(ju)院、古希臘劇(ju)(ju)場、阿拉伯劇(ju)(ju)場、英國劇(ju)(ju)場等(deng)六大劇(ju)(ju)場和飛機艦船(chuan)表演、綜(zong)合游樂場、水上運動場等(deng)四大游樂區。

但僅僅開業兩年時間，世界大(da)觀就(jiu)迅速衰落，并(bing)陷入(ru)債務糾紛，最終被關閉(bi)并(bing)廢棄多年。

記者實地走訪看到，曾經(jing)(jing)樹立在世界大觀門口威武的群馬雕像已經(jing)(jing)不(bu)見蹤影，背(bei)后紅(hong)色屋頂(ding)的異(yi)國風情(qing)建筑在一片綠樹雜草中落寞地矗(chu)立，空曠的廣場上零(ling)星停著幾輛(liang)汽車。

世界大(da)(da)觀(guan)的進門廣場已被用(yong)作停車場，門口張貼的告(gao)示顯示：自2023年7月16日起，本(ben)停車場僅限(xian)公(gong)司(si)內部使(shi)用(yong)，禁止一切(qie)外來車輛進入。落款是(shi)廣州世界大(da)(da)觀(guan)股份有限(xian)公(gong)司(si)（下稱世界大(da)(da)觀(guan)公(gong)司(si)）。

民事裁定(ding)書（2014）粵高法民二破終字第1號顯(xian)示(shi)，1995年(nian)(nian)-1996年(nian)(nian)，世界大觀公(gong)司與廣州市國土局簽(qian)訂《廣州市國有土地使用(yong)權出(chu)(chu)讓合同》《廣州市國有土地使用(yong)權出(chu)(chu)讓補(bu)充(chong)合同》，約(yue)定(ding)世界大觀公(gong)司受(shou)讓、補(bu)受(shou)讓廣州市天河區東(dong)圃鎮黃(huang)村機場以東(dong)地段452753平方米的土地，但未辦理土地的使用(yong)權證(zheng)。

在惠州(zhou)東方(fang)聯合實業有(you)限公(gong)司(si)申(shen)請世(shi)界大觀公(gong)司(si)破產清(qing)算一(yi)案審(shen)(shen)查(cha)期間，一(yi)審(shen)(shen)法(fa)院依法(fa)向(xiang)廣州(zhou)市國(guo)土資(zi)源(yuan)和(he)房(fang)屋管理局發出調(diao)查(cha)函，調(diao)查(cha)上述土地目前的(de)狀況以及相(xiang)關(guan)部門對該地塊的(de)處理意見。

廣州市國土(tu)資源和房屋管理局表示(shi)，上述(shu)452753平方(fang)米土(tu)地(di)已經簽訂土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓合同，該項(xiang)目部分建(jian)成。截至2013年7月30日，尚(shang)欠(qian)土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓金及違約(yue)金合計約(yue)1.37億(yi)元。“目前未收回(hui)上述(shu)地(di)塊(kuai)，也(ye)暫未有下一步的處(chu)理方(fang)案(an)(an)，請在(zai)處(chu)理該司(si)破產清算案(an)(an)件時，給予優先繳付其拖欠(qian)的土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓金及違約(yue)金。”廣東省高(gao)級(ji)人民法(fa)院駁(bo)回(hui)了對(dui)世界(jie)大觀公司(si)的破產清算申請。

2022年(nian)6月，一(yi)份來自廣(guang)東省廣(guang)州市(shi)(shi)中級人民法(fa)院的(de)結案通知書顯示(shi)，關于(yu)惠州市(shi)(shi)東方(fang)聯合(he)實業有限公司與(yu)世(shi)界(jie)大觀(guan)公司、光大國際經濟技術合(he)作南方(fang)公司合(he)同糾紛兩案，補償款和執行費已(yi)經到賬，并解除對被執行人世(shi)界(jie)大觀(guan)452753平方(fang)米(mi)的(de)土地使用權和地上建筑物(wu)的(de)查(cha)封(feng)。

今年4月(yue)，《天河區世(shi)界大(da)觀(guan)地塊（AT1003、AT1006規劃(hua)管理(li)單元）控制性詳細(xi)規劃(hua)》在(zai)第四(si)屆廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)市規劃(hua)委(wei)員會地區規劃(hua)專業(ye)委(wei)員第十一次會議(yi)上(shang)獲(huo)得通(tong)過，其建設(she)單位是廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)市人民政府征用(yong)土地辦公(gong)室（廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)市土地開發中心(xin)）。

該地(di)(di)塊(kuai)面(mian)積約48.94公頃，已(yi)于(yu)2022年4月16日簽訂(ding)《土地(di)(di)收儲補償協(xie)議 (世界大觀地(di)(di)塊(kuai))》及(ji)《土地(di)(di)收儲補償款支付三方協(xie)議(世界大觀地(di)(di)塊(kuai))》，完(wan)成解除土地(di)(di)出讓(rang)合同及(ji)出讓(rang)補充合同。

周邊(bian)房價最高已超(chao)10萬/平

在(zai)上世紀90年代，世界(jie)大觀(guan)的位置還不算廣州中心，但當下已(yi)成為(wei)優質地塊。項(xiang)目(mu)位于(yu)天河區東北部，距離金融城20分鐘車(che)程，距離珠江新城40分鐘車(che)程，距離地鐵21號線大觀(guan)南路站約560米。

根據今年5月審批的規劃，世界大觀30.27公頃用地性質，由規劃待定區調整為二類居住用地、商業用地、中小學用地等，規劃居住人口0.8萬。除了本(ben)次掛(gua)牌(pai)出讓的(de)AT1003011、AT1003072地(di)塊(kuai)，還有三塊(kuai)居住用地(di)。

《天河(he)區世界(jie)大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控(kong)制性詳細規劃》通告(gao)顯示(shi)，AT1003011地塊容(rong)積率≤2.2，建筑限高52米。

AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊(kuai)，結合(he)克(ke)而(er)瑞相(xiang)關統計看(kan)，本次起拍樓面價(jia)已經達到4.69萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，實際成交價(jia)有望躋(ji)身廣州樓面價(jia)TOP5，地塊(kuai)限時競價(jia)從8月15日開(kai)始。

記(ji)者在現場看到，兩個地(di)(di)塊目前還(huan)未平整(zheng)土地(di)(di)，雖然(ran)大(da)部分(fen)都被(bei)植被(bei)覆蓋，但還(huan)能依稀看到此前樂園(yuan)建設的痕跡。根據規劃，世界大(da)觀將(jiang)保留兩個湖(hu)泊的現狀——太陽湖(hu)和月(yue)亮湖(hu)，延續(xu)歷(li)史(shi)印記(ji)，修復(fu)破損場地(di)(di)，保留部分(fen)建筑(zhu)。

據（2014）粵高(gao)法民二破終(zhong)字第1號(hao)，依據《廣州市國(guo)(guo)有土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權基準(zhun)地(di)(di)(di)價的通告》【穗國(guo)(guo)房(fang)字（2011）1338號(hao)】記載(zai)，世界大觀452753平(ping)方米土地(di)(di)(di)屬(shu)(shu)于(yu)商業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)，用(yong)(yong)地(di)(di)(di)級別范(fan)圍屬(shu)(shu)于(yu)六級，用(yong)(yong)地(di)(di)(di)級別價為(wei)4664元／平(ping)方米。

吳智杰補充道，低容(rong)(rong)積(ji)率(lv)的(de)土地(di)(di)(di)比較(jiao)稀缺，廣州中心(xin)區域(yu)2021年(nian)后沒有(you)低于(yu)2.0容(rong)(rong)積(ji)率(lv)的(de)土地(di)(di)(di)供應。2020年(nian)有(you)兩塊地(di)(di)(di)，分(fen)別是匯景(jing)臺（1.9）和(he)合(he)景(jing)臻頤府（2.0）。雖然總價(jia)比較(jiao)高，但地(di)(di)(di)塊自身(shen)具備豐(feng)富的(de)山、林(lin)、湖、園(yuan)資(zi)源，且容(rong)(rong)積(ji)率(lv)低，這些都十分(fen)稀缺，比較(jiao)適(shi)合(he)產品(pin)打造能力強的(de)企業。

合(he)富(fu)研究院(yuan)認(ren)為，兩(liang)個地塊有望成為市中心下一個高熱度(du)豪宅。但地塊周(zhou)邊(bian)目前除教育資源比較完善(shan)外，缺乏大型商業(ye)體，道路交通通達性(xing)較差(cha)；僅有南(nan)側進(jin)入性(xing)道路黃云路—悅(yue)景路，其余三側現狀無(wu)進(jin)入性(xing)道路。

“從市場角(jiao)度看(kan)，目前周(zhou)邊新(xin)盤(pan)貨量充(chong)足，且以高(gao)端改善為(wei)主，包括合景臻(zhen)頤府(fu)和(he)合生縵云等，預計競品余貨接近(jin)1000套。二(er)手市場方面(mian)，相鄰(lin)牛(niu)奶(nai)廠板塊也有較多次新(xin)房，如華潤天(tian)(tian)合、金地天(tian)(tian)河公館、招商雍華府(fu)、帝景山莊，報價(jia)約7萬(wan)-10萬(wan)元/平方米，客戶(hu)選擇(ze)面(mian)較廣。因而，項(xiang)目存在一定競爭壓(ya)力。”

合景(jing)(jing)臻頤府(fu)與本次(ci)出讓的兩(liang)個地(di)(di)塊僅一路(lu)之隔，其當時(shi)拿地(di)(di)均(jun)價(jia)約5.1萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，為廣州樓面價(jia)TOP4，目前在售均(jun)價(jia)為8萬(wan)-9萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。兩(liang)個地(di)(di)塊另一側的二手(shou)房合生帝景(jing)(jing)山(shan)莊(zhuang)，目前在鏈家掛牌均(jun)價(jia)最高(gao)已去到11萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。

記者|黃婉銀 編(bian)輯|陳夢妤(yu) 何小(xiao)桃 易(yi)啟江

校對|盧祥勇

封(feng)面、內文圖(tu)源|：每經記者 黃婉銀 攝

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