每(mei)經記(ji)者｜包晶(jing)晶(jing)  陳(chen)夢妤    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝 陳(chen)夢妤    

12月(yue)18日一早，北京(jing)的(de)開發商們開始陸續(xu)披露新政(zheng)首個周末的(de)成(cheng)交數據。

龍湖建工·九(jiu)里熙宸累計到訪近150組，環比上升逾100%，累計成交(jiao)12套；中(zhong)建宸廬·云起周四到周日(ri)（12月14日(ri)-17日(ri)）來訪200組，成交(jiao)18套（7套別墅(shu)），政策當日(ri)線上認購9套……

此(ci)前的(de)12月(yue)14日，北京、上海先后出(chu)臺(tai)下調購(gou)房首付(fu)比例、調整(zheng)普通住(zhu)宅標準等多項樓市調控政策，引(yin)發市場熱議。

二手房方面，“今日已售，成(cheng)交太快，反應不過來(lai)。”12月18日，上海中原(yuan)地產某門店店長(chang)姜(jiang)平在朋友圈里發布了(le)一條(tiao)成(cheng)交信息，并寫下(xia)了(le)自己的感受。

不(bu)過，北京有(you)頭部(bu)中介(jie)人(ren)士坦言，用新政給客戶做工作出來看房定房，似乎效果不(bu)佳(jia)，很(hen)多人(ren)無(wu)動(dong)于衷(zhong)；有(you)部(bu)分(fen)醞釀漲價的業主，好(hao)像也信心不(bu)足，有(you)想法，但遲遲沒(mei)有(you)行動(dong)。

其還表示，由(you)于新(xin)政(zheng)的(de)主(zhu)(zhu)動咨詢量不(bu)大(da)，房產經(jing)紀人主(zhu)(zhu)動打電話給客(ke)戶和業(ye)主(zhu)(zhu)講解政(zheng)策，得到(dao)的(de)答復絕(jue)大(da)部(bu)分都是(shi)“哦，知道了”。

12月(yue)18日，中指研究(jiu)院市場研究(jiu)總監陳文靜在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示(shi)，整體看(kan)來，本次北京(jing)、上海(hai)大力(li)度(du)優化樓市政策(ce)，整體符合市場預期，政策(ce)優化對二套房購(gou)(gou)房者(zhe)尤為利好，大幅降低(di)了購(gou)(gou)房者(zhe)置業(ye)門檻和購(gou)(gou)房成(cheng)本，是落(luo)實(shi)“以進(jin)促穩”的重(zhong)要舉措。

從市(shi)場(chang)趨勢來看，短期北京、上(shang)海房地產市(shi)場(chang)活(huo)躍度均(jun)有(you)望(wang)提升(sheng)，預(yu)(yu)計也將進一步穩(wen)定價(jia)格(ge)預(yu)(yu)期。北京、上(shang)海市(shi)場(chang)預(yu)(yu)期好(hao)轉(zhuan)，或將進一步提振整體市(shi)場(chang)信(xin)心，推動全國市(shi)場(chang)加(jia)快筑(zhu)底企(qi)穩(wen)。

北京周末新房網簽量環增166% 有項目稱“人氣堪比國慶黃金周”

12月(yue)14日，北京突然(ran)發布樓市新政，首(shou)套(tao)房首(shou)付比例降至30%，二套(tao)房首(shou)付比例最低(di)降至40%。

新政落地三(san)天，龍湖順義·御湖境項(xiang)目案(an)場到訪客(ke)戶已經(jing)有(you)300多(duo)組(zu)，人(ren)氣堪(kan)比國慶黃金周，已經(jing)統計的成(cheng)交就有(you)20多(duo)套，項(xiang)目方面(mian)表示“這次新政確實十分給力”。

萬科東廬政策放松當晚成交7套(tao)房，9點(dian)多有一組(zu)購房者直接新(xin)訪(fang)直簽，12月16日購房者到(dao)訪(fang)量翻倍，有15套(tao)成交。

中(zhong)建(jian)璞園上(shang)周(zhou)(zhou)四(si)到周(zhou)(zhou)日(ri)來訪(fang)280組，成(cheng)交32套，政策(ce)當(dang)日(ri)線(xian)上(shang)認(ren)購7套，合計(ji)周(zhou)(zhou)度金(jin)額(e)2.6億元(yuan)(yuan)，其中(zhong)上(shang)周(zhou)(zhou)四(si)到周(zhou)(zhou)日(ri)合計(ji)金(jin)額(e)2.1億元(yuan)(yuan)。

此(ci)前(qian)，作為北京(jing)樓市“新政第一盤”，中(zhong)建璞園也曾(ceng)公(gong)布過成交(jiao)喜(xi)報(bao)：“9·1北京(jing)新政后首個開(kai)盤項(xiang)目，9月(yue)2日(ri)首開(kai)勁(jing)銷21.8億元，9月(yue)2日(ri)-3日(ri)累(lei)計認購(gou)300+套。”

中指研究(jiu)院數據顯示(shi)，上周(zhou)（12月(yue)10日-12月(yue)16日）一(yi)線城市整體成交面積環比增長35.26%。其中，北(bei)京成交面積12.05萬(wan)平方米，成交面積環比增長25.0%，同比增長46.1%。

不過，陳文(wen)靜指(zhi)出，與“認房不認貸(dai)”政(zheng)(zheng)策(ce)發(fa)布后客(ke)戶(hu)連夜(ye)看房情況不同，本次新政(zheng)(zheng)發(fa)布后，連夜(ye)看房客(ke)戶(hu)明顯減少(shao)，客(ke)觀上天氣及工作(zuo)日原因造成(cheng)一定影響。

新(xin)政發布后的(de)首個周(zhou)末，北京新(xin)房市(shi)場(chang)活躍(yue)度有所提升。從數據來看，上(shang)周(zhou)末北京新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)網簽(qian)647套/6.31萬平方米，環比分(fen)別增(zeng)長166%和130%。考慮(lv)到(dao)網簽(qian)數據的(de)滯(zhi)后性，從認(ren)購(gou)數據來看，上(shang)周(zhou)末北京新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)認(ren)購(gou)225套/2.81萬平方米，環比分(fen)別增(zeng)長13%和25%。

陳文靜表(biao)示，從案場(chang)反饋(kui)來看(kan)(kan)，周末看(kan)(kan)房客戶(hu)較前幾周有所增加，同時也(ye)有部分前期(qi)觀望客戶(hu)，在新政后交付定金進行認購。整體(ti)來看(kan)(kan)，本次新政力度(du)較大，置(zhi)業者購房門檻(jian)和購房成本大幅降低，短(duan)期(qi)市場(chang)活躍(yue)度(du)有望保持(chi)提升。

上海周末新房網簽量環增126% 有項目稱“客戶連夜從外地趕來”

根據上海新政，一是(shi)降(jiang)低首付款比例；二是(shi)降(jiang)低利率下限；三是(shi)二套住(zhu)房實施(shi)差異化政策。

恰逢上(shang)海第十(shi)二批(pi)次新(xin)(xin)盤(pan)陸續取證入市，新(xin)(xin)政后(hou)這個周末(mo)，《每日經(jing)濟(ji)新(xin)(xin)聞》記者從(cong)看房人拍攝的現(xian)場視頻發現(xian)，部分紅盤(pan)的售樓處從(cong)沙(sha)盤(pan)到休(xiu)息區，都圍滿了看房家庭，絲毫沒(mei)有受到降溫(wen)的影響，并且(qie)“用錢投票(piao)”的人群開始多了起來。

中指研究院統計(ji)數據顯示，上周(zhou)日(ri)(ri)成交套數是前一個周(zhou)日(ri)(ri)（12月10日(ri)(ri)）的3.4倍。

上海(hai)嘉定區龍湖青云闕營銷負(fu)責人鈕經理表示，新政(zheng)發(fa)布當(dang)晚，就有很多客(ke)戶主(zhu)動進(jin)電聯系置業顧問(wen)，咨詢目前(qian)的房(fang)源情況(kuang)。當(dang)晚主(zhu)動詢問(wen)量大約是(shi)平(ping)日晚間(jian)的5倍以(yi)上。比較明顯的特征是(shi)：很多甚至都是(shi)我們前(qian)三四個月前(qian)接待的客(ke)戶。

“這說明有購買意向的潛(qian)在客(ke)戶是比較(jiao)廣泛的，他們因新政對后市產生的預期變化比較(jiao)直(zhi)接。當晚，已經(jing)有客(ke)戶連(lian)夜(ye)趕(gan)過(guo)來，其中有一位外地客(ke)戶。”鈕經(jing)理透露。

中指研(yan)究院數據顯(xian)示，12月16日(ri)、17日(ri)兩(liang)天，上海新建商品住(zhu)宅(zhai)網簽977套，網簽面積10.76萬平方米，較上周(zhou)末（12.9-12.10）分(fen)別增長(chang)126%、128%。

“但考(kao)慮網簽存在一(yi)定滯后性(xing)，當前網簽數據增長或(huo)更多受到前期上海集中入市(shi)項(xiang)目帶(dai)動。新政后市(shi)場(chang)活(huo)躍度有望提升，政策效果或(huo)進一(yi)步顯現。”陳文(wen)靜指出。

記者注(zhu)意到，部分新開(kai)盤(pan)項目認購率超過(guo)100%，正在等待(dai)搖號。以綠城沁蘭園(yuan)為例，項目一期與二期開(kai)盤(pan)時間不(bu)足20天，原先市場曾擔心兩批次太(tai)近(jin)，對(dui)認購量會造成(cheng)一定的壓力，但新政之下(xia)，349套房源吸引(yin)了(le)超過(guo)690組認購，認購率達到198%，已經觸(chu)發積分。

不過，上海中原地產市場分析師盧(lu)文曦指出(chu)：“一兩個項(xiang)目熱銷(xiao)還不具有代表性，還是要看遠郊項(xiang)目銷(xiao)售情況(kuang)，如果都能(neng)出(chu)現銷(xiao)售回暖，說明這次(ci)政(zheng)策的影響力度能(neng)高于9月。”

二手房業主不愿降價賣了

但北(bei)京二手(shou)房(fang)市場似乎并(bing)沒有出(chu)現預(yu)期中的火爆。

12月17日，北京有(you)頭部(bu)中介(jie)人(ren)士王明（化名）在社交(jiao)平臺發布消息表示，今天(tian)(tian)（12月17日）的帶看(kan)量(liang)和成(cheng)交(jiao)量(liang)感覺比昨天(tian)(tian)要稍微(wei)多(duo)一點，但和新政之前的周末比，還是沒有(you)明顯(xian)的變化。

另一位經紀人李燃（化名）也(ye)向記(ji)者表達了(le)類(lei)似觀點(dian)：“周末延續(xu)了(le)之前(qian)比(bi)較好的(de)成交量，剛需房賣得多(duo)一些(xie)。周末兩天日均400+套(tao)成交，整體(ti)價格(ge)和(he)掛牌(pai)方面(mian)沒有(you)明顯變化，庫存量甚(shen)至比(bi)之前(qian)少了(le)。”

鏈家方面的數據顯示，12月(yue)18日，北京二(er)手房庫存164976套，較上一日減少174套，最近33天(tian)(tian)內錄得28天(tian)(tian)下(xia)降。

有(you)房地(di)產(chan)從(cong)業人(ren)士稱，北京(jing)(jing)這次(ci)新政組(zu)合拳，說白了(le)是出得(de)有(you)點(dian)晚。因為9月(yue)初先出了(le)“認(ren)房不認(ren)貸”，這件(jian)事本(ben)身快速放大(da)了(le)庫存，反倒讓(rang)北京(jing)(jing)房價(jia)在(zai)這3個月(yue)出現(xian)下跌(die)。誰都沒想(xiang)到北京(jing)(jing)樓市(shi)原來也沒那(nei)么抗跌(die)，所以近(jin)期大(da)家對(dui)房價(jia)的(de)預期是在(zai)降低(di)。

“新政出來后，業主(zhu)心氣起來了(le)，之前談(tan)的老破(po)小，今天中介告訴我業主(zhu)說不降價賣了(le)。”

“今(jin)年北京買(mai)房(fang)(fang)真(zhen)(zhen)的(de)很波折(zhe)，3月想買(mai)房(fang)(fang)結果房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)了(le)，又兜兜轉轉看了(le)半天。好不容易看到一套合適的(de)房(fang)(fang)子(zi)，結果剛(gang)和業(ye)主(zhu)談完就出(chu)新政了(le)，業(ye)主(zhu)直(zhi)接漲(zhang)價(jia)10%，買(mai)房(fang)(fang)真(zhen)(zhen)的(de)太難了(le)。近期和買(mai)房(fang)(fang)小分隊的(de)伙伴們聊(liao)天，發現業(ye)主(zhu)心態普遍(bian)都是(shi)漲(zhang)價(jia)。”

這(zhe)兩天(tian)，很多人在社交平臺吐槽房(fang)東不愿(yuan)再降價賣房(fang)，導致自己的購房(fang)計劃遇阻。

不過，從(cong)諸葛(ge)找房(fang)(fang)平臺有關數據(ju)看(kan)，這幾(ji)天(tian)漲(zhang)價的(de)房(fang)(fang)源(yuan)數量整體(ti)并不太(tai)多，但24小時(shi)內漲(zhang)價房(fang)(fang)源(yuan)中依然不乏(fa)漲(zhang)價300萬(wan)元的(de)個例。

與(yu)此同時，跟這(zhe)些吐槽的(de)買家們一樣陷入(ru)糾(jiu)結的(de)，還有另一個在(zai)“認房不認貸”后(hou)做過決定(ding)的(de)群體。

比如(ru)在(zai)北京通州已經有(you)一套小房子的(de)業(ye)主張(zhang)靜(jing)。9月1日，北京執行“認(ren)房不認(ren)貸”，張(zhang)靜(jing)決(jue)定置換。

“但我(wo)得賣(mai)(mai)掉小房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，才能換大(da)房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)。9月2日簽了買(mai)大(da)房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)協議(yi)，小房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)開始委托賣(mai)(mai)，賣(mai)(mai)了三個月，沒有靠譜(pu)客戶，都(dou)和之前經(jing)紀人(ren)跟我(wo)的(de)承諾相(xiang)差甚遠。賣(mai)(mai)到現在，到期了，房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)還沒賣(mai)(mai)出去，（大(da)房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)）的(de)賣(mai)(mai)家(jia)也急(ji)，不同意(yi)延(yan)期。現在的(de)我(wo)，上火，睡不著覺……”

這幾天，張靜還詳(xiang)細(xi)記(ji)錄(lu)下(xia)了(le)每天的進展：迎來(lai)新(xin)(xin)政了(le)，我不想(xiang)掙錢(qian)，只想(xiang)在可接受范圍內完成置換；新(xin)(xin)政第(di)一(yi)個(ge)周(zhou)末(mo)，帶看人數明(ming)顯增(zeng)多：新(xin)(xin)政第(di)四天，跟出(chu)價談的（業(ye)主）談到半夜，業(ye)主出(chu)價低，一(yi)點(dian)點(dian)加(jia)(jia)，甚至幾千地加(jia)(jia)……

個別豪宅板塊成交“瘋了”

姜平所在(zai)的(de)門店位于上海靜安大(da)寧板塊，大(da)面積改善型二手房源較多，以往(wang)就(jiu)是成(cheng)交情況較好的(de)區域，新政(zheng)之(zhi)后，中介的(de)微(wei)信(xin)群開始熱(re)鬧起(qi)來，成(cheng)交信(xin)息接連(lian)發出。

“昨日已售”。

姜平(ping)朋友圈提到的(de)最新成(cheng)交房(fang)源，掛牌時間顯示為12月(yue)6日，這(zhe)意味著(zhu)成(cheng)交周期只有(you)11天。他向記者(zhe)透露，近期板塊內(nei)成(cheng)交“瘋了”，估計有(you)20套，都是(shi)大面積(ji)段，不(bu)過也是(shi)“以(yi)價換(huan)量”的(de)結果。

他對市(shi)場(chang)充滿信心：“置換客動(dong)起來(lai)，再后面市(shi)場(chang)應該活躍了(le)。”

上(shang)海易居房(fang)(fang)地產研(yan)究院(yuan)也在報告(gao)中列(lie)舉了真(zhen)實交易案例：某(mou)購房(fang)(fang)者出售(shou)(shou)700萬(wan)元總(zong)價(jia)的二手(shou)房(fang)(fang)，由于此次12月14日普通住房(fang)(fang)標準的調整，其增值稅可(ke)以少繳約20萬(wan)元，相當于售(shou)(shou)房(fang)(fang)款的3%。

報告顯示，調(diao)整普通(tong)住(zhu)房(fang)標準后，上海普通(tong)住(zhu)房(fang)占全市房(fang)源(yuan)量的(de)比(bi)重，由原先的(de)7%上升(sheng)到(dao)81%。這意味著此(ci)次政策調(diao)整下，大量房(fang)源(yuan)納入到(dao)了普通(tong)住(zhu)房(fang)的(de)標準之(zhi)中。

另一方面，原(yuan)本就在普宅(zhai)標準以下(xia)的(de)區域，并沒有(you)這樣的(de)熱度。

“這(zhe)個(ge)周(zhou)末帶看量沒(mei)有特(te)別(bie)明(ming)顯的增加(jia)，天氣(qi)原因也(ye)是(shi)有影響的，上個(ge)周(zhou)末太(tai)冷了(le)。”浦東地(di)區(qu)某中介門店黃店長(chang)表示，“老破小影響不會特(te)別(bie)大(da)，首付比例、稅費、貸款利率都沒(mei)有太(tai)大(da)的變化；二套房或者剛需大(da)戶(hu)型的影響會大(da)一些。”

他和門店同事(shi)近幾日觀察，客(ke)戶心(xin)態在(zai)新政之下分化依舊明(ming)顯。

“有著(zhu)急的(de)客戶，想趕(gan)緊買了算了；也有人(ren)(ren)保持觀望，覺得(de)萬一兜不住，價格(ge)有可能還會跌；甚至(zhi)有人(ren)(ren)覺得(de)肯(ken)定會跌，想再(zai)等等。”

中原地產報告指出，基于上(shang)海出樓(lou)市優化政(zheng)策，不少樓(lou)盤借(jie)勢營(ying)銷，延長(chang)售樓(lou)處(chu)營(ying)業時間，也(ye)起到一(yi)定效果。在(zai)大量推盤的鋪(pu)墊下(xia)，預(yu)計(ji)下(xia)半月交易數據會及(ji)時向上(shang)。

盧文曦表示，上周(zhou)市(shi)場(chang)(chang)期待(dai)的(de)樓市(shi)優化(hua)政(zheng)策終于(yu)落地，上海調(diao)整普(pu)宅認定標(biao)準，以及(ji)對二(er)套房的(de)信貸政(zheng)策，一時間(jian)市(shi)場(chang)(chang)情(qing)緒(xu)扭轉。不(bu)管是新(xin)房還是二(er)手房，客戶數(shu)量都有(you)所增加。從政(zheng)策力度(du)來(lai)看(kan)，市(shi)場(chang)(chang)普(pu)遍認為較大，并且超過預期。因(yin)此(ci)，盡管上周(zhou)交易數(shu)據有(you)失(shi)水準，但(dan)在政(zheng)策利好(hao)催促(cu)下，買家觀望情(qing)緒(xu)有(you)所削(xue)弱，預計后續成交數(shu)據會翻身(shen)向(xiang)上。

封面圖片(pian)來源：每經記者(zhe) 包晶(jing)晶(jing) 攝(she)