每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜程鵬    

2023年樓市持續(xu)下行(xing)之(zhi)下，論創(chuang)新和大膽，還得是江(jiang)蘇省。

江蘇蘇州太倉市(shi)和相城區(qu)先后(hou)推(tui)出(chu)房(fang)屋“以舊(jiu)換新”活動，舊(jiu)房(fang)由(you)地方國企收(shou)購(gou)后(hou)，改造為人才房(fang)和保障房(fang)，舊(jiu)房(fang)款直接用(yong)來抵新房(fang)款，買賣(mai)都由(you)地方國企為業主一條龍操(cao)辦，連舊(jiu)房(fang)評估費都不用(yong)業主承擔(dan)。

“現在我自己都沒花什么時間和精力，整個流程都是他們（國企）走。”太倉置換成功的業主張女士這樣告訴《每日經濟新聞》記者（簡稱“每經記者”）。

舊房換新，在(zai)太(tai)倉(cang)已(yi)(yi)經進(jin)入常態(tai)化階段，一大批客(ke)戶(hu)已(yi)(yi)經達成置(zhi)(zhi)換意向，不少人(ren)已(yi)(yi)經走完了置(zhi)(zhi)換全流程，坐等收房。

蘇州相(xiang)城區(qu)“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換新”模式下，也沒有賣房和買房的環節，直接一(yi)套舊(jiu)(jiu)(jiu)房換一(yi)套新房，選購的新房總價(jia)超過舊(jiu)(jiu)(jiu)房、補差價(jia)即(ji)可。

無(wu)論(lun)是(shi)(shi)已經進入常態化的(de)(de)太倉模(mo)式還是(shi)(shi)蘇州(zhou)相城區的(de)(de)初次探(tan)索試點，都指向了(le)共同的(de)(de)目標：老房(fang)有(you)人(ren)住、新房(fang)有(you)人(ren)買(mai)。

01

太倉模式

業主驚喜

舊房評估價遠高于市場價

張淳(chun)茉(mo)（化(hua)名）一家(jia)是太倉第(di)三批換房的受(shou)益者。

“舊房評估價格大大超出我的心理！”她說，“我們舊房是5樓頂樓，（如果是自己賣）不太好出手。評估價給到了8100元/平方米，而小區里有的掛出6000多元的價格都沒人問。”張淳茉介紹說。

“我們房子129平(ping)方(fang)米(mi)，有個(ge)閣(ge)樓30平(ping)方(fang)米(mi)，一個(ge)儲藏室11平(ping)方(fang)米(mi)，最(zui)后(hou)加(jia)起來算170平(ping)方(fang)米(mi)，總價估到了112萬多元(yuan)。”

她們選中“桃園新(xin)著”的洋房，換購單價(jia)19000元(yuan)左右，趕(gan)上(shang)了常態化“以舊(jiu)換新(xin)”政策優(you)化，閣樓、車位也算入評估總價(jia)，舊(jiu)房評估總價(jia)一下子就(jiu)上(shang)來了。

按照(zhao)張淳茉(mo)的計劃，舊房這筆錢打算全部用來抵扣新房款(kuan)，不(bu)足部分(fen)用公積金貸，這樣(yang)還貸的壓力(li)就小了。

太倉版“以舊換新”，給各地盤活(huo)存量房和新房市場打了個樣。

地方(fang)國企托(tuo)底(di)“以舊換新”模式(shi)，太倉市最早是在(zai)2023年(nian)國慶期間成功(gong)試點(dian)。

每經記(ji)者2023年12月初前往太倉晨曦(xi)雅(ya)苑進行了實(shi)地探訪，置業(ye)顧問李(li)涵(han)波（化名）向記(ji)者詳(xiang)細(xi)介紹(shao)了這一全新(xin)嘗試的細(xi)節。

太(tai)(tai)倉居(ju)民如果有(you)“以(yi)(yi)舊換新”意(yi)向，可通過太(tai)(tai)倉市(shi)行政服務(wu)APP“太(tai)(tai)融e”點擊“以(yi)(yi)舊換新”頁面，填寫(xie)報(bao)名(ming)信(xin)息，官方會統一安(an)排舊房(fang)價格(ge)評估，新房(fang)房(fang)源由太(tai)(tai)倉市(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)發(fa)展集(ji)團(tuan)(tuan)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司（簡(jian)(jian)稱(cheng)“太(tai)(tai)倉城(cheng)(cheng)發(fa)集(ji)團(tuan)(tuan)”）、太(tai)(tai)倉市(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)建設投資集(ji)團(tuan)(tuan)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司（簡(jian)(jian)稱(cheng)“太(tai)(tai)倉城(cheng)(cheng)投集(ji)團(tuan)(tuan)”）兩家國(guo)資公(gong)(gong)司提供。

▲晨曦雅苑沙盤(pan)?圖片來(lai)源：每經記者 包晶晶 攝

“我(wo)可(ke)能是太(tai)倉(cang)第一(yi)個換(huan)(huan)房的人(ren)！” 文雅婷（化名）向每(mei)經(jing)記者(zhe)介紹，“2023年9月(yue)底‘以舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)’政策剛剛出來，過完十一(yi)我(wo)就去(qu)樓盤看了房子，緊接著(zhu)就到‘太(tai)融e’APP上登記換(huan)(huan)房了。其實我(wo)自己的房子是2023年上半年剛剛交付的，產證也是卡著(zhu)時(shi)間點辦下來的，為了趕著(zhu)換(huan)(huan)房。”

“我看(kan)中(zhong)的房(fang)源193平方(fang)米，當(dang)時自己的房(fang)子(zi)評估價(jia)(jia)下來(lai)就占新房(fang)價(jia)(jia)格60%，其余(yu)的部分用(yong)公(gong)積金加商貸，現在貸款利率比我買那(nei)套(tao)房(fang)時要低太多了，我買那(nei)套(tao)的時候，房(fang)貸利率是(shi)5.6%。”文雅婷這(zhe)樣說(shuo)道(dao)。

文雅(ya)婷(ting)自己的(de)新(xin)房是(shi)2021年(nian)買的(de)毛坯(pi)，市(shi)場火爆的(de)那個時候，根本不容她(ta)多想(xiang)，只(zhi)能買了(le)婁(lou)江新(xin)城那個樓(lou)盤最后一(yi)套房子，128平(ping)米。由于家里人(ren)多孩(hai)子多，現在想(xiang)想(xiang)還是(shi)不夠住，既然有這個政策，就想(xiang)換個大的(de)。

“其實我們那套房評估價不太劃算，買入價約23000元/平方米，評估價不到22000元/平方米。但是我們也接受，畢竟如果要自己賣掉再去買的話(hua)，現在(zai)二手(shou)房市場(chang)價格確(que)實不(bu)好。”文雅婷說。?

根據太倉市目(mu)前的政策，賣舊(jiu)買新，還能省下十(shi)幾(ji)二十(shi)萬元的契稅，車位也借著常態化開展“以舊(jiu)換新”的東風，實現一換一。

對于大(da)家最為關注(zhu)的(de)舊房(fang)定價，晨曦雅苑一位置業顧問劉艷（化名）表示，“由住建背景的評估公司出面，調出(chu)你這個(ge)小區半年間的成交均價，這個(ge)評估是面向(xiang)整個(ge)小區的，所以(yi)裝(zhuang)修老舊、樓(lou)層(ceng)不(bu)佳的不(bu)利因素在評估中(zhong)會被(bei)忽略。同樣，如果你是小區中(zhong)最(zui)優(you)(you)質的房源，裝(zhuang)修精(jing)良等(deng)等(deng)的優(you)(you)勢也會減弱(ruo)。”當完成評估之后，置換人付2萬元意向金，簽置換協議，所有置換人會一起參與新房搖號，按照搖號順序選房，在這個過程中，隨時可以退出，意向金可退。

政(zheng)策不斷優化升級?

老房學區資格也保留

2024年1月25日，每經記者在與置業顧問溝通中發現，經過兩輪“以舊換新”試點之后，太倉又一次走在了前面，進一步降低了置換門檻，細化了試點方案中的一些遺留問題，而且直接把“以舊換新”業務變成了常態化(hua)。

太(tai)倉城發集團也于(yu)1月12日公告了新一輪“以舊(jiu)換新”的通知，具體來看，常態化方案(an)對購房人有了五大(da)方面利(li)好(hao)。

太倉版“以舊換新”五大利好

根據(ju)2023年1月12日(ri)公告(gao)

解

讀

1

“以舊換(huan)新(xin)”從“一(yi)套(tao)(tao)換(huan)一(yi)套(tao)(tao)”升級到了可以“多套(tao)(tao)換(huan)一(yi)套(tao)(tao)房”。

2

原先限定存量商品房總價抵(di)扣比(bi)例不(bu)(bu)得高于(yu)新(xin)房總(zong)價的60%，新(xin)方案規定舊房總(zong)價抵(di)扣比例不(bu)(bu)得高于(yu)所購新(xin)房總(zong)價的80%，大大降低(di)了(le)置(zhi)換差價。

3

有(you)產證的自行車(che)庫、儲藏室、閣樓(lou)可以獨(du)立評估，算到總價中，汽車(che)車(che)位(wei)可以等(deng)量置換。

4

“老房子的(de)學(xue)區(qu)”入(ru)學(xue)資格保留兩年，打上了政策補丁。

5

更大的優化，是支(zhi)持(chi)舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)分批次支(zhi)付(fu)(fu)給舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)產(chan)權人，既(ji)可用(yong)(yong)于支(zhi)付(fu)(fu)新房(fang)(fang)(fang)首付(fu)(fu)款(kuan)，也可用(yong)(yong)來(lai)歸(gui)還老房(fang)(fang)(fang)銀行貸款(kuan)。剩余價(jia)(jia)款(kuan)在新房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)貸放(fang)款(kuan)之后支(zhi)付(fu)(fu)給舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)產(chan)權人。

值(zhi)得注意的(de)是，最(zui)新置換條件(jian)中“老(lao)房(fang)子的(de)學區入學資(zi)格(ge)保(bao)留兩(liang)年”，是一項非(fei)常(chang)創新的(de)政(zheng)策突(tu)破(po)。

太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：“在前兩批置換工作結束后，反復開會總結復盤，對報名未置換的市民做了回訪，發現市民有著學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，我們第一時間組織會議研究分析，不斷優化‘以舊換新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認可。在后期的工作中，我們也實時聽取市民意見，改進政策，更好地為有置換需求的市民提供便利。”

第一批次“以舊(jiu)換(huan)新(xin)”工(gong)作(zuo)結(jie)束后，太倉城發集團對未置換(huan)的(de)客戶作(zuo)了詳細分析，發現較多市民反饋新(xin)房(fang)供給選擇(ze)有(you)限：首批試點僅開放太倉城發集團的(de)3個在售(shou)項目100套房(fang)源(yuan)，選擇(ze)余地較小。因(yin)此，在第二(er)批次加入更多不同(tong)區域、不同(tong)面積(ji)段(duan)、不同(tong)總(zong)價段(duan)的(de)新(xin)房(fang)，滿足(zu)市民的(de)不同(tong)需(xu)求。

“隨著(zhu)集(ji)團(tuan)(tuan)旗(qi)下新項目(mu)陸續啟動(dong)預售(shou)，新房(fang)的(de)供應也(ye)會(hui)更(geng)豐富。此(ci)外，我們把太倉城投集(ji)團(tuan)(tuan)開發(fa)的(de)樓盤(pan)也(ye)納入‘以舊換(huan)新’新房(fang)源，未來(lai)也(ye)可(ke)能有更(geng)多的(de)國資公司加(jia)入。”

▲太倉城(cheng)市景觀 圖片(pian)來(lai)源(yuan)：視覺中國(guo)-VCG211200676017

太(tai)倉晨曦雅(ya)苑置業顧問李涵波也告訴每經記者：“新(xin)的方案出臺之后，報名的人很多(duo)，截(jie)至今年1月25日，已經接待了(le)20多(duo)組客戶。”

事(shi)實上，截至今年2月3日，“常態化”不到20天，已經有97組客戶(hu)正式走(zou)流程(cheng)進(jin)行換房了。

老房有(you)人(ren)住、新房有(you)人(ren)買

怎(zen)么(me)實現(xian)？

“根據(ju)市(shi)民們普遍(bian)的反饋，這個政策對(dui)有(you)置換需(xu)求的市(shi)民具有(you)推進作用，能較為有(you)效地改善居(ju)住環境，享受更優質的配套，提(ti)高(gao)生活品(pin)質，是(shi)‘從民生角度，從實際出發’解決了老百姓置換難的問題。隨著工(gong)作的(de)(de)深入、宣(xuan)傳力(li)度的(de)(de)擴(kuo)大、政策(ce)的(de)(de)持續完善，以及企業和市(shi)民對政策(ce)更進(jin)一(yi)步的了解，置換需求逐漸增高，為后續‘以舊換新’工作打下了良好的基礎。”太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。

收購來(lai)的(de)(de)房源，太倉將滿足不同層(ceng)次的(de)(de)人才需要。

易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示：“國(guo)資公司拿到此(ci)類住房(fang)后，將改造為人才公寓(yu)和保障房(fang)。從這個操作來看，相比有些地方的操作，太倉的做法更加務實和更加精準。”

▲提供房源用于“換新”的晨曦(xi)雅苑(yuan)?圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

那么，用收購的舊房(fang)做人才房(fang)，和直接用新(xin)房(fang)做人才房(fang)，有何(he)不同意義？

太倉城發集團對此解釋：收購舊房作適當改造后用作人才房，資金成本較低，手續便利，相比新房時效性更高，周期更短，也可以豐富人才公寓和保障房供給種類，滿足不同層次的人才居住需求。太倉城發集團對全市人才房所在區域、面積、套數等信息做了盤點分析，同時對居住業主也進行了回訪，了解到部分業主的訴求。通過綜合以上信息，后期對人才房的分配會更加人性化，比如，對于在老城區工作的人才，可(ke)以(yi)分配老城區的人才房，縮(suo)短上(shang)下班通勤時間。

太倉城發集團方面還表示：蘇州“十四五”規劃(hua)中(zhong)(zhong)提出，全(quan)市(shi)(shi)要完成10萬(wan)套人(ren)才(cai)公寓和保障房(fang)建設，其中(zhong)(zhong)太倉市(shi)(shi)目標籌集1萬(wan)套人(ren)才(cai)公寓和保障房(fang)。太倉城發一方面是響應國家層面的政策，另一方面是太倉層級對集團的定位和要求。根據太倉城發集團職能定位，集團三大主業中包含了房地產綜合開發、人才公寓和保障房建設。集團在加快自行建設的同時，還需要通過市場化收購及存量房改造來達成這一目標。另外，目前集團的保障房及人才公寓的供應僅設置3-5個點位，滿足不了多層次的人才需求。為了擴大人才公寓供給數量和范圍，同時結合上級提出的構建房地產新模式的政策要求，集團借鑒其他城市已有的“以舊換新”經驗，探索嘗試太倉版的商品房“以舊換新”。

太倉市委書記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出，要開闊思路、更有魄力，以更大的執行力度，開拓創新地做好這兩項工作。范圍上要擴大，以全市域打通“以舊換新”為目標，提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優化，在依法依規的前提下，勇于嘗試推出有利于推進工作的政策舉措，最終(zhong)實現老房子有(you)人住、新房子有(you)人買。

對于“3年新增1萬套人才公寓”的目標，官方數據顯示，目前太倉市已累計籌集人才公寓房源7798套。

“人(ren)來(lai)了就有房，也是(shi)太(tai)倉搶(qiang)人(ren)才(cai)的策(ce)略(lve)。”李涵(han)波告訴(su)記者(zhe)。記者(zhe)走(zou)訪了參(can)與(yu)“以(yi)舊換(huan)新”的(de)多個項(xiang)目，發(fa)現(xian)太倉在此次“以(yi)舊換(huan)新”中，提供了更多元的(de)選擇(ze)，既有少量市中心動遷安置新房、新區新建商品房，也有距離稍(shao)遠，但品質更好、性價比更優的(de)婁江新城鼎盛華庭項(xiang)目。

▲鼎盛華庭項目 圖片來源：每經記者(zhe) 包(bao)晶晶 攝

對于“以舊換新”產生的“去化工作量”提成如何認定，劉艷向每經記者透露：“也給售(shou)(shou)樓處銷售(shou)(shou)提供了部分(fen)傭金，以提高銷售(shou)(shou)人員積極性。”

嚴躍進表示：“太倉(cang)模式的特點在于，其使得類(lei)似‘以舊換新’的交易(yi)比較容易(yi)實現。過去，有些地方也有‘以舊換新’，但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’，這樣就會產生不確定性。而太倉模式給二手房的盤活帶來了非常好的思路，即：二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過國資系統改造為人才公寓和保障房。這其實就擴大了二手房潛在的消費群體，對(dui)全國各地盤活二(er)手房有非常(chang)大的啟發。”

但從房屋買賣交(jiao)易流程上來看，太倉(cang)版“以舊換新(xin)”模式在多個(ge)環節上都是(shi)(shi)從未(wei)有過的(de)操(cao)作，相關部門是(shi)(shi)如何(he)跑通(tong)這些節點(dian)的(de)？

太倉城(cheng)發(fa)集(ji)團透露，“以舊(jiu)換(huan)新(xin)”涉及的(de)流程多而復雜，為(wei)了解決(jue)這些(xie)問(wen)題，集(ji)團組建(jian)“以舊(jiu)換(huan)新(xin)”工作(zuo)領導小組，先(xian)(xian)后成(cheng)立(li)政(zheng)策宣傳、評(ping)估驗(yan)收(shou)、合(he)同法務(wu)、資金結算、監督保障5個專(zhuan)項工作(zuo)組，各負其責、相互配(pei)合(he)，協(xie)同推(tui)進“以舊(jiu)換(huan)新(xin)”業務(wu)；在住建(jian)、教育、審批(pi)、司法、融媒(mei)、稅(shui)務(wu)、銀行等部門大力支持下，先(xian)(xian)后完成(cheng)了APP開(kai)(kai)發(fa)、政(zheng)策發(fa)布(bu)、報名(ming)工作(zuo)、房源籌(chou)集(ji)、合(he)同文本擬(ni)定(ding)、資金籌(chou)措、公證搖號(hao)、現(xian)場(chang)開(kai)(kai)盤等工作(zuo)，讓換(huan)房流程更順暢，工作(zuo)更透明。

02

蘇州相城區模式

舊房款打至(zhi)新(xin)房對應公司

銀行放貸后退(tui)還業主多余金額

蘇州(zhou)市相城區(qu)啟動“太倉模式”舊房換新(xin)的(de)第一(yi)天(tian)（2023年(nian)12月21日(ri)），《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者(zhe)就走訪了此次“舊房換新(xin)”官方指(zhi)定登記(ji)地點和頌雅苑售(shou)樓處。由于活動實行(xing)現場報名(ming)，不接(jie)受電(dian)話預(yu)約(yue)，據現場銷售(shou)反饋(kui)，一(yi)早上接(jie)待了近60組看房人的(de)登記(ji)，下午(wu)還(huan)預(yu)約(yue)了30組，如果500組客戶滿額，會提前(qian)結束登記(ji)，進入評(ping)估環節。

相城區“以(yi)舊換新(xin)(xin)(xin)”模(mo)式下，沒(mei)有賣(mai)房(fang)(fang)(fang)和買房(fang)(fang)(fang)的環節(jie)，直接(jie)一套(tao)舊房(fang)(fang)(fang)換一套(tao)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)，選購的新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)總價超過(guo)舊房(fang)(fang)(fang)即可。舊房(fang)(fang)(fang)由蘇州相城城投集團直接(jie)回購，舊房(fang)(fang)(fang)款用于抵新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)款。

總結(jie)下來，相城區這種“收舊(jiu)購新(xin)”主要是：

本市相城區內產權證建筑面積(ji)在144平方米以下的住宅，可用于(yu)置換抵扣(kou)相城城投集(ji)團推出的在售商品(pin)房(fang)，且舊商品(pin)房(fang)總價不高于(yu)所購在售新(xin)商品(pin)房(fang)總價，本批次限500名；三(san)個項目(mu)總計提(ti)供500套(tao)房(fang)源供選(xuan)擇，這三(san)個項目(mu)是(shi)：水(shui)韻花都、和(he)頌雅苑(yuan)、鶴云(yun)雅苑(yuan)；2023年12月20日(ri)9時0分0秒(miao)-2024年1月10日(ri)17時0分0秒(miao)，若報名(ming)名(ming)額已滿，則報名(ming)提(ti)前結束。

▲截(jie)圖來源：和頌雅苑置業顧問朋(peng)友圈

負責登記置換信息的置業顧問趙鑫（化名）向每經記者介紹：“舊房首先要求產權清晰、沒有任何抵押擔保，貸款已經還清。置換的時候，新房超過舊房的差額部分，你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格，最(zui)后(hou)取高。然后，我們城投集團直接回購。”

“舊房(fang)(fang)款不會打(da)給買(mai)房(fang)(fang)人，而是打(da)到相對應的新(xin)房(fang)(fang)樓盤公司賬(zhang)戶。比如你選擇和頌雅苑，舊房子回收之后，錢直接到我們公司賬戶上，這筆(bi)房(fang)款可以(yi)全部當(dang)作(zuo)首付，也可以(yi)按照現(xian)在最低的(de)首付比(bi)例來付兩(liang)成(cheng)三成(cheng)，多余(yu)的(de)錢，等新房(fang)合同、貸款合同下來，銀行(xing)放(fang)款之(zhi)后，我們會(hui)做差額退款處(chu)理。”

經過粗略估算，如果(guo)一位買房(fang)(fang)(fang)人(ren)舊房(fang)(fang)(fang)價值200萬(wan)元，置換(huan)一套總價300萬(wan)元的新房(fang)(fang)(fang)，選擇只(zhi)首付30%（也就是60萬(wan)元），那么(me)，賣房(fang)(fang)(fang)所得的其余(yu)140萬(wan)元，會在(zai)銀行放貸之后(hou)退還給置換(huan)人(ren)。“收回來(lai)的房(fang)(fang)(fang)子(zi)后(hou)期就是做保障房(fang)(fang)(fang)和人(ren)才公寓(yu)。”趙(zhao)鑫說(shuo)。

記(ji)者(zhe)在登記(ji)現(xian)場留意到(dao)(dao)，房(fang)(fang)源海報(bao)前，前來選(xuan)房(fang)(fang)的人(ren)都(dou)不約而(er)同地把目(mu)光聚(ju)焦到(dao)(dao)了(le)市中(zhong)心(xin)的項(xiang)目(mu)水韻花都(dou)，不過(guo)這個項(xiang)目(mu)一共只提供(gong)44套房(fang)(fang)源，單(dan)價(jia)大約在22000元到(dao)(dao)24000元之間。距離市中(zhong)心(xin)較遠的和頌雅(ya)苑交通較為不便(bian)，目(mu)前的價(jia)格(ge)在25000元到(dao)(dao)27000元左右。

▲擬換(huan)房業主現場咨詢(xun)?圖片來源：每(mei)經(jing)記(ji)者 包(bao)晶晶 攝(she)

“水韻花都已經相當于現房，也是目前地段最好的，北邊是大悅城，南邊是繁華中心和萬達廣場，出門就是活力島地鐵站，”趙鑫告訴每經記者，“如果選房集中在某一些房源，在后期會以搖號的形式進行選房，如果沒有搖中，可以選擇別的樓盤，也可以當場退出，整(zheng)個(ge)流程(cheng)不(bu)收(shou)取您任何(he)費(fei)用，包括評估(gu)舊房的費(fei)用也由城投(tou)集團承擔(dan)。整(zheng)個(ge)置(zhi)換流程(cheng)，快的話差不(bu)多(duo)在90個(ge)工作日。審核之后，看房也要一組一組帶看的。”

和頌雅苑于2023年7月取得(de)預售許可證，目前成(cheng)交記(ji)錄(lu)為零。趙鑫無奈(nai)地(di)說：“這個(ge)地(di)段就(jiu)是難賣。”

另一處房源是(shi)鶴云雅苑(yuan)，目前銷售情況好于和頌雅苑(yuan)，從網簽記錄來看，有的樓棟已(yi)經(jing)售罄，有的樓棟去化過半。

有業主(zhu)被新房價格“勸退”

但“以舊換新”享契稅補貼

不(bu)過，蘇州相城(cheng)區(qu)“以(yi)舊(jiu)換新”首(shou)批推出500個置換名額，根據每(mei)經記者(zhe)的調查，距離(li)登(deng)記截(jie)止日僅(jin)剩一天時，登(deng)記客戶僅(jin)有100多組，市(shi)場反應平平。

王(wang)強（化名(ming)）在蘇(su)州(zhou)市相城區渭塘鎮(zhen)的次(ci)新二手房，已經掛牌了一段(duan)時間，并不好(hao)賣。

他(ta)在社(she)交(jiao)平(ping)臺上告訴《每日經濟新聞》記者，自己已經登記了(le)以舊(jiu)換新，目(mu)前還在等待舊(jiu)房價格評估結(jie)果。但(dan)他(ta)認為，這一輪的(de)政(zheng)策還是少(shao)了(le)點(dian)誠意。

“首先是參與以舊換新(xin)的樓盤只有(you)3個，可選擇性太小；3個項(xiang)目中兩個分別在(zai)望亭(ting)和黃橋(qiao)，位置(zhi)偏遠，只有(you)水韻花都位置(zhi)還行，但是屬于(yu)2019年交房的尾盤，樓層沒什么可選。”

對于王強而(er)言，價格和流(liu)程是(shi)他更(geng)為關注的點。他的二手房實(shi)際上是(shi)2020年(nian)以(yi)近2.1萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)購入(ru)的，為了通勤方便(bian)，考(kao)慮想把(ba)房子換一換。

“水韻花都按照(zhao)當初的(de)備案價(jia)來定價(jia)，但換房人的(de)舊房子按照(zhao)現在的(de)市場價(jia)評(ping)估，明顯我們是吃虧很(hen)多(duo)的(de)。”

“新(xin)房價(jia)格遠高于周邊(bian)新(xin)房和二(er)手房市場均價(jia)，而且舊房評(ping)估不(bu)合(he)理，采(cai)取線(xian)上(shang)評(ping)估，不(bu)看(kan)裝修，一律按照毛坯評(ping)估。此外，換房整個流程全(quan)靠對接(jie)銷(xiao)售電話或者微信(xin)聯(lian)系，沒有(you)任何網上(shang)信(xin)息公(gong)示(shi)，不(bu)夠透(tou)明。”王強(qiang)提出(chu)。

▲蘇州市景(jing)?圖片來源：視覺中國-VCG211312564674

來(lai)蘇州近十(shi)年的準(zhun)置換業主(zhu)程敏（化名），也是(shi)被新(xin)房價格(ge)“勸退”了(le)。

“我考慮過換房，甚至還去實地看過，但后來沒有登記評估，”程敏坦言，“換購的新房市場價在2.5萬-2.6萬元/平方米，但周邊樓盤是2萬-2.3萬元/平方米。房子又遠，貴個一兩千塊還能接受，貴四五千就沒辦法換了，以后黃橋都是住宅（價格預期不好），鶴云雅苑估計也只有地緣性客戶，公共交通也不便利。”

1月25日(ri)，每(mei)經記(ji)者(zhe)根(gen)據(ju)相城城投(tou)公開的(de)咨詢電話詢問得知，第一輪的(de)登記(ji)已經在1月10日(ri)結束(shu)，登記(ji)人(ren)數大約是三百多人(ren)，正(zheng)在等待價(jia)格評(ping)估(gu)結果，待評(ping)估(gu)價(jia)格出來之后，可以正(zheng)式進入換房環節，具體有多少人(ren)最終能(neng)(neng)夠確定換房，要看評(ping)估(gu)的(de)結果，包括(kuo)是否能(neng)(neng)接受(shou)評(ping)估(gu)價(jia)格等各種情況。

2月6日，每經記者以(yi)換(huan)房人(ren)身份，向蘇(su)州(zhou)市相城區(qu)住建(jian)局咨詢換(huan)房情況時(shi)，相關工作人(ren)員(yuan)表示(shi)，“換(huan)房的(de)具體操作事(shi)宜以(yi)相城區(qu)城投(tou)集團(tuan)發(fa)布的(de)通知為(wei)準，但參加城投(tou)公(gong)司的(de)活動，可以(yi)同時(shi)享(xiang)受(shou)蘇(su)州(zhou)市契稅(shui)補貼(tie)政策，有賣舊、買新的(de)行(xing)為(wei)就符(fu)合契稅(shui)補貼(tie)的(de)要求。”

“‘賣舊’之后3個月內買新房，契稅100%補貼（產證份額符合要求，產權人沒有變化），如果3-6個月之內換新房，契稅補貼80%；如果超過6個月，但是在2024年完成新房交易，享受補貼50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來發放補貼，‘賣舊’則蘇州大市范圍內的房子都符合（契(qi)稅補貼）要求。”上述工作人員解釋說。

策劃|盧嶸?薛暉

記者|包晶晶

編輯|程鵬?易啟江 杜(du)恒峰

視覺|鄒利

視頻編輯|易啟江

排版|易啟江

每日經濟新聞

記(ji)者 包晶晶

E-mail:? ? ? baojingjing@wxsjbxx.com

記(ji)者手記(ji) |?激活市場的(de)關鍵，還是舊房成交

2023年市(shi)(shi)場持續下行(xing)之下，一些原先熱門的城市(shi)(shi)，也陷(xian)入了二手房降價(jia)仍無人問津、新房打折一樣去化(hua)艱難的困境。

今年9月(yue)以(yi)(yi)來，淄(zi)博、南通(tong)、南京、青島(dao)、濟(ji)南、寧(ning)波、揚州、濟(ji)寧(ning)、蘇州、太倉、連云港等地(di)，均在探索“以(yi)(yi)舊(jiu)換新”的購(gou)房刺激政策。但據記者(zhe)觀察，除蘇州相城區(qu)、蘇州太倉市之外，絕大多數城市的“以(yi)(yi)舊(jiu)換新”，仍然是賣舊(jiu)買新傳統模式下的操作優化(hua)，如：“優先幫賣舊(jiu)房”“鎖定新房房源”“賣房不成(cheng)訂金全額退”等方(fang)式。

盡(jin)管多(duo)地(di)房(fang)協(xie)托底(di)、站臺，多(duo)多(duo)少少解決了快速安全賣(mai)房(fang)和(he)刺激新房(fang)到訪(fang)選(xuan)購，但激活市場需(xu)求的(de)(de)關鍵所(suo)在，還是舊房(fang)成交(jiao)。傳統模式下，無(wu)論怎么筑牢保障機制，只要二(er)手房(fang)難賣(mai)的(de)(de)死局不破(po)，新房(fang)成交(jiao)就(jiu)還是停留在預(yu)訂階段；破(po)局的(de)(de)關鍵在于，置換人(ren)能否接(jie)受(shou)舊房(fang)大幅降價換成交(jiao)。而事(shi)實上，市場下行中的(de)(de)改善需(xu)求和(he)賣(mai)房(fang)大筆損失(shi)相(xiang)比，眾多(duo)置換人(ren)更傾向(xiang)房(fang)屋(wu)置換。

因此，“以舊換(huan)新”過程(cheng)中最大的不確定，來(lai)自舊房(fang)是否成交。不得(de)不說(shuo)，論(lun)創新和大膽，還得(de)是江蘇省。

記者代表作品：

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