每經記者｜陳(chen)利    每經編輯｜陳(chen)夢妤    

8月25日晚間，彩生活發布2023年未經(jing)審核中期業績報告(gao)。

頭頂“物業(ye)第一股”光(guang)環的彩生活，從目(mu)前(qian)披露(lu)的數據來看，已維系住了公司(si)基本盤的穩定。截至今年6月末，彩生活實現總收(shou)入(ru)約(yue)7.58億(yi)元(yuan)，同比增長19.37%；毛利約(yue)2.18億(yi)元(yuan)，凈(jing)利潤(run)約(yue)3360萬元(yuan)；歸母(mu)凈(jing)利潤(run)錄得0.31億(yi)元(yuan)，較去(qu)年同期的約(yue)0.17億(yi)元(yuan)增長82.74%。

公(gong)司主動采(cai)取的減債策略成(cheng)效明(ming)顯，有效降低了企(qi)業(ye)財務(wu)成(cheng)本(ben)。報(bao)告期(qi)內，公(gong)司資(zi)產負(fu)債率約24.7%，與(yu)去年同期(qi)水平(ping)持平(ping)；與(yu)此(ci)同時，公(gong)司并(bing)無(wu)有息負(fu)債余額。

營收增長

過去兩年，因(yin)母公司流(liu)動(dong)性危(wei)機(ji)以及其核心資產鄰里樂控股出(chu)售給了(le)(le)碧桂園服務等事件影(ying)響(xiang)，彩生活(huo)的規模(mo)、營(ying)收(shou)、利潤(run)均受到(dao)了(le)(le)不(bu)同(tong)程(cheng)度的拖累，但從2023年中(zhong)期業(ye)績(ji)來看，其各項業(ye)務已逐漸回到(dao)正軌。

就營收而言(yan)，上半年(nian)彩(cai)生活(huo)營收同比(bi)增(zeng)長(chang)19.37%至7.58億元。其中，由(you)于(yu)彩(cai)生活(huo)在(zai)管(guan)(guan)面積增(zeng)加，物業(ye)管(guan)(guan)理業(ye)務營收得以(yi)增(zeng)長(chang)24.3%至7.28億元，占總(zong)(zong)營收的96%；不(bu)過增(zeng)值(zhi)服務營收同比(bi)去(qu)年(nian)大幅下降，為(wei)(wei)0.29億元，去(qu)年(nian)同期為(wei)(wei)4.31億元；非業(ye)主增(zeng)值(zhi)業(ye)務營收為(wei)(wei)0.014億元，在(zai)總(zong)(zong)營收中占比(bi)不(bu)足1%。

彩生活表示，今年上半年，圍繞業主在(zai)衣食住行等方面的需求，彩生活積極拓展多元(yuan)業務，如推(tui)出(chu)了家財險(xian)、燃(ran)氣(qi)險(xian)、電動(dong)自行車(che)險(xian)等保(bao)險(xian)產品(pin)的花樣(yang)保(bao)；持(chi)續迭代社(she)區在(zai)線購物平—彩優(you)選及(ji)開展系(xi)列(lie)到(dao)家服務；同時，與(yu)光大養(yang)老健康產業發(fa)展有限公(gong)司達成戰略合作(zuo)，推(tui)動(dong)公(gong)司養(yang)老服務體系(xi)不斷完善。

就(jiu)利(li)潤(run)而言，彩生活的(de)盈利(li)表現同樣可圈可點。上半年，其毛(mao)利(li)潤(run)約(yue)2.19億元，較2022年同期約(yue)1.87億元增加約(yue)16.7%；毛(mao)利(li)率28.8%，較2022年同期的(de)下降了(le)0.7個百分點，不過仍(reng)處(chu)于行(xing)業前列。

與此同時，彩生活上半(ban)年凈利潤(run)約3360萬元(yuan)(yuan)；歸母凈利潤(run)錄得(de)0.31億元(yuan)(yuan)，較去年同期的1680萬元(yuan)(yuan)增長82.74%。

究其(qi)原因(yin)，是彩(cai)生(sheng)活的(de)物業(ye)管理服務(wu)(wu)板塊、社區增(zeng)值服務(wu)(wu)板塊盈利(li)能(neng)力(li)得以增(zeng)強。其(qi)中，物業(ye)管理服務(wu)(wu)毛利(li)率提升至26.4%，增(zeng)值服務(wu)(wu)上半年(nian)毛利(li)率為88.5%，較去(qu)年(nian)同(tong)期增(zeng)加3.4個百分(fen)點。

在管規模縮小

需要注意的是，2021年(nian)在將核心(xin)企業鄰(lin)里樂出售(shou)予碧桂園服務后，彩生(sheng)活過(guo)去的規模優(you)勢已不復存在。截至2021年(nian)末時(shi)，彩生(sheng)活合(he)約管理(li)總建筑面積(ji)為4.23億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，對應的小區數量2220個，產生(sheng)收益的合(he)約管理(li)總建筑面積(ji)為2.3億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

而到(dao)2022年(nian)末，彩(cai)生(sheng)活合(he)約管(guan)理總建(jian)筑(zhu)面(mian)積進一(yi)步下滑至4億平方米，對應(ying)的小區(qu)數量2107個，產生(sheng)收益的合(he)約管(guan)理總建(jian)筑(zhu)面(mian)積為(wei)2.09億平方米。

時間來到(dao)2023年，報告期(qi)內，彩(cai)生活(huo)總合(he)約(yue)(yue)面積約(yue)(yue)3.84億平方米(mi)，對(dui)應的(de)社區數量為2030個，產生收(shou)益的(de)合(he)約(yue)(yue)管理(li)總建筑面積進一步降至2.01億平方米(mi)。

盡管管理規模(mo)仍遠(yuan)高于行業(ye)均值，但與第一梯隊的碧桂園服(fu)務、萬物(wu)云等已相去甚遠(yuan)。與近期(qi)公(gong)布(bu)中期(qi)業(ye)績的招商積余、融創服(fu)務相比，在(zai)管面積分別為3.3億(yi)平方米、2.6億(yi)平方米，彩生活(huo)的差距(ju)不算太大。

報(bao)告期(qi)內，彩(cai)生(sheng)活新(xin)委(wei)任(ren)及收購(gou)的合約(yue)(yue)(yue)管理(li)面(mian)積為293.5萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)和0萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，但終(zhong)止(zhi)合約(yue)(yue)(yue)的有1821.5萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；而在2021年(nian)全(quan)年(nian)、2022年(nian)全(quan)年(nian)，終(zhong)止(zhi)的合約(yue)(yue)(yue)面(mian)積分別達到(dao)了(le)1.44億平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)、2581.9萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，新(xin)增合約(yue)(yue)(yue)面(mian)積僅約(yue)(yue)(yue)732萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)和1108.6萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

不過，于彩(cai)(cai)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)而言，拓展能力的(de)減弱或源于其對“無債一身(shen)輕”的(de)追求(qiu)。公開資料顯示(shi)，2021年彩(cai)(cai)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)將有息負債從25.3億(yi)元削減了92.7%到1.85億(yi)元。到2022年末，彩(cai)(cai)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)已全部還清了所有有息負債；今年上半年，彩(cai)(cai)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)資產負債率(lv)約為(wei)24.7%，與去年同期水平持平，公司并(bing)無有息負債余額(e)。

報告(gao)期內，彩生活(huo)錄得其他虧損約4150萬(wan)(wan)元(yuan)，較2022年同期的(de)虧損約570萬(wan)(wan)元(yuan)增加約3580萬(wan)(wan)元(yuan)。對此，彩生活(huo)解釋稱(cheng)，此系公司(si)處置附屬(shu)公司(si)以及(ji)提(ti)前終止土地租賃的(de)導(dao)致。

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