每經(jing)記者(zhe)｜包晶晶    每經(jing)編輯｜陳(chen)夢妤    

如果北京、上海(hai)不跟進，那么深(shen)圳(zhen)和廣(guang)州市場最(zui)多熱(re)1-2個(ge)月，會再次下調(diao)。

如果北京、上(shang)(shang)海全面執行(xing)和深圳廣州(zhou)一樣的政策，那(nei)么短(duan)期這兩個一線城市，房價(jia)有一定的上(shang)(shang)升空間，但預期也只能延續2-3個月的小(xiao)陽春。

如果北京、上(shang)海只(zhi)試(shi)點郊區(qu)，很可(ke)能影響(xiang)不大，只(zhi)能止(zhi)跌，市場可(ke)能不溫不火(huo)。

8月31日晚(wan)，“金九銀十”前(qian)夜(ye)，近年罕見的(de)超預期利(li)好(hao)終于落地——首付比例、存量房貸利(li)率雙雙下降，中原地產(chan)首席分析師張大偉(wei)向《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)表示(shi)。

市場(chang)各(ge)方的冷靜也(ye)超(chao)出預期(qi)。

在每經記(ji)者一個300多人(ren)的買房群，有(you)人(ren)轉發(fa)了利好政(zheng)策，但群友反應平(ping)平(ping)，“都散了”，“啥(sha)也(ye)沒有(you)”。

“上海細(xi)則沒落地(di)，銀行細(xi)則沒出(chu)來，讓子彈(dan)飛(fei)一(yi)會兒吧(ba)。”21世紀(ji)不動產(chan)店東李小憶對每經記者說。

存量房(fang)貸(dai)能省多(duo)少(shao)錢(qian)？首付(fu)降低能釋放(fang)多(duo)少(shao)購(gou)買力(li)？潛在(zai)買房(fang)人用錢(qian)投票還是用腳投票？

上海某住宅小區 每經記者 包晶晶 攝

30年少還30萬

8月31日，中(zhong)國(guo)人民銀行、金融監管總局聯合發(fa)布《關(guan)于(yu)調整優化差(cha)別化住房(fang)信貸政策(ce)(ce)的通(tong)知》和《關(guan)于(yu)降低存量首(shou)(shou)套住房(fang)貸款(kuan)(kuan)利率有(you)關(guan)事(shi)項(xiang)的通(tong)知》。統(tong)一全(quan)國(guo)商業性(xing)個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)最(zui)低首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比(bi)例(li)政策(ce)(ce)下(xia)限(xian)，首(shou)(shou)套住房(fang)和二套住房(fang)商業性(xing)個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)最(zui)低首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比(bi)例(li)政策(ce)(ce)下(xia)限(xian)統(tong)一為不低于(yu)20%和30%；同時，將二套住房(fang)利率政策(ce)(ce)下(xia)限(xian)調整為不低于(yu)相應(ying)期限(xian)貸款(kuan)(kuan)市場報價利率（LPR）加20個(ge)基點，首(shou)(shou)套住房(fang)利率政策(ce)(ce)下(xia)限(xian)仍為不低于(yu)相應(ying)期限(xian)LPR減20個(ge)基點。

提前還(huan)貸(dai)已經(jing)歷時一年有余(yu)，不少當時高利率貸(dai)款買房的(de)人，已經(jing)動用了(le)各種手段提前還(huan)貸(dai)。

“我的利(li)率超過5.8%，今年果斷(duan)提前還了。”章亭（化名）告訴每經記(ji)者，“今年年初的時(shi)候(hou)（利(li)率）也降了一點(dian)點(dian)，但還是很高。”

不過，她(ta)2022年(nian)提出(chu)申請，直到今年(nian)年(nian)初(chu)才順利還完。她(ta)暗示說：“現在經營貸(dai)利率只有3.25%-3.45%，相差不止2個(ge)點。”

張大偉分析指(zhi)出(chu)：“存(cun)量房貸(dai)的購(gou)(gou)房者，特別是動(dong)輒5%-6%高(gao)息(xi)的購(gou)(gou)房者，很(hen)可能(neng)房貸(dai)能(neng)降(jiang)低100個基點以上(shang)，但(dan)具體(ti)依(yi)然需要購(gou)(gou)房者與銀(yin)行協商。”

記者(zhe)注意到，“提前還(huan)款(kuan)(kuan)”將被進一步嚴(yan)管。央(yang)行、國家金融(rong)監督管理總局昨晚也同(tong)步發出通(tong)知，對(dui)借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)申(shen)請(qing)經(jing)營(ying)性(xing)貸款(kuan)(kuan)和(he)個(ge)人(ren)消(xiao)費(fei)貸款(kuan)(kuan)等貸款(kuan)(kuan)的用途(tu)進行穿透式(shi)實質(zhi)性(xing)審核(he)。對(dui)存在(zai)協(xie)助借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)利用經(jing)營(ying)性(xing)貸款(kuan)(kuan)和(he)個(ge)人(ren)消(xiao)費(fei)貸款(kuan)(kuan)等違規置換存量(liang)商業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)(kuan)行為的中介機構，一律不得進行合作，并嚴(yan)肅處理存在(zai)上述行為的內部人(ren)員。

根據張大(da)偉(wei)的測(ce)算，大(da)部分(fen)存量房(fang)貸(dai)發生時(shi)最低下(xia)限是4.65%，最高6%左右(you)購房(fang)，如果按照100萬(wan)元(yuan)(yuan)貸(dai)款、30年期(qi)，月(yue)供有望從(cong)5995元(yuan)(yuan)每月(yue)降低到5156元(yuan)(yuan)左右(you)，下(xia)調840元(yuan)(yuan)左右(you)，30年一共能少還30萬(wan)元(yuan)(yuan)。

究(jiu)竟哪(na)些購房需(xu)求能被激(ji)活？

中指研(yan)究院指數研(yan)究部總(zong)經理(li)曹晶晶指出(chu)，“由于(yu)首套(tao)(tao)房(fang)(fang)商貸利率(lv)下限去年(nian)(nian)5月已降(jiang)至(zhi)5年(nian)(nian)期以(yi)上LPR-20BP，但(dan)二(er)套(tao)(tao)房(fang)(fang)始終保持5年(nian)(nian)期以(yi)上LPR+60BP，此次政策執行后，相當于(yu)對二(er)套(tao)(tao)房(fang)(fang)商貸利率(lv)下調40個基點，有(you)助于(yu)降(jiang)低二(er)套(tao)(tao)房(fang)(fang)購房(fang)(fang)成本，推動(dong)改善性住房(fang)(fang)需求釋(shi)放。”

暫難在北京、上海落地

鏡鑒咨(zi)詢創始人張宏偉8月31日晚間(jian)通過(guo)書面對《每日經濟新聞》記者表示：“首付比(bi)例降低至兩成，是2008年(nian)全(quan)(quan)球金(jin)融危(wei)機(ji)之后第二(er)次(ci)全(quan)(quan)國范(fan)圍內允許這(zhe)樣(yang)的(de)普遍調整。實際(ji)上，一部分(fen)二(er)線城(cheng)市(shi)、三四線城(cheng)市(shi)已經降低至兩成了，在這(zhe)樣(yang)的(de)市(shi)場(chang)背景下，首套剛需(xu)的(de)交易量也并沒(mei)有被完全(quan)(quan)激活。”

“首(shou)套首(shou)付比(bi)例的(de)降低，影響較大的(de)城市為(wei)一線、強(qiang)二(er)線，比(bi)如(ru)上海(hai)首(shou)套房現在首(shou)付3.5成，如(ru)果降低至(zhi)兩成，那(nei)就大幅(fu)度降低了購房門檻(jian)。”張宏偉表示。

但多(duo)家機(ji)構(gou)、市場(chang)人士均提出，該項重磅政(zheng)策暫難在(zai)北(bei)京、上海落地。

更(geng)重要的(de)是，首付(fu)下降對于當下的(de)購買主力而言，并(bing)不算很(hen)大的(de)利好。

“缺的是那一成首付(fu)嗎(ma)？”“首付(fu)、還款(kuan)都缺。”在(zai)上(shang)海，不(bu)少(shao)人對記(ji)者如此表示。

也有一(yi)部分人認為，降了首付(fu)比例，用(yong)自(zi)住(zhu)房套(tao)現(xian)置(zhi)換，自(zi)己(ji)是愿意考慮的，但“買進賣出哪兒(er)(er)哪兒(er)(er)都是稅，太折騰(teng)了”。

利好政策發(fa)布之(zhi)后，也(ye)有人向中(zhong)介(jie)進行類似咨詢(xun)，但據李小憶所說，現在(zai)上海沒(mei)有任何(he)消息，也(ye)不知道怎么回答。

事實(shi)上，除了(le)已(yi)經(jing)明確實(shi)施“認(ren)房不(bu)認(ren)貸”的廣州、深圳(zhen)、武漢、廈門等地外，合肥、寧(ning)波、青島等城市(shi)已(yi)經(jing)在此前將首(shou)(shou)套房首(shou)(shou)付(fu)比(bi)例降至非限(xian)購區域20%，且認(ren)房不(bu)認(ren)貸；北京和上海(hai)仍然堅(jian)守(shou)普(pu)(pu)通住宅(zhai)首(shou)(shou)付(fu)35%的調(diao)控底線（北京非普(pu)(pu)宅(zhai)首(shou)(shou)付(fu)40%）。

張大偉(wei)認(ren)為(wei)，當(dang)下市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)除(chu)了一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)和少數(shu)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，寬松政策(ce)已經出無(wu)可出。目前房(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業面對(dui)的(de)并非簡單的(de)資金(jin)問題，拿地(di)、銷售、客源、貸款(kuan)乃至同(tong)質(zhi)化產(chan)品競爭都存在(zai)壓力。7-8月(yue)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)邊際繼續(xu)轉弱，多數(shu)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)銷售面積(ji)(ji)環比(bi)延續(xu)下降態勢，市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)信(xin)心不足(zu)，特(te)別(bie)是(shi)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)政策(ce)相對(dui)覆(fu)蓋面太小(xiao)，難以(yi)拉動(dong)改善(shan)需求(qiu)，當(dang)下樓市(shi)(shi)(shi)(shi)政策(ce)特(te)別(bie)是(shi)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)需要繼續(xu)加碼，否則(ze)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)下行(xing)(xing)難免。

封面(mian)圖片(pian)來(lai)源：每經記(ji)者 包晶(jing)晶(jing) 攝