每經記者｜劉頌輝(hui) 包晶晶 張壽林    每經編輯｜孫(sun)志(zhi)成 陳夢(meng)妤 蓋源(yuan)(yuan)源(yuan)(yuan) 張益銘    

“會(hui)議從下(xia)午1：30開(kai)到將近(jin)6點，這次(ci)（政策）要(yao)落地的，肯定會(hui)落地。”

11月28日，一家參會(hui)房(fang)企(qi)代表向《每日經濟新聞(wen)》記者透露。

從“三道紅(hong)線(xian)”到“三支箭”，再到“三個不低于”，房(fang)地產市場形(xing)勢突變，監管(guan)層對開(kai)發企(qi)業的政策(ce)也隨之(zhi)調整。

11月27日(ri)下午(wu)，交通銀行(xing)在上海召(zhao)開座(zuo)談會(hui)，就央行(xing)、金(jin)融監管總局、證監會(hui)三部門(men)提出的“三個不低于(yu)”指(zhi)標要求，向房地產企業代表進行(xing)調(diao)研。

據《每日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)獲(huo)取(qu)的會(hui)議資料，參會(hui)人員(yuan)中(zhong)包含交通銀行(xing)副行(xing)長(chang)、業(ye)(ye)務總監等(deng)(deng)領導，以及各部門副總經(jing)理等(deng)(deng)。房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)包括(kuo)萬(wan)科、綠城(cheng)、龍湖、美的置業(ye)(ye)、濱江集(ji)團、大(da)華集(ji)團、仁恒置地(di)、新(xin)希望地(di)產(chan)、卓越置業(ye)(ye)、新(xin)城(cheng)控股、偉星集(ji)團、陸家嘴集(ji)團、浦發(fa)集(ji)團和首開股份等(deng)(deng)。

而(er)據建設銀行官方(fang)平(ping)臺消(xiao)息，該行近(jin)日(ri)也與6家(jia)房企(qi)代表(biao)召開了支持房地(di)產企(qi)業合理融資需求(qiu)銀企(qi)座談(tan)會。

業內專家(jia)認為，“三(san)個不低(di)于”指標(biao)要求提(ti)出以后，房企(qi)合(he)理(li)融資需求將得(de)到進一步支(zhi)持。

數據來源(yuan)：國家統計局視覺中國圖 楊靖制圖

每家參會房企都作了發言

11月27日下午，交(jiao)通銀行(xing)在總行(xing)召(zhao)開座談會(hui)，會(hui)議議程包括行(xing)領(ling)導開場講話，交(jiao)通銀行(xing)介(jie)紹對房(fang)地產企業(ye)的支持舉措，參會(hui)房(fang)企代表發(fa)言(yan)。

從參(can)會(hui)人(ren)員的級(ji)別可以(yi)看出對會(hui)議的重(zhong)視(shi)程度。交(jiao)通(tong)銀行(xing)方面的參(can)會(hui)人(ren)員包(bao)括3位(wei)行(xing)領導，8位(wei)業務(wu)部門(men)副(fu)總(zong)經理(li)或總(zong)經理(li)，以(yi)及4位(wei)來自交(jiao)銀理(li)財(cai)、交(jiao)銀國信、上海分行(xing)、浙(zhe)江(jiang)分行(xing)的總(zong)裁或副(fu)行(xing)長(chang)。

有參會(hui)房(fang)企相(xiang)關(guan)人士(shi)向每(mei)經記(ji)者介紹，整場會(hui)議主(zhu)要是圍繞管(guan)理部門提出的“三個不低(di)于”指標要求，向房(fang)地產企業負(fu)責人調研，相(xiang)關(guan)意(yi)見會(hui)在后期(qi)細則(ze)里體現。

會議還進行了交流討論，每家房企(qi)都作(zuo)了發言，各家企(qi)業的意(yi)見比(bi)較集中，比(bi)如(ru)對當前房地(di)產市場的看法(fa)、房企(qi)經營(ying)性貸款、預售資(zi)金監管等問(wen)題。

房企(qi)經營性(xing)貸(dai)(dai)款方面，比如江(jiang)蘇(su)、浙江(jiang)一些大型(xing)商業地產項目存(cun)在經營性(xing)貸(dai)(dai)款需求(qiu)，但得不到金融機構支持。

經營性貸款方(fang)面(mian)，開發貸款展(zhan)期(qi)(qi)以后，項目(mu)銷售(shou)周期(qi)(qi)還是比較長，后期(qi)(qi)如何處理(li)，開發貸款能否進行置換。

項目預售資金(jin)監(jian)管賬戶方面(mian)，銀行方面(mian)推出了預售資金(jin)監(jian)管保函(han)等(deng)產品(pin)，房企能否(fou)用保函(han)形式，將(jiang)一部分資金(jin)從監(jian)管賬戶出提取出來。

華東地區一家房(fang)企(qi)內部(bu)人(ren)士(shi)透露，對(dui)于座談會提出的問題，銀(yin)行(xing)方面(mian)進行(xing)了收集，但(dan)未給出明確(que)答復。

另(ling)外，值得一提的是(shi)，11月27日(ri)，建設銀(yin)行發(fa)布消息，近日(ri)召開了支持房(fang)地產(chan)企業合理融資(zi)需(xu)求銀(yin)企座談(tan)會，銀(yin)企雙(shuang)方研討了房(fang)地產(chan)市場形(xing)勢、業務發(fa)展機會和(he)未來發(fa)展方向。

記者注意到，其中有(you)6家參會(hui)房企同時也在交通銀(yin)行的參會(hui)名單(dan)里。

座(zuo)談會上，房企(qi)代表分享了市場形勢、困難挑戰以及企(qi)業的應對(dui)策(ce)略。企(qi)業表示，近期國家出(chu)臺(tai)了一系(xi)列支持政策(ce)，銀行等金融(rong)機(ji)構(gou)積極(ji)響(xiang)應、快(kuai)速行動，逆周期調節(jie)正在發揮作(zuo)用，融(rong)資環境逐步改善；房地產市場仍(reng)有結(jie)構(gou)性機(ji)會，對(dui)未來仍(reng)有堅定信(xin)心。

目前面臨階(jie)段性困難、流動性緊張，市場預期有待進一步穩定，下一步關鍵(jian)在于提(ti)升精細化管理水平和(he)產(chan)品力。

建設銀行表示，今年以來(lai)，對(dui)公房地產(chan)業貸(dai)款投放近3000億元，個人住房貸(dai)款投放近萬億元，房企債(zhai)券投資(zi)和承銷金(jin)額超300億元。對(dui)于正常(chang)經營的房地產(chan)企業，建設銀行堅(jian)決不(bu)惜貸(dai)、不(bu)抽貸(dai)、不(bu)斷貸(dai)，穩定金(jin)融支持(chi)，滿足其合理融資(zi)需求(qiu)。

“銀行不會無差別投放貸款”

近日，央行等三(san)部門召(zhao)開金融(rong)機(ji)構座談會，討論多項房(fang)地產金融(rong)寬(kuan)松政(zheng)策，重(zhong)點提出了“三(san)個不低(di)于”指標(biao)要求，以(yi)及50家規模房(fang)企的“白名單”。

“三個(ge)不(bu)低(di)于(yu)”主要為：各家銀行(xing)自(zi)身房(fang)地(di)產貸款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)不(bu)低(di)于(yu)銀行(xing)行(xing)業平(ping)均房(fang)地(di)產貸款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)；對(dui)非國有(you)房(fang)企對(dui)公貸款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)不(bu)低(di)于(yu)本行(xing)房(fang)地(di)產增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)；對(dui)非國有(you)房(fang)企個(ge)人按(an)揭(jie)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)不(bu)低(di)于(yu)本行(xing)按(an)揭(jie)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)。

“三(san)個不低于”指(zhi)(zhi)標要求(qiu)提(ti)出(chu)后(hou)引發房地(di)產行(xing)業廣泛關注，在(zai)惠譽評(ping)級11月23日召(zhao)開的“轉型與(yu)挑戰”線下會(hui)議(yi)上，上述指(zhi)(zhi)標要求(qiu)被參(can)會(hui)人士(shi)屢(lv)屢(lv)問及。

惠譽評級亞太區企(qi)業評級董事石(shi)露(lu)(lu)露(lu)(lu)認(ren)為(wei)(wei)，首先，全行(xing)(xing)業的(de)房地(di)產(chan)貸款增速(su)為(wei)(wei)4%，而前兩年也(ye)在低個位數的(de)水平，所以意(yi)味著即便是所有銀行(xing)(xing)要(yao)達到增速(su)水平，也(ye)不會(hui)引起開(kai)發貸的(de)大(da)幅增長。

其次，首(shou)次提出了不低于銀行投向非國有房地產企業的貸款增(zeng)速。目(mu)前惠譽在評的民企只(zhi)有一家是負面展望，其他都是穩定(ding)展望，意味(wei)著在未(wei)來12個月(yue)，這些公司(si)的信用風險可控。

在這方面，石露(lu)露(lu)分析道，銀行(xing)在投向民(min)營開發商的時候，貸款(kuan)通道沒有完全關閉，但(dan)一直存在選(xuan)擇性。如果(guo)未來政(zheng)策提出要求，預(yu)計(ji)銀行(xing)還是會(hui)選(xuan)擇性向頭部民(min)企集中，而(er)不會(hui)是無任何(he)差別地(di)投放(fang)貸款(kuan)。

針(zhen)對“三個(ge)不低于”具(ju)體要求，克而(er)瑞方面分析指(zhi)出，此(ci)類(lei)表述并(bing)非歷史首次(ci)，最(zui)早在針(zhen)對2015年小微企業(ye)融(rong)資(zi)難、融(rong)資(zi)貴(gui)的問題時就出現。

值(zhi)得(de)注(zhu)意的(de)是，此次政策旨在(zai)營造行業競爭氛(fen)圍，從被動放(fang)貸到主動尋貸，緩解房企(qi)流動性不(bu)足及信(xin)用問題，有助(zhu)于化解房企(qi)的(de)債務風(feng)險(xian)。另一方(fang)面(mian)，受地(di)產(chan)影響銀(yin)行業盈(ying)利能力下滑，白名(ming)單擴圍或增大銀(yin)行風(feng)險(xian)敞口。對50余(yu)家白名(ming)單房企(qi)的(de)援助(zhu)若嚴格執行，可(ke)能會將當前地(di)產(chan)存在(zai)的(de)風(feng)險(xian)傳遞給銀(yin)行體系。

“國(guo)有(you)銀(yin)行面臨兩難選擇，既要完成硬性量化(hua)指(zhi)標，又要控制自身風(feng)險(xian)敞口(kou)。通過國(guo)有(you)銀(yin)行增加對房企貸(dai)款(kuan)，未解(jie)決當前銷售端疲軟(ruan)的問題，獲得貸(dai)款(kuan)的房企雖能(neng)‘喘口(kou)氣’，但(dan)債務風(feng)險(xian)并(bing)未完全化(hua)解(jie)，仍需(xu)積極去化(hua)償還貸(dai)款(kuan)。”克而(er)瑞指(zhi)出。

值(zhi)得注意的是，國家統計局近日發布的數據顯示(shi)，10月，70個(ge)大中城市(shi)中，新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)(zhai)和二手住(zhu)宅(zhai)(zhai)銷售價格環(huan)比下降城市(shi)分別有56個(ge)和67個(ge)。

信用評級機構東方金誠分析(xi)師唐曉(xiao)琳(lin)、閆駿分析(xi)，受房企信用風(feng)險事件(jian)沖擊，今年樓市“銀(yin)十”成色略顯不足；10月全國商(shang)品(pin)房銷售面積、銷售額環比分別(bie)下降28.4%和25.9%，回落(luo)幅(fu)度超出季節性因素影響(xiang)，當前樓市仍處筑底階段；價格(ge)(ge)方面，一線城(cheng)市新建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)價格(ge)(ge)和二(er)手住(zhu)宅(zhai)(zhai)價格(ge)(ge)走勢(shi)逆(ni)轉，尤(you)其是二(er)手住(zhu)宅(zhai)(zhai)價格(ge)(ge)環比跌幅(fu)達0.8%，帶動全國房價走低。

封面圖片來源：視覺(jue)中國