每經(jing)記者｜黃婉銀    每經(jing)編輯｜王月龍(long) 陳(chen)夢妤    

“市場積(ji)累(lei)的反彈(dan)力(li)量和(he)政策支持給(gei)恢復提供了(le)一定動力(li)，但短(duan)期恢復的基礎(chu)還不牢固，建議地(di)方政府(fu)在供給(gei)端有更積(ji)極的落地(di)舉措。”

10月20日，萬科媒體交流會上，對于外界普遍關心的市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮(liang)表示，住房需(xu)求從(cong)“有沒有”走向“好(hao)不好(hao)“的階段。未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米，現階段住房建設水平顯然超跌了。

在兩年前的交流會上，郁亮對房地產行業的感悟與看法是16個字——尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。但他在本次交流會上坦言，目前行業內大家都很煎熬，壓力都很大，都不容易。

詳見《萬科郁亮：行業冬天誰都冷，救人要(yao)先(xian)保證自己安全》

不能指望政策一招(zhao)解決所(suo)有問題

關于市場是否存在供(gong)給過剩(sheng)的問題，郁亮認(ren)為(wei)，主(zhu)要城(cheng)市當(dang)前的住房條件“被平均(jun)”了(le)，城(cheng)市被小鎮平均(jun)了(le)，大城(cheng)市被小城(cheng)市平均(jun)了(le)。住房市場需求已經從(cong)“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。根據第七次人口普查數據，全國城鎮人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計，未來住宅建設的中樞值是10億-12億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離中樞值有較大差距。他認為，住(zhu)房作(zuo)為居民生活的剛需(xu)不(bu)會消失，壓制久(jiu)了(le)總要釋放(fang)出(chu)來。

在8月份的中期業績會上，郁亮曾表示，當前國內城鎮人口9.2億，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米，國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，保守估計，未來10億-12億平方米的新開(kai)工面積是有保障(zhang)的。

詳(xiang)見《對市場前景，今天(tian)郁亮(liang)的(de)語氣也有點著急了》

在本次交流會現場(chang)(chang)談(tan)及短期市場(chang)(chang)表現時，郁亮(liang)分享(xiang)了(le)一(yi)組行業數據(ju)——8月以來，政(zheng)策的(de)(de)發力(li)釋放(fang)了(le)合理(li)的(de)(de)住房需求，已(yi)顯現出一(yi)定效果；9月，一(yi)、二線城(cheng)市成交面積環比增加13.4%；10月上半月最新數據(ju)相較9月繼續好轉。他認為(wei)，市場(chang)(chang)積累的(de)(de)反彈力(li)量(liang)和政(zheng)策支持為(wei)恢復提(ti)供(gong)了(le)一(yi)定動力(li)。

“不能(neng)指望政策一(yi)招解(jie)決所有問題。”在(zai)郁亮看來(lai)，市場(chang)短(duan)期(qi)恢復的(de)基礎還不牢(lao)固，建議各地(di)(di)因城(cheng)施策，結合本(ben)地(di)(di)市場(chang)情況做(zuo)出更(geng)及時(shi)的(de)調(diao)整，加(jia)快政(zheng)策落地(di)(di)速(su)度(du)。尤(you)其是在(zai)供(gong)給端，可(ke)以有更(geng)積極(ji)的(de)舉(ju)措。例(li)如，對于庫存(cun)過多的(de)地(di)(di)區，暫時(shi)放緩土(tu)地(di)(di)供(gong)應節奏，而對于過去規劃用途存(cun)在(zai)偏差的(de)土(tu)地(di)(di)和房產(chan)，應考(kao)慮(lv)(lv)轉變性質，做(zuo)市場(chang)更(geng)需要的(de)產(chan)品，這些都是地(di)(di)方政(zheng)府權限內可(ke)考(kao)慮(lv)(lv)的(de)舉(ju)措。

在(zai)8月(yue)的中期業績會上，郁亮(liang)就呼吁過(guo)，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到(dao)健(jian)康(kang)合理的水平，因為市場已經超跌(die)。

此后一段時間，相關部門及各地確已相繼落實重大的房地產政策，但市場反應還有待觀察。郁亮在本次交流會上表示，目前市場情緒還是比較悲觀的，還有一部分原因是房屋過剩論和政策無用這兩種聲音影響了市場情緒。

“政策不是萬能的，但絕不是沒用的。比如看9月份數據，銷售有好轉，那是因為市場本質修復力量跟政策發力來共同發力、共同作用的結果。”

對于當下樓市的階(jie)段，郁亮說，好比馬拉松“撞(zhuang)墻”。地(di)產(chan)行業要(yao)從過去傳統階(jie)段向新發展階(jie)段邁進，每個企(qi)業不管怎么樣，無論愿(yuan)意(yi)不愿(yuan)意(yi)、是否準備好了，都(dou)要(yao)相信新發展階(jie)段都(dou)將進入(ru)循環。

郁亮表示(shi)，市場短期存(cun)壓力，長(chang)期要有(you)信心。

“小錢(qian)、慢錢(qian)、辛(xin)苦錢(qian)”

針對開發業務，萬科一直認為，現階段是企業苦練基本功的時候。在開發業務之外，萬科近年還在持續探索經營服務類業務。這些業務(wu)一直被郁亮形容是(shi)“賺(zhuan)小錢(qian)、賺(zhuan)慢錢(qian)、賺(zhuan)辛苦錢(qian)”。

在本次(ci)交流(liu)會上，物業(ye)(ye)、物流(liu)、泊寓等(deng)萬(wan)科(ke)目前已經跑出行業(ye)(ye)領先成績的(de)經營類業(ye)(ye)務(wu)負責人(ren)也進行了業(ye)(ye)務(wu)分享。

萬科聯席總裁、開發業務(wu)負(fu)責人張(zhang)海表示，當前行業環(huan)境已(yi)發生較大(da)變(bian)化(hua)，客(ke)戶(hu)已(yi)成為最寶貴的資源。今天客(ke)戶(hu)對產品(pin)(pin)功(gong)能要求高(gao)，看重(zhong)包括戶(hu)型、室內裝標、景觀、配套設施、物(wu)業服(fu)務(wu)在內的綜合體驗，企業的操盤及(ji)格(ge)線(xian)標準從60分(fen)(fen)提高(gao)到80分(fen)(fen)，企業需要從單項冠軍變(bian)成投資研判、客(ke)戶(hu)洞(dong)察(cha)、產品(pin)(pin)定位、操盤效率等關鍵環(huan)節的全能高(gao)手。

張海認為，當前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練扎實，就能產生新的價值。所謂基本功，首先是按(an)期(qi)、保質地將(jiang)產品交到客戶手中。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現了“交付即辦證”。與此同時，萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動，邀請7.1萬余戶準業主參與房屋查驗和公共區域建設。

萬科集團聯席總裁、萬物云董事長朱保全則表示，萬物云“蝶城戰略”進展順利且效果顯現，萬科物業借助蝶城進入家裝市場，“研選家”業務快速增長。

對于行(xing)(xing)業(ye)(ye)前(qian)景，朱保全表示(shi)，物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)正(zheng)處于地產產業(ye)(ye)鏈和大消(xiao)費(fei)服(fu)務(wu)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的交(jiao)匯點，需厘(li)清自身(shen)定位且增強獨立性(xing)，在居住消(xiao)費(fei)服(fu)務(wu)領域布局高增長(chang)業(ye)(ye)務(wu)。朱保全預測行(xing)(xing)業(ye)(ye)將出現“五化(hua)”趨勢，即崗位物聯網化(hua)、作(zuo)業(ye)(ye)流程化(hua)與機械(xie)化(hua)、服(fu)務(wu)AI化(hua)以(yi)及管(guan)理報告數據化(hua)。

萬緯物流(liu)首席合伙人、董事長(chang)張旭表示，萬科旗下萬緯物(wu)流目前已(yi)服務(wu)全球超1600家企業，是目前中國冷(leng)鏈行業唯(wei)一能(neng)服務(wu)7個(ge)不同行業的多(duo)溫區供應鏈服務(wu)商。

而在集中式公寓領域，萬科泊寓繼續保持了規模和效率的領先，更重要的是，通過長期的精益運營，在開業規模和收入實現穩定增長的同時，自今年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月實現了累計權益凈利潤回正，預計今年內將實現整體盈利。

記者|黃婉銀

編輯|王月龍?陳夢妤?杜恒峰

校對|趙慶

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