每經記者｜陳利(li)    每經編輯｜魏文藝(yi)    

9月25日，由每日經濟新聞主(zhu)辦的“2023第十三屆中國價(jia)值地產年會(hui)”成功(gong)在深圳舉辦。

在“大模型時代(dai)的智慧服務創新”圓(yuan)桌對話環節，星河智善生活集團董事長孫哲(zhe)峰在(zai)談及當前(qian)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)在(zai)發展(zhan)中(zhong)可(ke)能遇到的瓶頸(jing)和問題時表示，“當前(qian)物(wu)業(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)最應(ying)該考慮的是其(qi)商業(ye)(ye)模式(shi)和盈利(li)模式(shi)。”

“物業(ye)就(jiu)是‘線下的騰訊(xun)’。騰訊(xun)實(shi)現(xian)從(cong)項(xiang)目到(dao)(dao)平(ping)臺到(dao)(dao)生態(tai)的過程(cheng)，依(yi)靠的是互聯網的黏(nian)性。不過物業(ye)實(shi)現(xian)從(cong)項(xiang)目到(dao)(dao)平(ping)臺再到(dao)(dao)生態(tai)，靠的則是物理黏(nian)性。”

孫哲峰表(biao)示，物業需要圈住(zhu)B端(duan)、C端(duan)、D端(duan)的(de)(de)客戶，通過(guo)滿意度導入其需求。“而這些需求往(wang)往(wang)是社會化的(de)(de)需求，需要鏈接企業去完成，但隨之而來的(de)(de)盈利問題顯(xian)現出來。”

在(zai)孫哲峰看來，物業行業的(de)特質就是高現金流(liu)、低(di)毛(mao)利。“我(wo)們曾將63家上市(shi)物企的(de)PE倍數(shu)與財(cai)務報表里面(mian)一共185個數(shu)據做(zuo)了(le)一一的(de)匹配(pei)，結果發(fa)現有五大類16個模型與影響物業PE倍數(shu)相關性最高。”

具體來看(kan)，第(di)一(yi)(yi)重要的(de)指標就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)利潤；二是(shi)(shi)(shi)(shi)看(kan)好現(xian)金流的(de)品質；三(san)是(shi)(shi)(shi)(shi)凈(jing)利潤要低于(yu)應收帳款的(de)周轉天(tian)數等指標；四是(shi)(shi)(shi)(shi)增值服(fu)務的(de)占比收入。“最后還有一(yi)(yi)類指標可能也是(shi)(shi)(shi)(shi)行(xing)業的(de)悲哀，就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)母公司(si)對(dui)公司(si)未來的(de)貢獻，我個人(ren)認為(wei)這是(shi)(shi)(shi)(shi)影響最高的(de)。”

此外(wai)，孫哲峰認為(wei)，“行(xing)業從業人(ren)員的(de)素質也需要(yao)提高。當前(qian)行(xing)業的(de)商(shang)業模型需要(yao)復合型人(ren)才，但目前(qian)太多的(de)是(shi)運(yun)營人(ren)才，太少(shao)的(de)是(shi)經營人(ren)才。運(yun)營只知道(dao)照本(ben)宣(xuan)科(ke)在技(ji)術上做品質，而(er)經營性人(ren)才要(yao)算帳(zhang)。”

他舉例(li)道，要會在項目上算現金流(liu)，與之而來就是財務問題(ti)，如項目能不(bu)能達到每(mei)個(ge)(ge)月(yue)有(you)現金流(liu)量(liang)表(biao)，要用現金流(liu)、滿意度、收入(ru)平衡，要求(qiu)項目經理去(qu)做(zuo)經營，而不(bu)是簡(jian)單的(de)一個(ge)(ge)運營。

“最后是‘物’。”孫哲(zhe)峰表示，今(jin)年FM的賽道特別火(huo)，但不(bu)要盲(mang)目追風，住宅仍然是壓艙石，因為其(qi)體量龐大。

而對于(yu)當(dang)前物業的(de)智慧科技與(yu)大模型發展(zhan)，孫哲峰(feng)表示，未(wei)來支撐社會發展(zhan)的(de)有兩樣東西：數據、算法(fa)。而“未(wei)來物業在IT的(de)一(yi)個(ge)明(ming)確定位，則是一(yi)家數據公(gong)(gong)司+部(bu)分細分領域(yu)的(de)算法(fa)公(gong)(gong)司。當(dang)前我(wo)們已進入到一(yi)個(ge)數據時代，最重要的(de)特(te)質就是數據驅(qu)動(dong)業務(wu)。”

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封面圖片(pian)來源：每經記者 張建 攝