每(mei)經記者(zhe)｜陳榮浩    每(mei)經編輯｜魏文藝 ;   

位(wei)于深圳核心區域(yu)、貨值超百億元的舊(jiu)改項目被盤活了。

12月12日，據佳(jia)兆(zhao)(zhao)(zhao)業(ye)集(ji)團控(kong)股(gu)（以下簡稱佳(jia)兆(zhao)(zhao)(zhao)業(ye)）官微，深(shen)圳市福(fu)田區東山(shan)小區改造項(xiang)目一期——佳(jia)兆(zhao)(zhao)(zhao)業(ye)佳(jia)園（推廣名(ming)：天宸(chen)）近日順利完成回遷(qian)房集(ji)中(zhong)交付。業(ye)主(zhu)們(men)在佳(jia)兆(zhao)(zhao)(zhao)業(ye)團隊(dui)陪同(tong)下，依(yi)次辦理了回遷(qian)交付、物業(ye)簽(qian)約、房屋驗收等手(shou)續。

12月13日(ri)下(xia)午，《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)(ji)者(zhe)（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)每經(jing)記(ji)(ji)者(zhe)）在佳兆業(ye)(ye)(ye)佳園項(xiang)目(mu)現(xian)場看(kan)到，樓棟(dong)主(zhu)體(ti)已經(jing)封(feng)頂，項(xiang)目(mu)外(wai)(wai)立面也已完成裝修(xiu)，工程隊正在項(xiang)目(mu)樓下(xia)園林區(qu)域(yu)進行作(zuo)業(ye)(ye)(ye)，項(xiang)目(mu)現(xian)場還保留著(zhu)之前回(hui)遷房業(ye)(ye)(ye)主(zhu)入(ru)伙時搭的(de)(de)展(zhan)架(jia)。在項(xiang)目(mu)現(xian)場的(de)(de)圍欄上除了能看(kan)到佳兆業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)字樣外(wai)(wai)，安居(ju)建業(ye)(ye)(ye)&福田投控的(de)(de)字樣同樣格(ge)外(wai)(wai)顯眼。

項目現場的工作人員告訴每經(jing)(jing)記者：“項目回遷房已經(jing)(jing)交(jiao)付，商品房按照購(gou)房合同預計(ji)在明年5月底(di)交(jiao)付。”

每經記者(zhe)從知(zhi)情人士處了解到，項目在前期曾經停過(guo)工，“但開盤銷售以來就再未停工過(guo)。”

佳園項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

曾停工的百億貨值舊改項目，成功交付回遷房

靠(kao)舊(jiu)改(gai)(gai)起家(jia)的佳(jia)(jia)兆業，第一桶金就來自爛(lan)尾樓改(gai)(gai)造(zao)，1999年，佳(jia)(jia)兆業接(jie)手(shou)深圳(zhen)布吉爛(lan)尾別墅，后將其改(gai)(gai)造(zao)為開放(fang)式主題(ti)公園“桂(gui)芳(fang)園”，打造(zao)成當地的大(da)型(xing)社區(qu)。

到了2021年，佳兆業(ye)(ye)持有的城市更新項(xiang)目達到高峰，并成(cheng)功轉(zhuan)化了43個城市更新項(xiang)目。截至2023年中，佳兆業(ye)(ye)在粵港澳大(da)灣區就有一百多個舊(jiu)改項(xiang)目，被稱為(wei)“舊(jiu)改之王”。

而(er)在佳兆業眾多城市更新(xin)項(xiang)目(mu)中，東山小區改造項(xiang)目(mu)屬(shu)于資產較為優質的一個。

東山(shan)小區是上世紀80年代建安(an)(an)集(ji)團建設開(kai)發的生活(huo)辦公基地。2013年，佳兆業與建安(an)(an)集(ji)團簽訂(ding)合作開(kai)發協議(yi)，由佳兆業主導了東山(shan)舊(jiu)改(gai)項目的更(geng)新(xin)工(gong)作，改(gai)造(zao)項目占(zhan)地面積為(wei)29446.5平方米。

2017年11月，佳兆業與建安集團再(zai)次簽署項目補充協議，將東山(shan)舊改項目分為成了一期(qi)(qi)(qi)（佳園）和二期(qi)(qi)(qi)兩個地塊(kuai)。一期(qi)(qi)(qi)于2020年1月開工建設，總(zong)建筑面積76470.85平(ping)方米，總(zong)戶(hu)數(shu)340戶(hu)，分1A、1B兩棟，其中1B主(zhu)要為回(hui)遷房。二期(qi)(qi)(qi)項目還有房源處于待拆遷狀態，具體的拆遷時(shi)間尚未(wei)公(gong)布。

佳園(yuan)位于福(fu)田區濱海(hai)大道8008號，靠近購物公園(yuan)站E出口，屬于深圳(zhen)開發較為成熟的片區，500米范圍內有平(ping)安金融中(zhong)(zhong)心(xin)、會展中(zhong)(zhong)心(xin)、COCO Park等商(shang)業(ye)配套，以及星河國際、中(zhong)(zhong)海(hai)華庭、城(cheng)中(zhong)(zhong)雅苑等高端豪宅項(xiang)目，這些項(xiang)目的二手房掛牌(pai)價目前在11萬(wan)(wan)-12萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米。

據(ju)2019年(nian)佳兆業中期業績(ji)數據(ju)，東山舊改項目(mu)可售面積(ji)10.5萬平方米，可售貨值達126億元。

12月(yue)13日下(xia)午，每(mei)經記者(zhe)在佳園項目現場(chang)了解(jie)到，目前(qian)項目已經有多棟(dong)樓棟(dong)房源封(feng)頂，外立面也已裝修，現場(chang)有施工人員正在拆(chai)除原本的(de)營銷中(zhong)心(xin)。在前(qian)往(wang)前(qian)營銷中(zhong)心(xin)的(de)路上每(mei)經記者(zhe)看到，路旁還有處(chu)于待拆(chai)遷狀態的(de)兩排老房子。

每經(jing)記者從知情人(ren)士處了(le)解到，此(ci)次交付的(de)就(jiu)是一期佳園的(de)回遷房(fang)部分，商品房(fang)部分預計明(ming)年5月份交付。至于(yu)項(xiang)目過(guo)往的(de)發展情況，上述知情人(ren)士表示：“項(xiang)目在(zai)前(qian)期曾經(jing)停(ting)(ting)過(guo)工，但開盤銷售以來(lai)就(jiu)再未(wei)停(ting)(ting)工過(guo)。”

據深圳房(fang)地產信息平臺數據，佳兆業(ye)佳園于(yu)去年(nian)12月取(qu)得預售證(zheng)，共(gong)備案158套(tao)房(fang)源。截至今年(nian)12月14日，僅剩5套(tao)房(fang)源處(chu)于(yu)期房(fang)待售狀態，其余房(fang)源均顯示為“已備案”。

佳園(yuan)項(xiang)目現(xian)場(chang) 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

佳兆業方(fang)面表(biao)示，目(mu)前(qian)佳園項(xiang)目(mu)在政府的(de)指導下，引入國企深圳市(shi)福(fu)田安城投(tou)資運(yun)營有限責(ze)任公司（以下簡(jian)稱福(fu)田安城投(tou)資）進行合作(zuo)，充分(fen)發(fa)揮(hui)“國資身份(fen)+市(shi)場化(hua)運(yun)作(zuo)”疊加優勢，為項(xiang)目(mu)及開發(fa)建設單位提(ti)供工程與現場協理等多維度的(de)支持(chi)及服務，助力項(xiang)目(mu)更高品(pin)質地運(yun)營。

出險以來，旗下多個項目被盤活

自2021年底出現債務違(wei)約(yue)以(yi)來，佳(jia)兆(zhao)業已通過多(duo)種方式盤活(huo)了(le)旗下多(duo)個(ge)項目(mu)。以(yi)佳(jia)園為例，在項目(mu)盤活(huo)過程中，引入國企合作成(cheng)為關(guan)鍵。

今年4月26日，天(tian)(tian)(tian)宸THECORNICHE在(zai)官微發布消息稱，佳兆業佳園在(zai)政府的指導下(xia)引入國企福田安(an)城投資進行(xing)合作(zuo)。僅一天(tian)(tian)(tian)后，天(tian)(tian)(tian)宸THE CORNICHE戰略合作(zuo)發布會(hui)在(zai)深圳(zhen)舉行(xing)。

圖片來源：天宸THECORNICHE

福田(tian)安(an)城投(tou)(tou)資由深圳(zhen)(zhen)市安(an)居建(jian)(jian)業投(tou)(tou)資運營(ying)(ying)有限(xian)公(gong)司(si)（以下簡稱(cheng)安(an)居建(jian)(jian)業）與深圳(zhen)(zhen)市福田(tian)投(tou)(tou)資控股有限(xian)公(gong)司(si)聯(lian)合成(cheng)立，是政企(qi)聯(lian)動共搭、具(ju)有多(duo)重國資背景(jing)的(de)投(tou)(tou)資運營(ying)(ying)平(ping)臺。

啟查查顯示，安居(ju)建(jian)業(ye)由(you)深(shen)圳人才(cai)安居(ju)、深(shen)圳特區(qu)建(jian)工(gong)、深(shen)業(ye)集團、萬(wan)科(ke)分別持股40%、20%、20%、20%。據公開資料，安居(ju)建(jian)業(ye)是深(shen)圳市政府為房地(di)產(chan)業(ye)紓困解(jie)(jie)難、化解(jie)(jie)房地(di)產(chan)行業(ye)風(feng)險(xian)而(er)成立的(de)市屬國有房地(di)產(chan)平臺公司，主要針(zhen)對(dui)深(shen)圳范圍內房地(di)產(chan)項目提供“三保一(yi)防”任務，即(ji)“保交(jiao)樓(lou)、保民生、保穩定”和防范化解(jie)(jie)房地(di)產(chan)領域風(feng)險(xian)。

從安居(ju)建(jian)(jian)業(ye)的業(ye)務(wu)模式來看，主要包(bao)括(kuo)不(bu)良債權盤(pan)活、問(wen)題(ti)企(qi)業(ye)紓(shu)(shu)困(kun)(kun)、企(qi)業(ye)重組咨詢、地(di)產資產受托等。安居(ju)建(jian)(jian)業(ye)官網數(shu)據顯示(shi)，安居(ju)建(jian)(jian)業(ye)已紓(shu)(shu)困(kun)(kun)14個(ge)房地(di)產項(xiang)目，操盤(pan)及(ji)參與監管面(mian)積(ji)310萬平方米，紓(shu)(shu)困(kun)(kun)項(xiang)目包(bao)括(kuo)恒大錦苑、恒大都(dou)會廣(guang)場、恒大深匯大廈、佳兆業(ye)佳園(yuan)（天宸）、歲寶壹品等。

每(mei)經(jing)記者梳理發(fa)現，除了此次被(bei)安居建(jian)業紓困(kun)的佳園項目外，佳兆業在深圳的多個舊(jiu)改項目，通過“金融機(ji)構接管+委(wei)托代建(jian)”“股權轉讓(rang)+債(zhai)務(wu)置(zhi)換”“服(fu)務(wu)信托”等方式被(bei)盤活。

其中，位于(yu)龍崗的五和樞紐片(pian)區城(cheng)更(geng)項(xiang)目，原(yuan)本由(you)佳兆業開發，后因(yin)資金鏈(lian)緊(jin)張而停(ting)工(gong)。2023年4月(yue)，招商蛇口攜長城(cheng)資產出手，與佳兆業簽訂了合作協(xie)議，擬以“股權轉讓+債務置換”的方(fang)式盤活(huo)該項(xiang)目。

另(ling)一個(ge)參與紓困佳兆(zhao)業(ye)較(jiao)多的當(dang)屬(shu)“中(zhong)(zhong)信系”。中(zhong)(zhong)信城(cheng)開最早于(yu)2022年6月完(wan)成佳兆(zhao)業(ye)資(zi)產交易(yi)，涉(she)及深圳大鵬金(jin)沙灣(wan)國際(ji)樂園項(xiang)目(mu)、南山東角頭項(xiang)目(mu)、福田(tian)紅樹灣(wan)、福田(tian)金(jin)融(rong)科技中(zhong)(zhong)心等(deng)項(xiang)目(mu)，紓困方(fang)式(shi)主要以“服務信托”的方(fang)式(shi)為(wei)主。

今(jin)年(nian)(nian)前11月，佳兆業宣布在深圳、廣州、上海(hai)、重慶等地累計(ji)交付(fu)56個(ge)項目，3.5萬(wan)余套房源，已超過去(qu)年(nian)(nian)全年(nian)(nian)的(de)交付(fu)量。其中，2023年(nian)(nian)11月，佳兆業10個(ge)項目合計(ji)交付(fu)4152套房源。

12月13日(ri)晚(wan)間，合一城市(shi)更(geng)新(xin)集團(tuan)董(dong)事(shi)總經(jing)理羅宇通過(guo)微信(xin)接(jie)受每(mei)經(jing)記(ji)者采訪(fang)時表示，一般對于出(chu)險(xian)企業城市(shi)更(geng)新(xin)類項目(mu)的盤活過(guo)程(cheng)，通常需要解決“增量資金”“項目(mu)層面融資難”“項目(mu)權益重整”等問題。

“城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)不良項目的紓困處置應更(geng)多聚焦項目本身，我們主張城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)不良項目必須(xu)從政(zheng)策(ce)路徑(jing)、規劃優化(hua)、拆遷(qian)實施(shi)、市(shi)(shi)場去化(hua)、經濟效益(yi)、風(feng)險(xian)管控六大盤活(huo)(huo)可行(xing)性入手(shou)，從盤活(huo)(huo)價值、核(he)心(xin)問題、解決路徑(jing)、資源整合、紓困機制(zhi)、盤活(huo)(huo)模式等六大要(yao)素策(ce)劃盤活(huo)(huo)處置方案。”

羅宇表(biao)示(shi)，在當前政府行政賦(fu)能的(de)(de)支持下，國企持續(xu)參(can)與(yu)城市更(geng)新不(bu)(bu)良(liang)項目(mu)的(de)(de)盤活(huo)(huo)，摸索(suo)出了(le)項目(mu)主體(ti)變更(geng)、項目(mu)債權轉股權投資、央企國企+AMC+合(he)作方(fang)(fang)等模(mo)式(shi)進行項目(mu)盤活(huo)(huo)。每個城市更(geng)新不(bu)(bu)良(liang)項目(mu)均有(you)自身(shen)的(de)(de)項目(mu)特點，需結合(he)項目(mu)具體(ti)情(qing)況與(yu)方(fang)(fang)案(an)(an)落地性(xing)等方(fang)(fang)面綜合(he)擬定紓困方(fang)(fang)案(an)(an)，而目(mu)前已有(you)的(de)(de)項目(mu)盤活(huo)(huo)成(cheng)功案(an)(an)例和模(mo)式(shi)均可為(wei)其他項目(mu)盤活(huo)(huo)提供(gong)參(can)考借鑒。

封(feng)面圖片(pian)來源(yuan)：每經記者 陳榮浩 攝