每(mei)經(jing)AI快(kuai)訊，2024年1月(yue)21日，平安證券發布(bu)研報點評(ping)地(di)產行(xing)業。

核心摘要

三十年模式變(bian)遷，保(bao)(bao)障制度(du)日臻完善，覆蓋(gai)(gai)人(ren)(ren)群不斷(duan)擴(kuo)大(da)。自1994年《國(guo)務(wu)院關于深(shen)化(hua)城鎮(zhen)住房制度(du)改革的決定》發(fa)布以來，伴隨中國(guo)經濟實(shi)力的增(zeng)強，從早(zao)期針(zhen)對中低(di)收入(ru)人(ren)(ren)群的經適房，到(dao)覆蓋(gai)(gai)最低(di)收入(ru)人(ren)(ren)群的廉租房，再到(dao)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)覆蓋(gai)(gai)中等偏下收入(ru)的公租房、針(zhen)對新市(shi)民與(yu)青年人(ren)(ren)的保(bao)(bao)障性(xing)租賃住房，保(bao)(bao)障房類(lei)型及制度(du)日臻完善。隨著(zhu)“14號文”發(fa)布，保(bao)(bao)障人(ren)(ren)群進(jin)一(yi)(yi)步(bu)擴(kuo)大(da)到(dao)城市(shi)需要引進(jin)人(ren)(ren)才等群體，覆蓋(gai)(gai)人(ren)(ren)群不斷(duan)擴(kuo)大(da)。

政策支持為歷(li)輪(lun)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)重要(yao)催化，短(duan)期有(you)望(wang)迎來(lai)(lai)建(jian)設(she)小高(gao)(gao)峰。1998年國務院提出建(jian)立和完善以經(jing)濟適(shi)用(yong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)為主的多層次城鎮住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供應體系(xi)，帶(dai)來(lai)(lai)經(jing)適(shi)房(fang)(fang)(fang)大發(fa)展，同(tong)年全(quan)(quan)國經(jing)適(shi)房(fang)(fang)(fang)新開(kai)工(gong)(gong)同(tong)比增長101%，占全(quan)(quan)國商品房(fang)(fang)(fang)新開(kai)工(gong)(gong)的17%。再如2009-2011新增廉租房(fang)(fang)(fang)518萬(wan)(wan)套、“十二五(wu)”3600萬(wan)(wan)套保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)規(gui)劃(hua)、2015-2017年棚改1800萬(wan)(wan)套目標、“十四五(wu)” 900萬(wan)(wan)套（間(jian)）保(bao)(bao)租房(fang)(fang)(fang)規(gui)劃(hua)均帶(dai)來(lai)(lai)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)高(gao)(gao)峰。盡(jin)管2023年“14號文”強調(diao)“以需(xu)定(ding)建(jian)”，但(dan)考慮當(dang)前(qian)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)占比仍(reng)較低，預計短(duan)期保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)仍(reng)有(you)望(wang)迎來(lai)(lai)小高(gao)(gao)峰，為下滑的地產投資提供一定(ding)對沖，后續需(xu)密切關注各地保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)規(gui)劃(hua)、開(kai)工(gong)(gong)建(jian)設(she)情況(kuang)等(deng)。

保障房(fang)資(zi)金(jin)(jin)來(lai)(lai)源(yuan)多樣，關注新(xin)一(yi)輪(lun)PSL支持(chi)。從(cong)(cong)各階段保障房(fang)建(jian)設資(zi)金(jin)(jin)來(lai)(lai)源(yuan)來(lai)(lai)看，中(zhong)央補助、地產財(cai)政(zheng)、銀行及公積金(jin)(jin)貸款、債券融資(zi)等均構成過(guo)保障房(fang)建(jian)設重要資(zi)金(jin)(jin)來(lai)(lai)源(yuan)。根據(ju)央行數據(ju)，2023年(nian)新(xin)增抵押(ya)補充貸款額度(du)（PSL）5000億(yi)元(yuan)，為政(zheng)策性開發性銀行發放包括(kuo)保障性住房(fang)在內的“三大(da)工程”建(jian)設項目貸款提供中(zhong)長期(qi)低(di)成本資(zi)金(jin)(jin)支持(chi)。從(cong)(cong)歷史來(lai)(lai)看，2016-2017年(nian)PSL為棚改(gai)貨(huo)幣化提供大(da)量資(zi)金(jin)(jin)支持(chi)，最終撬動三四線樓(lou)市大(da)幅(fu)回暖。隨著新(xin)一(yi)輪(lun)PSL大(da)幅(fu)投放，有(you)望為保障房(fang)建(jian)設提供資(zi)金(jin)(jin)助力。

投資建議：自1994年《國(guo)(guo)務(wu)院關于深化城鎮住房(fang)(fang)制(zhi)度(du)改(gai)革的決定》發(fa)布以來(lai)(lai)(lai)(lai)，經歷三(san)十年發(fa)展(zhan)，當前國(guo)(guo)內已形成制(zhi)度(du)相對完(wan)善、覆蓋(gai)人群廣的住房(fang)(fang)保(bao)障(zhang)體系(xi)。從歷史來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)，每一輪政(zheng)(zheng)策驅動均帶來(lai)(lai)(lai)(lai)保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)大(da)規(gui)模建設(she)，并對投資/開(kai)工形成一定支撐。隨著(zhu)2023年“14號(hao)文(wen)(wen)”出臺，國(guo)(guo)內保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)發(fa)展(zhan)步入新階段，盡(jin)管(guan)文(wen)(wen)件(jian)強調“以需定建”，但考慮當前保(bao)障(zhang)性住房(fang)(fang)在(zai)存量住房(fang)(fang)占比仍(reng)較(jiao)低，預計仍(reng)有望引領(ling)新一輪建設(she)小(xiao)高(gao)峰(feng)，為(wei)短(duan)期(qi)下滑的地產(chan)投資提供一定對沖(chong)，后(hou)續需密切關注(zhu)各地保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)建設(she)規(gui)劃、資金(jin)來(lai)(lai)(lai)(lai)源、配套政(zheng)(zheng)策細(xi)則等(deng)。從房(fang)(fang)地行(xing)業(ye)來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)，短(duan)期(qi)樓市量價下行(xing)仍(reng)將持續壓制(zhi)板塊估值，中長期(qi)來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)，建議逢低關注(zhu)資產(chan)質(zhi)量優化、歷史包袱減輕的房(fang)(fang)企如保(bao)利(li)發(fa)展(zhan)、招商蛇(she)口、華發(fa)股份、越秀地產(chan)、濱江(jiang)集團等(deng)等(deng)，同(tong)時關注(zhu)物(wu)管(guan)（招商積余、保(bao)利(li)物(wu)業(ye)）、代建（綠城管(guan)理控股）、經紀（貝殼(ke)）等(deng)細(xi)分領(ling)域龍頭。

風險(xian)提示：1）樓市量價調整幅度(du)大(da)于(yu)預(yu)期(qi)(qi)的風險(xian)：若市場下行持續蔓(man)延(yan)，房(fang)企減值壓(ya)力、資(zi)(zi)金壓(ya)力將(jiang)超出預(yu)期(qi)(qi)；2）個別房(fang)企流(liu)動(dong)性(xing)問題發酵、連鎖反應超出預(yu)期(qi)(qi)風險(xian)：若政(zheng)策發力、樓市修復(fu)不及預(yu)期(qi)(qi)，資(zi)(zi)金壓(ya)力較(jiao)高企業仍可能出現債務違約/展期(qi)(qi)情形；3）保障性(xing)住房(fang)建(jian)設規(gui)模及進度(du)不及預(yu)期(qi)(qi)風險(xian)：若各地建(jian)設規(gui)模、落地進度(du)不及預(yu)期(qi)(qi)，對(dui)全國(guo)房(fang)地產投資(zi)(zi)支撐將(jiang)低于(yu)預(yu)期(qi)(qi)。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)