每經(jing)記(ji)者｜劉頌輝    每經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)    

一年前，這里的樓盤還(huan)頻現“千人搖號(hao)”，購房(fang)者“打新(xin)”火(huo)爆(bao)。

一(yi)年后，計劃5天時間對外推出(chu)258套房源(yuan)的新盤，直到認購(gou)(gou)結束，也僅錄得150余(yu)組購(gou)(gou)房家庭，認購(gou)(gou)率低至58%。

上海樓市行情仍在(zai)低位徘徊。

上海中原地產(chan)數據顯示，10月(yue)份，上海新建(jian)(jian)商(shang)品(pin)住宅(zhai)(zhai)的成交量(liang)與今年(nian)7、8月(yue)份淡(dan)季相當，總成交面積(ji)為(wei)56.2萬(wan)平(ping)(ping)方米，環比減(jian)少27.9%。11月(yue)前兩(liang)個星期，新建(jian)(jian)商(shang)品(pin)住宅(zhai)(zhai)成交面積(ji)分別為(wei)8.69萬(wan)平(ping)(ping)方米、8.04萬(wan)平(ping)(ping)方米。

上海中原(yuan)地產市(shi)(shi)場(chang)分(fen)析師盧文曦表示，雖說上海樓市(shi)(shi)要比其(qi)他城市(shi)(shi)韌性更強，但(dan)近期(qi)市(shi)(shi)場(chang)也低迷，氣溫(wen)進(jin)入冬季，行業(ye)也感(gan)受到涼(liang)意。在熱度較高的區域，網紅盤入圍積(ji)分(fen)也出現下降(jiang)，說明市(shi)(shi)場(chang)在降(jiang)溫(wen)。按目(mu)前市(shi)(shi)場(chang)情緒(xu)來看，后續成交即便(bian)有反彈(dan)，但(dan)絕對(dui)高度也會受限。

去化壓力逐步顯現

認(ren)購爆(bao)冷的樓盤位(wei)于前(qian)(qian)灘商務(wu)區(qu)核(he)心位(wei)置，與(yu)前(qian)(qian)灘太古里(li)相鄰，是(shi)陸家嘴集團旗下上海耀(yao)龍投資有(you)限公司開發的世紀前(qian)(qian)灘天匯（備案名(ming)：前(qian)(qian)康大廈）。

11月(yue)16日，《每日經濟新(xin)聞》記者來到(dao)前(qian)灘商務區(qu)，世紀前(qian)灘天匯項目的多(duo)幢高層建(jian)筑正在建(jian)設，部分大樓(lou)的主體結構已建(jian)好。小區(qu)距離核心(xin)區(qu)寫字樓(lou)、購物中(zhong)心(xin)不到(dao)百米，又有(you)東(dong)方(fang)體育中(zhong)心(xin)方(fang)便(bian)運動休閑。

世(shi)(shi)紀前(qian)灘天匯的銷售(shou)(shou)中心在項目北側前(qian)灘世(shi)(shi)貿(mao)中心12樓。銷售(shou)(shou)公告顯示，小區于11月9日(ri)(ri)至13日(ri)(ri)進行現場登記(ji)認購，個(ge)人認購繳納201萬(wan)元(yuan)，企業繳納705萬(wan)元(yuan)認購金，正式開盤銷售(shou)(shou)時間為1月28日(ri)(ri)（2024年）。

該(gai)項目是上海第十批次集中供應新房(fang)(fang)中的一個，也是前灘板塊最后一宗住(zhu)宅地塊，備案均價13.2萬元/平(ping)方米。整個項目規劃有2幢149米住(zhu)宅樓(lou)，總(zong)高39層，3梯4戶(hu)設計，主力戶(hu)型為110平(ping)方米到217平(ping)方米的兩(liang)房(fang)(fang)、三房(fang)(fang)及四房(fang)(fang)，共258套。

其所(suo)在的(de)前(qian)灘21地(di)塊(kuai)是個總體量高(gao)達約60萬平(ping)方米的(de)綜合型項目，除了超高(gao)層住(zhu)宅(zhai)樓(lou)，還配(pei)建有辦公(gong)樓(lou)和商業中心(xin)。

在(zai)項目認購(gou)(gou)的第一(yi)天，就有(you)現場銷售人員曝(pu)出(chu)認購(gou)(gou)總數只有(you)50組，認購(gou)(gou)率僅(jin)19%，現場維持秩序的人員和(he)銷售人員甚至比參與購(gou)(gou)房的人還多。

“上海新房市場(chang)雖然(ran)表現略好(hao)于二(er)手市場(chang)，但(dan)同樣面臨(lin)降(jiang)溫以及市場(chang)信心不(bu)足(zu)的問題。”盧(lu)文曦表示，有(you)越(yue)來越(yue)多新盤重啟渠道銷售(shou)以及優惠等手段，希望能提(ti)升(sheng)去化，去化壓力也將(jiang)在臨(lin)近年底(di)的時候(hou)逐(zhu)步顯現。

有項目首付可延期3月

《每(mei)日經濟新聞》記者在采訪中了解到，前(qian)灘新盤銷售遇(yu)冷(leng)只是上海樓市四季(ji)度的一(yi)個(ge)縮影(ying)。

在第十批次供應的新房(fang)項目(mu)中，多個項目(mu)的認購量比之(zhi)前減(jian)少，即使在徐(xu)匯濱江(jiang)這樣認購量高、買房(fang)需(xu)要搖(yao)號(hao)的區域，樓盤的入圍(wei)積分門檻也有所下降。

位于(yu)徐匯區(qu)龍耀路附近的(de)保(bao)利濱江(jiang)天珺，是保(bao)利發(fa)(fa)展與(yu)上海(hai)西岸開發(fa)(fa)在(zai)去年9月競(jing)得的(de)項目(mu)，主(zhu)力戶型建面約(yue)99~300平方米的(de)高層(ceng)房(fang)源，房(fang)地聯(lian)動價為(wei)12.3萬(wan)元/平方米，周邊二手房(fang)價格已(yi)經(jing)達(da)到(dao)16萬(wan)元/平方米。該項目(mu)近日公布的(de)數據顯示，入圍積分(fen)(fen)只有58.9分(fen)(fen)。

徐(xu)匯(hui)(hui)區另(ling)一個項目匯(hui)(hui)元璽的入圍積分(fen)只有61.52分(fen)，雖然(ran)觸發積分(fen)制(zhi)，但對(dui)于購(gou)房者(zhe)的社保資質來(lai)說要求不高(gao)。

此外，位(wei)于閔行(xing)區莘莊板塊的保利建工海(hai)玥錦(jin)上推出249套房(fang)源，認(ren)購(gou)約280組，未(wei)觸(chu)(chu)發(fa)積分(fen)制(zhi)。在浦東周浦和唐鎮、閔行(xing)顓橋(qiao)、青(qing)浦新(xin)城、嘉(jia)定南翔、松江(jiang)佘山、臨港新(xin)片區等郊區外圍的項(xiang)目，多數也是認(ren)購(gou)量比上市套數少，或認(ren)購(gou)量未(wei)達到(dao)條件，不觸(chu)(chu)發(fa)積分(fen)制(zhi)。

據克而瑞統計(ji)，10月(yue)(yue)新(xin)政(zheng)效應邊際(ji)遞(di)減后，上(shang)海樓市下(xia)行態(tai)勢加劇，新(xin)房維持供應，成交乏(fa)力跌至中低(di)位(wei)，市場熱度下(xia)滑，多項(xiang)目開盤(pan)爆冷，整月(yue)(yue)的去(qu)化率回落至新(xin)政(zheng)前6~7月(yue)(yue)的低(di)位(wei)，約為46%。

各(ge)板塊競爭壓力加(jia)大(da)的情況下，客戶分(fen)流(liu)和觀(guan)望現(xian)象加(jia)劇，原來堅挺(ting)的外環線(xian)區(qu)、新城軌交(jiao)區(qu)頻現(xian)開盤爆(bao)冷，二手房成交(jiao)套(tao)數新政后沖高回落(luo)。

11月恰逢(feng)“雙(shuang)11”購(gou)物(wu)狂歡節(jie)，開發(fa)商趁著營銷節(jie)點促(cu)銷推貨，購(gou)房(fang)首付門檻在降低。

一位近期在(zai)嘉(jia)定(ding)江(jiang)橋(qiao)某(mou)大型樓盤認購房源的(de)市民(min)向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)透露，由于自家的(de)二(er)手房還掛牌在(zai)售，沒有辦法繳(jiao)納首付(fu)款(kuan)，繳(jiao)納完定(ding)金后，開發(fa)商同意(yi)延期至2024年初，也(ye)就是(shi)3個月后再收(shou)首付(fu)款(kuan)。