每經AI快(kuai)訊，2024年1月11日，方正證券發(fa)布研報點評房地產(chan)行(xing)業。

事(shi)件：2023年(nian)1月(yue)，中國人(ren)民(min)銀行(xing)印發(fa)《關(guan)于開(kai)展租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)貸(dai)款(kuan)支持計劃(hua)試點有關(guan)事(shi)宜的通知》，設立“租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)貸(dai)款(kuan)支持計劃(hua)”，額度為1000億(yi)元(yuan)，向重慶、濟南、鄭州(zhou)(zhou)、長春、成都、福州(zhou)(zhou)、青島、天津8個(ge)試點城市(shi)發(fa)放租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)購房(fang)貸(dai)款(kuan)。2023年(nian)5月(yue)，國開(kai)行(xing)分(fen)別在福州(zhou)(zhou)、濟南發(fa)放4.88億(yi)元(yuan)、4.6億(yi)元(yuan)相關(guan)貸(dai)款(kuan)，近(jin)期又有多個(ge)試點城市(shi)相繼落地相關(guan)貸(dai)款(kuan)。

天津(jin)(jin)：2023年12月(yue)，首批(pi)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房貸款支(zhi)持計劃試點(dian)貸款12.88億(yi)元落地。2023年末，國家開發銀行(xing)天津(jin)(jin)市(shi)分行(xing)發放天津(jin)(jin)市(shi)首批(pi)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房貸款支(zhi)持計劃試點(dian)貸款12.88億(yi)元，用于支(zhi)持購置(zhi)存量(liang)住(zhu)(zhu)(zhu)房用作保障性租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房，擴大租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房供給，助力城市(shi)青年人、新市(shi)民實現安(an)居夢。

青島：2024年1月，首(shou)批(pi)租(zu)(zu)賃住(zhu)房貸款(kuan)支持(chi)(chi)(chi)計劃試點18.5億元(yuan)貸款(kuan)落(luo)地(di)，支持(chi)(chi)(chi)收(shou)購首(shou)批(pi)存量住(zhu)房項(xiang)目7個，涉及房屋總(zong)套數2319套。2024年初，青島市(shi)(shi)首(shou)批(pi)租(zu)(zu)賃住(zhu)房貸款(kuan)支持(chi)(chi)(chi)計劃試點貸款(kuan)正式(shi)落(luo)地(di)。國家開發銀(yin)行、工(gong)商銀(yin)行、農業銀(yin)行和中(zhong)國銀(yin)行青島市(shi)(shi)分行成(cheng)功發放首(shou)批(pi)試點貸款(kuan)18.5億元(yuan)，支持(chi)(chi)(chi)收(shou)購首(shou)批(pi)存量住(zhu)房項(xiang)目7個，涉及房屋總(zong)套數2319套，主要用于向新市(shi)(shi)民、青年人(ren)等群體提(ti)供保障性租(zu)(zu)賃住(zhu)房。

“租(zu)賃住房貸款支(zhi)持計劃(hua)(hua)”近期加速(su)落(luo)地(di)，看(kan)好政策(ce)覆蓋(gai)范(fan)圍擴容(rong)。“租(zu)賃住房貸款支(zhi)持計劃(hua)(hua)”現階段主(zhu)要覆蓋(gai)天津、青島(dao)等8個城(cheng)區(qu)人口規模大(da)(da)于300萬的試點(dian)城(cheng)市(shi)，近期政策(ce)于天津、青島(dao)等城(cheng)市(shi)加速(su)落(luo)地(di)，或具一定信號(hao)意義。我(wo)們認為(wei)，房地(di)產行(xing)業正面臨供求關系的重大(da)(da)變化(hua)，“租(zu)賃住房貸款支(zhi)持計劃(hua)(hua)”將顯著優化(hua)行(xing)業供需結構，我(wo)們看(kan)好相關政策(ce)繼續加速(su)落(luo)地(di)，同時覆蓋(gai)城(cheng)市(shi)范(fan)圍有望逐漸(jian)擴容(rong)。

加大金融支持力度的(de)根本(ben)原因，是住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租賃的(de)商業(ye)模(mo)式已(yi)初(chu)(chu)步跑(pao)通。我(wo)國目前(qian)已(yi)形成雙(shuang)輪驅動的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租賃供(gong)應體系，即保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)、市場(chang)化租賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)兩條腿(tui)走路。我(wo)們在(zai)《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租賃模(mo)式初(chu)(chu)步跑(pao)通，金融加大支持力度》中(zhong)提到，保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)目前(qian)項目盈(ying)(ying)(ying)利情況良好，冠寓、泊寓等(deng)市場(chang)化租賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)主(zhu)體已(yi)經實(shi)現盈(ying)(ying)(ying)利。我(wo)們認為(wei)困擾租賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)市場(chang)首要的(de)盈(ying)(ying)(ying)利難題(ti)，已(yi)經初(chu)(chu)步性得以(yi)(yi)解決，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租賃閉環的(de)商業(ye)模(mo)式可以(yi)(yi)承(cheng)受相應融資成本(ben)。

“租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款支(zhi)持(chi)計(ji)(ji)劃”用以(yi)批量(liang)(liang)收購存(cun)量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)，將有(you)效(xiao)消化當地(di)(di)現房(fang)庫存(cun)，助力改(gai)善供求關(guan)系(xi)。“租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款支(zhi)持(chi)計(ji)(ji)劃”采取“先貸(dai)(dai)(dai)后借(jie)”的(de)直達機制，按季度發(fa)放，用以(yi)批量(liang)(liang)收購存(cun)量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)，增加租(zu)賃住(zhu)(zhu)宅供給。金融機構按照自(zi)主(zhu)決策、自(zi)擔風險(xian)的(de)原則，發(fa)放租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)購房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款，貸(dai)(dai)(dai)款利率原則上不超過3%，對于符合(he)要(yao)求的(de)貸(dai)(dai)(dai)款，人民銀(yin)行(xing)按貸(dai)(dai)(dai)款本金的(de)100%予以(yi)資(zi)金支(zhi)持(chi)，利率為(wei)1.75%。我們認為(wei)，“租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款支(zhi)持(chi)計(ji)(ji)劃”能(neng)夠(gou)有(you)效(xiao)盤(pan)活存(cun)量(liang)(liang)房(fang)屋，去化當地(di)(di)住(zhu)(zhu)宅現房(fang)庫存(cun)，改(gai)善樓市(shi)供求關(guan)系(xi)，助力房(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)回歸穩健發(fa)展軌道。

“租賃住(zhu)房(fang)(fang)貸款支(zhi)持(chi)計(ji)劃”有效擴大增(zeng)加配(pei)(pei)租型(xing)保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)住(zhu)房(fang)(fang)供應，加速(su)構建(jian)房(fang)(fang)地產(chan)發展新模(mo)式。我們(men)在《住(zhu)房(fang)(fang)租賃模(mo)式初步跑通，金(jin)融加大支(zhi)持(chi)力度(du)》中(zhong)提到，現在的住(zhu)房(fang)(fang)保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)體系將保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)建(jian)設分(fen)為(wei)配(pei)(pei)租型(xing)和配(pei)(pei)售(shou)型(xing)兩種保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)，其(qi)中(zhong)配(pei)(pei)租型(xing)包括公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)、保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)，配(pei)(pei)售(shou)型(xing)保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)按保(bao)(bao)(bao)(bao)本微利原則配(pei)(pei)售(shou)。我們(men)認為(wei)，“租賃住(zhu)房(fang)(fang)貸款支(zhi)持(chi)計(ji)劃”將有效增(zeng)加配(pei)(pei)租型(xing)保(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)供應，加速(su)構建(jian)房(fang)(fang)地產(chan)發展新模(mo)式。

投資建(jian)(jian)議：近期“租賃(lin)住房(fang)貸款支(zhi)持(chi)(chi)計劃”加速落地，我(wo)(wo)們看好政策(ce)進一步發(fa)力(li)的同時(shi)，覆蓋城市(shi)范圍或將(jiang)持(chi)(chi)續擴容，以(yi)助力(li)消化當地現房(fang)庫存，改善供求關(guan)系(xi)，同時(shi)配租型(xing)保障(zhang)住房(fang)將(jiang)有效增加，房(fang)地產發(fa)展新(xin)模式(shi)得以(yi)加速構建(jian)(jian)。標的方面，核心關(guan)注：保利(li)發(fa)展、天地源、我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家、浦(pu)東金(jin)橋。此外，建(jian)(jian)議關(guan)注：①城中(zhong)村(cun)改造（越秀地產、天健(jian)集團、城建(jian)(jian)發(fa)展、中(zhong)華企(qi)業）；②存量房(fang)賽道（貝殼-W）；③優(you)質民企(qi)（新(xin)城控股、龍湖(hu)集團）；④格局優(you)化（招(zhao)商蛇(she)口、華發(fa)股份、建(jian)(jian)發(fa)國(guo)際集團）。

風險提示：政策落地不及(ji)(ji)預期(qi)；信(xin)用風險持(chi)續蔓延(yan)；樓(lou)市回暖不及(ji)(ji)預期(qi)

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)