每(mei)經(jing)AI快(kuai)訊，2024年1月(yue)19日(ri)，華(hua)泰(tai)證(zheng)券發布研報點評房地產行業。

融資(zi)環境難言回(hui)暖，但邊(bian)際改善(shan)已在出現

2023年房(fang)地(di)產融(rong)資(zi)環(huan)境難(nan)言(yan)回暖，但(dan)邊際改(gai)善已在出現：行(xing)業(ye)時(shi)隔(ge)兩年重(zhong)(zhong)現凈融(rong)資(zi)；地(di)產政(zheng)策圍繞(rao)房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)、保(bao)交樓、三大工程、不動(dong)產證券化、住房(fang)租賃(lin)五大主線持續(xu)推(tui)進(jin)(jin)；信(xin)用風險擴散得到緩解，債務重(zhong)(zhong)組(zu)加速(su)推(tui)進(jin)(jin)。展(zhan)望(wang)2024年，我(wo)們(men)預(yu)計行(xing)業(ye)整體到期壓力(li)有望(wang)明顯減(jian)小、出險房(fang)企(qi)債務重(zhong)(zhong)組(zu)有望(wang)取得更多進(jin)(jin)展(zhan)，期待地(di)產金融(rong)政(zheng)策的有力(li)落地(di)。我(wo)們(men)看好(hao)核(he)心(xin)城(cheng)市舊改(gai)經驗和資(zi)源豐(feng)富的國(guo)企(qi)以及具備改(gai)善性產品(pin)能力(li)的房(fang)企(qi)，此外代建能力(li)突出的公(gong)司(si)也有望(wang)受益。重(zhong)(zhong)點推(tui)薦(jian)：1）A股(gu)開發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)：城(cheng)建發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)、建發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)股(gu)份、濱江集團、萬科A；2）港(gang)股(gu)開發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)：越(yue)秀地(di)產、建發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)國(guo)際集團、華潤置地(di)、中國(guo)海(hai)外發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)；3）物管公(gong)司(si)：華潤萬象生活(huo)、中海(hai)物業(ye)、保(bao)利物業(ye)、濱江服務、招商積余、萬物云。

融(rong)資數據：時隔(ge)兩年重現凈融(rong)資

在(zai)房(fang)地產金融(rong)(rong)(rong)政策(ce)的(de)幫(bang)助下，2023年(nian)行業實現凈(jing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)31億(yi)元(yuan)(yuan)，終止(zhi)了(le)連續兩年(nian)的(de)凈(jing)償(chang)還。從“三支箭”的(de)角(jiao)度拆分(fen)來看：開發貸(dai)仍為中(zhong)流砥(di)柱(zhu)，凈(jing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)4800億(yi)元(yuan)(yuan)；境內(nei)債(zhai)(zhai)凈(jing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)184億(yi)元(yuan)(yuan)，盡(jin)管中(zhong)債(zhai)(zhai)增為民企(qi)發債(zhai)(zhai)提(ti)供了(le)一定(ding)支持(chi)，但國(guo)央企(qi)和廣義民企(qi)依然(ran)分(fen)化(hua)顯著；境外債(zhai)(zhai)由于到(dao)期規(gui)模較大，凈(jing)償(chang)還3268億(yi)元(yuan)(yuan)；股(gu)權融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)344億(yi)元(yuan)(yuan)，A股(gu)股(gu)權融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)開始(shi)落地，對沖(chong)了(le)港股(gu)股(gu)權融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)的(de)收縮。此外，房(fang)地產信托凈(jing)償(chang)還2028億(yi)元(yuan)(yuan)，較2022年(nian)的(de)5377億(yi)元(yuan)(yuan)顯著收窄，是行業重回凈(jing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)的(de)重要推(tui)手。

融資政策：五大主線助力房(fang)地產市場平穩健康發(fa)展

梳理2023年以來的房(fang)地產(chan)金融政(zheng)策，我們可(ke)以總結出五大(da)政(zheng)策主(zhu)線：1、房(fang)企融資：一視同仁(ren)，嚴抓落實；2、保交樓：專項貸款發揮積極作用，配套融資仍有(you)改善(shan)空(kong)間(jian)；3、三大(da)工程(cheng)：央(yang)行重啟(qi)PSL，中央(yang)支持與地方落實逐步共振；4、不動產(chan)證券化：首發消費REITs快速獲批，證券化黃金時代(dai)啟(qi)幕；5、住房(fang)租賃：支持收購存量住房(fang)，盤活優化低效(xiao)資源。

房企(qi)信(xin)用(yong)：風險擴散(san)得到緩(huan)解，債務重組(zu)有效推進

2023年(nian)(nian)(nian)房(fang)企信用(yong)風險(xian)蔓延的(de)趨勢得到(dao)了緩解(jie)，新增7家(jia)房(fang)企出(chu)險(xian)，較2022年(nian)(nian)(nian)的(de)42家(jia)顯著減(jian)少(shao)。2023年(nian)(nian)(nian)全部出(chu)險(xian)房(fang)企權益(yi)銷售金(jin)額(e)占全國商品房(fang)銷售金(jin)額(e)的(de)比例約(yue)為6.9%，同(tong)比下(xia)降5.4pct，出(chu)險(xian)房(fang)企對于(yu)行業基(ji)本(ben)面的(de)直接(jie)沖擊逐步降低(di)。綜(zong)合考慮債(zhai)券到(dao)期規(gui)模和(he)銷售金(jin)額(e)，我們預計2024年(nian)(nian)(nian)行業到(dao)期壓(ya)(ya)力(li)有望明顯下(xia)降，其中(zhong)Q1壓(ya)(ya)力(li)相對較大，此后逐季遞減(jian)。受(shou)自身銷售壓(ya)(ya)力(li)和(he)到(dao)期節奏的(de)影響，部分房(fang)企可能(neng)依然在2024年(nian)(nian)(nian)面臨一(yi)定的(de)到(dao)期壓(ya)(ya)力(li)。融創中(zhong)國整(zheng)體債(zhai)務重組成功落地(di)，為行業帶來借鑒意義，我們預計2024年(nian)(nian)(nian)出(chu)險(xian)房(fang)企債(zhai)務重組有望繼(ji)續推進。

風險提示：行(xing)(xing)業政策不確定性；基本面(mian)下行(xing)(xing)；部(bu)分房企(qi)經營(ying)風險。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)