每經記者｜陳夢妤    每經編(bian)輯｜魏(wei)文藝    

從明天(tian)（11月1日）起，北京公積金貸款要執行“認(ren)房不認(ren)商貸”了。

10月31日(ri)，北京住(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)管理中(zhong)心發布《關于優化住(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)個人(ren)住(zhu)房貸款中(zhong)住(zhu)房套數認定標準(zhun)的通知(zhi)》（以(yi)下簡稱《通知(zhi)》），優化公(gong)積(ji)金(jin)貸款中(zhong)住(zhu)房套數認定標準(zhun)。

北(bei)京住房公積金管理中心表示，此次公積金貸(dai)款(kuan)政策調整后，公積金貸(dai)款(kuan)在住房套數認定上不(bu)再考慮商業貸(dai)款(kuan)情況。

也就(jiu)是(shi)說(shuo)，自11月1日起，在(zai)北京市(shi)無住房(fang)的(de)公積金繳存職工家庭，就(jiu)算有過(guo)商業貸款(kuan)記(ji)錄，只要無公積金貸款(kuan)記(ji)錄，就(jiu)可執行(xing)首套(tao)住房(fang)公積金貸款(kuan)政策。

與此同時，北(bei)京(jing)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金管理中(zhong)心(xin)還發布(bu)了《關于(yu)對隨單位從(cong)北(bei)京(jing)疏解(jie)到雄(xiong)(xiong)安新(xin)區人員(yuan)實(shi)施(shi)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金支(zhi)持政策的試行意(yi)見》（以(yi)下簡(jian)稱《意(yi)見》），其中(zhong)表示，疏解(jie)人員(yuan)在雄(xiong)(xiong)安新(xin)區購房(fang)(fang)時，可以(yi)向北(bei)京(jing)中(zhong)心(xin)申(shen)請住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金個人住房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)，由北(bei)京(jing)中(zhong)心(xin)發放貸(dai)款(kuan)。首套(tao)住房(fang)(fang)首付比(bi)例(li)不(bu)低(di)于(yu)20%，二套(tao)住房(fang)(fang)首付比(bi)例(li)不(bu)低(di)于(yu)60%。

圖片來源：北京住房公積金管理中心

“廣州、深圳跟進預期較強”

《通(tong)知》明確了(le)首套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)認定標準，即借(jie)款(kuan)(kuan)申請人(ren)（含共(gong)同申請人(ren)，下(xia)同）在(zai)北京市無住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)且全國范圍內無公積金(jin)貸款(kuan)(kuan)（含住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)政策性貼息貸款(kuan)(kuan)，下(xia)同）記(ji)錄(lu)的，執(zhi)行首套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)貸款(kuan)(kuan)政策。

二(er)套住房(fang)認定標準是(shi)：借款申(shen)請(qing)人(ren)在北(bei)京市有1套住房(fang)的；或在北(bei)京市無(wu)住房(fang)但(dan)全國(guo)范(fan)圍內(nei)有1筆公(gong)積(ji)金貸款記(ji)錄(lu)的；或在北(bei)京市有1套住房(fang)且全國(guo)范(fan)圍內(nei)有1筆公(gong)積(ji)金貸款記(ji)錄(lu)的，執行(xing)二(er)套住房(fang)公(gong)積(ji)金貸款政策。

住房套數認定標準 來源：北京住房公積金管理中心

《通知》還明確了不予公(gong)積金貸款情形：借(jie)款申(shen)請(qing)人在北京市(shi)有2套及以上住房的(de)或(huo)全(quan)國范圍內已使用過2次公(gong)積金貸款的(de)，不予公(gong)積金貸款。

根據(ju)官方(fang)解讀，此次公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)政策調整，公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)在(zai)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)套(tao)數認定上(shang)(shang)不再考慮(lv)商業貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)情況。如(ru)(ru)借款(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)人在(zai)北(bei)(bei)京(jing)市無(wu)房(fang)(fang)且(qie)在(zai)全(quan)國(guo)范圍(wei)內(nei)無(wu)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)記錄的，執(zhi)行首套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)政策；如(ru)(ru)借款(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)人在(zai)北(bei)(bei)京(jing)市有(you)1套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的，或在(zai)北(bei)(bei)京(jing)市無(wu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)但全(quan)國(guo)范圍(wei)內(nei)有(you)1筆公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)記錄的，或在(zai)北(bei)(bei)京(jing)市有(you)1套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)且(qie)全(quan)國(guo)范圍(wei)內(nei)有(you)1筆公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)記錄，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)記錄與公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)記錄不論是否為(wei)同一(yi)套(tao)的，執(zhi)行二套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)政策；如(ru)(ru)借款(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)人在(zai)北(bei)(bei)京(jing)市有(you)2套(tao)及以上(shang)(shang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，或已使用過2次公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的，不予公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。

北京住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積金(jin)管(guan)理中心提醒(xing)，按照現行政策(ce)，一是借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)人在申(shen)請(qing)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)時，全國范圍內不(bu)能(neng)有未(wei)還清(qing)的(de)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)；二(er)是對于離(li)婚(hun)一年(nian)內的(de)借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)申(shen)請(qing)人按原(yuan)政策(ce)執(zhi)行差別化住(zhu)房(fang)信貸(dai)政策(ce)，即離(li)婚(hun)未(wei)滿一年(nian)申(shen)請(qing)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)，按二(er)套住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策(ce)執(zhi)行。

10月31日，中指研(yan)究院市(shi)(shi)場(chang)研(yan)究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，優(you)化公積(ji)金(jin)政策(ce)是近兩年(nian)各(ge)地支持房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展、促進需求釋(shi)(shi)放(fang)的主(zhu)要(yao)手(shou)段(duan)之一。優(you)化二(er)套(tao)(tao)房(fang)認定(ding)(ding)標(biao)準、降低首(shou)付比例等方(fang)式(shi)仍是當前各(ge)地公積(ji)金(jin)政策(ce)調(diao)整的重要(yao)方(fang)向，今年(nian)以(yi)來(lai)已有上海(hai)優(you)化首(shou)套(tao)(tao)房(fang)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)認定(ding)(ding)標(biao)準，成都(dou)等20余城執行公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)“認房(fang)不認貸(dai)”。北京本次調(diao)整公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)首(shou)套(tao)(tao)認定(ding)(ding)標(biao)準，進一步釋(shi)(shi)放(fang)政策(ce)利(li)好，預(yu)計接(jie)下來(lai)更多城市(shi)(shi)將跟(gen)進優(you)化公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)相關(guan)政策(ce)，廣(guang)州(zhou)、深圳跟(gen)進的預(yu)期也(ye)較強。

此外，《意(yi)見》明確，疏解人(ren)員在雄安(an)新(xin)區(qu)購(gou)(gou)房(fang)，向北(bei)京(jing)中心申請購(gou)(gou)房(fang)提(ti)取的(de)，不受有無(wu)京(jing)內購(gou)(gou)房(fang)提(ti)取記(ji)錄的(de)限制。疏解人(ren)員購(gou)(gou)房(fang)申請貸(dai)(dai)款(kuan)時，對于還款(kuan)能(neng)力(li)、繳存情況等均符合北(bei)京(jing)中心政策規(gui)定的(de)，首(shou)套(tao)住房(fang)最高貸(dai)(dai)款(kuan)額度(du)120萬元(yuan)，二套(tao)住房(fang)最高貸(dai)(dai)款(kuan)額度(du)60萬元(yuan)。在雄安(an)新(xin)區(qu)發放的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)，原(yuan)則上(shang)由開(kai)發商提(ti)供(gong)階(jie)(jie)段(duan)性(xing)(xing)擔(dan)保(bao)。開(kai)發商不能(neng)提(ti)供(gong)階(jie)(jie)段(duan)性(xing)(xing)擔(dan)保(bao)的(de)項(xiang)目(mu)，由擔(dan)保(bao)機構提(ti)供(gong)階(jie)(jie)段(duan)性(xing)(xing)擔(dan)保(bao)。

圖片來源：北京住房公積金管理中心

當前二手房價格下跌預期仍在

當前，北京公(gong)積金貸(dai)款(kuan)首套(tao)利率(lv)為(wei)3.1%，二套(tao)利率(lv)為(wei)3.575%，公(gong)積金首套(tao)房貸(dai)最(zui)高額(e)度為(wei)120萬元(yuan)（部分區(qu)(qu)域購(gou)買城六區(qu)(qu)之外的住房略有(you)區(qu)(qu)別），二套(tao)最(zui)高貸(dai)款(kuan)額(e)度僅有(you)60萬元(yuan)。

陳文靜認為，本次(ci)北(bei)京公積(ji)金(jin)政策(ce)的(de)調整有利于無房且(qie)未使用過公積(ji)金(jin)貸(dai)款的(de)購(gou)房者(zhe)，可以享(xiang)受較低(di)的(de)公積(ji)金(jin)貸(dai)款利率(lv)、更低(di)的(de)首付(fu)比例以及(ji)較高的(de)貸(dai)款額度，將(jiang)有效(xiao)降(jiang)低(di)購(gou)房者(zhe)置(zhi)業(ye)成本，減輕購(gou)房者(zhe)置(zhi)業(ye)壓(ya)力，提(ti)振購(gou)房者(zhe)置(zhi)業(ye)情緒。

假設(she)公積金貸款(kuan)(kuan)60萬(wan)(wan)元、還(huan)款(kuan)(kuan)期限為25年(nian)，在(zai)二套(tao)(tao)利率下，總(zong)利息約(yue)30.8萬(wan)(wan)元，月(yue)均還(huan)款(kuan)(kuan)約(yue)3028元。被認定為首套(tao)(tao)房貸后(hou)，總(zong)利息約(yue)26.3萬(wan)(wan)元，月(yue)均還(huan)款(kuan)(kuan)約(yue)2877元，總(zong)利息減少約(yue)4.5萬(wan)(wan)元，每月(yue)還(huan)款(kuan)(kuan)約(yue)減少151元。

但是，陳文靜表示，本次(ci)政策調整(zheng)利(li)好(hao)人(ren)群(qun)相(xiang)對(dui)有限，無房(fang)且(qie)在(zai)全國(guo)范圍內(nei)使用過公(gong)(gong)積金貸(dai)款的人(ren)群(qun)，購房(fang)時仍然被(bei)認定為二套；在(zai)全國(guo)范圍內(nei)已使用過2次(ci)及以上公(gong)(gong)積金貸(dai)款的，不予公(gong)(gong)積金貸(dai)款，由此可見本次(ci)政策整(zheng)體力度(du)偏(pian)弱。

根(gen)據中國房(fang)地產指數系統百(bai)城(cheng)價(jia)格(ge)(ge)(ge)指數，2023年9月(yue)，北京(jing)二手住宅價(jia)格(ge)(ge)(ge)已連續(xu)5個月(yue)下跌(die)，在(zai)二手房(fang)掛牌量增加的背景下，當(dang)前(qian)二手房(fang)價(jia)格(ge)(ge)(ge)下跌(die)預期仍在(zai)。

根(gen)據中指數(shu)據，2023年1-9月(yue)(yue)，北京新建商品(pin)住宅(zhai)累(lei)計(ji)成(cheng)交(jiao)571.3萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)長6.2%。9月(yue)(yue)，北京新房成(cheng)交(jiao)68萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，在政策帶(dai)動(dong)以(yi)及低基(ji)數(shu)下，環比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)增(zeng)長41.1%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)下降14.6%，整體網簽規模相(xiang)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)今(jin)年3-4月(yue)(yue)的高點仍有差距。10月(yue)(yue)1日-30日，北京新建住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)56.8萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，環比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)小幅(fu)下降，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)下降37.7%，降幅(fu)較9月(yue)(yue)擴大。

二手房(fang)保持一定活躍度，但10月(yue)以來成(cheng)(cheng)交量較(jiao)9月(yue)亦有所回落。2023年1-9月(yue)，北京二手房(fang)累(lei)計成(cheng)(cheng)交11.8萬套，同比增長8.2%。10月(yue)1日-30日，北京成(cheng)(cheng)交二手住宅9910套（日均成(cheng)(cheng)交330套），同比下降(jiang)3.9%，較(jiao)9月(yue)下降(jiang)30.5%，政策效果持續(xu)性不(bu)足。

陳文靜認(ren)為，從政(zheng)(zheng)策(ce)趨勢來看，當前北(bei)京房(fang)地產市(shi)場(chang)調整(zheng)壓力漸顯，政(zheng)(zheng)策(ce)有望圍繞穩(wen)定房(fang)價預(yu)期、激活置換(huan)鏈(lian)條(tiao)、降低合理住房(fang)需求購(gou)房(fang)門(men)檻(jian)等方面(mian)展開，預(yu)計(ji)將按照因(yin)區施策(ce)原則，優化限購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)，同(tong)時(shi)或(huo)對普宅(zhai)認(ren)定標(biao)準、房(fang)貸利率等進行調整(zheng)。若政(zheng)(zheng)策(ce)能及時(shi)跟進調整(zheng)，北(bei)京房(fang)地產市(shi)場(chang)或(huo)進一步修復。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖(tu)片(pian)來(lai)源：每日經濟新聞 資料圖(tu)