每經記者｜陳(chen)榮(rong)浩    每經編(bian)輯(ji)｜陳(chen)夢妤    

6月12日9時(shi)，深圳(zhen)網紅盤海(hai)德園項目正式(shi)選房，到當日18時(shi)10分左右，不到7個小時(shi)，又一次實(shi)現日光。

這已(yi)經(jing)是海德園項目(mu)的第(di)三(san)次(ci)日(ri)光了。2021年(nian)11月和2022年(nian)5月，該項目(mu)分別推出過181套和239套住宅(zhai)，同樣日(ri)光。

“如果有資格(ge)，夠條(tiao)件，建議(yi)你還是(shi)去打下新，這是(shi)海德園(yuan)的(de)最后一批項目了，與周邊二(er)手(shou)房(fang)對比，還有數百(bai)萬元倒掛(gua)空間(jian)。”安托山片區中介劉巍向《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)介紹(shao)。

視覺中國圖

今(jin)年(nian)5月時(shi)，市(shi)場就(jiu)有消息稱，海德(de)園(yuan)即(ji)將入市(shi)；6月1日(ri)，海德(de)園(yuan)拿到(dao)預售許(xu)可證；6月8日(ri)，海德(de)園(yuan)A區公布入圍名單，共664批客戶成功入圍；6月12日(ri)選(xuan)房，不到(dao)7個(ge)小(xiao)時(shi)全部房源選(xuan)光(guang)。

大(da)眾(zhong)要想獲得(de)該(gai)項目(mu)的(de)(de)具體信息并(bing)非易(yi)事。“目(mu)前暫時無法預約看房，你(ni)得(de)先在i深圳上(shang)提(ti)交資料，然后(hou)凍資、入圍(wei)成功后(hou)才能(neng)來(lai)現場看毛坯房，到時我們工作人員會與(yu)你(ni)聯系。大(da)概是(shi)6月11日(ri)~12日(ri)組織看房。”在該(gai)項目(mu)剛拿(na)到預售證(zheng)時（6月5日(ri)），海德園的(de)(de)工作人員曾通(tong)過電話(hua)向記者介紹。

有樓盤倒掛價差超400萬

這是(shi)深圳今(jin)年第二(er)個(ge)日(ri)光項目，同時也是(shi)今(jin)年以來首個(ge)需要積分搖號選房的樓盤。

根據海(hai)德(de)園公眾號披露的數據，此次海(hai)德(de)園推(tui)出共計推(tui)出237套(tao)房源，建面約(yue)86~161平(ping)方(fang)米，備案均價(jia)約(yue)每平(ping)方(fang)米12.6萬元，到6月8日時，吸(xi)引(yin)入(ru)圍并完成意向保(bao)證(zheng)金凍結(jie)的客戶總數為664批，中簽(qian)率(lv)35.7%。

或許因為關注度過(guo)高，記者注意到(dao)，項目官微連續幾天(tian)都在推送風(feng)險(xian)提示和(he)聲明，現場同樣也能看到(dao)相關聲明的(de)牌(pai)子。

聲(sheng)明提到，“本項(xiang)目(mu)由我(wo)司(si)銷售(shou)部門(men)及人(ren)員(yuan)按照市區文件規定依法依規銷售(shou)，我(wo)司(si)未(wei)授權或(huo)(huo)委托任(ren)何單位、中(zhong)介服務公(gong)司(si)和(he)個人(ren)進行(xing)項(xiang)目(mu)銷售(shou)。”同時，項(xiang)目(mu)不存(cun)在“內部認(ren)購”和(he)“提前選房(fang)”的情(qing)況，任(ren)何以“提前選房(fang)”“幫(bang)忙打折”等為由向客戶索要“喝茶費”或(huo)(huo)其他現金、禮品(pin)的行(xing)為，均屬于欺詐行(xing)為。

這是(shi)海德園的第三(san)次日光。2021年(nian)11月，海德園B區首(shou)先開盤，推售(shou)房源共181套，共獲504批意向登記客，最(zui)低入圍積分為(wei)62.2分。2022年(nian)5月，海德園A區推出239套住宅，推售(shou)約143~251平(ping)方米的4~5房，當時共有686批客戶成功登記，最(zui)低積分53.5分。

沒有(you)售樓(lou)處，沒有(you)樣板間，單價區間達12.1萬~13.1萬元(yuan)/平方米，海德園(yuan)為(wei)何受追捧？

“我認識過來打新的(de)，主要有三類(lei)(lei)(lei)人，一(yi)類(lei)(lei)(lei)是(shi)看(kan)中價差的(de)，因為(wei)海德園與周邊(bian)二手房樓盤還是(shi)有數百(bai)萬元價差的(de)；另一(yi)類(lei)(lei)(lei)是(shi)看(kan)中學位(wei)優勢，紅嶺教育實驗小(xiao)學就在項目(mu)約100米位(wei)置，也(ye)是(shi)深圳(zhen)四大名校之一(yi)；還有一(yi)類(lei)(lei)(lei)就是(shi)單(dan)純看(kan)中周邊(bian)環(huan)境(jing)，畢(bi)竟深圳(zhen)典型的(de)豪宅(zhai)片(pian)區也(ye)就那么(me)幾(ji)個。”從事豪宅(zhai)銷(xiao)售多年的(de)郭思翔介紹(shao)道(dao)。

此次推售的房源銷售均價為12.6萬元/平方米(mi)，海德園隸(li)屬(shu)的安(an)托山(shan)片區是深圳近幾年新晉豪宅片區，2018年以來陸(lu)續推售過安(an)巒公館(guan)、天健公館(guan)、萬科臻山(shan)府等豪宅，目前二手房掛牌(pai)均價普遍在15萬元/平方米(mi)以上。

以安托(tuo)山地鐵(tie)口附(fu)近的安巒(luan)公館為例(li)，一套(tao)139平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)朝(chao)南的4室1廳，掛牌(pai)價(jia)2800萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折(zhe)(zhe)合單價(jia)20.16萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)；距離海(hai)德(de)園約500米(mi)(mi)(mi)(mi)的天(tian)健公館，目前在(zai)鏈家共有(you)兩套(tao)房在(zai)售，一套(tao)面積(ji)為96平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)，售價(jia)1920萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折(zhe)(zhe)合單價(jia)19.9萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)；一套(tao)面積(ji)為130平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)，售價(jia)為2300萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，折(zhe)(zhe)合單價(jia)17.7萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)。

相比(bi)海德園A區的房子（86~161平方米），若按每平方米5萬元的差(cha)價(jia)算(suan)，倒掛價(jia)差(cha)在(zai)430萬~805萬元不(bu)等。

兩年成交價相差900萬

深圳(zhen)有(you)幾個(ge)公認(ren)的(de)豪(hao)宅區域，包括福田的(de)華僑城板塊(kuai)、香蜜(mi)湖板塊(kuai)、安托山板塊(kuai)，以(yi)及(ji)南山的(de)蛇口板塊(kuai)、前(qian)海(hai)板塊(kuai)，以(yi)及(ji)深圳(zhen)灣板塊(kuai)，均誕生過(guo)不少熱門樓盤，比如海(hai)德園、香蜜(mi)湖一號、波(bo)托菲諾純水(shui)岸、恒裕濱城、深圳(zhen)灣一號等。

但從(cong)近期豪宅市場的成(cheng)交情(qing)況來看，顯著降價的案(an)例同樣存(cun)在。

今年(nian)5月10日，深圳灣板塊頂級豪宅恒裕(yu)濱城二期上架一套法拍(pai)房(fang)源，總價(jia)1.07億元，折合單價(jia)38.4萬(wan)元/平方米(mi)，因一拍(pai)無人(ren)出價(jia)，二拍(pai)降(jiang)價(jia)至8560萬(wan)元，折合單價(jia)30.7萬(wan)元/平方米(mi)，降(jiang)價(jia)超2100萬(wan)元，但最終還是流(liu)拍(pai)。

記者在(zai)(zai)鏈(lian)家網了解到，目前恒裕濱(bin)城二期在(zai)(zai)售房源(yuan)為8套，業主掛牌均(jun)價(jia)普(pu)遍在(zai)(zai)25萬(wan)~34萬(wan)元/平方米(mi)不等(deng)。

類似情況在(zai)華潤(run)城潤(run)府三期身上也同樣存在(zai)，該樓盤(pan)屬于(yu)南山科技園片區的(de)豪宅。以一(yi)套約(yue)150平方(fang)米的(de)3房為(wei)例，2021年(nian)5月(yue)12日的(de)成交(jiao)價(jia)(jia)為(wei)3288萬(wan)元(yuan)，單價(jia)(jia)約(yue)21.92萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米；同面積段的(de)另一(yi)套房源在(zai)2023年(nian)2月(yue)14日的(de)成交(jiao)價(jia)(jia)為(wei)2380萬(wan)元(yuan)，單價(jia)(jia)約(yue)15.87萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米。時隔兩年(nian)，成交(jiao)價(jia)(jia)相(xiang)差908萬(wan)元(yuan)。

從年度情況來(lai)看(kan)，深圳(zhen)豪(hao)宅(zhai)市場(chang)的整體成(cheng)交數(shu)量并不算大(da)。克而(er)瑞數(shu)據顯示(shi)，2017~2022年，深圳(zhen)豪(hao)宅(zhai)市場(chang)分別成(cheng)交951套(tao)(tao)、490套(tao)(tao)、1244套(tao)(tao)、694套(tao)(tao)、3488套(tao)(tao)和2840套(tao)(tao)。

深(shen)(shen)圳(zhen)中(zhong)原(yuan)地產研究院數(shu)據(ju)顯示，2023年5月深(shen)(shen)圳(zhen)超(chao)千萬的豪宅累(lei)計(ji)成(cheng)交284套，主要分布(bu)在南(nan)山、福(fu)田和寶安三(san)個(ge)區，其中(zhong)1000萬~2000萬元的豪宅成(cheng)交最受歡(huan)迎，占(zhan)比(bi)達78.4%。

6月12日(ri)(ri)下午，廣東省(sheng)住房政策(ce)研究中心研究員李宇嘉通(tong)過微信向《每日(ri)(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)表(biao)示，“深圳超千萬級別(bie)的頂豪市場，還是(shi)有其(qi)獨特優勢，比如稀(xi)缺性(xing)、環境(jing)溢(yi)價等。業主(zhu)掛牌(pai)價很大程度由其(qi)賣(mai)房迫切度決定，比如市場下行(xing)時(shi)，必然有部分做(zuo)生意的老板因為資金緊張而尋求變現，豪宅作為他們的重要(yao)資產，是(shi)變現的重要(yao)渠道。”

對于部分豪宅開(kai)盤受追捧，李(li)宇嘉表示，“一是同類型產(chan)品(pin)不多，周邊(bian)競品(pin)較少；二是與(yu)周邊(bian)二手房存在較大價差有關。”

（應(ying)受訪者要求，文(wen)中劉巍、郭思翔為(wei)化名）

封面圖(tu)片來源：視(shi)覺(jue)中國(guo)圖(tu)