每(mei)(mei)經記者｜甄素(su)靜    每(mei)(mei)經編輯｜魏文藝    

隨(sui)著房(fang)地(di)產(chan)利好政策不斷落(luo)地(di)，多家出險(xian)房(fang)企迎來了化債新進展。

11月(yue)2日，龍光(guang)集(ji)團（HK03380，股價0.77港元，市值(zhi)43.78億(yi)港元）發布公(gong)(gong)告(gao)稱，公(gong)(gong)司(si)一直在與其(qi)債(zhai)權人及財務顧(gu)問進(jin)行(xing)積極溝通和建設(she)性(xing)對話，以盡(jin)快促進(jin)就境外(wai)債(zhai)務制定一個切實可(ke)行(xing)的債(zhai)務展期方案。截至本公(gong)(gong)告(gao)日期，有(you)關(guan)磋商正在進(jin)行(xing)中，目前尚未(wei)就重組條款達(da)成最終協(xie)議。

“公司(si)正在(zai)探索與重(zhong)組有關的(de)(de)(de)多種結構，包括但不(bu)限于通(tong)過將(jiang)(jiang)若(ruo)干(gan)金額的(de)(de)(de)現有債務(wu)轉為公司(si)股份，以實現去(qu)杠(gang)桿化(hua)。集團將(jiang)(jiang)繼續進行(xing)積極(ji)和具有建設性的(de)(de)(de)對話并保持積極(ji)的(de)(de)(de)態勢(shi)，以盡快敲定(ding)重(zhong)組方(fang)案的(de)(de)(de)條(tiao)款(kuan)。”龍光集團表示(shi)。

圖片來源：龍光集團公告

正在探索與境外債重組有關的多種結構

自2022年3月(yue)(yue)曝出流動(dong)性危(wei)機后，龍光(guang)集團當月(yue)(yue)便(bian)跟(gen)投資人協商通(tong)過一筆境內(nei)債(zhai)“19龍控(kong)01”的展期，在(zai)進行質押增信后，展期時(shi)間為15個月(yue)(yue)。

此后(hou)，在經過(guo)幾度投(tou)票延期(qi)(qi)后(hou)，2022年(nian)12月(yue)6日(ri)，龍(long)光境內債整(zheng)體展期(qi)(qi)事項獲得債券投(tou)資人表決(jue)通過(guo)，已(yi)展期(qi)(qi)債券及ABS展期(qi)(qi)期(qi)(qi)限為36個月(yue)，未展期(qi)(qi)債券及ABS展期(qi)(qi)期(qi)(qi)限為48個月(yue)，總金額達223.6億元。龍(long)光集團也是繼2022年(nian)11月(yue)的富(fu)力地(di)產之后(hou)，第二家實現境內債整(zheng)體展期(qi)(qi)的房企。

然而，隨著(zhu)流動(dong)性持續收緊，龍光集團于2022年8月正(zheng)式宣告美(mei)元(yuan)債(zhai)違約(yue)，并開啟總額約(yue)62億(yi)美(mei)元(yuan)境外債(zhai)整體重組的(de)談判(pan)。

不(bu)過，相較于境內債(zhai)，龍(long)光集團(tuan)境外債(zhai)整(zheng)體重組的進展并不(bu)順利。2022年11月(yue)初，有部分境外債(zhai)權人提交(jiao)針對(dui)(dui)龍(long)光的清盤呈(cheng)請。彼時(shi)，龍(long)光集團(tuan)對(dui)(dui)外稱，會盡快(kuai)推進整(zheng)體債(zhai)務管理(li)方案。

值得(de)一提的是，近期有市場消息稱，龍光集團就境外(wai)債(zhai)(zhai)務(wu)管理方案，向(xiang)債(zhai)(zhai)券持有人發(fa)出了(le)一份擬定的境外(wai)債(zhai)(zhai)重組方案。該方案給出了(le)多項選擇，包(bao)括對境外(wai)債(zhai)(zhai)務(wu)中最多13.33億(yi)美元(yuan)的債(zhai)(zhai)券本金按照8.5折支付(fu)；在(zai)債(zhai)(zhai)轉(zhuan)股(gu)的方案中，最多6億(yi)美元(yuan)的債(zhai)(zhai)轉(zhuan)股(gu)，價格(ge)為3港(gang)元(yuan)/股(gu)；對最多6億(yi)美元(yuan)的債(zhai)(zhai)務(wu)進行(xing)債(zhai)(zhai)轉(zhuan)股(gu)，價格(ge)為4.25港(gang)元(yuan)/股(gu)，同(tong)時會給予5年(nian)期的優(you)先票據，在(zai)第3年(nian)支付(fu)首筆攤銷款；給予8年(nian)期的優(you)先新票據，在(zai)第4年(nian)支付(fu)首筆攤銷款。

但對于上(shang)述市場消息，龍光(guang)方面知(zhi)情人士近日告(gao)訴《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)，該方案并非(fei)最終方案，還會溝(gou)通(tong)調整(zheng)，方案最終如(ru)何、何時(shi)能定都還有很大不確定性(xing)。

在11月2日的(de)公告中(zhong)，龍光集團表示，公司正在探(tan)索與重組(zu)有關的(de)多(duo)種結(jie)構，包括但不(bu)限(xian)于通過將(jiang)若(ruo)干金(jin)額的(de)現有債務轉為公司股份，以實(shi)現去杠桿化。集團將(jiang)繼續進行積(ji)極和具有建設性的(de)對話并保持積(ji)極的(de)態勢，以盡(jin)快敲定(ding)重組(zu)方案(an)的(de)條款(kuan)。

“債(zhai)務重(zhong)組通(tong)常用展(zhan)(zhan)期、債(zhai)轉股、資產清(qing)償等(deng)多種(zhong)形式(shi)。出(chu)險(xian)房企(qi)采用最(zui)多的(de)債(zhai)務重(zhong)組方(fang)案即為債(zhai)務展(zhan)(zhan)期，通(tong)過對還款(kuan)期限、利率(lv)、付(fu)息頻率(lv)、增信措(cuo)施等(deng)條款(kuan)進行(xing)調(diao)整，延長償還時間。債(zhai)務展(zhan)(zhan)期的(de)一般做(zuo)法(fa)為境內債(zhai)券(quan)通(tong)過召開持有人(ren)會議的(de)方(fang)式(shi)實現，境外債(zhai)券(quan)通(tong)過交(jiao)換要(yao)約的(de)方(fang)式(shi)實現。”中指研究院(yuan)企(qi)業(ye)研究總監劉水在接受每經(jing)記者采訪(fang)時表示。

銷售業績“腰斬”，未在公開市場拿地

“房企(qi)(qi)債務展期成(cheng)功對(dui)于市場(chang)來說是一個積極(ji)信號(hao)，這意味(wei)著資本(ben)市場(chang)對(dui)房地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)信心(xin)有所恢復，愿意給予一定(ding)支持，但大(da)多(duo)傾向(xiang)于具有一定(ding)的(de)(de)發(fa)展潛力(li)(li)且實(shi)力(li)(li)突出的(de)(de)房企(qi)(qi)，部分中(zhong)小企(qi)(qi)業(ye)和出險房企(qi)(qi)仍將面臨(lin)一定(ding)壓力(li)(li)。”諸葛數據研究中(zhong)心(xin)高級分析師(shi)關榮雪向(xiang)每經記(ji)者表示。

深陷流(liu)動性危機，對龍光集(ji)團的影響除(chu)了銷售規模大(da)幅下(xia)降外，還(huan)有在土地市場的大(da)肆擴張勢頭不再。

圖片來源：龍光集團2023年中報

中(zhong)報(bao)顯示，今(jin)年上(shang)半年，龍(long)(long)光集(ji)團(tuan)實現合約(yue)(yue)銷售金額(e)約(yue)(yue)為(wei)124.5億(yi)元，期(qi)內虧(kui)(kui)損(sun)為(wei)17.60億(yi)元。對于虧(kui)(kui)損(sun)原因，龍(long)(long)光集(ji)團(tuan)在公(gong)告(gao)中(zhong)表示，“主要由于房地產行業持(chi)續(xu)低迷(mi)，銷售同比下滑及毛(mao)利率下跌(die)，存貨減值撥備增加以(yi)及匯率波動的影響。”

另據中指研究院數據，今(jin)年1-10月，龍光集團以187.8億(yi)元的銷售(shou)(shou)額排在(zai)行業第(di)70位(wei)(wei)。而2022年同期，龍光集團以385.6億(yi)元的銷售(shou)(shou)額排在(zai)行業第(di)32位(wei)(wei)。銷售(shou)(shou)規格跌幅超過100%。

在(zai)土(tu)地儲(chu)(chu)備方面，今年上半(ban)年，龍光集團未(wei)通過公開(kai)市場(chang)招(zhao)拍掛的方式獲取新(xin)項目。中(zhong)報(bao)顯示，截至今年6月末，龍光集團土(tu)地儲(chu)(chu)備的總(zong)建筑面積約為2706.82萬(wan)平方米，若以貨值(zhi)計算，大灣區及長江三角洲區域占比約為75%。

圖片來源：龍光集團2023年中報

而對于(yu)購房者而言，最關(guan)心的是所購樓盤(pan)能否如期保質保量(liang)的交付。有購買了龍光位(wei)于(yu)深圳(zhen)前海網紅樓盤(pan)的業(ye)主告訴(su)每(mei)經(jing)記者，從去年開始他們就一直關(guan)注(zhu)企業(ye)經(jing)營、現金流情況，以(yi)及自(zi)己所購項目(mu)是否順利交付，并(bing)密切關(guan)注(zhu)著項目(mu)的施工情況。

每經記者注意(yi)到，龍光集團(tuan)部分項(xiang)目通過官微發布(bu)了施(shi)(shi)工進(jin)(jin)展周(zhou)報。以龍光位置于深圳(zhen)的前海天境花園為(wei)例(li)，11月第一周(zhou)項(xiang)目進(jin)(jin)度(du)周(zhou)報中(zhong)提(ti)到施(shi)(shi)工各單(dan)位人(ren)(ren)員(yuan)具體數(shu)量為(wei)：現場實際總人(ren)(ren)數(shu)939人(ren)(ren)，其中(zhong)龍光管理人(ren)(ren)員(yuan)22人(ren)(ren)，中(zhong)海監理12人(ren)(ren)，施(shi)(shi)工單(dan)位905人(ren)(ren)。

在“保(bao)交付(fu)”方面，據龍(long)光集(ji)團官(guan)微，今年(nian)1-10月，龍(long)光集(ji)團在全國累計完成項目交付(fu)超70個批(pi)次、約(yue)3.7萬套，涵蓋深圳(zhen)、佛山(shan)、肇慶、汕頭、河(he)源、惠州(zhou)、南寧(ning)、柳州(zhou)等多(duo)個城市。而今年(nian)1-9月，這一數據為3.4萬套。

封面圖片來源(yuan)：視覺中國-VCG11394638945