每(mei)經記(ji)者｜劉頌輝    每(mei)經編輯｜魏文藝    ;

“近期(qi)全國各地接(jie)連官宣‘認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸’、取消限購等政(zheng)策(ce)(ce)，釋放出(chu)優化(hua)房地產(chan)政(zheng)策(ce)(ce)的強(qiang)烈信(xin)號，受到行業人士的關注。不(bu)過在需求(qiu)端看房流量上升的同(tong)時，市(shi)場(chang)仍處(chu)在謹(jin)慎樂(le)觀的態勢(shi)。”

9月25日，由每日經濟新(xin)聞主(zhu)辦的(de)2023第(di)十三屆(jie)中(zhong)國價值地(di)產(chan)(chan)年會在(zai)深圳舉行(xing)。在(zai)演(yan)講環(huan)節，綠地(di)集團董(dong)事、執行(xing)總裁，綠地(di)金創(chuang)董(dong)事長(chang)、總裁耿(geng)靖從房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場、行(xing)業(ye)形勢和房(fang)企(qi)(qi)的(de)大模(mo)型數(shu)字化應用(yong)等方面(mian)，剖析了企(qi)(qi)業(ye)應對(dui)行(xing)業(ye)下行(xing)周期的(de)戰略選擇。

耿(geng)靖(jing)表示(shi)，行業進入深(shen)度調整期，房企將逐(zhu)步從“開發商”和“投資商”兩者的角色分(fen)離。“投融(rong)資模(mo)式(shi)已成為房地(di)產企業的核心(xin)競爭力之一(yi)，數字(zi)化(hua)應用引領行業發展，綠地(di)集團為此較早地(di)做了(le)嘗試(shi)。”

綠地集團董事、執行總裁，綠地金創董事長、總裁耿靖 圖片來源：受訪者提供

“樓市回暖需要發揮政策集束戰術”

自今年(nian)7月24日中央政(zheng)(zheng)治局會議定調適時調整優化(hua)房地產政(zheng)(zheng)策以來(lai)，針對(dui)房地產市(shi)場的政(zheng)(zheng)策“工具(ju)箱”正逐漸打開，部分熱點城市(shi)的看房量(liang)出(chu)現微弱上揚。

在(zai)(zai)耿靖看(kan)來，各地房(fang)地產(chan)優化政策先后落地實施，一(yi)(yi)步(bu)一(yi)(yi)步(bu)在(zai)(zai)試(shi)探市場的反應(ying)效(xiao)果。在(zai)(zai)解除限(xian)售限(xian)購(gou)措施之后，對(dui)于市場來講，下(xia)一(yi)(yi)步(bu)期待(dai)在(zai)(zai)限(xian)價環(huan)節有所體現，把價格交給市場來決(jue)定。特(te)別(bie)在(zai)(zai)一(yi)(yi)手房(fang)高端(duan)住宅市場，避免再出現一(yi)(yi)線城市“一(yi)(yi)日(ri)夫妻”排隊買(mai)房(fang)類似的事件。

“新建商品住(zhu)宅(zhai)的(de)另一方面，政策可以對剛需和保障房的(de)價格(ge)進行調控。而高端住(zhu)宅(zhai)的(de)價格(ge)應(ying)該由市(shi)場(chang)來決定。以免(mian)因一二(er)手房的(de)巨大價差，導致市(shi)場(chang)人(ren)為的(de)局(ju)限和矛盾。”

從政策的(de)角度，耿靖建議，“刺激樓(lou)市(shi)回暖需要發揮(hui)集束戰術(shu)，集中解除不利于(yu)市(shi)場(chang)(chang)發展的(de)捆綁(bang)政策，有(you)效提(ti)升市(shi)場(chang)(chang)信心，或許(xu)比(bi)一條一條試探性的(de)政策，對市(shi)場(chang)(chang)更有(you)成效。”

今年以來，各(ge)地(di)(di)對(dui)(dui)(dui)于房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)需求端(duan)和購買端(duan)做出了一(yi)系(xi)列政(zheng)策優化(hua)調(diao)整(zheng)，而本輪對(dui)(dui)(dui)房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)宏觀調(diao)控(kong)中，市(shi)場(chang)主體(ti)(ti)即房地(di)(di)產(chan)開發(fa)商還未有所顯現。在這種情(qing)況(kuang)下，業內更為期待的(de)(de)是政(zheng)策層面對(dui)(dui)(dui)修(xiu)復房地(di)(di)產(chan)開發(fa)商的(de)(de)主體(ti)(ti)信用體(ti)(ti)系(xi)給(gei)予更大的(de)(de)支持力度。

原因在于，開發商的(de)主體信(xin)用受(shou)(shou)損(sun)(sun)以后，經營流(liu)動性出現困難，失去拿地意(yi)愿(yuan)及拿地能(neng)力，導致地方財(cai)政受(shou)(shou)到巨(ju)大(da)的(de)壓(ya)力。開發商的(de)主體信(xin)用受(shou)(shou)損(sun)(sun)，造成房源交付(fu)不確(que)定性及不安全(quan)的(de)預期，影響了消費者(zhe)的(de)購買(mai)欲望。

基于一系(xi)列(lie)因素(su)，耿(geng)靖表(biao)示，解鈴還須從源頭(tou)入手，只有對(dui)開(kai)發商主(zhu)體信用進行修復，才能真正解決本(ben)市(shi)場存在的問題。借鑒國家(jia)此前設立資產管理公司剝離四大(da)銀行不(bu)良資產并進行專(zhuan)業化管理的模(mo)式和經驗，讓房企輕裝上陣，減負前行。

去年的政府工(gong)作報告提出，設立金(jin)融穩定保(bao)障基金(jin)，運(yun)用市場化、法治(zhi)化方式化解風險(xian)隱患，牢牢守住不發(fa)生(sheng)系統(tong)性風險(xian)的底(di)線。

“在中國十萬億級產(chan)(chan)業規模的(de)房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)，通過設立金融保障(zhang)(zhang)基(ji)金，修復房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)主體信(xin)用，對于(yu)出現較(jiao)大系統(tong)性(xing)風險(xian)的(de)主體，運用上述(shu)方式對其不良資產(chan)(chan)及負債(zhai)進行剝離，將(jiang)有(you)利于(yu)化解(jie)風險(xian)，保障(zhang)(zhang)企業健(jian)康前行。”耿靖表示(shi)。

“本輪調整后企業分工將進一步細化”

本輪房地產業調整(zheng)無疑將使得行(xing)業大規模洗牌(pai)，各家開發(fa)商無不在(zai)轉型與升級兩個方向付(fu)出(chu)努力(li)。面對行(xing)業最新形(xing)勢，開發(fa)商也(ye)在(zai)適(shi)時調整(zheng)發(fa)展戰略。

耿靖指(zhi)出，早在2015年，中國房地產市(shi)場就曾有過“崩塌論”的(de)觀點，作為市(shi)場主體，房地產企(qi)業一直以(yi)來都是“包打(da)天下”的(de)角色定(ding)位。本輪調(diao)整后，市(shi)場將(jiang)逐步系統化，企(qi)業分工也(ye)將(jiang)進一步細化。

“簡而言(yan)之，在(zai)未(wei)來房地產領域投資(zi)(zi)層面(mian)，或將出現投資(zi)(zi)商(shang)、開發商(shang)和運營商(shang)的‘三商(shang)模式’”。耿靖認為，“三商(shang)”加上建造商(shang)，將是企業轉型的方向。其中(zhong)，保險基金、養老基金等長(chang)期資(zi)(zi)本會發展成為投資(zi)(zi)商(shang)的主流(liu)角色，開發商(shang)則逐步(bu)“由重變(bian)輕”，往項目品質、銷(xiao)售(shou)去化等方面(mian)著力。

在(zai)房地產企(qi)業(ye)由投資(zi)商與開(kai)發商的(de)角色分離趨(qu)勢下，投融資(zi)模式也將發生(sheng)改變(bian)，并成為企(qi)業(ye)的(de)核(he)心(xin)競爭力(li)之一。

耿靖(jing)介紹(shao)了綠地集團在投融資模(mo)式方面的變革：在開(kai)發拿地階段引入地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)和長期資本，等到(dao)培育期則選擇與有著穩健收益(yi)的債型基(ji)金(jin)合作，當資產(chan)(chan)形成穩定(ding)的收益(yi)后再設置退(tui)出(chu)環節。

這與政策端的(de)支持方(fang)向(xiang)相互呼應。今年3月，我國正式將消費基礎設施納(na)入REITs發(fa)行(xing)范圍，優先支持百貨商(shang)場、購物中心(xin)、農(nong)貿市場等城(cheng)鄉商(shang)業網點項目，保障基本民生的(de)社區商(shang)業項目發(fa)行(xing)基礎設施REITs。

公募REITs擴募讓非住(zhu)宅開發類的消費型基礎設施(shi)等固(gu)定資(zi)(zi)產(chan)，打(da)通資(zi)(zi)產(chan)運營“投融管退”的閉環(huan)，便(bian)于(yu)資(zi)(zi)金循環(huan)利用。

步入大模(mo)型(xing)時代(dai)，耿靖談(tan)到，綠(lv)地在運用工具進行市場分析和預測方面也發展到了新(xin)的階段。

2019年，綠(lv)地集(ji)團提出“數(shu)字(zi)(zi)綠(lv)地”戰略(lve)，由(you)旗下的綠(lv)地數(shu)字(zi)(zi)科技有(you)限公司作為(wei)職(zhi)能承載，在大數(shu)據應用及開(kai)發層面(mian)構建數(shu)字(zi)(zi)化生態場景(jing)，基于綠(lv)地集(ji)團的多(duo)元化產業構建數(shu)字(zi)(zi)平臺。

目前，綠地構建的大模型和(he)數據(ju)生態，基本覆蓋各個客群(qun)場(chang)景、產業(ye)鏈和(he)供應(ying)鏈。無論是(shi)To B或To C客群(qun)，既是(shi)數據(ju)的提供方，同時是(shi)數據(ju)的應(ying)用方。

經過(guo)四年多努力，綠地(di)(di)已完成構建平臺(tai)、數據源(yuan)導入的(de)基礎(chu)階段(duan)，逐步升級到(dao)了分析(xi)和加工清(qing)洗、數據網格應(ying)用(yong)階段(duan)。耿靖表示，“數據要素明(ming)確(que)成為(wei)綠地(di)(di)的(de)第五(wu)生產(chan)力要素，不僅向生態成員共享(xiang)，并(bing)且(qie)通過(guo)數據交易和交換(huan)等方式進一步輸出，帶來額外的(de)商(shang)業價值，賦(fu)能(neng)生態鏈中的(de)企業。”

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封面圖片(pian)來源：每受(shou)訪者提供