每經(jing)記者(zhe)｜劉明(ming)濤(tao)    每經(jing)編輯｜彭水萍

市場(chang)情緒(xu)仍未恢復！本周雖(sui)然利(li)好消息不斷，但是做(zuo)多(duo)資金缺乏(fa)“勇氣”，市場(chang)整體縮(suo)量明顯，最終(zhong)A股三(san)大(da)股指(zhi)均出現下跌，跌幅均在2.5%左右，每(mei)經品牌100指(zhi)數也未能表(biao)現獨立，略(lve)微調整，繼續在900點上方鞏固。

三大股指全線收跌

本周(zhou)指(zhi)(zhi)(zhi)數集體收跌，滬(hu)指(zhi)(zhi)(zhi)失守3200點(dian)。從周(zhou)K線(xian)來看，上證(zheng)指(zhi)(zhi)(zhi)數下跌2.16%，深證(zheng)成指(zhi)(zhi)(zhi)下跌2.44%，創業板指(zhi)(zhi)(zhi)下跌2.74%，科創50下跌3.63%，每經品牌100指(zhi)(zhi)(zhi)數則下跌2.35%，以913.6點(dian)報收。本周(zhou)北向(xiang)資金凈流(liu)出75.24億(yi)元(yuan)，其中滬(hu)市凈流(liu)出57.02億(yi)元(yuan)，深市凈流(liu)出18.22億(yi)元(yuan)。

從市(shi)場(chang)環(huan)境來看，雖然當(dang)前(qian)我(wo)國(guo)經(jing)濟(ji)(ji)結構性問題仍較(jiao)突(tu)出，但(dan)上半年(nian)經(jing)濟(ji)(ji)恢(hui)復向(xiang)好，積極(ji)信號亦在不斷(duan)增(zeng)(zeng)多，如(ru)發(fa)改委等部門密集發(fa)布穩增(zeng)(zeng)長政策。隨(sui)著穩增(zeng)(zeng)長力度加大、經(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)(zeng)長動能有(you)(you)望持續(xu)恢(hui)復，后續(xu)經(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)(zeng)速(su)有(you)(you)望拾級而(er)上，全年(nian)經(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)(zeng)速(su)達到5%以上可期(qi)。資金面(mian)方面(mian)，當(dang)前(qian)中期(qi)市(shi)場(chang)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)單邊向(xiang)下偏移政策利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)，短期(qi)市(shi)場(chang)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)圍繞著政策利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)附近(jin)窄(zhai)幅波動，流動性仍合理充裕。另外，央行上調(diao)跨境融(rong)資宏觀審慎(shen)調(diao)節系數，釋放穩定人民(min)幣匯率(lv)(lv)(lv)的(de)信號。

有機(ji)構(gou)指出，在經歷了上半年的(de)震蕩之后，上證指數再度回(hui)到3200點(dian)附近，從絕(jue)(jue)對水平來(lai)看，這并(bing)不算是(shi)絕(jue)(jue)對的(de)低點(dian)。但如果考慮盈利預(yu)期以及流(liu)動性(xing)，當前市(shi)場(chang)(chang)(chang)已經處在預(yu)期的(de)冰點(dian)附近。市(shi)場(chang)(chang)(chang)預(yu)期的(de)變化(hua)并(bing)非一(yi)蹴而就，年初以來(lai)，市(shi)場(chang)(chang)(chang)在現實與(yu)預(yu)期的(de)交織中震蕩，但最(zui)終“弱預(yu)期，弱現實”的(de)組(zu)合(he)成(cheng)為了市(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)主(zhu)導(dao)因素，上證指數也在這一(yi)過程(cheng)中逐步走弱。

伴隨著下半(ban)(ban)年經濟持續(xu)回升以及物價逐步(bu)企穩，下半(ban)(ban)年上(shang)市公司盈(ying)利或將會逐步(bu)好轉(zhuan)。此(ci)外，當前市場(chang)盈(ying)利預(yu)期(qi)下調幅度顯(xian)著超(chao)越季節性(xing)水平，接近歷史極值，下半(ban)(ban)年盈(ying)利預(yu)期(qi)調整(zheng)帶來的壓力或將減輕。伴隨預(yu)期(qi)回暖，增量資金有望重新(xin)流入權(quan)益市場(chang)，而估(gu)值也將波動上(shang)行。

值得關注的是(shi)，本周每經品牌(pai)100指(zhi)數(shu)地(di)產板塊表現(xian)突(tu)出，地(di)產行業出現(xian)復(fu)蘇跡象。

地產板塊存上漲契機

2023上半(ban)年，2-4月(yue)市(shi)場需求(qiu)脈沖式釋放推動(dong)成(cheng)交快速回暖(nuan)，5-6月(yue)市(shi)場熱(re)度有所下(xia)降，復蘇動(dong)能轉弱，整(zheng)體(ti)呈現(xian)弱復蘇態勢。全國商品住宅銷(xiao)售面(mian)積/金額同(tong)比下(xia)降2.8%/上升3.7%；絕對面(mian)積水平約相當于2015年-2016年，金額相當于2018年的(de)水平。

從城(cheng)市(shi)角(jiao)度來(lai)看，高能(neng)級城(cheng)市(shi)市(shi)場韌(ren)性更強。同(tong)(tong)比(bi)而言(yan)，80樣本城(cheng)市(shi)中(zhong)41城(cheng)成交面積同(tong)(tong)比(bi)為(wei)正(zheng)，占比(bi)約51%；一線(xian)、二線(xian)、三線(xian)城(cheng)市(shi)中(zhong)成交面積同(tong)(tong)比(bi)為(wei)正(zheng)的(de)比(bi)例分(fen)別為(wei)100%、67%、39%。與2017年以(yi)來(lai)各城(cheng)市(shi)成交面積峰值(zhi)相比(bi)，跌(die)幅在一半(ban)以(yi)內(nei)的(de)城(cheng)市(shi)有27個。

圖片來源(yuan)：視覺中國-VCG41N1082507108

政(zheng)策(ce)面，中(zhong)央已多(duo)次定調房(fang)(fang)地(di)產(chan)為(wei)支(zhi)柱產(chan)業，要堅持(chi)(chi)“房(fang)(fang)住不炒(chao)、因城施策(ce)”原則，支(zhi)持(chi)(chi)剛性和改善性住房(fang)(fang)需求(qiu)。去年至今供給側(ce)“三支(zhi)箭”齊發力，已推出(chu)兩批共3500億(yi)元(yuan)保交樓專項(xiang)借(jie)款、為(wei)民營房(fang)(fang)企發債提(ti)供增信、多(duo)家(jia)A股房(fang)(fang)企定增獲批；需求(qiu)側(ce)多(duo)地(di)持(chi)(chi)續出(chu)臺取消限購限售等政(zheng)策(ce)。但目(mu)前銷售提(ti)振不明顯(xian)，未來政(zheng)策(ce)仍(reng)有優化(hua)空(kong)間(jian)，預(yu)計(ji)金融(rong)端“三支(zhi)箭”對行業支(zhi)持(chi)(chi)將(jiang)延續，以時間(jian)換空(kong)間(jian)，化(hua)解(jie)行業風(feng)險(xian)。

國金證(zheng)券預(yu)計(ji)各(ge)地需求端(duan)寬(kuan)松將持續發力，二線城(cheng)市限制政(zheng)(zheng)策放(fang)開，更高能級城(cheng)市或在支持置換改善(shan)需求、遠郊(jiao)限購(gou)寬(kuan)松等(deng)方面優(you)化；同時預(yu)計(ji)更多支持行業向新發展(zhan)模式轉型的政(zheng)(zheng)策將出臺，包括租賃(lin)住房、城(cheng)市更新、商業REITs等(deng)。

過(guo)去兩年房地(di)產板(ban)塊(kuai)股價走勢(shi)與(yu)政策放松有正(zheng)相關關系，政策放松會(hui)(hui)催化地(di)產指(zhi)(zhi)數迎來(lai)20%左右的(de)上(shang)漲(zhang)，之(zhi)后基(ji)本面若持續下(xia)行則會(hui)(hui)帶動地(di)產指(zhi)(zhi)數轉跌，而基(ji)本面加(jia)(jia)速下(xia)滑(hua)同時又(you)是新一輪(lun)政策放松催化板(ban)塊(kuai)股價上(shang)漲(zhang)的(de)前奏。今年二季度(du)開始(shi)每月銷售環比(bi)下(xia)跌，當(dang)前正(zheng)處于加(jia)(jia)速下(xia)滑(hua)階段(duan)，未來(lai)政策放松預期愈發(fa)加(jia)(jia)強，因此地(di)產板(ban)塊(kuai)后續有望再次(ci)迎來(lai)上(shang)漲(zhang)。

地產龍頭領銜復蘇

本周(zhou)，每經品牌(pai)100指數雖然再(zai)度(du)回落調整，但是房地產和金融(rong)板(ban)塊表現強(qiang)勢，特別是房地產板(ban)塊，諸(zhu)多(duo)個(ge)股(gu)處于漲幅(fu)前列(lie)，比(bi)如招商蛇口和綠地控(kong)股(gu)，周(zhou)漲幅(fu)均接近(jin)5%，而華僑城A、保(bao)利發展以(yi)及(ji)萬科A股(gu)價都有不同程度(du)的(de)上漲。

資料顯(xian)(xian)示(shi)，招商蛇口坐(zuo)擁一二線(xian)優質土儲，尤其粵(yue)港澳大(da)灣區(qu)資源儲備含(han)金量(liang)(liang)極(ji)高。在目前行業(ye)遭遇資金困境(jing)之(zhi)時，公司(si)融(rong)資端(duan)開始放量(liang)(liang)、成本持(chi)(chi)續低位，融(rong)資優勢凸(tu)顯(xian)(xian)，同時公司(si)保持(chi)(chi)積(ji)極(ji)擴(kuo)張策略(lve)，有助于后(hou)續銷售實現持(chi)(chi)續增長，拿地隱含(han)毛利率已(yi)顯(xian)(xian)著回升，預(yu)示(shi)著后(hou)續盈利能力的(de)改善。

同時，招(zhao)商蛇口作為(wei)大(da)型央企有(you)更好的(de)(de)融資(zi)能力，在(zai)房地產市(shi)場低(di)迷的(de)(de)背景下，可以保持穩健的(de)(de)拿地節奏，有(you)望在(zai)市(shi)場整合(he)的(de)(de)過程中獲(huo)得(de)更高(gao)的(de)(de)份額(e)。集團內(nei)資(zi)產加快整合(he)，有(you)利于推進(jin)公司(si)前海地塊(kuai)的(de)(de)開(kai)發(fa)進(jin)度，提升公司(si)優質資(zi)產的(de)(de)估值水(shui)平(ping)。

華僑城A在過去(qu)很長(chang)(chang)一(yi)段時(shi)間(jian)旅(lv)游文化品牌老化，景區和主題(ti)公(gong)園(yuan)相對競爭力(li)減弱，房地(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)則規模不經(jing)濟，拿地(di)(di)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)一(yi)般。但從(cong)去(qu)年開(kai)(kai)(kai)始，公(gong)司深入(ru)開(kai)(kai)(kai)展專業(ye)(ye)整(zheng)合(he)(he)，精益管理(li)，進行總部(bu)能力(li)建設(she)。房地(di)(di)產、主題(ti)公(gong)園(yuan)、酒店、商業(ye)(ye)等專業(ye)(ye)化條線梳理(li)更加清晰(xi)，全(quan)面完成存量(liang)(liang)(liang)在運營項目管理(li)整(zheng)合(he)(he)，總部(bu)管控(kong)力(li)度得(de)到明(ming)顯強(qiang)化，公(gong)司逐漸從(cong)速度型(xing)增長(chang)(chang)走向(xiang)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)型(xing)增長(chang)(chang)。公(gong)司強(qiang)調面向(xiang)市場，旅(lv)游業(ye)(ye)務向(xiang)市圖強(qiang)，房地(di)(di)產業(ye)(ye)務向(xiang)市而(er)生，有望為公(gong)司的(de)發(fa)展打開(kai)(kai)(kai)新的(de)局(ju)面。

另外(wai)，萬科A耕耘房地(di)產開(kai)發(fa)行(xing)業(ye)(ye)(ye)30余(yu)年，歷(li)經多輪(lun)周期(qi)，開(kai)發(fa)實(shi)力領先，全(quan)國化(hua)布局品牌(pai)認可度高(gao)，銷售規(gui)模(mo)始(shi)終(zhong)位(wei)于行(xing)業(ye)(ye)(ye)前三。目(mu)前，公司多元(yuan)業(ye)(ye)(ye)務(wu)領先優勢(shi)明顯，萬緯物(wu)流持續(xu)發(fa)力高(gao)標倉(cang)儲和(he)冷鏈物(wu)流，冷鏈倉(cang)儲規(gui)模(mo)國內第一；租賃住宅泊(bo)寓(yu)開(kai)業(ye)(ye)(ye)規(gui)模(mo)和(he)運營(ying)效率均躋身(shen)行(xing)業(ye)(ye)(ye)首位(wei)；商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產依托印力平臺，管理(li)規(gui)模(mo)居前、追求輕重(zhong)并舉。考慮到(dao)公司銷售規(gui)模(mo)仍然保(bao)持第一梯隊，多元(yuan)化(hua)業(ye)(ye)(ye)務(wu)內在價值豐厚，具備中(zhong)長期(qi)價值。

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