每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編輯(ji)｜魏(wei)文藝(yi)    

經(jing)歷了10月的短暫回暖后(hou)，11月樓市(shi)又降溫(wen)了。

中(zhong)指研究院監測數據(ju)顯示(shi)，11月(yue)樓市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交量整體同(tong)環比均(jun)下(xia)降。其中(zhong)，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交面(mian)(mian)積環比小幅(fu)(fu)上漲1.23%，同(tong)比下(xia)23.59%；其中(zhong)上海以12.31%領(ling)漲，北京(jing)下(xia)跌(die)18.86%。二線(xian)代(dai)表城市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交面(mian)(mian)積同(tong)環比分別(bie)下(xia)降19.79%和18.01%，其中(zhong)武漢跌(die)幅(fu)(fu)顯著，達(da)58.71%。四線(xian)代(dai)表城市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交面(mian)(mian)積環比上漲2.78%，同(tong)比跌(die)幅(fu)(fu)為26.78%。

另(ling)據克而瑞統(tong)計(ji)數(shu)據，11月重點(dian)30城新房供應環比上漲30%，為年終沖刺積極(ji)備貨。但成(cheng)交(jiao)量(liang)在前期集中放(fang)量(liang)后回落，環比下降12%，同比減(jian)少(shao)3%，累計(ji)同比增幅(fu)較10月持續收窄0.4個百分(fen)點(dian)至1.72%。

相較于新(xin)房(fang)市場(chang)，二(er)(er)手(shou)房(fang)市場(chang)的表現則是另一番景象。克(ke)而瑞(rui)數據顯示(shi)，11月17個重點城市二(er)(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)面(mian)積預計(ji)為(wei)682萬平方米(mi)，環比(bi)增長4%，同比(bi)增長22%。前11月，二(er)(er)手(shou)房(fang)累計(ji)成(cheng)交(jiao)7718萬平方米(mi)，累計(ji)同比(bi)增長32%。

新房成交量繼續下跌

新(xin)房市場整體熱度下降已是不爭的事實。

克而瑞監測(ce)數(shu)據顯示，11月(yue)(yue)30個重點城市成交面積為1261萬平(ping)方米，環比下降12%，同(tong)比微降3%。前11月(yue)(yue)累(lei)計同(tong)比微增1.72%，增幅較10月(yue)(yue)持續收窄0.4個百分(fen)點。

具(ju)體來看，一線城(cheng)市整體供(gong)應(ying)面積(ji)達到約263萬(wan)平方(fang)米，環比(bi)(bi)增長(chang)44%，同比(bi)(bi)下降14%。京(jing)滬放(fang)量尤為明顯(xian)，與(yu)前11月(yue)的月(yue)均供(gong)應(ying)量相比(bi)(bi)增長(chang)三成，其(qi)中，上海新盤供(gong)應(ying)規模進一步沖高，突破100萬(wan)平方(fang)米；但廣(guang)州、深(shen)圳供(gong)應(ying)量仍不及(ji)月(yue)均值，放(fang)量程度相對有限。

不過，盡管供(gong)應量(liang)有(you)所上(shang)漲，但成交(jiao)量(liang)并未(wei)因此而(er)增長。以北京為(wei)例(li)，中(zhong)指研究院數(shu)據顯示，11月剛需改善(shan)類型產品(pin)仍占(zhan)市場成交(jiao)主體(ti)，重點監測的7個純新開樓盤項目(mu)(mu)中(zhong)6個項目(mu)(mu)開盤去化(hua)率超(chao)60%，香山樾整體(ti)去化(hua)率僅有(you)26%，當月新建商(shang)品(pin)住宅成交(jiao)約50萬平方米(mi)，環比下(xia)(xia)降(jiang)約15%，同比下(xia)(xia)降(jiang)約一成，這已是北京新房(fang)成交(jiao)量(liang)連(lian)續2個月回落。

杭州也是(shi)如此。11月(yue)杭州全市商(shang)品房供應面(mian)積約128萬(wan)平(ping)方(fang)米，較去年同期縮減29%；成交(jiao)面(mian)積僅99萬(wan)平(ping)方(fang)米，同比回落21%。11月(yue)中旬以來，盡管部分(fen)房企(qi)提前開啟年終沖刺(ci)，供應量再(zai)度走高，但成交(jiao)數據依然水波不興。

從開盤情況(kuang)來看，杭(hang)州市場11月(yue)整體新開盤去(qu)化乏力，僅個別高關(guan)注度(du)板塊保持(chi)活躍度(du)。除了江(jiang)灣新城、濱江(jiang)浦(pu)沿等板塊能(neng)做到(dao)100%去(qu)化，良(liang)渚、蕭山新街等熱點(dian)板塊能(neng)實現九成去(qu)化，其余大(da)多數板塊新開盤去(qu)化率不(bu)足(zu)六成。

需要指出的是(shi)，11月退熱最(zui)為明顯的當屬武(wu)漢。克而瑞監測(ce)數據顯示，11月武(wu)漢新房成交面積僅(jin)約50萬平(ping)(ping)方米(mi)，環比下降60%。在市場成交未見起色時(shi)，武(wu)漢部分(fen)樓盤采取了降價(jia)促銷，如武(wu)漢偉星(xing)光(guang)谷星(xing)悅廣場降價(jia)超4000元/平(ping)(ping)方米(mi)，航空路壹(yi)號價(jia)格跳水近1萬元/平(ping)(ping)方米(mi)。然而打折降價(jia)銷售也迎(ying)來老業主維(wei)權(quan)，多個項目因為降價(jia)嚴重而“被迫”歇業，以價(jia)換量策略被暫停。

每經記(ji)者觀察發現，自今(jin)年2~3月短暫(zan)的“小陽春(chun)”行情后，武漢樓市(shi)便開始形成(cheng)了“有政策，才有成(cheng)交(jiao)(jiao)”的模式。比如5月春(chun)季房交(jiao)(jiao)會時(shi)，市(shi)場成(cheng)交(jiao)(jiao)量迅(xun)速回升；10月秋季房交(jiao)(jiao)會疊加“漢十條”后，當月武漢樓市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)突(tu)破萬套。但到(dao)了11月，盡管武漢秋季房交(jiao)(jiao)會還(huan)在延(yan)續，但市(shi)場仍呈現出明顯降溫(wen)趨(qu)勢，政策利好刺激(ji)效果逐(zhu)步減弱(ruo)，月底武漢再(zai)次聯(lian)合多(duo)家房企發起了“30天無(wu)理由退房”活動。

克而瑞(rui)分析指(zhi)出，12月房企備貨年終，供應或將(jiang)持續小幅回升，房企或將(jiang)為(wei)沖刺業績而進(jin)行大促，有(you)望(wang)迎來新一輪放量。

值(zhi)得(de)一提的是，盡(jin)管全國樓(lou)市(shi)整體(ti)在下(xia)滑，但仍有西安、成都等部(bu)分城市(shi)的新房成交(jiao)在11月保(bao)持了正增(zeng)長。

以成(cheng)都為(wei)例，11月(yue)成(cheng)都商品房(fang)成(cheng)交(jiao)面積約163萬(wan)平(ping)方米，環比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)18.19%，同比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)16.73%，成(cheng)為(wei)今年下半(ban)年以來成(cheng)交(jiao)表(biao)現最好的一(yi)個月(yue)。對比(bi)全國其他城(cheng)市而言，成(cheng)都也是(shi)罕見(jian)的11月(yue)成(cheng)交(jiao)面積破百萬(wan)平(ping)方米、同環比(bi)均(jun)增長(chang)均(jun)超(chao)兩位數(shu)的城(cheng)市。

“12月恰逢房(fang)企(qi)(qi)業績(ji)(ji)沖刺季，供應(ying)有(you)(you)望持續(xu)回(hui)升，不排除部分房(fang)企(qi)(qi)為沖刺業績(ji)(ji)而(er)進行年(nian)末大促。考量(liang)此影響，預(yu)計整體成(cheng)(cheng)交環比有(you)(you)望止跌(die)(die)回(hui)升，但漲(zhang)幅(fu)預(yu)期在5%~10%，全年(nian)累計成(cheng)(cheng)交跌(die)(die)幅(fu)有(you)(you)望在5%~10%。”克而(er)瑞分析(xi)指出，城(cheng)(cheng)市分化預(yu)期延續(xu)，短期內熱(re)點恒熱(re)的成(cheng)(cheng)都、西(xi)安、杭(hang)州等城(cheng)(cheng)市的市場熱(re)度(du)或(huo)將延續(xu)，上海(hai)、北(bei)京(jing)等市場還(huan)將保持平穩運(yun)行，南京(jing)、武漢、蘇州等核心二線城(cheng)(cheng)市預(yu)計在年(nian)末迎來(lai)一輪放量(liang)。而(er)多數城(cheng)(cheng)市還(huan)將延續(xu)筑底(di)，年(nian)末“翹尾”增幅(fu)有(you)(you)限。

多城二手房成交量創新高

相較于新房市場的回落之勢，二手房市場卻是另一番景象。

克而瑞數據顯示，11月17個重點城市二手(shou)房(fang)成(cheng)交面(mian)積預(yu)計為682萬平方米(mi)，環比(bi)(bi)增(zeng)長4%，同比(bi)(bi)增(zeng)長22%。前11月，二手(shou)房(fang)累計成(cheng)交7718萬平方米(mi)，累計同比(bi)(bi)增(zeng)長32%。

以(yi)杭(hang)州(zhou)為(wei)例，根據(ju)杭(hang)州(zhou)我愛我家數據(ju)，11月杭(hang)州(zhou)全(quan)市(shi)（含(han)富陽、不含(han)臨安）二手房共成交8401套(tao)，環(huan)比上(shang)漲40.79%，比去(qu)年同期的(de)5445套(tao)上(shang)漲54.29%，實現了年末翹尾行情。

而(er)單月8401套(tao)的成交量，也是近(jin)兩(liang)年來杭(hang)州市場的第二好成績，僅次于今年3月份(fen)的10190套(tao)。據悉，自(zi)2021年5月成交量達(da)到8080套(tao)之后，杭(hang)州每月的二手房(fang)成交量基本在3000-7000套(tao)之間。

“杭(hang)州‘10.16’政策刺(ci)激持續，因部分區域(yu)放開限購以及置(zhi)業門檻降低，購房者入市的積極(ji)性(xing)高漲(zhang)。與此同時，‘以價(jia)換量’也是(shi)帶動(dong)成交回升的重要因素。”我(wo)愛我(wo)家表示。

不僅是(shi)杭州(zhou)，四個一線城(cheng)市11月(yue)二(er)手房(fang)成交量同樣上(shang)漲。其中，北京二(er)手住宅網簽(qian)量12545套(tao)，環(huan)比增長(chang)17.8%；深圳二(er)手住宅成交3133套(tao)，環(huan)比增長(chang)12.9%；廣州(zhou)二(er)手住宅整體(ti)網簽(qian)成交套(tao)數10182套(tao)，環(huan)比增長(chang)8.77%；上(shang)海二(er)手房(fang)合計(ji)成交16173套(tao)，環(huan)比增長(chang)約7.12%。

“在沒(mei)有利好刺激的情況下，年末重點城市二(er)手(shou)房成交大概(gai)率(lv)持穩。”克而瑞(rui)指出。

二(er)手房成(cheng)交(jiao)量(liang)的增長(chang)，“降價”或是(shi)主要原(yuan)因。

如深(shen)圳(zhen)(zhen)，樂有(you)家研(yan)究中心監測顯示，11月深(shen)圳(zhen)(zhen)過戶成(cheng)交3133套(tao)住宅，這(zhe)是今(jin)(jin)年以來深(shen)圳(zhen)(zhen)第三(san)次過戶量(liang)超3000套(tao)。而從網(wang)簽(qian)量(liang)來看，11月網(wang)簽(qian)量(liang)超過4300套(tao)，僅次于今(jin)(jin)年3月“小陽春”，網(wang)簽(qian)套(tao)數為7個(ge)月以來的新高(gao)。

但從樂(le)有家成(cheng)交數據來看，深圳二手(shou)房(fang)源成(cheng)交價近八成(cheng)低(di)于(yu)指導價，11月全(quan)市掛牌價環比下(xia)跌0.9%，各(ge)片(pian)區掛牌均價僅有豪宅(zhai)區域紅樹灣微(wei)漲0.3%，其余片(pian)區均為下(xia)跌或持平。

在北(bei)(bei)京(jing)，業主對價格的(de)(de)信(xin)心(xin)與預期正在松動(dong)，有(you)的(de)(de)選擇下調掛牌價，有(you)的(de)(de)則直(zhi)接暫停出售、選擇觀望。麥田房(fang)產統計(ji)的(de)(de)數據(ju)也(ye)顯(xian)示，11月(yue)北(bei)(bei)京(jing)二手(shou)房(fang)掛牌價（麥田覆蓋(gai)樓盤）和(he)上(shang)月(yue)相比下降0.3%；掛牌價下跌的(de)(de)同(tong)時，11月(yue)北(bei)(bei)京(jing)二手(shou)房(fang)議(yi)價空間和(he)上(shang)月(yue)相比擴(kuo)大(da)0.5個百分點，議(yi)價空間達到年內(nei)最大(da)。

中指(zhi)研究院數據顯示，11月(yue)全(quan)國100個城(cheng)市二手住宅平(ping)均價(jia)格為15400元/平(ping)方米，環比下跌(die)(die)0.56%，跌(die)(die)幅較10月(yue)擴(kuo)大0.11個百分點。“重點城(cheng)市掛牌(pai)量維持高位，市場觀(guan)望情緒(xu)濃厚(hou)，需求入市節奏放緩，二手房價(jia)格仍(reng)面臨下行壓力。”

全年土地出讓金或不足5萬億元

新房市場的冷(leng)淡，也進(jin)一步反(fan)映到(dao)了投資上(shang)。

克而瑞數據顯示，截至11月(yue)26日，全國300城(cheng)經營性(xing)土地成交規(gui)模1.1億平(ping)方米，環比10月(yue)同(tong)(tong)(tong)期(qi)持(chi)平(ping)，同(tong)(tong)(tong)比下降36%，同(tong)(tong)(tong)比降幅明顯擴大。

其中一線城市(shi)降(jiang)幅最(zui)大(da)，同環比降(jiang)幅均(jun)在八成以上(shang)。截至11月(yue)(yue)26日，一線城市(shi)當月(yue)(yue)共成交(jiao)(jiao)(jiao)土地(di)(di)僅(jin)48萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，環比大(da)降(jiang)90%；成交(jiao)(jiao)(jiao)金額(e)56億元，環比大(da)降(jiang)95%。究其原因，主要是由于(yu)11月(yue)(yue)滬、廣(guang)、深均(jun)無(wu)宅地(di)(di)集中土拍，僅(jin)有北京底價(jia)成交(jiao)(jiao)(jiao)大(da)興、懷柔兩宗宅地(di)(di)，總成交(jiao)(jiao)(jiao)建面19萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，總成交(jiao)(jiao)(jiao)金額(e)為34億元。

另據(ju)中指研究院(yuan)最新發布的《中國300城市土(tu)地市場交易情報》，今年(nian)前(qian)11月，全國300城推出規劃(hua)建面(mian)同比(bi)降(jiang)20%，成(cheng)交規劃(hua)建面(mian)同比(bi)降(jiang)27%，推出樓面(mian)均價(jia)同比(bi)漲1.8%，成(cheng)交樓面(mian)均價(jia)同比(bi)漲7.5%，土(tu)地出讓金同比(bi)降(jiang)21%。

“2022年全(quan)年土(tu)(tu)地(di)出讓金收入約6.7萬億元(yuan)，以此預估，2023年全(quan)年土(tu)(tu)地(di)出讓金收入或不足5萬億元(yuan)。”中指(zhi)研(yan)究院(yuan)土(tu)(tu)地(di)市場研(yan)究負責人張凱(kai)表(biao)示。

一(yi)個值(zhi)得注意的現象是，截至11月(yue)末，22個集中(zhong)供地的城市中(zhong)已有(you)(you)18城取消土拍限(xian)價(jia)(jia)、容積率(lv)限(xian)制等(deng)調整，合(he)肥、成都、蘇州等(deng)城市均(jun)出現了個別(bie)地塊刷(shua)新單價(jia)(jia)紀(ji)錄、TOP2樓(lou)板價(jia)(jia)紀(ji)錄的情況。整體來(lai)看，11月(yue)18城共(gong)有(you)(you)20宗地塊成交溢價(jia)(jia)率(lv)超過(guo)15%，其中(zhong)溢價(jia)(jia)率(lv)最高達到61%。

“整體市(shi)場熱度并未普(pu)遍回溫，地(di)(di)市(shi)的冷熱進一步分(fen)化，高溢價拿(na)(na)地(di)(di)的房企(qi)(qi)也依舊以國(guo)(guo)央企(qi)(qi)為(wei)主，投資(zi)整體格局未發生根本性改變(bian)。”張凱分(fen)析指(zhi)出，受到各地(di)(di)監管影響，地(di)(di)方(fang)國(guo)(guo)資(zi)拿(na)(na)地(di)(di)金額(e)占比有(you)所(suo)上升(sheng)，22城均值(zhi)為(wei)23%，央國(guo)(guo)企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)金額(e)占比接(jie)近50%。具(ju)體來看，福州、鄭州、無錫、沈陽、長春(chun)等城市(shi)的地(di)(di)方(fang)國(guo)(guo)資(zi)拿(na)(na)地(di)(di)金額(e)占比偏(pian)高，杭州、合肥等長三角城市(shi)仍然是(shi)民企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)的重(zhong)點區(qu)域。

臨近(jin)年末，土(tu)(tu)地供應(ying)規模的周期(qi)性高點(dian)也隨之來(lai)臨。近(jin)期(qi)，包括北京、成都、武漢在內(nei)的多個城市均推出大量(liang)土(tu)(tu)地，并(bing)將于12月進(jin)行(xing)土(tu)(tu)拍。

“預(yu)計(ji)12月土(tu)地(di)市場在規(gui)模上(shang)(shang)將(jiang)(jiang)有一定回(hui)升，個(ge)別優質地(di)塊引(yin)發激烈(lie)競拍，但整體熱度將(jiang)(jiang)保持低(di)位運行(xing)。”克而(er)瑞分析認(ren)為(wei)，房企目前仍(reng)受(shou)到“銷售(shou)疲軟”和(he)“化(hua)債風險(xian)”兩重壓力(li)(li)，投資(zi)回(hui)暖還(huan)需更(geng)長時間，預(yu)計(ji)年底至2024年上(shang)(shang)半年都將(jiang)(jiang)保持謹慎的(de)投資(zi)態度。因此，“未來投資(zi)的(de)分化(hua)仍(reng)將(jiang)(jiang)圍(wei)繞兩個(ge)維度：一是取消土(tu)地(di)限(xian)價后不同城(cheng)市、不同地(di)塊熱度分化(hua)將(jiang)(jiang)加劇，二是率先獲得融(rong)資(zi)支撐、銷售(shou)回(hui)穩、現(xian)金(jin)流更(geng)為(wei)穩健(jian)的(de)房企仍(reng)將(jiang)(jiang)是拿(na)地(di)主力(li)(li)。”

封(feng)面(mian)圖片來源：每日經濟新聞 資(zi)料(liao)圖