每經評論員 薛暉

一年(nian)一度的“中報(bao)季”已經進(jin)入到(dao)密集(ji)發布期(qi)。與房(fang)地產公司的財報(bao)“沒有最慘(can)只(zhi)有更慘(can)”不同的是，部分巨虧(kui)物業企業扭虧(kui)為盈，開始提振投(tou)資者信心。

這是個好(hao)兆頭！表明物業(ye)(ye)股正在(zai)筑底(di)，信心(xin)亦在(zai)積聚(ju)。以(yi)去(qu)年出現大(da)幅虧損的(de)融創服務為例。中(zhong)報(bao)顯示，公司擁(yong)有人應占利潤已從(cong)去(qu)年同期的(de)虧損7.51億轉為盈利3.4億。至(zhi)于(yu)母公司未爆雷的(de)物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)，中(zhong)報(bao)數(shu)據更加健康。如已披露中(zhong)報(bao)的(de)中(zhong)海(hai)物業(ye)(ye)和(he)(he)越秀服務，營收和(he)(he)毛利均(jun)有兩位數(shu)的(de)增幅。

物業(ye)股(gu)(gu)之所以(yi)引(yin)人關注(zhu)，部分原因是受(shou)地產股(gu)(gu)牽連，股(gu)(gu)價(jia)出現了“過(guo)(guo)山車”式的暴跌。自(zi)去年(nian)(nian)以(yi)來，物業(ye)股(gu)(gu)隨地產股(gu)(gu)一(yi)樣進入(ru)下(xia)行(xing)曲(qu)線。今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，股(gu)(gu)價(jia)又普遍跌去四成，平均PE僅(jin)13倍(bei)左右，而(er)2021年(nian)(nian)則一(yi)度超過(guo)(guo)40倍(bei)。

從2022年中(zhong)報開始，上(shang)市物(wu)(wu)業企業虧(kui)損(sun)已成普(pu)遍情況。而虧(kui)損(sun)的主因是“應收賬款”大(da)幅減值(zhi)。個中(zhong)原因，主要(yao)是作為母公(gong)(gong)司(si)的地產公(gong)(gong)司(si)因資金緊(jin)張，未(wei)按期償付物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)相關服務(wu)費用甚至直接(jie)從物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)抽(chou)調現金。受(shou)此影響，物(wu)(wu)業股(gu)也像地產股(gu)一(yi)樣，變得“不安全(quan)”。

其(qi)實，物業管理(li)(li)原本是(shi)一個穩(wen)(wen)健增長(chang)的(de)(de)行業。其(qi)與房地(di)產開發不(bu)同，有(you)穩(wen)(wen)定(ding)的(de)(de)現(xian)金流。營收可以(yi)隨(sui)著(zhu)管理(li)(li)面(mian)積穩(wen)(wen)步增長(chang)。理(li)(li)論上，正常(chang)經營的(de)(de)物業企業不(bu)應(ying)該出現(xian)突然的(de)(de)大(da)幅虧損。而去年中報(bao)和(he)年報(bao)的(de)(de)“哀(ai)鴻遍野”，大(da)多是(shi)受地(di)產母公司托累。

于是，今年物(wu)業(ye)企業(ye)半年報的(de)成色，既反映出物(wu)業(ye)企業(ye)的(de)經營能力，也間接(jie)折射出母(mu)公司(si)的(de)經濟(ji)壓力減輕(qing)和風險隔絕能力增強。尤其(qi)是后(hou)者(zhe)，正是投資者(zhe)所(suo)關心的(de)。

實際上，自去年上市(shi)物(wu)(wu)業企(qi)業頻頻曝出大幅虧損以來。監管層就開始調查(cha)原因(yin)，并重申財務(wu)紀律，糾正(zheng)違規行為(wei)。此后，隨著“防火(huo)墻”的(de)建立，情況有所改觀(guan)。因(yin)此，今年半(ban)年報(bao)亦將(jiang)成(cheng)為(wei)“整改”效(xiao)果(guo)的(de)一次驗收。尤(you)其是此前因(yin)母公司爆雷而一度停牌的(de)物(wu)(wu)業企(qi)業，其半(ban)年報(bao)更引人(ren)關注。如融創服務(wu)、恒大物(wu)(wu)業、旭輝永升服務(wu)、彩生活、奧園(yuan)健(jian)康等。

目前看來，這種期待是較(jiao)樂觀的。仍以融(rong)創服(fu)務中報為例。其扭(niu)虧為盈(ying)的一個(ge)重要原(yuan)因是，“關聯方(fang)貿易應(ying)收(shou)款總額較(jiao)2022年(nian)12月31日減少約1.31億(yi)元；關聯方(fang)貿易應(ying)收(shou)款項計提的減值撥(bo)備(bei)較(jiao)2022年(nian)底撥(bo)回約0.56億(yi)元”。也就是說(shuo)，“防火墻”起(qi)作(zuo)用(yong)了。

投資(zi)者期待(dai)一份提(ti)振信(xin)心的(de)中報。除了檢驗“防(fang)火(huo)墻”的(de)效果，還因為(wei)投資(zi)者對物業(ye)行業(ye)有更多期待(dai)的(de)理由。

首先(xian)，在經歷一輪“上市潮(chao)”和(he)“兼并(bing)潮(chao)”之后。頭(tou)部上市物(wu)業(ye)企業(ye)擴(kuo)張(zhang)更加理(li)性(xing)。此前因盲目(mu)擴(kuo)張(zhang)收購引發的壞賬會(hui)因此減(jian)少。從(cong)已披露的頭(tou)部物(wu)業(ye)企業(ye)中(zhong)報看，收并(bing)購增速已減(jian)緩。表明行業(ye)發展更加穩(wen)健。

其次(ci)，隨(sui)著信息(xi)科技等新技術(shu)的(de)(de)應用(yong)，物(wu)業管理的(de)(de)效率(lv)得以提(ti)升(sheng)。即公司(si)在面積(ji)和服務(wu)內(nei)容(rong)增長的(de)(de)同(tong)時(shi)，勞動力卻(que)在減(jian)(jian)少。以中(zhong)(zhong)海物(wu)業中(zhong)(zhong)報為例，在管面積(ji)增長了13%，營收同(tong)比增長23%的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，雇員卻(que)減(jian)(jian)少了5000余人(ren)(ren)(ren)。同(tong)樣，許多物(wu)業企業通過(guo)人(ren)(ren)(ren)臉(lian)識(shi)別、除草(cao)機(ji)和清潔機(ji)器人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)大規模使(shi)用(yong)，成功降低了人(ren)(ren)(ren)力成本。

其三，物管的“高質量發(fa)展”頗具想象空間。頭部物企的服務已(yi)不限于住宅管理(li)，而早已(yi)向(xiang)公(gong)共(gong)社區(qu)、商業(ye)、園區(qu)發(fa)展。服務內容(rong)也(ye)不再是保潔、保安、保綠（綠化(hua)）、保修等基礎服務，而是開(kai)展了家(jia)裝、家(jia)政、養老、團餐、智慧泊車等增值服務。也(ye)就(jiu)是說，既便物業(ye)費不漲，物企的收入項目(mu)也(ye)會增長(chang)。這就(jiu)是高質量發(fa)展。

綜上(shang)所述，物管正在(zai)成為一(yi)個(ge)朝陽產(chan)業。而長(chang)遠來講，該產(chan)業將成為一(yi)個(ge)新的藍海和投資風(feng)(feng)口。而這一(yi)切的前(qian)提，就是要進(jin)一(yi)步(bu)厘清(qing)和關聯公司(si)的風(feng)(feng)險，健(jian)全(quan)防火墻，嚴守(shou)財務紀(ji)律。而這一(yi)切的證(zheng)明，就需(xu)要上(shang)市公司(si)拿出一(yi)份(fen)健(jian)康(kang)發展的中報(bao)。