每(mei)經記(ji)者｜劉明濤(tao)    每(mei)經編輯｜彭水萍    

A股(gu)市場(chang)情緒仍未完全恢復。

上(shang)周，雖(sui)然(ran)利好(hao)消息不斷，但是(shi)做多資金缺乏“勇氣”，市場整體縮量明顯(xian)，最(zui)終A股三大(da)股指出現下跌(die)，跌(die)幅均(jun)在2.5%左右，每經品牌100指數也未能表現獨立(li)，略有調整，繼續在900點上(shang)方鞏固。

楊靖制圖

三大股指上周全線收跌

上(shang)周(zhou)，指數(shu)(shu)集(ji)體收跌，滬(hu)(hu)指失(shi)守3200點(dian)。從周(zhou)K線來看(kan)，上(shang)證指數(shu)(shu)下跌2.16%，深(shen)證成指下跌2.44%，創業板(ban)指下跌2.74%，科創50下跌3.63%，每(mei)經(jing)品牌100指數(shu)(shu)則下跌2.33%，以913.60點(dian)報(bao)收。北向資金凈(jing)(jing)流(liu)(liu)出75.24億(yi)元(yuan)，其中滬(hu)(hu)市(shi)(shi)凈(jing)(jing)流(liu)(liu)出57.02億(yi)元(yuan)，深(shen)市(shi)(shi)凈(jing)(jing)流(liu)(liu)出18.22億(yi)元(yuan)。

從市場環境來(lai)看，雖然當前我國經(jing)濟(ji)結構性問題仍較突(tu)出，但是(shi)今年(nian)上半年(nian)經(jing)濟(ji)恢(hui)復向(xiang)好，積極(ji)信(xin)號亦在不斷增(zeng)(zeng)(zeng)多(duo)，如發改(gai)委等部門密集(ji)發布穩增(zeng)(zeng)(zeng)長政策。隨著穩增(zeng)(zeng)(zeng)長力度加大、經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長動能有望持續恢(hui)復，后續經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)有望拾級而上，全年(nian)經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)達到5%以上可期。

資金面(mian)方(fang)面(mian)，當前中期市場(chang)利(li)率單(dan)邊向下(xia)偏移政策利(li)率，短(duan)期市場(chang)利(li)率圍繞政策利(li)率附近窄幅(fu)波動，流(liu)動性仍合理充裕。

另外，央行上調跨境融資宏(hong)觀審慎(shen)調節系數，釋放穩定人民幣(bi)匯率的信號。

有機(ji)構(gou)指出，經(jing)歷了(le)上(shang)(shang)半年的(de)震(zhen)蕩(dang)之后，上(shang)(shang)證指數(shu)再度回到3200點附(fu)近，從絕對(dui)水(shui)平來(lai)看(kan)，這并(bing)不算是絕對(dui)的(de)低點。如果考慮(lv)盈利預期(qi)(qi)以及(ji)流動(dong)性，當(dang)前市(shi)場(chang)已經(jing)處(chu)在(zai)預期(qi)(qi)的(de)冰(bing)點附(fu)近。市(shi)場(chang)預期(qi)(qi)的(de)變(bian)化(hua)并(bing)非一蹴而就，年初以來(lai)，市(shi)場(chang)在(zai)現實與預期(qi)(qi)的(de)交織中(zhong)震(zhen)蕩(dang)，最終“弱預期(qi)(qi)，弱現實”的(de)組合(he)成為市(shi)場(chang)的(de)主導因素(su)，上(shang)(shang)證指數(shu)也在(zai)這一過(guo)程中(zhong)逐步走弱。

隨著(zhu)(zhu)下(xia)半年經(jing)濟持續回升(sheng)以及物價逐(zhu)步企(qi)穩(wen)，上市公司盈(ying)利(li)或(huo)將(jiang)逐(zhu)步好轉。此外，當前市場盈(ying)利(li)預(yu)期下(xia)調(diao)(diao)幅度顯著(zhu)(zhu)超越季節性水平，接(jie)近(jin)歷史(shi)極值(zhi)，下(xia)半年盈(ying)利(li)預(yu)期調(diao)(diao)整帶來的壓力或(huo)將(jiang)減(jian)輕(qing)。伴隨預(yu)期回暖，增量(liang)資金有望重新流(liu)入權益市場，估值(zhi)也將(jiang)波動(dong)上行(xing)。

地產板塊存在上漲契機

值得關注的是，上(shang)周每(mei)經品牌(pai)100指數地產板塊表現突出(chu)，地產行業出(chu)現復蘇跡象。

2~4月，市場需求(qiu)脈沖式(shi)釋放(fang)推(tui)動成交快速回(hui)暖(nuan)，5~6月市場熱度有(you)所(suo)下降，復(fu)蘇(su)動能轉弱(ruo)，整(zheng)體(ti)呈(cheng)現弱(ruo)復(fu)蘇(su)態勢。全國商(shang)品住宅銷售面積/金額同(tong)比下降2.8%/上升3.7%；絕對面積水平約相(xiang)當于(yu)2015~2016年(nian)，金額相(xiang)當于(yu)2018年(nian)的水平。

從城(cheng)(cheng)市(shi)角(jiao)度來(lai)看，高能級(ji)城(cheng)(cheng)市(shi)市(shi)場韌性更強。同(tong)(tong)比(bi)而言，80樣本城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)41城(cheng)(cheng)成交(jiao)面積同(tong)(tong)比(bi)為正(zheng)，占比(bi)約(yue)51%；一線(xian)、二線(xian)、三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)成交(jiao)面積同(tong)(tong)比(bi)為正(zheng)的比(bi)例分別為100%、67%、39%。與2017年以來(lai)各城(cheng)(cheng)市(shi)成交(jiao)面積峰值相比(bi)，跌幅在(zai)一半(ban)以內的城(cheng)(cheng)市(shi)有(you)27個。

政(zheng)策(ce)面，中央已(yi)多(duo)次定調房地產(chan)(chan)為(wei)支柱(zhu)產(chan)(chan)業(ye)，要(yao)堅持“房住不(bu)炒、因(yin)城(cheng)施策(ce)”原則，支持剛性(xing)和改善(shan)性(xing)住房需求(qiu)。去年(nian)至今供(gong)給側“三支箭”齊發力，已(yi)推出(chu)兩批共3500億元保交樓專項借款、為(wei)民(min)營房企(qi)發債(zhai)提(ti)供(gong)增(zeng)信(xin)、多(duo)家(jia)A股房企(qi)定增(zeng)獲批；需求(qiu)側多(duo)地持續出(chu)臺取消限購限售等政(zheng)策(ce)。

目前，銷(xiao)售提(ti)振不明顯，未(wei)來政策仍有(you)優化空間，預計金融端“三支(zhi)(zhi)箭”對行業支(zhi)(zhi)持將延(yan)續，以時間換空間，化解行業風(feng)險。

國金證(zheng)券預(yu)計各地需(xu)(xu)求端(duan)寬松(song)將持(chi)續發力(li)，二線(xian)城市(shi)限制政策放開，更(geng)(geng)高能級城市(shi)或(huo)在支持(chi)置換改善需(xu)(xu)求、遠郊限購寬松(song)等(deng)方(fang)面優化；同時預(yu)計更(geng)(geng)多支持(chi)行業(ye)向(xiang)新發展模式轉(zhuan)型的政策將出臺，包(bao)括租賃住房、城市(shi)更(geng)(geng)新、商(shang)業(ye)REITs等(deng)。

過去兩(liang)年，房地產板(ban)塊股(gu)價走勢與政策(ce)放(fang)松(song)(song)有正相(xiang)關關系，政策(ce)放(fang)松(song)(song)會催(cui)化地產指(zhi)數迎來20%左右(you)的(de)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)，之后(hou)(hou)基本面若持(chi)續下行，則會帶(dai)動(dong)地產指(zhi)數轉跌，而基本面加(jia)速下滑同時又(you)是新一輪(lun)政策(ce)放(fang)松(song)(song)催(cui)化板(ban)塊股(gu)價上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)的(de)前(qian)奏。從今年二季度開始，每月銷售(shou)環(huan)比下跌，當前(qian)處于加(jia)速下滑階段(duan)，未來政策(ce)放(fang)松(song)(song)預期愈發加(jia)強(qiang)，因此地產板(ban)塊后(hou)(hou)續有望再次迎來上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)。

諸多房地產股漲幅靠前

上周，每經品(pin)牌100指數(shu)雖(sui)然再度(du)回(hui)落調整，但是房地(di)產(chan)和(he)金(jin)融板塊表(biao)現強勢，特別是房地(di)產(chan)板塊，諸(zhu)多個股處(chu)于漲幅前列，比如招商(shang)蛇口(kou)和(he)綠地(di)控股，周漲幅均接近(jin)5%，華僑城A、保利發展(zhan)以及萬科A股價都有不同程度(du)的上漲。

資(zi)料顯示，招商蛇口坐擁一二(er)線城市優(you)質土(tu)儲(chu)，尤其粵港澳大灣區(qu)資(zi)源儲(chu)備(bei)含金量極高。在目前行(xing)業遭遇(yu)資(zi)金困境時，公(gong)司融(rong)資(zi)端(duan)開(kai)始放量、成本持(chi)續低位(wei)，融(rong)資(zi)優(you)勢凸顯，同時公(gong)司保持(chi)積極擴(kuo)張策略，有助(zhu)于后續銷售實(shi)現持(chi)續增長，拿地(di)隱含毛利率(lv)已(yi)顯著回升，預示著后續盈(ying)利能力(li)的改(gai)善(shan)。

同(tong)時，招商(shang)蛇(she)口作為大型央企有更(geng)好的融資能(neng)力(li)，在房地(di)(di)產市場(chang)(chang)低(di)迷的背景下，可(ke)以保持穩健的拿地(di)(di)節奏，有望在市場(chang)(chang)整合的過程中獲得更(geng)高的份額。集(ji)團內資產加快整合，有利(li)于推進(jin)公司前海(hai)地(di)(di)塊的開發進(jin)度，提升公司優質資產的估值水平。

華(hua)僑城(cheng)A在過(guo)去很長一(yi)(yi)段時間旅游文化品牌老化，景區和主題公園相(xiang)對競爭力(li)減弱，拿地質(zhi)量一(yi)(yi)般(ban)。

而(er)從(cong)(cong)去年(nian)開始，公(gong)(gong)司深入(ru)開展專業(ye)整(zheng)合，精益管理(li)(li)，進行總(zong)部能力建設(she)。房地產(chan)、主題(ti)公(gong)(gong)園、酒店、商(shang)業(ye)等專業(ye)化(hua)條線(xian)梳理(li)(li)更加清晰，全面完成(cheng)存量在運(yun)營項目(mu)管理(li)(li)整(zheng)合，總(zong)部管控力度得(de)到明顯(xian)強化(hua)，公(gong)(gong)司逐(zhu)漸從(cong)(cong)速度型(xing)增長走向質量型(xing)增長。旅游業(ye)務(wu)(wu)和(he)房地產(chan)業(ye)務(wu)(wu)有望(wang)為公(gong)(gong)司的發展打開新局面。

另外，萬(wan)科(ke)A耕(geng)耘房地產開發行(xing)業30余年，歷經多輪周期，開發實(shi)力(li)領先，全國化布局品牌(pai)認可度高，銷售規模始終位于行(xing)業前三。

目前，公司(si)多元業(ye)務領先優勢明顯，萬緯(wei)物流持(chi)續發力高標倉儲和冷(leng)鏈物流，冷(leng)鏈倉儲規(gui)模(mo)國內第(di)一；租賃住宅泊(bo)寓開業(ye)規(gui)模(mo)和運(yun)營效率(lv)均躋身行業(ye)首位；商業(ye)地產依托印力平(ping)臺，管理規(gui)模(mo)居前、追求輕重并(bing)舉。考慮到公司(si)銷(xiao)售(shou)規(gui)模(mo)仍然保持(chi)第(di)一梯隊，多元化(hua)業(ye)務內在價值(zhi)豐厚，具備(bei)中長期(qi)價值(zhi)。