每經記者｜包(bao)晶晶    每經編(bian)輯｜魏文藝(yi)    

越(yue)來越(yue)多城(cheng)市不(bu)斷加入到取(qu)消限購政策(ce)的行列。

9月11日(ri)，青島(dao)市住房(fang)和城鄉建設(she)局官(guan)微(wei)發布(bu)《我市調整優化房(fang)地產政(zheng)策(ce)》，將市南(nan)區、市北區（原四方區域除外）移出(chu)限(xian)購(gou)區域，全(quan)域取消限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)。同日(ri)，據媒(mei)體報道(dao)，濟南(nan)市從即日(ri)起全(quan)域取消限(xian)購(gou)。

值(zhi)得一(yi)提的是(shi)，9月11日上(shang)午，蘇(su)州召開新(xin)聞(wen)發(fa)布會(hui)，對該市于(yu)(yu)9月8日印發(fa)的《關于(yu)(yu)促進(jin)全(quan)市經(jing)濟(ji)持續回升向好的若于(yu)(yu)政(zheng)策(ce)措施》進(jin)行(xing)解讀。其(qi)中提到，為(wei)滿足改善性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)，對于(yu)(yu)購(gou)買(mai)120平方米(mi)及以上(shang)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)不(bu)再進(jin)行(xing)購(gou)房(fang)(fang)資格審核，以保障和(he)解決更多剛性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)人群，新(xin)市民、青年人、新(xin)就業人群、常(chang)住(zhu)(zhu)人口(kou)等適用同(tong)等政(zheng)策(ce)。

據《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者統(tong)計，截至目前，已有包(bao)括(kuo)蘭州(zhou)(zhou)(zhou)、東莞、佛山(shan)、沈陽、嘉興、大連(lian)、南(nan)京(jing)、濟(ji)南(nan)、青島(dao)9個城市全面(mian)(mian)取(qu)消限(xian)購(gou)政(zheng)策。此外，包(bao)括(kuo)鄭州(zhou)(zhou)(zhou)、廈門、天津(jin)、濟(ji)南(nan)、長(chang)沙、杭州(zhou)(zhou)(zhou)、武(wu)漢等近(jin)30城針對局部區(qu)域或群體放松限(xian)購(gou)，但(dan)這些城市尚未全面(mian)(mian)解除限(xian)購(gou)政(zheng)策。

鏡鑒咨詢創始(shi)人張(zhang)宏偉(wei)9月11日(ri)通(tong)過微信向(xiang)每(mei)經記者分析認(ren)為，“大部分二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和三四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)市(shi)(shi)場情(qing)況(kuang)和一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)不一(yi)(yi)樣。因此(ci)，二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和三四(si)(si)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更需要政策(ce)層面的(de)支(zhi)持。尤(you)其是(shi)一(yi)(yi)些(xie)限(xian)(xian)制性的(de)措(cuo)(cuo)施應該(gai)及(ji)(ji)早取(qu)消，比(bi)如(ru)限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)價、限(xian)(xian)售等措(cuo)(cuo)施應該(gai)及(ji)(ji)早取(qu)消，以便于提(ti)振市(shi)(shi)場需求，消化庫存。”

來源：青島市住房和城鄉建設局官微

多城全面取消限購“具有非常好的導向”

在(zai)市場(chang)人(ren)士看來，南(nan)京、青島、濟南(nan)、東(dong)莞等多個二(er)線(xian)城市紛紛宣布(bu)全面取消限購政策，有著極強的(de)信號意義。

“目前(qian)限(xian)購(gou)政策(ce)放松主要是大城(cheng)市，實際上(shang)這也是大城(cheng)市都對核心(xin)城(cheng)區進行了(le)全面放松，具有非常好的導(dao)向。”易居研(yan)究院研(yan)究總監嚴(yan)躍進向每經記者表示，“此類政策(ce)疊加近期的認房(fang)不認貸政策(ce)，也進一步發揮出了(le)較(jiao)好的市場效果。組合拳效應下，購(gou)房(fang)市場將有進一步趨(qu)于活(huo)躍的態勢(shi)。”

從市場(chang)表現來(lai)看，今(jin)年以(yi)來(lai)房地(di)產(chan)市場(chang)繼續承(cheng)壓。國家(jia)統計局70城(cheng)房價數據顯示(shi)，7月份(fen)二線(xian)城(cheng)市新房價格環(huan)(huan)比(bi)由(you)上月持平轉為下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.2%；三(san)線(xian)城(cheng)市新房價格環(huan)(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.3%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)比(bi)上月擴(kuo)(kuo)大0.2個百(bai)分點(dian)。二手房方面，7月份(fen)二線(xian)城(cheng)市二手房價格環(huan)(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.5%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)比(bi)上月擴(kuo)(kuo)大0.1個百(bai)分點(dian)；三(san)線(xian)城(cheng)市二手房價格環(huan)(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.4%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)與上月相同。

站在“金九銀(yin)十(shi)”統傳銷售旺(wang)季的(de)重(zhong)要關(guan)口(kou)，多地(di)持續(xu)放松購房政策無疑(yi)為市場營造了更為寬松的(de)環境。

在嚴躍(yue)進(jin)(jin)看來(lai)，“近(jin)期政(zheng)策持續寬松，超過(guo)歷(li)年(nian)寬松水(shui)平。好政(zheng)策必然(ran)帶(dai)來(lai)好預期，也必然(ran)帶(dai)來(lai)好行情(qing)。購(gou)房(fang)(fang)門檻進(jin)(jin)一(yi)(yi)步(bu)降低，將(jiang)有助于進(jin)(jin)一(yi)(yi)步(bu)推(tui)動購(gou)房(fang)(fang)成本的(de)降低；剛需(xu)和改善型(xing)購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)進(jin)(jin)一(yi)(yi)步(bu)釋放，一(yi)(yi)些核心城區的(de)二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易也會更加(jia)活躍(yue)，有助于二(er)手房(fang)(fang)的(de)盤活。而一(yi)(yi)些核心城區的(de)新房(fang)(fang)項(xiang)目有更好的(de)銷(xiao)售強勁，對于房(fang)(fang)企快速(su)提振銷(xiao)售數據、購(gou)房(fang)(fang)者更好滿足(zu)改善型(xing)購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)等都有非常積極的(de)作用。”

“完全(quan)退出限(xian)購(gou)的城市(shi)，主要特征(zheng)就(jiu)是樓市(shi)下行幅度(du)大，庫存(cun)去化壓力大，二手房(fang)掛牌量非常大。”廣東省城規院住房(fang)政策研究中心(xin)首席研究員李宇嘉通過微向每經記(ji)者(zhe)表(biao)示，限(xian)貸松(song)綁鼓(gu)勵(li)加杠桿，限(xian)購(gou)退出鼓(gu)勵(li)買多套。政策效應(ying)(ying)會有，特別(bie)是中心(xin)區供應(ying)(ying)不大，甚至供應(ying)(ying)短缺(que)，但定價較為合理的新盤，將(jiang)獲得多套房(fang)投資者(zhe)的青睞。

三四線樓市需落地大力度政策組合拳

事實上(shang)，包括南京、沈陽等城市在(zai)內，此次取消全域限購的(de)部(bu)分城市在(zai)較早前已經局部(bu)放松(song)了限購。

以南京(jing)(jing)為例，為進一步優(you)化購房服務流程，自(zi)9月8日起，南京(jing)(jing)市玄(xuan)武區、秦淮(huai)區、建鄴區、鼓樓(lou)區等四(si)區范圍內購買(mai)商品房不再需要購房證明。而在此(ci)之(zhi)前，南京(jing)(jing)的(de)江北、江寧、棲霞(xia)、雨花臺、六合、溧水、高淳區已取消限購。這也意味著，南京(jing)(jing)限購政策全(quan)面取消。

由于南(nan)京(jing)樓市(shi)的廣義庫(ku)存量偏高，有去化(hua)壓力。之前(qian)南(nan)京(jing)取消了外圍區(qu)域的限購，但市(shi)場沒有太多(duo)反應。而(er)且(qie)，最(zui)近(jin)南(nan)京(jing)的土拍除了核心(xin)區(qu)優質地塊有品(pin)牌房企關注外，其他區(qu)域基本(ben)上(shang)都是以(yi)底(di)價(jia)成交或托底(di)成交。

“此次南(nan)京(jing)核心(xin)區限購一(yi)起取消，再加上認房不認貸、首付(fu)比例(li)降低等(deng)新(xin)政，能夠帶動改(gai)(gai)善(shan)需(xu)求入市，政策組合拳(quan)可以帶動短期(qi)內改(gai)(gai)善(shan)需(xu)求在9月-10月有一(yi)個集(ji)中(zhong)釋放。”張宏偉指出，最關鍵是外(wai)圍的剛(gang)需(xu)、首改(gai)(gai)樓盤，受制于收入、庫存量偏大(da)等(deng)原因(yin)，購房者還相對比較理性，外(wai)圍的庫存去(qu)化不一(yi)定那么快有效果。

再以濟(ji)南為例，從(cong)9月11日開始，濟(ji)南對當前房(fang)地產調(diao)控政策(ce)措施進行調(diao)整，取(qu)消二(er)環(huan)以內的(de)歷下區、市中(zhong)區區域(yu)(yu)購房(fang)限制(zhi)。而在此之前，濟(ji)南只有二(er)環(huan)以內的(de)歷下區、市中(zhong)區區域(yu)(yu)有購房(fang)限制(zhi)，其他區域(yu)(yu)的(de)限購已經取(qu)消。

來源：蘇州發布官微

再(zai)(zai)(zai)看蘇州(zhou)，為滿足改善性住房(fang)需求，此次(ci)對(dui)于購(gou)(gou)買120平(ping)方(fang)(fang)米(mi)及以上商品住房(fang)不再(zai)(zai)(zai)進行購(gou)(gou)房(fang)資格審核；此前(qian)，成(cheng)都優化購(gou)(gou)房(fang)政策，對(dui)建筑面(mian)積在144平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以上（不含144平(ping)方(fang)(fang)米(mi)）的房(fang)源不再(zai)(zai)(zai)實(shi)施公證搖號(hao)。

“二(er)線尤其(qi)是普通二(er)線、三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)特征(zheng)是：一是過(guo)去2020年以(yi)來供(gong)地量偏大，二(er)是由(you)于過(guo)去兩(liang)年市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)持續下行(xing)，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)步入深度調整期(qi)，需求(qiu)也萎(wei)縮了，供(gong)求(qiu)嚴重失衡。同時，近兩(liang)年收(shou)入預(yu)期(qi)有(you)所降低，幾乎(hu)每一個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)樓市(shi)(shi)(shi)去化壓(ya)力都比較大，樓市(shi)(shi)(shi)整體步入供(gong)大于求(qiu)的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)階段。”張宏偉(wei)指出。

值得注意(yi)的(de)(de)是(shi)，對(dui)于庫(ku)存高(gao)企、購(gou)房(fang)需求逐步萎縮、房(fang)企經營狀(zhuang)況不樂觀的(de)(de)的(de)(de)三四線城(cheng)市而言，政策能(neng)否(fou)起效？是(shi)否(fou)還有更多的(de)(de)組合拳落(luo)地(di)？一線城(cheng)市會(hui)否(fou)跟(gen)進放松限購(gou)？

張宏(hong)偉認為，如(ru)果(guo)沒有(you)力度足夠大的(de)政(zheng)策組(zu)合拳落(luo)地刺激樓(lou)市(shi)，那么三(san)四線城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)銷(xiao)售局(ju)面(mian)就(jiu)很(hen)難有(you)好轉。建議(yi)各個城(cheng)市(shi)一方面(mian)配套補短板，如(ru)引(yin)進優(you)質學校、甲級醫(yi)院吸引(yin)三(san)四線城(cheng)市(shi)的(de)人口(kou)(kou)流動，或者鄉鎮(zhen)人口(kou)(kou)就(jiu)近買(mai)房落(luo)戶；另(ling)一方面(mian)可以進行新一輪舊改短期內(nei)激活市(shi)場需求，但(dan)也要(yao)把握力度，避免(mian)過度使(shi)用透支樓(lou)市(shi)的(de)購(gou)買(mai)力。此外，常規(gui)性的(de)政(zheng)策組(zu)合拳，比(bi)如(ru)人才購(gou)房補貼、交易契(qi)稅、增值稅減免(mian)措施等(deng)也應(ying)繼續執行，有(you)助于消化(hua)一部分三(san)四線城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)的(de)庫(ku)存。

對于(yu)一(yi)線城市(shi)，張(zhang)宏偉(wei)認(ren)為，一(yi)線城市(shi)的(de)需求(qiu)(qiu)很快(kuai)會被激活(huo)，全(quan)面取消限購的(de)概率不高。尤其是京滬深樓(lou)市(shi)，市(shi)場相對需求(qiu)(qiu)足，容(rong)易激活(huo)。一(yi)線城市(shi)當中(zhong)郊區(qu)取消限購可(ke)能性最(zui)大的(de)是廣州(zhou)增(zeng)城、花都、白(bai)云非核心區(qu)、南沙新區(qu)等外圍區(qu)域(yu)。

李宇嘉也表示，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)和(he)二線(xian)熱(re)點城市(shi)(shi)核心(xin)區，由于公共服務和(he)就業集聚，不動產保值(zhi)增值(zhi)穩定。“參考2014年的(de)退(tui)出(chu)(chu)限購潮，預(yu)計一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)和(he)部分二線(xian)熱(re)點城市(shi)(shi)核心(xin)區將保留限購，其他將徹底退(tui)出(chu)(chu)。”

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封面圖片(pian)來源：每日經濟新聞 資料圖