每經AI快(kuai)訊，2024年1月16日，開(kai)源證券發(fa)布研報(bao)點評房地產行業。

上海青浦、奉賢對符(fu)合(he)條(tiao)件非滬籍單(dan)身人士(shi)松綁限購

2024年(nian)1月13日，上(shang)海市青浦(pu)(pu)區(qu)和(he)奉賢區(qu)根據(ju)區(qu)域發展和(he)產業(ye)導向前提下(xia)實施人(ren)才新政：與青浦(pu)(pu)區(qu)、奉賢區(qu)用(yong)(yong)人(ren)單位簽訂2年(nian)及(ji)以上(shang)勞動（聘用(yong)(yong)）合(he)同(tong)且工作滿1年(nian)的(de)非滬(hu)(hu)籍(ji)人(ren)才；同(tong)時，在滬(hu)(hu)繳(jiao)納(na)職工社會保險或(huo)個(ge)人(ren)所得(de)稅(shui)滿3年(nian)及(ji)以上(shang)、且在本市無住(zhu)房(fang)；并同(tong)時符(fu)合(he)單位條件之一(yi)、個(ge)人(ren)條件之一(yi)的(de)，可(ke)在青浦(pu)(pu)、奉賢新城區(qu)域范圍(wei)內購買1套住(zhu)房(fang)，同(tong)時購房(fang)資格(ge)由居(ju)民(min)家庭(ting)調整為個(ge)人(ren)。

繼金山、臨港(gang)后再次放寬限購，五(wu)大新城仍(reng)有放松空間(jian)

2019年(nian)，臨港新(xin)(xin)(xin)片區將(jiang)(jiang)符合條件的(de)非滬籍人才購(gou)房資格由居民(min)家(jia)庭(ting)調(diao)(diao)整(zheng)為個人，將(jiang)(jiang)社(she)保、個稅的(de)年(nian)限(xian)(xian)(xian)要(yao)求調(diao)(diao)降(jiang)至(zhi)(zhi)三年(nian)，同時于2022年(nian)購(gou)房要(yao)求縮短至(zhi)(zhi)一(yi)年(nian)，2023年(nian)調(diao)(diao)整(zheng)為3至(zhi)(zhi)6個月。2023年(nian)10月，金(jin)山重(zhong)點轉型區也定(ding)向松(song)綁(bang)外地人才單身住房限(xian)(xian)(xian)購(gou)，購(gou)房社(she)保年(nian)限(xian)(xian)(xian)降(jiang)至(zhi)(zhi)三年(nian)。本次(ci)青浦和奉賢區的(de)調(diao)(diao)整(zheng)政(zheng)策是對五(wu)(wu)大新(xin)(xin)(xin)城邊際(ji)限(xian)(xian)(xian)購(gou)放松(song)的(de)再次(ci)補充，放松(song)范(fan)圍較金(jin)山區有(you)所擴大，體(ti)現了政(zheng)府(fu)對于五(wu)(wu)大新(xin)(xin)(xin)城發展的(de)重(zhong)視，或(huo)將(jiang)(jiang)帶動區域房地產市場企穩回(hui)升。截(jie)至(zhi)(zhi)2023年(nian)1月中旬，五(wu)(wu)大新(xin)(xin)(xin)城中仍有(you)嘉定(ding)和松(song)江(jiang)政(zheng)策尚未調(diao)(diao)整(zheng)，后續(xu)區域限(xian)(xian)(xian)購(gou)層面仍有(you)進一(yi)步松(song)動可能性。

寬松政(zheng)策(ce)下(xia)成(cheng)交(jiao)不及(ji)預期，五大新城或將成(cheng)為新房供應主力區域(yu)

上(shang)海(hai)于2023年9月(yue)1日官(guan)宣執行“認房(fang)(fang)(fang)(fang)不認貸政策(ce)(ce)”，12月(yue)14日官(guan)宣下調房(fang)(fang)(fang)(fang)貸首(shou)付比(bi)(bi)例、下調房(fang)(fang)(fang)(fang)貸利率下限(xian)及(ji)放(fang)寬(kuan)(kuan)普宅認定標準。根(gen)據(ju)(ju)上(shang)海(hai)市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)管局(ju)數據(ju)(ju)，2023年9-12月(yue)新房(fang)(fang)(fang)(fang)月(yue)度成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面積同(tong)比(bi)(bi)分別(bie)(bie)-31%、+5%、-38%、-15%，2024年1月(yue)前兩(liang)周新房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面積同(tong)比(bi)(bi)下降60%；據(ju)(ju)中指(zhi)院(yuan)數據(ju)(ju)，上(shang)海(hai)2023年9-12月(yue)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)網簽套數同(tong)比(bi)(bi)分別(bie)(bie)-4%、-9%、+1%、+36%。整(zheng)體來(lai)看寬(kuan)(kuan)松購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)政策(ce)(ce)帶動(dong)了(le)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)，但對新房(fang)(fang)(fang)(fang)去化促進作用有(you)(you)限(xian)。據(ju)(ju)廣(guang)州市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)產局(ju)數據(ju)(ju)，自2023年9月(yue)外(wai)圍區(qu)域(yu)(yu)(yu)限(xian)購(gou)放(fang)開后，10-11月(yue)新房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面積分別(bie)(bie)同(tong)比(bi)(bi)增長27%和78%，限(xian)購(gou)放(fang)松促進市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)效(xiao)果顯著。據(ju)(ju)中指(zhi)院(yuan)數據(ju)(ju)，2023年上(shang)海(hai)五大新城宅地成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)建面占比(bi)(bi)達54%，或將成(cheng)(cheng)為2024年新房(fang)(fang)(fang)(fang)供應(ying)主力區(qu)域(yu)(yu)(yu)。本次精準的寬(kuan)(kuan)松限(xian)購(gou)政策(ce)(ce)調整(zheng)擴大了(le)有(you)(you)效(xiao)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)群范(fan)圍，有(you)(you)利于新房(fang)(fang)(fang)(fang)去庫存，促進區(qu)域(yu)(yu)(yu)新房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)健康發展(zhan)。

投資建議

上海繼臨(lin)港新片區(qu)(qu)和金山區(qu)(qu)之后(hou)，再次邊際放松青浦和奉賢兩區(qu)(qu)的(de)(de)(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)，釋放了非核(he)心(xin)區(qu)(qu)域購房(fang)政(zheng)策(ce)持續(xu)(xu)寬松的(de)(de)(de)信號。一線(xian)城市中(zhong)，廣(guang)州已于(yu)2023年9月(yue)放開外(wai)圍四區(qu)(qu)部分地區(qu)(qu)的(de)(de)(de)限(xian)購，我們預(yu)計后(hou)續(xu)(xu)一線(xian)城市非核(he)心(xin)區(qu)(qu)域限(xian)購政(zheng)策(ce)或將加速(su)出臺。我們持續(xu)(xu)看好投資強(qiang)度高、布局區(qu)(qu)域優、機制市場化的(de)(de)(de)強(qiang)信用(yong)房(fang)企。受益(yi)標(biao)的(de)(de)(de)：（1）保利發(fa)展、招商蛇口(kou)、中(zhong)國海外(wai)發(fa)展、建發(fa)股(gu)份、越秀(xiu)地產、華發(fa)股(gu)份等優質央(yang)國企；（2）萬科A、濱江(jiang)集團、新城控股(gu)等財務穩(wen)健(jian)的(de)(de)(de)民企和混合所有制企業。

風險提(ti)示：政策落地(di)不(bu)及預期(qi)、房地(di)產市場回暖不(bu)及預期(qi)。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)