每(mei)(mei)經記者(zhe)｜包(bao)晶晶    每(mei)(mei)經編輯｜陳夢妤 孫志成    

上海某(mou)住宅小區（圖片來源：每經記(ji)者(zhe) 包晶晶 攝）

8月31日晚，“金九銀十(shi)”前(qian)夜，近年罕見的超預期利(li)(li)好(hao)終(zhong)于落地——首(shou)付比(bi)例、存(cun)量房貸利(li)(li)率雙雙下(xia)降。

8月(yue)31日，中國(guo)人民銀行、金融監管總局聯(lian)合發布《關于調整優化差別(bie)化住房信貸政策的通知》和《關(guan)于降低(di)存量首套住房貸(dai)款利率(lv)有關事項的通知》。

《關于(yu)調整(zheng)優(you)化(hua)差(cha)別化(hua)住房(fang)信貸政策的通知(zhi)》規定：統(tong)一全國商(shang)業性個人住房貸款最低首(shou)付款比(bi)例政策(ce)下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%；同時(shi)，將二(er)套住房利率(lv)政策下限調(diao)整為不低于(yu)相應期限貸款市場報(bao)價利率（LPR）加20個(ge)基點，首(shou)套住房利率政策(ce)下限(xian)仍為不(bu)低(di)于(yu)相應期限LPR減20個基點。

《關于降低存量首套(tao)住房貸款利(li)率(lv)有關事項的(de)通知》規定，自(zi)2023年(nian)9月25日起，存(cun)量首(shou)套住房(fang)商(shang)業性個(ge)人住房(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)借款(kuan)人可向(xiang)承貸(dai)金融(rong)機(ji)構提(ti)出申請，由該金融(rong)機(ji)構新發放(fang)貸(dai)款(kuan)置換存(cun)量首(shou)套住房(fang)商(shang)業性個(ge)人住房(fang)貸(dai)款(kuan)。新發放(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)利(li)率(lv)水平(ping)由金融(rong)機(ji)構與借款(kuan)人自(zi)主(zhu)協商(shang)確定，但在(zai)貸(dai)款(kuan)市(shi)場報價(jia)利(li)率(lv)（LPR）上的(de)加點幅度，不得低(di)于原貸(dai)款(kuan)發放(fang)時所在(zai)城市(shi)首(shou)套住房(fang)商(shang)業性個(ge)人住房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)政策(ce)下限(xian)。

每經記者(zhe)在一個300多人的買房群看到，有人轉發了利好政策，但群友反應平平，“都散了”，“啥也沒有”。

“上海細則(ze)(ze)沒(mei)落地，銀行細則(ze)(ze)沒(mei)出來，讓子彈飛一(yi)會兒吧。”21世(shi)紀不動產店(dian)東李小憶對每經記者說。

存量房貸能(neng)省多少錢？首付降(jiang)低(di)能(neng)釋放(fang)多少購買(mai)力？

30年少還30萬

提前還貸已經歷時(shi)一年有余，不(bu)少(shao)當時(shi)高利率(lv)貸款買房的人，已經動用了各(ge)種手(shou)段(duan)提前還貸。

“我(wo)的利率(lv)超過5.8%，今年(nian)(nian)果(guo)斷提(ti)前(qian)還(huan)了(le)。”章(zhang)亭(ting)（化(hua)名(ming)）告訴每經記者，“今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初(chu)的時候（利率(lv)）也降了(le)一點(dian)點(dian)，但還(huan)是很高。”

不過(guo)，她2022年提出申請，直到今年年初才順利還完。她暗示說：“現(xian)在經營(ying)貸利率只(zhi)有3.25%-3.45%，相差不止2個點。”

中原(yuan)地產首席(xi)分(fen)析師張大偉分析指出：“存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體依然需要購房者與銀行協商。”

記者注意到(dao)，“提前(qian)還款(kuan)(kuan)(kuan)”將被進(jin)一步(bu)嚴管(guan)。央(yang)行、國(guo)家金融監督管(guan)理(li)總局昨晚也(ye)同步(bu)發出通知，對(dui)借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)(ren)申請(qing)經營性(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)和個人(ren)(ren)消(xiao)費貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等(deng)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)用途進(jin)行穿(chuan)透式(shi)實質性(xing)審核。對(dui)存(cun)在協助借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)(ren)利用經營性(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)和個人(ren)(ren)消(xiao)費貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等(deng)違(wei)規置(zhi)換(huan)存(cun)量商業性(xing)個人(ren)(ren)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)行為(wei)的(de)中介(jie)機構，一律不得進(jin)行合作，并嚴肅處理(li)存(cun)在上述行為(wei)的(de)內(nei)部人(ren)(ren)員。

根據張大偉的測算，大部分(fen)存量房貸(dai)發(fa)生時最低下限是4.65%，最高6%左(zuo)右購房，如果(guo)按照100萬元貸(dai)款(kuan)、30年(nian)期，月供有(you)望從5995元每月降低到(dao)5156元左(zuo)右，下調840元左(zuo)右，30年(nian)一共能少還(huan)30萬元。

究竟哪(na)些購房需求(qiu)能(neng)被(bei)激活(huo)？

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院指(zhi)數(shu)研(yan)究(jiu)部(bu)總經(jing)理曹晶(jing)晶(jing)指(zhi)出，“由于(yu)首套房商(shang)貸利率下(xia)限(xian)去年5月已降至(zhi)5年期以上LPR-20BP，但(dan)二套房始終(zhong)保持5年期以上LPR+60BP，此次政策執(zhi)行后(hou)，相當于(yu)對二套房商(shang)貸利率下(xia)調40個基點，有助于(yu)降低二套房購(gou)房成本，推動改善性住房需求釋放。”

業內人士：

或暫難在北京、上海落地

鏡鑒咨(zi)詢創(chuang)始人張宏偉8月31日晚間通過書面對《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示：“首付比例降(jiang)低至(zhi)兩成，是2008年(nian)全球金(jin)融危機之后第二(er)次(ci)全國范(fan)圍內(nei)允許這樣的(de)普(pu)遍調整(zheng)。實際上，一部分二(er)線(xian)城市、三四線(xian)城市已經降(jiang)低至(zhi)兩成了，在這樣的(de)市場背景(jing)下，首套剛(gang)需的(de)交易量(liang)也并(bing)沒有(you)被完全激(ji)活。”

“首套首付比例的降低，影響較大的城市為一線、強二線，比如上海首套房現在首付3.5成，如果降低至兩成，那就大幅度降低了購房門檻。”張宏偉表示。

但多家機構、市場人士均提出，該項重磅政策暫難在北京、上海落地。

更重要(yao)的(de)是(shi)，首付下降對于當下的(de)購(gou)買主力而言，并(bing)不算(suan)很大(da)的(de)利好。

“缺的是那一成首付嗎？”“首付、還(huan)款都缺。”在上海，不少(shao)人對記者如此表示。

也有一部分人認為，降了首付比例，用自住房套現置換，自己是(shi)愿意考慮的，但(dan)“買進賣出哪兒哪兒都是(shi)稅，太折騰了”。

利好(hao)政策發布之后，也有(you)人向中介進行(xing)類似(si)咨詢(xun)，但據李(li)小憶所(suo)說，現在上海(hai)沒有(you)任(ren)何消息，也不知道怎么回答(da)。

事實上，除了已經明確實施“認房不認貸”的廣州、深圳、武漢、廈門等地外，合肥、寧波、青島等城市已經在此前將首套房首付比例降至非限購區域20%，且認房不認貸；北京和上海仍然堅守普通住宅首付35%的調控底線（北京非普宅首付40%），但9月1日，北京和上海也雙雙宣布，實(shi)施(shi)“認房不認貸”。

張大偉認為，當(dang)下市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)除了(le)一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)和少(shao)數二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)，寬松政策(ce)已經出(chu)無可出(chu)。目前房(fang)地(di)產行業面對(dui)的并非簡單(dan)的資(zi)金(jin)問題，拿地(di)、銷售、客源(yuan)、貸(dai)款乃至同(tong)質化產品競爭都存在壓力。7-8月房(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)邊際繼續(xu)轉(zhuan)弱，多數城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)銷售面積環比(bi)延續(xu)下降態勢，市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)信心不足，特別是(shi)一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的公(gong)積金(jin)政策(ce)相對(dui)覆蓋面太小，難以拉(la)動改(gai)善(shan)需求，當(dang)下樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政策(ce)特別是(shi)一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)需要繼續(xu)加碼，否則市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)下行難免。

記者|包晶晶?編輯|陳夢(meng)妤?孫志成 ?易啟江

校對|程鵬

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