每(mei)經(jing)記者(zhe)｜陳(chen)榮浩(hao)    每(mei)經(jing)編輯｜魏(wei)文藝    

“一(yi)套(tao)降(jiang)價(jia)320萬(wan)，另一(yi)套(tao)比(bi)同小區同戶型房(fang)源低(di)了640萬(wan)。”

近日，深圳(zhen)當地房產(chan)中(zhong)介何磊(lei)磊(lei)向《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者推薦(jian)了兩套“高性價(jia)比(bi)”房源，分別(bie)位于深圳(zhen)灣片(pian)區的三(san)湘(xiang)海(hai)尚和鴻威海(hai)怡(yi)灣小區。

據(ju)何磊(lei)磊(lei)介紹，三湘(xiang)海尚的房源面積為(wei)175平(ping)方(fang)米，近期已(yi)降價(jia)過4次，總價(jia)降了320萬元，目前(qian)業主掛牌(pai)(pai)價(jia)為(wei)2780萬元，單價(jia)約15.88萬元/平(ping)方(fang)米；鴻威海怡灣(wan)的房源面積為(wei)165平(ping)方(fang)米，業主掛牌(pai)(pai)價(jia)為(wei)2640萬元，總價(jia)低于同小區同戶型約640萬元。

每經記者注意到，一向堅挺(ting)的(de)深圳豪宅(zhai)(zhai)市場，近期也有部(bu)分樓(lou)盤的(de)出(chu)現了較明(ming)顯的(de)“降價(jia)促成(cheng)交(jiao)”的(de)情況。在(zai)實(shi)(shi)際(ji)成(cheng)交(jiao)中，不少房(fang)源的(de)真實(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)價(jia)要遠低于業主的(de)掛牌價(jia)。而在(zai)深圳法拍市場，豪宅(zhai)(zhai)掛牌價(jia)格也較去年(nian)同期明(ming)顯降低。

“價格跌下來，對買家來說(shuo)也(ye)不是啥(sha)壞事(shi)，豪宅的(de)購買價值才能體現(xian)出(chu)來。”深圳另(ling)一(yi)位房產中(zhong)介許鵬向每經(jing)記者(zhe)說(shuo)道。

成交價明顯低于掛牌價

在深(shen)圳二手房(fang)市場，成交價(jia)(jia)反映真(zhen)實(shi)成交，掛牌(pai)價(jia)(jia)反映業主(zhu)預期售價(jia)(jia)，指導價(jia)(jia)則反映政府指導價(jia)(jia)格(ge)。

10月26日(ri)，每經記者梳(shu)理深圳部分豪宅樓盤(pan)二手房(fang)源今年以來(lai)的(de)成(cheng)交情況發現(xian)，不少樓盤(pan)都(dou)出現(xian)了(le)較為顯著的(de)真實成(cheng)交價低于業主掛牌價的(de)情況。

以(yi)華潤城潤府二期為例(li)，該樓盤今年以(yi)來80-88平(ping)方(fang)(fang)米二手房(fang)源(yuan)的成交價在11.1萬(wan)(wan)元-15萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米，但該小區同(tong)類型房(fang)源(yuan)的業(ye)主掛牌價普遍在12.8萬(wan)(wan)-15.9萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米。

據鏈家(jia)數據，在今(jin)年8月和(he)9月，華(hua)潤(run)城潤(run)府二期分別成(cheng)交(jiao)了一(yi)套(tao)(tao)80平(ping)方(fang)米(mi)房源：其中(zhong)一(yi)套(tao)(tao)的(de)成(cheng)交(jiao)總(zong)價(jia)為1008萬(wan)元，折(zhe)合單(dan)價(jia)約(yue)12.5萬(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)；另(ling)一(yi)套(tao)(tao)成(cheng)交(jiao)總(zong)價(jia)為890萬(wan)元，折(zhe)合單(dan)價(jia)約(yue)11.08萬(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。而華(hua)潤(run)城潤(run)府二期的(de)同戶型房源，有業主(zhu)的(de)掛牌價(jia)為1200萬(wan)元，折(zhe)合單(dan)價(jia)約(yue)14.85萬(wan)元/平(ping)方(fang)米(mi)。

再(zai)如(ru)半(ban)島城邦花(hua)園一(yi)期，今年以來該小區84-86平方(fang)米(mi)房源的(de)成交(jiao)單價約為11.1萬(wan)(wan)元/平方(fang)米(mi)，而同戶(hu)型業主的(de)掛牌價普遍為14.2萬(wan)(wan)-14.8萬(wan)(wan)元/平方(fang)米(mi)。

美聯物業(ye)全國研究中心總監何倩茹10月26日通過微(wei)信接受(shou)每經(jing)記者采訪(fang)時表示，今年以(yi)來深(shen)圳二手房(fang)整體成交(jiao)量較小，市場成交(jiao)的物業(ye)價格(ge)基本要(yao)比掛牌價低10%-20%，豪宅市場也不例外。“今年明(ming)顯是一個買(mai)方市場，買(mai)家的議價能力比往(wang)年都要(yao)高。”

圖片來源：深圳中原地產研究院

深圳(zhen)中原地產研究(jiu)院數據顯示，在10月深圳(zhen)樓盤掛牌價跌幅TOP30榜上(shang)，占比最高的是南山、福田兩個豪宅云集的區域，共有13個樓盤位居跌幅前列。

從(cong)掛(gua)牌價來(lai)看，上述樓盤中(zhong)價格最(zui)高的(de)(de)是位于(yu)科技園南區(qu)的(de)(de)浪琴半島花園，當前業主掛(gua)牌均價為16.1萬(wan)元/平(ping)方米，相比9月(yue)份近19萬(wan)元/平(ping)方米的(de)(de)掛(gua)牌價下降(jiang)近3萬(wan)元/平(ping)方米，跌幅(fu)達(da)15.4%。

法拍豪宅頻現折價成交

“（豪宅）拍賣成交情況比(bi)較危險，可能后(hou)續(xu)會影響整(zheng)個市場(chang)。” 在深(shen)圳從事法拍咨詢工作的朱志強向每(mei)經記者談到深(shen)圳豪宅法拍市場(chang)時如是說。

朱志強提到(dao)，今年深圳(zhen)不少法(fa)拍(pai)豪宅(zhai)房源起拍(pai)價(jia)，較(jiao)去年同期(qi)明(ming)顯(xian)下降，如福(fu)田(tian)豪宅(zhai)片區(qu)(qu)的(de)水榭花(hua)都、熙(xi)園(yuan)項(xiang)目，南山(shan)區(qu)(qu)紅樹灣片區(qu)(qu)的(de)紅樹西岸以(yi)及深圳(zhen)灣的(de)恒(heng)裕(yu)濱城花(hua)園(yuan)等，起拍(pai)價(jia)格降幅均比較(jiao)明(ming)顯(xian)。

“在房產(chan)評估(gu)(gu)中(zhong)(zhong)，比(bi)較(jiao)(jiao)常用到的方法(fa)包括(kuo)比(bi)較(jiao)(jiao)法(fa)、收(shou)益法(fa)和成本法(fa)等，其中(zhong)(zhong)有一個較(jiao)(jiao)為核心的要素就是與周邊同(tong)類型房源的成交進(jin)行對比(bi)，雖然不同(tong)樓層、裝(zhuang)修等在評估(gu)(gu)定價上也會(hui)有影(ying)響(xiang)，但(dan)對定價的影(ying)響(xiang)微乎其微。”從(cong)事房地產(chan)評估(gu)(gu)工(gong)作盧(lu)雷向(xiang)每經(jing)記者介(jie)紹。

每經(jing)記者查詢發現，目前(qian)深圳不(bu)少豪宅法拍(pai)(pai)房源的起拍(pai)(pai)價，相比去年(nian)年(nian)底出現了明顯回調(diao)。

紅樹灣紅樹西岸花園今年10月法拍價格 來源：阿里法拍

阿里法拍數據顯示，今(jin)年10月24日拍出一套位于南山區濱(bin)海大道紅(hong)樹灣的紅(hong)樹西岸(an)花(hua)園3棟4-2A房產，面積為196.25平(ping)方米(mi)，成(cheng)交總價為1852萬元，折(zhe)合單價約(yue)9.44萬元/平(ping)方米(mi)。

而去年(nian)11月底，阿里法拍同(tong)樣(yang)拍出(chu)一套該小區2棟的房(fang)源，面積為190.91平(ping)方米(mi)，成交總(zong)價為2114萬(wan)元，折合單價約11.07萬(wan)元/平(ping)方米(mi)。

也就是說(shuo)，時隔11個(ge)月，該小(xiao)區面積相近的法拍房源成交價下跌約(yue)14.7%。

紅樹灣紅樹西岸花園去年11月法拍價格 來源：阿里法拍

再(zai)如位(wei)于福田(tian)豪宅片區的熙園(yuan)項目。在(zai)京(jing)東法拍(pai)平臺，今年(nian)9月28日拍(pai)出(chu)一套(tao)熙園(yuan)4棟A座602房(fang)房(fang)源，面積為294平方(fang)米(mi)，成交總價為3881萬元(yuan)，折合單價約為13.2萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

而去年年底，該項(xiang)目一套法拍房(fang)面積約為(wei)280.7平(ping)方米，成(cheng)交總價為(wei)4548萬(wan)(wan)元，折(zhe)合單價約16.2萬(wan)(wan)元/平(ping)方米。

同一套(tao)小區(qu)面(mian)積相近(jin)的法拍(pai)房(fang)源，相隔10個月，成交價格下(xia)降幅度約為18.5%。

熙園項目今年9月28日法拍情況，來源：京東法拍

如果(guo)再往前追溯(su)，在2020年9月，熙(xi)園項目拍出一套259.63平(ping)方(fang)(fang)米(mi)房源，成交總(zong)價為5638萬元，折合單價約為21.72萬元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

（應受訪者(zhe)要求(qiu)，文中何磊磊、許鵬(peng)為化(hua)名）

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記(ji)者 陳(chen)榮浩 攝